青島膠州商業市場調研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 11 頁 共 27 頁 器材等專賣店及專營店，基本形成老城區一條專業的裝飾裝修一條街，同時向東延伸至國 貨商業影響區域。 ? PS 韓國城 PS 韓國城膠州市韓國人（國內朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨具特色街區文化，以韓國商品為主流，是膠州韓式餐飲、娛樂最集中的一條街。但由于業態相對單一，經營品項過于相似，所以競爭十分激烈，各商家的經營狀況均不容樂觀。由于韓國人（朝鮮族人）不愿遠離本族人的聚居地這種固有的生活習慣，即使沒有獲得預期的收益，大部分商家卻不想異地再戰。 韓國城區域在人群聚居上自成體系，消費習慣和商業經營自然扎堆，但規劃中華麗廣場作為韓國人及鮮族人的主要消費場所，沿溫州路及蘭州路形成以餐飲娛樂為主體的商業 街道，但業態存在過于單一的情況。在建的中銀廣場是一個集中的購物廣場，如果運作成功，則可以解決韓國城區域內商業業態相對單一的問題。 根據我們調研統計，老城區商業配套比較完善，現有已經營商業面積估計不低于 50 萬，同時在售老城區商業面積保守估計不低于 20 萬，僅廣州路一帶就有在售商業項目 5 個，如神州商業街、膠州灣財富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應量應該超過 15 萬，常州路在售商業項目有 2 個，供應量估計不低于 4 萬，杭州路、福州路、北京路、惠州路均有在建商業網點供應，總量也在 10 萬左右，老城區人口最多在 40萬左右 ，在這種開發熱潮下，未來老城區人均商業面積將超過北京這樣的發達城市，銷售形式不容樂觀，同時老城區商業網點價格在 4000——14000 不等，目前只有膠州灣財富中心一層商鋪及鑫古城廣州北路一層商鋪賣到 10000 以上，其他項目均在 6000 之間徘徊，同時老城區各項設施一應俱全，人口居住密度大，商業經營培育期短，但除個別項目外，商 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 12 頁 共 27 頁 業銷售依然緩慢，這種市場基礎情況下，本項目立市會有較大的市場壓力。 新城區商業物業供應豐富，但經營寥寥，嚴重的供需不平衡，市場有待培養 新城區現有社區 13 個，在開發建設社區 8 個， 所有社區建設都配套相當面積商業網點： 新城市花園：商鋪建筑面積約 7350 平方米，開間式框架結構，分東、西獨立兩部分組成。 金色家園： 商鋪總共約 13000 建筑平方米，開間式框架結構，分東、西獨立 兩部分組成，東側商鋪面積較大，總面積約10000 建筑平方米，地上 3 層，西側總建筑面積約 3000建筑平方米，地上 2 層。 澳門花園： 商鋪共 30 套，磚混式結構，戶型分割從 10 ~300建筑平方米不等， 85%未售出，可供應面積達到 20xx0 平方米。澳門花園在開發的 3 期同時也配有部分網點。 香港花園： 建筑面積約 2 萬平方米，雙層。 中房花苑： 建筑面積約 3000 平方米，共 14 套，雙層。 三里河花園：建筑面積約在 2 萬平方米。 錦源新街坊：建筑面積約 5000 ㎡，共 15 套，雙層局部三層。 河濱華庭： 建筑面積 4 萬平米。 僅以上新城區澳門路一帶社區配套，總供應商業面積就超過 10 萬。 新城區是膠州市政府于 20xx 年起規劃建設的新行政、經濟、文化中心。新城區建有 60 余萬平方米住宅小區，銷售率已達 90%以上?，F存商業地產均為住宅商業配套網點，僅澳門路兩側的住宅底商總建筑面積已超過 10 萬平方米。 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 13 頁 共 27 頁 新城區住宅配套商業 網點有以下幾個共同特點：雙層臨街鋪位，單位面積 200 平方米以上，均價在 5000 左右，主要功能是為社區住戶服務。 以 200 平方米的商鋪為例，總價為 100 萬元， 15 年回收成本，平均租金為 元 /平方米 /天，這是目前在膠州中心城區次繁華地段商鋪的租金水平。在新城區這個還處于襁褓期的商業氛圍中，這個租金水平是很難接受的。在我們調查的人中，大部分人認為新城區商業地產的租金應在 元之間，投資回報周期過長，影響了投資者的購買欲望。 對而自營業主而言，社區配套商業主要面對社區居民，以便利店等為主，資金并不充足 ，由于單位面積大而導致總房價過高，超出了他們的購買能力。