濟(jì)南商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 2 年4 季度 0 3 年1 季度 0 3 年2 季度 0 3 年3 季度單位：元/ 平方米商品住房 二手住房 圖 2 商品住房與二手住房均價(jià)走勢(shì)示意圖 另外，由于城市新規(guī)劃的實(shí)施形成大量拆遷戶對(duì)商品住房的空前需求以及二手房市場(chǎng)仍未完全放開(kāi)、市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)不足，以及商品房銷售司法解釋的出臺(tái)，導(dǎo)致了二手房和新建商品房銷售面積悄 然發(fā)生了換位，二手住房銷售面積已從去年高于商品住房 萬(wàn)㎡（ 減 ）降至今年 9 月末低于商品住房 萬(wàn)㎡（ 減 ），其連續(xù)幾年的榜首位置已 回歸商品住房。（詳見(jiàn)附表 2） 結(jié)論：商品房交易、投資兩旺，顯示了市民投資意識(shí)增強(qiáng)，不動(dòng)產(chǎn)投資已成為市民閑散資金的主要出路。 圖 3 2020 年 1~9 月各類住房銷售面積構(gòu)成情況 四、 2020年經(jīng)濟(jì)發(fā)展展望 2020 年 1 月，規(guī)模以上工業(yè)增加值實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) 21%；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)同比為 ；社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) 億元，同比增長(zhǎng) %，至 2 月份結(jié)束，累計(jì)實(shí)現(xiàn) 億元。依據(jù) 2020 年整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行態(tài)勢(shì)及本年政府繼續(xù)實(shí)施“大抓工業(yè)、抓大工業(yè)”發(fā)展戰(zhàn)略，加快發(fā)展速度、調(diào)整優(yōu)化結(jié)構(gòu)，與城市相關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和工業(yè)投資力度繼續(xù)加大，投資繼續(xù)保持高速增長(zhǎng)，汽車、住房、通訊產(chǎn)品以及旅游等新興消費(fèi)品正日益成為消費(fèi)亮點(diǎn)、熱點(diǎn)，消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)步伐加快，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重將逐漸提高。據(jù)市統(tǒng)計(jì)局預(yù)測(cè)， 2020 年社會(huì)消費(fèi)品零售總額將增長(zhǎng)%，城市市區(qū)居民人均可支配收入可達(dá)到 12020 元，社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景依然看好。 結(jié)論：社會(huì)的持 續(xù)高速發(fā)展及人民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的不斷升級(jí)、可支配收入的增多，給中高檔商品零售業(yè)及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)提供了極大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。 第二部分 濟(jì)南市市區(qū)商業(yè)調(diào)研 一、濟(jì)南市商業(yè)物業(yè)綜述 （一）濟(jì)南市近期商業(yè)發(fā)展歷程 上世紀(jì) 90 年代中期以前，濟(jì)南市民的主要購(gòu)物場(chǎng)所是“六朵金花”：濟(jì)南百貨、大觀園、人民商場(chǎng)、濟(jì)南華聯(lián)、山東華聯(lián)、濟(jì)南一百。“六朵金花”無(wú)一例外是大而全的百貨店。大到家具，小到一根針，在一個(gè)店里就可以買全。 1996 年崛起的銀座商城及 1997 年出場(chǎng)的貴和購(gòu)物中心率先向傳統(tǒng)商業(yè)模式發(fā)出了挑戰(zhàn)，把專業(yè)店搬進(jìn)商場(chǎng)。