鯉魚江鎮城中村改造調研報告共5則(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 劃和控制。利:村民自主開發，積極性高，群眾阻力小。村民通過自主開發獲利。且能通過開發過程解決日后的生活來源問跌，甚至，可以找到一條致富之路。城中村改造后。可以委托村民自我管理，減少管理成木。弊:村民缺少足夠的知識和素質來進行公司組建以及后期的市場運作。現階段，栗腳村和上灶坪的農民多為普通農民民工和小商販，無論從基本素質還是相關經驗來看。他們都很難具備從組建公司，到土地開發，再到后期的市場運作的能力。村民缺少足夠的資金。農民大都屬于貧困人群。根木無法獨立籌集到足夠的資金，即使通過貸款也不可能達到。大多數村民對城中村改造持有以此溢利的心理，很容易造成改造方向偏失。村民中普遍的存在兩種認識。一是等I司于拆遷安置，要求政府承諾各種條件和補償。二是認為是一個賺錢的好機會，尤其以部分年青人為主，力主由村民自建，以圖豐厚的回報。政府對村民自建缺乏足夠的控制力。出現問題后，容易產生半拉子工程。村民大部缺乏足夠的責任心。逐利性使他們力求自建自改，們是可以預見自建過程決不是一帆風順的。是一個涉及到各方利益博弈。政策與實際摩擦的復雜過程，甚至會出現反復和倒退的現象。一旦出現問題最先選擇逃避的也許就是發現無利可圖的村民。背集體土地使用的政策。相關政策:運作集體土地上進行開發的相關政策。給村民湊集基本資金。關稅費的減免。具體步驟:由村支兩委牽頭，組建房地產開發公司Ae上部門將土地征收。A公司負責村民的補償安置。過招拍掛讓A公司以接近評估價仇的價格獲得安置地外的土地。A公司按規劃進行土地開發，并按規劃部門要求完成基礎設施建設。(三)引進開發商。村民入股，共同開發，多方共贏。該模式是指，通過引入開發商與村集體共同組建開發公司。村集體占一定股份。不參與管理，對除了安置地以外的土地進行整體開發運作。這而要將除安置地以外的土地轉換為國有建設用地。可以通過招拍掛的方式以接近評估的價格將土地轉讓給開發商，再由開發商開發運作，所得利潤需用來對村民進行安置和按規劃進行基礎設置建設和整體環境美化。利:引進開發商。解決了資金和開發及后期的商業運作的問題。村民通過入股合作的方式獲利，并解決了生活來源的問題。民不花一分錢住上新房，整體環境得到改善。弊:違背集體土地使用政策。部分村民通過“城中村’改造獲利過多，引起他們部分被征地村民心理失衡，造成不穩定因素。栗腳村有大星的被征地的失地農民。他們只按政策得到了一筆較低的補償款，生活來源并無保障，所以城中村改造必然要而對來自他們的阻力。土地轉為田有建設用地。再以評估價位轉讓給開發商需要打政策的擦邊球。相關政策:征地拆遷政策。關稅費的減免。具體步驟:引進一個實力雄厚的開發商，與村集體組成開發公司，村集體占一定股份。不參與管理。開發商將村民的住房按征地拆遷的標準進行贖買。即按征地政策對41民的原住房進行評估后，進行補償，消除村民因原住房的差異對安置產生的矛盾。部門將除村民安置地外的土地征收為國有建設用地。并通過招標、招拍掛等方式以接近評估價位的價格將土地轉讓給開發商。或以“農業地產”、“地質災害避險”等名義將 土地劃撥給開發商，或就在集休土地上進行開發。以和憑的名義進行銷件。政策采取“報建不批、違建不究”的態度。開發商在安置地為村民修迎安置房，土地為集體土地性質，村民按人口，分配居住面積。多退少補。開發商按照規劃對土地進行開發，并完成基礎設置建設。村集體對改造后的安置區進行管理。我們認為，勝利村的“城中村”改造工程應該是一項利民的公益性工程，在“先行先試”的政策范舊內，我們應該大膽的探索對集體土地開發的新方法、新途徑。在以上三種模式中，第一種模式行政成本過高，且容易激化干群矛后，村民的利益沒有得到更為充分的保障。第 二種模式對村民的要求過商。不符合勝利村實際。第三種模式在思維方式上都有創新，村民 的利益也得到更充分的保障。實現的過程中還可以對各種方式進行更多的探索和創新。總之，我們深刻的集訓到，勝利村的“城中村“改造，不僅是對勝利村一個擴容提質的過程，更是 資興在實踐省委省政府的“彎道超車”理念和郴州市“先行先試3 4條政策的一次大膽償試。在改造過程中，我們一定堅持解放思想，實事求是，在調查研究的基礎上，遵循客觀規 律，大膽探索，勇于創新。第三篇：城中村改造調研報告城中村改造調研報告我校調研小組于5月19日開始針對韓店鎮城中村改造情況作了初步的調查了解，期間我們掌握了一些基本情況，但也看到了一些問題。現將其作簡單總結匯報。一 城中村改造的基本情況韓店鎮的城中村改造集中在縣城所在地韓店村以及緊鄰的兩個村莊即黎嶺、經坊。