（據售房者介紹，消費者對 50150 平方米的商鋪需求量較高。） 因此新城區有 95%以上的底商空置，導致新城區商業，生活配套稀缺。生活上的不便，使許多購房者暫時放棄了入住新房的計劃，新城區住宅小區整體入住率不超過 30%，而缺少人氣，也成了制約新城區商業發展的最重要因素。居民因為生活不便而有房不住，商家因為缺少人氣而沒有信心進駐，雙方都在等待對方先已跨出一步，而形成了“僵局”，成為制約新城區發展的瓶頸。 為了打破這種僵持局面，帶動新城區的商業發展，形成區域商圈，膠州市政府將市政府正南澳門路、香港路、深圳路、寧波路合圍的近 13萬平方米的中心區域規劃為新城區的商業中心，引進利群商場及本項目作為新城區商業地產的支柱項目。希望這兩大主力商業進駐能夠拉動新城區整體的入住率。但是利群商場規劃了 3 年之久仍未動工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對新城區發展前景的信心，使一部分原本有意到新城區發展的商家因而停滯不前且。 同時采訪 300 多組商戶，對新城區商業氛圍的成熟過渡期， 60%以上 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 14 頁 共 27 頁 認為在有大型商業物業配套的同時，還 需要 35 年時間培養， 25%左右認為需要 58 年時間， 10%左右認為需要 10 以上的時間，極少數商戶有信心認為可以在一兩時間內，能在新城區經營收支平衡，除非物業租金極低。 本項目商業如欲超價上市，難度極大。 第三部分 項目區域租金及售價指數 一、 膠州商業物業租金指數調研情況分析（租金單位：元 /m2/天） 租金價格規律變化分析： ? 幾大商圈以及幾條主要商業街附近租金價格較高，并向外圍擴散租金價格依次降低； ? 小面積單層商鋪租金價格較高，大面積雙層以上商鋪租金較低； ? 租賃時間越早、租賃年限越長租金價格相對就越低； ? 目前租賃合同一般一年一簽，如果簽定長期租賃合同，租金每年按一定額度逐年上漲。 六商圈租金指數分析： ? 老城區利群內部租金主要集中在 3~6 元之間，利群商圈周邊租金為 1~2 元之間 ? 國貨內部租金主要集中在 5~8 元之間，國貨商圈周邊租金一般在 2元左右 ? 家樂佳內部租金主要集中在 2 元左右，家樂佳商圈周邊租金一般在 ~ 元之間 ? 向陽市場內部租金集中在 3~5 元之間，周邊小鋪位租金在 3 元左右 ? 膠州商城附近蘭州一帶專業裝修裝飾街最高在 1 元左右 ? 韓國城附近租金價格一般在 ~ 元之間 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 15 頁 共 27 頁 主要幾條商業街分析 ? 廣州 路綜合商業街 是膠州市區的中軸線、著名的商業街之一，南起瀘州路，北至膠州路，全長 6000 米、門店 450 多家 ，有商業大廈、供銷商廈、聯誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經營服裝服飾、日用百貨、家用 電器、食品、餐飲等為主的綜合性商業街。 租金指數分析： 整條路自南向北租金價格根據面積不同、租賃年代不同，租金價格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在 1~2 元之間，局部小面積商鋪達到 3 元，局部雙層及三層等大面積商鋪租金在 元以下。 ? 鄭州路商業街 （國貨所在區域） 西起杭州路東至鄭家小莊，全長 4000 米，約有 門店 150 多家，集中了一批大中型商業實體，主要有世紀大廈、金州大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯公司等，同時輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個私經營業戶。 租金價格指數分析： 國貨附近租金價格相對較高，一般在 2 元以上，依次向東西兩側降低。向東到湖州路段前租金降到 元，向西到杭州路段降到~ 元。 ? 蘭州路商業街 東起鄭家小莊西至響堂橋，全長 5000 米，共有各類經營業戶370 多家，西部經營戶主要從事建材裝飾材料，中部經營業戶主要以從事音響、手機、餐館、咖啡屋、網吧等為主，東部經營業戶主要以韓國料理、歌廳 等為主。在溫州路與福州路段間還形成了電腦 中國最大的管理資源中心 (大量免費資源共享 ) 第 16 頁 共 27 頁 耗材一條街。 租金價格指