以三聯(lián) 家電為代表的各種專業(yè)商場(chǎng)、專賣店也在濟(jì)南遍地開(kāi)花，傳統(tǒng)百貨店遭到嚴(yán)重挑戰(zhàn)，大部分客流被分流。 “超市要革百貨的命”，在一定程度上概括了濟(jì)南商業(yè)第二輪洗牌的演化過(guò)程。世界購(gòu)物廣場(chǎng)的出現(xiàn)，如原子裂變般釋放出巨大能量，不少有外省資金以及外埠管理背景的企業(yè)接踵而至，紛紛來(lái)到濟(jì)南開(kāi)辦超級(jí)市場(chǎng)，新國(guó)道、萬(wàn)嘉隆、綠地、將軍惠員、大潤(rùn)發(fā)、上海聯(lián)華等如雨后春筍。 兩個(gè)回合下來(lái)，不少曾經(jīng)輝煌的濟(jì)南本土商號(hào)逐漸淡出。第一回合中，老字號(hào)的濟(jì)南第一百貨出局；第二回合，開(kāi)“平價(jià)商場(chǎng)”先河的中興商廈、曾是中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)的濟(jì)南國(guó)貿(mào)大廈相 繼出局，濟(jì)南最早的百貨店 —— 濟(jì)南百貨大樓也是元?dú)獯髠? 我國(guó)加入世貿(mào)組織的同時(shí)，最新一輪的濟(jì)南商戰(zhàn)才是真正較量的開(kāi)始。首先是業(yè)態(tài)升級(jí)大戰(zhàn)。集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)和飲食于一身的銀座地下購(gòu)物廣場(chǎng)，自 2020 年開(kāi)業(yè)至今持續(xù)火爆，一站式的超級(jí)購(gòu)物模式這種新興的第三代商業(yè)形態(tài)不斷叫響泉城。隨后上海聯(lián)華、北京國(guó)美等省外實(shí)力商家及沃爾瑪、家樂(lè)福等國(guó)際零售巨頭及紛紛搶址濟(jì)南，構(gòu)建以濟(jì)南為大本營(yíng)的商業(yè)發(fā)展新版圖。 隨著濟(jì)南與 16 個(gè)地級(jí)市全部實(shí)現(xiàn)高速公路貫通，使整個(gè)山東形成了以濟(jì)南為中心的半日生活圈，半日生活圈的形成，以及《濟(jì)南市 城市總體規(guī)劃》、《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》的出臺(tái)，優(yōu)化資源，調(diào)整結(jié)構(gòu)，大大提升了濟(jì)南的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。 （二）濟(jì)南市商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 濟(jì)南商業(yè)、餐飲業(yè)蓬勃發(fā)展。 2020年全市商品交易市場(chǎng)總數(shù)達(dá) 713處，其中城市市場(chǎng) 229 處，農(nóng)村市場(chǎng) 484 處，市場(chǎng)成交額達(dá) 億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元。同時(shí)，以連鎖商業(yè)為重點(diǎn)的現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)形式和營(yíng)銷方式迅速崛起， 2020年底，全市共建連鎖公司 27 家，連鎖超市、便利店 820 多家，經(jīng)營(yíng)面積達(dá) 10 多萬(wàn)平方米，成為商業(yè)流通業(yè)最具成長(zhǎng)性的業(yè)態(tài)形式。目前，形成了市區(qū)中部以泉城廣 場(chǎng)為中心聚集了銀座、大潤(rùn)發(fā)、三聯(lián)、蘇寧、貴和、百大等大賣場(chǎng)；聯(lián)華、大潤(rùn)發(fā)、新一佳、濟(jì)南華聯(lián)等環(huán)布在城市四周，形成了濟(jì)南市新的商業(yè)格局。 濟(jì)南餐飲業(yè)歷來(lái)興盛，魯菜最為流行，其他菜系的餐館也隨處可見(jiàn)。小巷深處的傳統(tǒng)名吃與風(fēng)格獨(dú)特的精美西餐相映成趣，成為濟(jì)南餐飲業(yè)的一道亮麗風(fēng)景線。 濟(jì)南零售業(yè)中的重要組成部分 —— 百貨業(yè)由于原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的烙印太深，歷經(jīng)多年發(fā)展，普遍呈現(xiàn)不景氣，與之形成反差的是各色超市快速發(fā)展。