上海商用物業調研報告共5則(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 84)（主要節假日期間除外） 二室公寓房（含二份早餐） 165。2185(US$269)（主要節假日期間除外） 三室公寓房（含三份早餐） 165。2760(US$340)（主要節假日期間除外） 南京路 南京路東起外灘，穿越 26 條馬路，橫貫上海市區中心西至靜安寺與延安西路交匯，全長 公里，以西藏路為界，分為東、西兩段。解放后，南京路在原有的基礎上新建和擴建了許多專業、特色商店，道路兩側鱗次櫛比地云集著 600 多家商店。南京路每天的客流量在 170萬以上，被譽為“中華商業第一街”。 1)來福士廣場： 黃浦區西藏中路 8268 號 來福士廣場是一座集 51 層甲級智能化寫字樓、 7 層大型購物中心為一體的現代商業中心。該項目位于上海城市中心，緊鄰人民廣場和南京路步行街，靠 近上海博物館和上海市政府。來福士廣場地處浦西的交通樞紐位置，是 3 條地鐵線路的交匯點。 建成后的來福士廣場將是上海最高的寫字樓之一。黃金的位置，便捷的交通，周圍林立的星級酒店和一覽無余的城市風光都將使來福士廣場成為眾多跨國公司的首選之地。 身處來福士廣場購物中心，最新的時尚潮流，優雅的美食感受，精良的健身設施和獨具風格的服務都將帶給客戶一個滿意的購物體驗。來福士廣場必將成為滬上又一個商業盛會之所和客源聚散的中心。來福士廣場已于 2021 年底竣工。 總樓層： 51 整層面積： 2,178。 上海來福士廣場坐落于上海西藏中路和福州路口，地處交通樞紐中心，緊靠人民廣場地鐵站和著名的南京路步行街，是 3 條地鐵線路的交匯點；這座總建筑面積 13 萬平方米、高 米的商業中心由一個 8 層購物中心和一座 51 層甲級智能化辦公樓組成，購物中心商鋪面積約 5 萬平方米。上海來福士廣場由凱德置地中國控股集團、淡馬錫控股、新加坡政府投資房地產有限公司、信和置地和上海南京路交易中心共同投資興建，總投資規模達 億美金。 上海來福士廣場獨特水景入口、大型透光中庭、寬闊回廊均體現出商場 設計的新穎；商場內更有直接通往地鐵及和平電影院的通道，充分便利顧客。每層樓面布局獨特，集購物、美食、休閑娛樂為一體，從一層到七層分布有服飾、餐飲、健身美容、摩登精品及兒童用品等，匯聚了當前眾多的時尚品牌，商場內還有直接通往地鐵及和平電影院的通道，充分便利顧客。每層樓面布局獨特，集購物、美食、休閑娛樂為一體，從一層到七層分布有服飾、餐飲、健身美容、摩登精品及兒童用品等商鋪，除匯聚了當前眾多的時尚品牌，主要店鋪和品牌有 上市西餅店“面包物語”（ BreadTalk）的第一家中國店鋪、潮流服裝店 第一家專賣店、FoodJunction 旗下的 Megabite 食閣、 BeardPapa、香港 NoVoConcept和西歐 DYRBERG/KERN 等等，來福士廣場購物中心出租率 100%。 基本定位： 上海來福士廣場的對象是 20 歲到 35 歲的年輕人和白領階層，是上海目前唯一根據商店主題和商品種類分層的購物商城，目的是要加強類別相近的商品的沖擊力，為消費者帶來便利；同時安排新加坡顧問協助每一個租戶，根據它們的特點設計店面，使到每一個樓層 呈現出不同的風格。這和其他商場千篇一律的‘魚缸式’櫥窗設計不一樣。 商業規劃： 上海來福士廣場的地下一層設特色集市，提供各類快速服務，包括一些快餐店、食品攤位、銀行、花店、便利店等，該層與地鐵三條線的出口打通以匯集人流。 第一至第三層樓將匯集各種世界級品牌以及年輕人和都市白領麗人所喜愛的流行服飾；此外，還包括一條美容長廊，提供周全的美容與休閑服務。 第四至第六樓則主要售賣運動用品和生活情趣用品，也將包括一個食閣和兒童世界，售賣各類兒童用品。 購物中心頂樓則開設一家附有 游泳池的健身俱樂部以及兩家精致的餐館。 