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龍湖花園商業街項目規劃與營運評析(編輯修改稿)

2025-10-07 18:29 本頁面

　

【文章內容簡介】要對周邊的單一商業氛圍進行多元素的補充，引進有品位、文化、競爭力的商業業態，特別是具有知名品牌的主力商家。本項目商業的獨特性：與周邊競爭性商業相比，本項目商鋪分割面積較大，無論跨度、徑深、層高等都體現出需要入住具有一定資金實力和品牌效應的商家。通過項目四星級酒店高檔商業物業的支撐，可以營造文化類、酒店式配套服務型商業街以及項目商業街運用的酒店式管理等創新模式。區域周邊商業環境的完善性：周邊鄰近高檔社區商業街（龍湖 ?水晶酈城、重慶財富中心等），同時有政府辦公機構的遷入，又臨近上丁企業工業園，并且商業街就近生態公園，為項目商業街的環境增加了生態亮點。但項目周邊商業配套還不夠完善，交通班次少，客流稀少，缺乏商業街的娛樂、休閑配套引導系統。（二）項目商業街的市場定位項目市場客層定位：（ 1）投資者決策分析 ※ 地段和位置仍然是第一考慮因素，其次分別是交通便利性、商業環境、發展商實力、主題規劃、價格、廣告力度、配套設施等。 ※ 客戶存在購買恐懼。對商鋪價值造成影響的因素較多，如：周邊改建、政府規劃調整、區域競爭等等。 ※ 客戶的投資特征和動機非常明顯。 ※ 老客戶對購買的影響又比較大。（ 2）客戶性質分析 ※ 經營戶。經營戶是本項目商業的第一主力客戶，該部分客戶主要以經營為目的，商業定位、商業氛圍的營造和未來商業發展的區域和趨勢是他們關注的核心，同時也注重商鋪的投資價值和可變現能力。 ※ 投資戶。投資戶是本項目商業的第二主力客戶，該部分客戶主要以投資為目的，投資收益率和收益的穩定性是決定他們是否購買的最主要因素，同時商鋪的升值潛力也是關注的主要點。（ 3）客戶區域分析 ※ 重慶市各主力商圈商家為主要客戶群。他們對商業地塊位置及周邊的商業氣氛已經非常熟悉，對區域商業價值有自己的判斷。 ※ 次要客戶群體重慶市個體品牌的經營者以及其它區域的投資。（ 4）客戶特點： ※ 商業意識強，財富意識濃厚，具備高超投資或經商技能； ※ 比較講信用，但更能追求個人利益； ※ 尋求更大發展，積累更多財富 ※ 經營商業的同時更注重文化品位項目主題定位分析（ 1）本項目滿足豪布斯卡（ HOPSCA）的條件 ● 選址：項目位于重慶北部核心 CBD圈層，享有大面積生態綠地，且整個項目的容積率較低，商鋪空間易分割，容易形成復合性商業街區特色 ● 符合豪布斯卡（ HOPSCA）的組成元素：擁有四星級商務酒店、高檔商務辦公寫字樓（緊鄰上丁企業工業園）、生態公園綠地（動步公園、社區園林景觀）、涉外領事館、數量較大的停車場、酒店式國際商務公寓、主題式會所、酒店俱樂部、社區幼兒園、小學、中學等。 ● 需要完善豪布斯卡（ HOPSCA）的組成元素：立體購物中心、精品商業藝術館、 24小時金融服務、 24 小時商業專車服務（ 2）為滿足北部 CBD高端人群居住、消費、休閑、娛樂、社交多種形態的高品質生活需求，為項目特身量定出復合商業生活系統；集公園、公寓、商場、寫字樓、餐飲、休閑、娛樂、會所、幼兒園于一體。集中體現復合商業街區形態。定位分主題：以項目東西南北四條街作參照 ⑴東面：休閑商業娛樂公園 ⑵南面：街區購物消費公館 ⑶西面：精品美食美肴中心 ⑷北面：酒店商務辦公及配套服務專區（三）項目商業街的功能定位（ 1）多功能復合商業街區立體購物公園 +商務辦公 +國際時尚健身 +文化視聽 +科技娛樂 +個性搜奇 +美食餐飲（ 2）定位依據： ※ 重慶北部商業規劃，重慶北部 CBD核心區域，營造了復合商業街區的規劃氛圍。 ※ 社區內外生態環境、社區自身物業的配套規劃需要文化 +品位的商業 ※ 項目商業街所屬資源配套與國外 HOPSCA豪布斯卡商業定位相似，所以要求功能上強調復合和互補性。龍湖花園在市場地位上的優勢是其成功的最重要的關鍵，它所具有的獨特之處是其他商業街無法比擬的。此外，由于它是多功能的復合商業街區，對附近的居民有很大的方便之處。這就是很多的居民選擇它的原因。五、業態項目的評析屬于多業態項目，從多方面發展（一）南面選擇大型超市作主力店（ 2020—— 5000平米），為南面街區的商軸核心，容易產生人流車流的聚集效應，帶來更多招商契機。選擇大型商家品牌將直接決定整個項目的社區地位與整個小區商業的經營檔次。同時

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