在面對(duì)外來(lái)競(jìng)爭(zhēng)壓力的情況下，紛紛以服務(wù)為先導(dǎo)，求變求新，出臺(tái)多項(xiàng)刺激消費(fèi)的措施、辦法，增強(qiáng)自身市場(chǎng)號(hào)召 力。在老百貨業(yè)沒(méi)落的同時(shí)，以銀座、貴和為首的百貨新生力經(jīng)過(guò)近幾年的迅猛發(fā)展，現(xiàn)已成為山東省知名商業(yè)品牌企業(yè)，具有極大的市場(chǎng)號(hào)召力。 國(guó)際零售巨頭改變省城商業(yè)版圖。隨著沃爾瑪、家樂(lè)福這些國(guó)際巨頭的真正出現(xiàn)，濟(jì)南面對(duì)面的商業(yè)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)開(kāi)始進(jìn)入白熱化階段。 （三）濟(jì)南市區(qū)幾大商業(yè)區(qū) 濟(jì)南市商圈格局表現(xiàn)出以全市級(jí)商業(yè)中心泉城路 — 經(jīng)四路商業(yè)區(qū)為龍頭，經(jīng)二路商業(yè)區(qū)、花園路商業(yè)區(qū)、北園路商業(yè)帶等多個(gè)商業(yè)區(qū)割據(jù)的態(tài)勢(shì)。 泉城路商業(yè)區(qū) 泉城路東起青龍橋，西至濼源橋，北通太平寺巷、高都司巷，鞭指巷、省府前街、縣東巷、縣西 巷；南接舊軍門巷、榜棚街、衛(wèi)巷、舜井街、歷山西街，全長(zhǎng) 1560 米，毗鄰大明湖、趵突泉、泉城廣場(chǎng)、黑虎泉等諸多景點(diǎn)，相連芙蓉街、曲水亭古城區(qū)。泉城路歷來(lái)是濟(jì)南繁華的中心商業(yè)區(qū)，商家云集，名店眾多，是泉城東西向發(fā)展的主軸，有“十字金街”’之地位，是一條具有購(gòu)物、交通、休閑、旅游、文化五大功能的準(zhǔn)步行商業(yè)街。 泉城路商業(yè)區(qū)位于城市中心地帶，集中了各類商業(yè)形態(tài)，客戶群范圍廣泛，以白領(lǐng)為主。作為濟(jì)南市最古老的商業(yè)街，泉城路不僅吸引了龐大的濟(jì)南消費(fèi)群體，同時(shí)還作為一個(gè)大型的旅游文化商業(yè)中心接納了大量的旅游消費(fèi)者。 目前 ，泉城路商業(yè)業(yè)態(tài)分布改造時(shí)劃定的 5 個(gè)主題經(jīng)營(yíng)區(qū)，雖有所出入，但基本上還是保留了這五大經(jīng)營(yíng)區(qū)的總體格局。詳見(jiàn)附表 21：泉城路業(yè)態(tài)分布情況表。 原有 5 個(gè)主題經(jīng)營(yíng)區(qū)分別為：以三聯(lián)商廈為中心的家電經(jīng)營(yíng)區(qū)；分別以濟(jì)南百貨大樓和貴和為中心的兩個(gè)百貨、休閑經(jīng)營(yíng)區(qū)；以金街 IBO 和舜井街東側(cè)地區(qū)為主的兩個(gè)時(shí)尚服飾商品經(jīng)營(yíng)區(qū)；以齊魯金店為中心的黃金珠寶首飾商品經(jīng)營(yíng)區(qū)；芙蓉街至舜井街地區(qū)精品服飾經(jīng)營(yíng)區(qū)。經(jīng)過(guò)兩年的市場(chǎng)洗禮，這五個(gè)主題經(jīng)營(yíng)區(qū)又增加了諸如美國(guó)加州牛肉面大王、千百味日式快餐、意諾自助比薩、必勝客自助比薩、大快活快餐等餐 飲業(yè)，夢(mèng)萊茵婚紗攝影、浪漫經(jīng)典婚紗館、時(shí)尚新娘婚紗攝影、金夫人婚紗攝影等婚紗攝影專業(yè)店，新東方、精益、寶明齋、亨得利等眼鏡店。 無(wú)可諱言的是，由于區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)、步行街商業(yè)建筑單體與交通組織存在的缺陷，加以政府管理方面存在的部分問(wèn)題， 泉城路現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較零散，無(wú)法形成一個(gè)較為集中的商業(yè)區(qū)域，整體形象與品牌效益未能達(dá)到最佳，競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)較弱，已 嚴(yán)重制約了泉城路商業(yè)區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)、人氣及發(fā)展空間。 