自去年縣里對城中村改造工作作出安排至今，三個村在地域村情、總體思路、具體方法、改造進度等方面都存在一定的差異：黎嶺村：自去年底以來，黎嶺村已針對新村改造作了兩次表決，一次支部大會表決89%通過，一次入戶表決85%以上同意，之后外請專家講課，5向百姓宣傳改造的目的意義，還出去太原清徐、晉城等地參觀學習，現在已有一基本成型的草規出來：已擇好一地先建回遷房，待村民搬出后再對舊村進行改造，而且改造工作都由村集體統一組織規劃。對村民的補償初步設想戶均200平米，40平米左右的商鋪。據村支書介紹這樣的設想是完全有能力兌現的，而且所有環節都圍繞穩妥二字操作，程序正在進行中。經坊村：占地2平方公里，人口3000余，與韓店村最大的不同在于地處縣城邊緣，村民大多以務農為生。這次城中村改造，經坊村有一個大致想法：借縣城黎都西路東延占地的機會（政府行為，已拆民宅4050戶，一撞高層村民住宅樓已在建設中），村里再進一步運作，在此棟住宅樓旁再加蓋幾棟回遷樓，之后對舊村進行統一規劃改造。村支書陳書記也曾流露：只要政府給政策，并改造后的利益原原本本給百姓，而且讓百姓不但上樓了，還要有出路（謀生），村集體自己搞改造也是大有積極性的。當然這些都還在醞釀階段。韓店村是縣城所在地，人口5000余人，村民大部分集中居住在縣城中心地帶，百分之80的村民完全失去了土地，靠作小買賣、出租房屋、自辦小企業小作坊等自謀生路，由于其人口眾多、土地較少、又是縣城所在地、外來人員多帶來很多復雜問題等原因，所以韓店村采取了順應潮流、讓利百姓、先易后難、先遠后近、自主改造先行先試的原則方法，把全村分為三個改造片，計劃進行自主改造先期試驗性操作。而且處于村子邊緣地段的潛家窯(村西南口)和后窯（村西）的部分村民在經得村委會同意并履行一些簡單手續后已經開始動作。兩處建筑地的改造背景和方式大體相同。綜合這樣的情況，我們就針對性地選擇了韓店村潛家窯一地作了專門走訪。據這一帶住房改造的負責人介紹：潛家窯建筑地所有6戶居民已分別向城建局、村委會遞交了住房自主聯合改造申請規劃書。而縣里鎮里在村莊改造方面尚沒有具體政策框框限制，潛家窯一帶又地處邊緣地帶，不會對整村的長遠整體規劃造成太大影響、面積不大涉及住戶不多、居民改造熱情較高且不存在鄰里糾紛。村委也本著先行先試、不影響大局的原則原則同意、允許改建。在這樣的總體情況下，潛家窯處6戶居民聯合起來，拆掉原有住宅，連同原來的公共通道，加之西邊的建筑公司租用的土地，在這基礎上開始新建5個單元的7層住宅樓。住宅樓占地大約2畝，總建筑面積7000平方米，可安排70余戶居住，原來的6戶居民每戶補償220平米，外加5萬元，其余按每平方1480元的價格出售。當說到居民的水電暖等基礎設施問題時，該負責人說：供水沒問題，排水也還可以，目前就是冬季供暖沒有著落。二 城中村改造中存在的主要問題土地“瓶頸”問題土地問題事關規劃、拆遷和安置補償等問題，涉及村民的根本利益，是各地在“城中村”改造工作中公認的“瓶頸”問題。目前來看，即將改造的三個村子中，只有黎嶺一家找到了建回遷房的落腳地，操作起來相對比較好一點外，其它兩村都存在不同程度的難題。經坊村想與政府修路占地搭便車，且一切工作正在摸索，而韓店村地處縣城中心，人口密度 1 大，外來人口多，情況復雜，由于可用地極少因此給城中村改造帶來了很大的難度，出現了村民自主開發的先例。于是又帶來了另一些值得關注的問題：宅基地所有權歸屬問題，占用集體土地問題，住房改造后土地收益分配問題等等這些都是制約城中村改造的“瓶頸”。規劃問題我縣目前還沒有一個全面的“城中村”改造總體規劃，尚未出臺具體的“城中村”改造方案。而且 “城中村”類型復雜，特點不一，“一村一策”在具體操作中遇到的困難和矛盾也很多。所以三村三個樣子的改造規劃，往往容易與縣區的整體及長遠規劃控制要點產生矛盾，這樣就會造成大量時間、人力和資金的浪費，甚至有其他的問題出現也極有可能。再者，據城建局張文武局長介紹：我國的規劃法規定，規劃工作只針對國有土地的主權者，在建的村民宅基地要求給于規劃沒有法律依據。這就使我縣的城中村改造工作處于兩難境地。居民新居的公共設施配套問題這其實可以說是規劃問題的次生。由于在建的村民不具備規劃主體的資格，在沒有統一規劃之內的住宅，其公共設施如水暖電等就不在其負責范圍。這樣的情況是否會產生更多的社會問題可想而知。統籌協調問題在調研時我們發現，村社普遍反映“城中村”改造涉及部門較多，但卻沒有一個明確的、強有力的機構或部門來指導村社進行改造，遇到問題不知向何處請示匯報，辦事無門。同時，村社在“摸索”中開展改造工作，感到難度極大。一些“城中村”改造試點項目在推進過程中遇到的具體問題，有關職能部門也難以協調解決。如前文所述，潛家窯一地的住房改造過程中遇到的一系列問題在改造初期就很棘手，同時也是我們有關部門應該關注的大問題。村民權利與公平問題按照我國法律，公民