設備裝修： 辦公樓層數 51層 標準層建筑面積 平方米 實用率約 73%76% 外墻裝飾系統外墻鋪花崗巖及雙層鋁制玻璃幕墻 標準間墻至主墻距離 米 米 (低區 )9 米 20 米 (高區 ) 從架空地板到天花吊頂凈高 米樓板與樓板間高度 米 標準地板載重量 4 千牛頓 /平方米 架空地板高 150 毫米 客用電梯 12 部進口“奧的斯”雙箱電梯 (24 人 /1800 公斤 )服務于2 個辦公區域 服務電梯 2 部進口“奧的斯”電梯 (21 人 /1600 公斤 )服務于地下三層至五十一層 暖氣，通風及空調系統中央恒溫變風量空調系統，壁裝式溫度調節器，每層約 30個恒溫變風量空調控制箱 新風量 25 立方米 /小時 /人（每 10 平方米每人，該 10 平方米計算不包括走廊及共用部位） 電腦房制冷可按需求提供 24 小時冷卻水和非正常辦公時間的冷凍水 電力供應電壓為 380 伏三相 50 赫茲， 220 伏單相 50赫茲 供電量設計標準 100 伏安 /平方米（按實用面積，不包括走廊及共用部位） 應急電源 20 伏安 /平方米（按實用面積，不包括走廊及共用部位）（可供租客從配線架自行挑線） 通訊系統共 10000 條電話線 衛星電視系統一個衛星天線可接收電視節目 車位地庫共設 498 個停車位，地面共設 15 個停車位 開發商：凱德置地（中國） 物業公司：第一太平洋戴維斯 1)恒隆廣場： 靜安區南京西路 61266 號 ((陜西北路口 恒隆廣場高踞上海最繁盛的 商業匯點，位于靜安區南京西路。樓高 288 米，共 66 層，占地 萬平方米，是上海浦西最宏偉的建筑之一，與繁華旺盛的上海夜色互相輝映，是上海最具代表性的建筑之一。恒隆廣場不是一個很大的商場，是一個綜合性的物業，里面有 16 萬平方米的辦公樓，商業部分只是 5 萬平方米，可以說不是很大。 你想了解全球最新、最 in 的時尚嗎？你想零距離接觸世界時裝大師們的大作嗎？不必飛往紐約、米蘭、巴黎或者倫敦，只要前往位于南京西路的中國頂尖時尚界標恒隆廣場，你就可以把握最新的時尚脈搏，與世界流行保持同步。 自 2021 年 7 月 14 日隆重開幕以來，上海浦西第一高樓恒隆廣場已經成為中國乃至世界的時尚高地。眾多世界頂尖品牌以在恒隆開設專賣店為榮，有些甚至專門將其在中國大陸的首家專賣店甚至旗艦店落戶于此，足見恒隆廣場在世界奢侈品牌心目中不可動搖的尊貴地位。 恒隆廣場由流線型玻璃主體建筑的一樓儼然是濃縮的紐約第五大道，云集來自世界各地頂尖時尚品牌。那些頻頻出現在各大時尚雜志的品牌，包括 Hermes， LouisVuitton， CartierChanel， Dior， Celine，Escada ， BvlgariFendi ， Loewe ， Prada ，VersaceLanvinPiagetJustcavalliBlumarine 等，你都可以在恒隆一一尋訪 到。 無論置身其中，還是匆匆路過，恒隆廣場精致奢華的櫥窗擺設和各大品牌的巨幅廣告無一不讓人屏息凝神，駐足觀望。當然，真正吸引時尚迷的還是陳列在這些店鋪中的每一季新款服飾。從前只能在電視里或時尚雜志上看到的大師級的設計作品，曾經是多么可望而不可及。如今，你可以在恒隆從容地瀏覽挑選，親身試穿，只要你喜歡，即刻帶回你的衣櫥。 在恒隆廣場，如此近距離觸摸世界設計大師的購物體驗是令人興奮的。而恒隆給你的購物體驗遠遠不止這些。恒隆廣場的圓形大廳和中庭是上海的時尚發布勝地之一，在這里你時不時和世界頂尖品牌的時尚發布會不期而遇，親臨由超級模特們演繹的時尚發布會，領略名設計師、名模和名牌服飾的風采，甚至還可以近距離接觸前來發布會捧場的大陸及港臺明星。 恒隆的精致奢華并不止集中在一樓的服裝服飾品牌。從一樓到四樓，恒隆廣場購物中心在每一家店鋪、每一個品牌、每一個細節上精心打造從外到內的時尚品位。精美絕倫的瓷器、豪華舒適的寢居用品、晶瑩剔透的水晶、緊跟時代潮流的健身器材乃至品質一流的廚具和家具，無一不體現恒隆精致完美的時尚生活主張。 恒隆廣場高據上海最繁盛的商業匯點，位于靜安區南京西路 ,樓高288 米 ,共 66 層 ,占地 30788 平方米 ,是上海浦西最宏偉的建筑物之一。加上樓頂巨型燈光 ,高聳入云 ,與繁華旺盛的上海夜色互相輝映 ,成為上海最具代表性的建筑標 志。恒隆廣場獨占優越地段 ,鼎足之勢 ,一時無兩 。視野之開闊 ,可飽覽整個上海 ,極目國際口岸 ,必成為外商進駐的重點。 