圖 4 泉城路商業(yè)街騎樓建筑形式及后街建筑人流稀少的景象 經(jīng)二路商業(yè)區(qū)（華聯(lián)商業(yè)區(qū)） 以華聯(lián)、嘉華為主體構(gòu)筑的經(jīng) 二路商業(yè)街已成為省城西部的一條商業(yè)金街，是槐蔭區(qū)的商業(yè)中心。周圍近千平方米的區(qū)域，已有數(shù)十家服裝、鞋類專賣店，還有肯德基、麥當(dāng)勞、永和豆?jié){等多家中、西式快餐店，另外，該區(qū)域的小商品批發(fā)市場(chǎng)在全省乃至國(guó)內(nèi)都發(fā)生業(yè)務(wù)往來(lái)。 以百貨、購(gòu)物中心、小商品批發(fā)市場(chǎng)為商業(yè)核心，包括專業(yè)市場(chǎng)、專賣店 (以服裝、鞋業(yè)為主 )、風(fēng)味小吃、特色燒烤等，基本上涵蓋各種業(yè)態(tài)形式，人氣較旺。 圖 5 經(jīng)二路嘉華購(gòu)物廣場(chǎng) 經(jīng)四路商業(yè)區(qū) 濟(jì)南傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，以人民商場(chǎng)、大觀園、地下人防商城為代表，人民商場(chǎng)、大觀園均為大型百貨，洋快餐（肯德基 、麥當(dāng)勞、米力乃、開(kāi)心湯姆）、風(fēng)味小吃、大觀影院、中國(guó)影院、保齡球、游藝廳點(diǎn)綴其中，人流量較大。以中低檔消費(fèi)為主，服裝、鞋業(yè)、日用品為主要消費(fèi)品。 圖 6 經(jīng)四路東段北側(cè)商業(yè)門頭及人民商場(chǎng) 花園路商業(yè)區(qū) 花園路中段道路改造工程的完成帶動(dòng)了該區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，在這里擁有濟(jì)南市區(qū)最大的酒吧一條街、洪樓教堂、山東大學(xué)東校區(qū)，歷史文化的沉淀及現(xiàn)代時(shí)尚潮流的涌入，為該區(qū)域增添了獨(dú)有的文化休閑特色。經(jīng)一路延長(zhǎng)線道路改造工程的實(shí)施，聯(lián)動(dòng)濟(jì)南東、西兩大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；大潤(rùn)發(fā)超市、國(guó)美電器及其它品牌店的成功進(jìn)駐，必將迅速帶動(dòng)該 區(qū)域商業(yè)的快速發(fā)展。 圖 7 花園路海蔚商業(yè)廣場(chǎng)及富翔天地商業(yè)街東段 北園大街商業(yè)帶 北園大街商業(yè)帶是家居、建材類專業(yè)市場(chǎng)的聚集地，餐飲、娛樂(lè)業(yè)均較發(fā)達(dá)，新國(guó)道超市，銀座購(gòu)物廣場(chǎng)北園店、國(guó)美電器北園店、新一佳超市的聚集，使得這一區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)更為多樣。隨著北園立交的建成通車，該區(qū)域交通環(huán)境進(jìn)一步改善，商業(yè)前景廣闊。 表 2 濟(jì)南商業(yè)區(qū)比較分析 商業(yè)區(qū) 地理位置及交通 商業(yè)區(qū)地位 商業(yè)核心 商用物業(yè)租賃價(jià)格 出租率 消費(fèi)群來(lái)源 泉城路 濟(jì)南市中心零售業(yè)絕對(duì)領(lǐng)購(gòu)物中心、大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn) 2030%作為80%左右 全市市民、外地商業(yè)區(qū) 區(qū)，交通、商貿(mào)中心 頭羊，市級(jí)商業(yè)中心 大型超市、品牌店 租金；一般商場(chǎng)租金約 250元 /月；售價(jià) 15萬(wàn) 游客、客戶群范圍廣泛 經(jīng)二路 商業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級(jí)商業(yè)區(qū)，西部區(qū)域商業(yè)中心 購(gòu)物中心、大型超市、大型小商品批發(fā)市場(chǎng) 大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 150 元 /月 90%以上 西部槐蔭區(qū)、天橋區(qū)居民 經(jīng)四路 商業(yè)區(qū) 交通便利 傳統(tǒng)中央商業(yè)區(qū) 大型百貨 