xx物業管理方案思路(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 行處理。 飼養寵物必須符合相關規定；對違反者及時勸止、報告，并配合有關部 門進行處理。 建立消殺工作管理制度，根據當地實際情況定期開展消殺工作，有效 控制鼠、蟑、蠅、蚊等害蟲孳生；定期對各類病蟲害進行預防控制，適時投放消殺藥物 綠化養護管理 草坪保持平整，高度不應超過 10公分，超過時應及時進行修剪。 草坪內常年清除雜草，有效控制雜草孳生。 花草樹木無枯死，發現死樹應在一周內清除，并適時補種。 綠籬超過平齊線 12公分時應進行修剪；綠籬根部無死枝枯葉及雜 物，當天清除修剪廢棄物。 造型樹木應根據樹木品種生長情況，及時修剪整形，觀賞效果良好。 根據季節氣候狀況，適時澆灌、施肥和松土，花草樹木長勢良好。 適時組織防風暴，預防病蟲害。 綠化地應設有宣傳牌，提示人們愛護綠化 第二章 日常管理動作 第一節 房屋建筑主體管理 一、房管工作內容 房屋主體結構安全預防勘察，房屋結構及附屬設施的日常巡查及日常養護，房屋修繕工程管理及修繕資金統籌管理和安排（別墅？！） ，房屋裝修施工監理，系統 VI 識別牌的規劃設計及維護管理，物業管理活動質量檢查監督，服務體系的建立及服務質量監督。 二、房屋建筑結構及附屬設施管理 建立勘察機制，管理處擬定計劃后，由工程技術員每半年定期組織 1 次對各房屋主體結構部分進行巡 檢，分析建筑結構情況，以保證房屋安全使用。建立巡查養護制度，每日周 1 次對全小區進行系統巡查，巡查范圍包括屋頂（面）、樓梯及扶手、外墻、道路、車場、圍墻、門窗、設備機房、化糞池、其他配套設施及環境巡視；對巡查發現需進行維護的，及時進行維護；對環境問題及時協調處理和整改。 三、維修養護資金管理 自進入管理之日起建立維修養護資金專項檔案；使用時按總體計劃負責立項申請及可行性分析；由物業公司負責審核后相關主管部門審批，完成資金統籌后及時進行養護或修繕施工；對所有養護費使用項目，建立系統的檔案一式二份，長時間保存。 四、基本管理 建立系統的日常資料檔案，保持管理工作的連續性、可查性、可比性。包括樹立小區平面圖，設立各項管理告示牌、 VI 識別牌；建立物業交接、驗收檔案，圖紙資料檔案；設立宣傳欄并形成定期出版制。每年進行 12 次對小區業主意見征詢，及時改進工作作風和管理方式，提高工作效率，提高服務質量。 五、房屋維護工程管理 維修工程采用預算審核及招標管理，技術性要求不高或使用資金小的工程自行維修或委托維修，技術要求高或使用資金大的項目實行招標制并按合同方式 發包；維修過程由專職工程技術員負責施工監理。 六、實施數據化管理 自 開展管理工作始，實行數據的統一管理，規范管理工作，力求作到任何數據的來源均達到有真實依據；為小區管理累積管理痕跡。 ※ 日常房管事務管理工作實施規范運作，如下表： 工作安排 8： 00~8： 30 處理投訴； 8： 30~9： 30 巡視； 9： 30~12： 00 跟蹤監督； 14：00~15： 30（ 學習、培訓、應按培訓計劃而不是日常工作） 整理檔案； 15：30~16： 30 巡視； 16： 30~18： 30 走訪、回訪 考核標準 工作內容 跟蹤 監督 日常： 3 遍 /天；入伙期間： 8 小時 /天； 巡視 日常： 2 遍 /天；竣工期間： 8 小時 /天； 走訪 1 次 /周； 1 遍 /月； 回訪 處理率： 100%，回訪記錄 100%。 處理內容與處理方法 日檢 項目 施工巡視； 違章檢查； 車輛管理； 治安； 清潔； 綠化； 維修； 機電設備； 社區活動； 員工宿舍； 1內務巡視。 處理 方法 記錄巡視發現的問題，搜集資料； 對巡視中發現的問題，分類進行處理并及時向有關部門反饋解決； 1）填寫意見轉呈表； 2）發現的維修不合格，填寫維修記錄，及時反映到主管部門； 3）即行關閉輕微不合格項目； 4）發現違章行為按 “違章處理規定”執行； 5）發現嚴重不合格項，填寫糾正措施報告。 周檢 項目 全面檢查住宅區各項工作，著重對房管日檢中發現的不合格項進行檢查處理。 處理 辦法 管理處主任組織各部門主管、領班，對發現的不合格項及時整改，嚴重不合格項制定糾正措施。 考核標準 平時日檢、周檢、月檢按 ISO9002 質量體系考核標準執行； 年終按國家建設部對“全國城市物業管理優秀示范區”的考核驗收標準執行。 ※小區設施、照明日常管理工作，實施規范運作。如下表： 主要內容 運行組 值班：保障小區辦公、供 水、供電等正常運作并做好記錄 。 巡視：巡視設備運作情況，做好巡查記錄； 維修組 負責設施、設備的各項維修、保養工作，并做好記錄； 定期清潔設備； 負責對設備設施進行全面巡視、檢查，發現問題及時處理。 檢查項目 水泵； 水池、水箱； 風機； 防盜監控系統； 對講報警系統； 火災報警控制系統； 消火栓； 干粉滅火器。 檢查項目及處理方法 處理方法 按照公司 ISO9002 標準，對輕微不合格項進行整改，嚴重不合格項上報主管部門并提出糾正措施。 考核標準 日常周檢、月檢考核按 ISO9002 質量標準； 年終考核按國家“優秀示范區”標準考核。 ※ 小區設施日常維修養護管理工作，實施規范運作。 如下表： 工作安排 8： 00~8： 30處理投訴； 8： 30~10： 00 跟蹤監督； 10： 30~12： 00 維修養護； 14： 00~15：30 巡視維修養護； 15： 30~17： 00 整理學習； 17： 00~18： 30 回訪。 主要工作 房屋本體 室內：小修 30 分鐘，一般故障 2 小時，不超過 8 小時，較難故障 3 天內。 48小時跟蹤驗證。 樓梯、墻面：發現問題按原樣及時修復，每年全面檢查一次， 3~4 年全面修補刷 漆一次。 公共 設施 室內污水系統：每月檢查一次，發現問題及時修補。 道路車場：每天檢查 1 遍，隨壞隨修； 明暗溝：每周檢查 1 遍，隨壞隨修； 供水電氣：每月細查 1 遍； 樓道燈：每月檢查 1 遍，即壞即修。 檢查項目及處理方法 檢查項目 地基基礎； 梁柱板主體； 墻體； 頂棚； 樓梯扶手； 公共門窗； 隔熱層、防水層； 水池； 消防設施； 信報箱； 1標識；1散水坡； 1上下雨污水管； 1設備房； 1道路； 1道路； 1電纜溝蓋板； 1 路面； 1踏步臺階； 給排水； 2路燈； 2清潔設備；2娛樂設施。 處