恒隆廣場的商業單位面積實用，寬敞開放，迎合不同的商業需要。間格通明，陽光透射，光線充足，擴大空間感；觀景點綴，開放商業靈感。 樓內配套：加上樓頂巨型燈光，高聳入云，與繁華旺盛的上海夜色互相輝映，成為上海最具代表性的建筑標志。港式管理提供有效完備保安服務，采用自動化系統，確保一級管理。 設備裝修：面積：樓高 288 米，共 66 層，占地 30788 平方米，是上海浦西最宏偉的建筑物之一 。 2)梅隆鎮廣場： 靜安區南京西路發展商 :梅隆鎮集團 +香港和記黃埔集團 物業性質 :涉外寫字樓 物業管理公司 :發展商自行管理 入伙時間 :1998 年 總高 :37 電梯 :9 客梯 1 貨梯 空調 :中央 空調運營時間 :8:00~18:00， 租金均價 : 美元 /天 *平方米 物業管理費 : 美元 /月 *平方米 得房率 :65%車位租金 :RMB1500/月 /個 電話費用 :RMB8000/門（押金） 3)南京東路商業街 南京東路商業街簡稱南京路商業街，被譽為“中華第一商業街”。東起南京東路外灘，西止成都路，全長 2528 米。南京路在 20 世紀 30年代建成大新、新新、永安、先施四大百貨公司以后，一直作為現代商業的代表領先于全市、全國商業街，“十里洋場”的繁榮繁華名揚海內外。 90 年代初，南京路進行了第一輪改造，新建改建了“十大商廈”。改造以后，進一步繁榮了南京路。 90 年代末黃浦區政府進行了第二輪改造，將其中段（河南路到西藏路） 1033 米，建成國內第一條商業步行街，從街面到沿街建筑進行了全面改造， 歷時一年，于 1999 年 9 月20 日開街，并由江澤民總書記親筆題名“南京路步行街”。開街二年取得了良好的效果。樹立了新的形象（整個街面和世紀廣場），調整了行業結構和服務功能（綜合百貨比重下降，餐飲、休閑、娛樂、專業特色店比重上升），引進了部分國際性品牌企業使經營水平提高了層次。由于南京路有中百一店、華聯商廈、新世界城等大百貨商廈以及六、七十家老字號名特商店，適應中等偏上廣大消費者的需求。南京路步行街已經成為上海市民和外地游客節日活動和旅游觀光購物的重要集聚地。日客流量達 80 萬人次，節假日可達 100~120 萬人次 。 南京路商業街的第三輪改造已開始啟動。規劃中的南京路商業街，不僅是商業業態、商品品種和專業特色街的調整，而是全新概念包括周邊支馬路一起改造的團組式塊狀商業調整改造。南京路步行街調整改造的整體創意是：“南京路：永遠的上海”，形成三個特色鮮明的路段：“明日之約”、“都市時尚”與“海上情懷”?！懊魅罩s”體現新潮、樂趣、創新的理念；“都市時尚”透出大都市的繁華、現代和獨特風韻；“海上情懷”融入浪漫、高雅和懷舊的情調。 它將東西向分別延伸至外灘和 成都北路；一個巨型透明天棚將在中心購物地段架設；包括 500 強企業在內的眾多國際知名品牌也將先后入駐，使整個步行街的品位提升。屆時，除購買傳統零售商品外，消費者還能在步行街專門展廳，預訂汽車和商品房等大件商品，或到動感影院看電影。 改造后的南京路將分為“海上情懷”（外灘至河南中路）、“都市時尚”（河南中路至西藏中路）、“明日之約”（西藏中路至成都北路）三個地段。 不逛南京東路，就不算到過上海。 上海黃埔區最重要的商業街，一直延伸到外灘，其步行街部分東起西藏南路，西到河南中路，市百一店、 華聯商廈（今更名為永安公司）等名店林立。南京東路是中國商業街的樣板工程，從上世紀開始它就成為上海的經典和標志，夜晚南京路的霓虹燈甚至成為上海重要景觀，不少影視作品中，常常用這樣的鏡頭來表現上海夜色。 世界最大的私人房地產公司高緯物業歐洲公司與 HealeyBaker 年度報告“ 2021 世界最貴商業街”顯示，世界頂級購物地的商鋪租金以每年平均 8%的速度增長，其中上海南京東路租金排名比 2021 年上升一位，在世界最貴商業街排名中名列第 20 位。 2021 年南京東路商鋪租金是 2160美元 /平方米 /年。 4)南京西路商業街 南京西路被稱為“中華商業第一街”的西半部，跨黃浦、靜安區。靜安區路段東起成都北路，西迄延安西路，全長 2933 米，穿越靜安寺