大型商場(chǎng)一般以聯(lián)營(yíng)方式扣點(diǎn)約 20%作為租金；一般商場(chǎng)租金約 180 元 /月 95%左右 全市消費(fèi)者 花園路 商業(yè)區(qū) 區(qū)域中心，交通便利 二級(jí)商業(yè)區(qū)，東部商業(yè)中心 超市，咖啡店、酒吧集中區(qū)域 一般商場(chǎng)租金約 200元 /月 90%左右 歷城、歷下區(qū)居民 北園大街商業(yè)帶 主要的交通樞紐 二級(jí)商業(yè)區(qū)，專業(yè)市場(chǎng)聚集地 家居、建材類專業(yè)市場(chǎng) 一般商場(chǎng)租金 100 元左右 /月 85%左右 魯中（家居建材），周邊居民（超市） （四）濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較 表 3 濟(jì)南主要商業(yè)物業(yè)比較 物業(yè)名稱 位置 規(guī)模(㎡ ) 業(yè)態(tài)形式 租售價(jià)格 (不含進(jìn)場(chǎng)費(fèi) ) 經(jīng)營(yíng)方式 檔次 經(jīng)營(yíng)范圍 車位 萬(wàn)達(dá)購(gòu)物廣場(chǎng) 泉 城路西端 約 5 萬(wàn) 超市、專業(yè)店、專賣店 F1 售價(jià)： 萬(wàn)元 F1 租價(jià)：約 300 元 /㎡ /月 一層自營(yíng) 二 四層聯(lián)營(yíng) 高檔 生活用品、家居、品牌服裝 143個(gè) 銀座商城 濼源大街與佛山街 5 萬(wàn) 百貨商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 20%作為租金 聯(lián)營(yíng) 中高檔 生活用品、時(shí)尚用品 約240個(gè) 貴和購(gòu)物中心 泉城路中段 萬(wàn) 百貨商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 25%作為租金 聯(lián)營(yíng) 高檔 高檔用品 約35個(gè) 嘉華購(gòu)物廣場(chǎng) 經(jīng)二緯九 4 萬(wàn) 摩爾 扣點(diǎn)約 20%作為租金 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 中高檔 精品、生活用品、 約300個(gè) 百腦匯 山大路124 號(hào) 萬(wàn) 專業(yè)商場(chǎng) 租價(jià)： 120 元 /平方米 /月 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) 中高檔 電子等科技產(chǎn)品 200余個(gè) 大觀園商場(chǎng) 經(jīng)四緯二路 萬(wàn) 百貨商場(chǎng) 扣點(diǎn)約 15%作為租金 聯(lián)營(yíng) 中低檔 百貨 約50個(gè) 國(guó)美電器商城 花園路中段 萬(wàn) 家電連鎖 租價(jià)： 100 元 /平方米 /月 連鎖 中檔 電器產(chǎn)品 約30個(gè) （五）濟(jì)南商業(yè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì) 2020 年 2 月提交市政府批準(zhǔn)的《濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)發(fā)展規(guī)劃》確定濟(jì)南市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)總體布局為“三、一、四、六”結(jié)構(gòu)：構(gòu)筑三大商圈（老城市商圈、主城商圈和城區(qū)商圈），將古城區(qū)傳統(tǒng)中心商業(yè)區(qū)提升為 都市級(jí)商業(yè)中心，著力打造現(xiàn)代化都市商業(yè)中心新形象，形成立足濟(jì)南，服務(wù)山東，輻射華東、華北及環(huán)渤海地區(qū)的大都市級(jí)商業(yè)中心，在東部產(chǎn)業(yè)帶、東部新城、西部新城和西部片區(qū)的核心區(qū)規(guī)劃新建四個(gè)市級(jí)商業(yè)次中心，形成六大城市發(fā)展軸。 2020 年 3 月 9 日濟(jì)南市財(cái)貿(mào)辦發(fā)布的《 2020 年濟(jì)南市市場(chǎng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)導(dǎo)