xx商業物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 工具 75 型室內疏通機 1 部 20xx 元 沖擊鉆 1 部 1200 元 切割機 1 部 800 元 電工工具 2500 元 水工工具 1500 元 高空作業工具 1 套 1000 元 鋁合金梯 3 部 1500 元 電焊機 1 臺 2500 元 常用材料備件 1 批 5000 元 D、清潔綠化工具 吸塵吸水機 1 臺 7000 元 打蠟機 18000 元 垃圾箱 80 個 4000 元 手拉車 2 輛 1000 元 清潔工具 3 套 3000 元 剪草機 2 臺 24000 元 綠籬修剪機 1 臺 20xx 元 鋤、鏟、鎬各 10 把 750 元 刀、剪各 10 把 300 元 膠管 400 米 20xx 元 垃圾周轉車 4 臺 3200 元 噴霧器 2 臺 400 元 鐵鏟 10 把 200 元 掃帚 10 把 100 元 E、治安、交通、消防管理裝備 無線對講機 10 部 20xx0 元 警示牌 30 個 300 元 消防斧頭 5 把 500 元 專用消防扳手 5 把 150 元 防毒面具 10 套 20xx 元 消防靴 10 套 800 元 手提式 1211 滅火器 20 支 3000 元 推車式 1211 滅火器 6 套 6000 元 消防云梯 1 把 1200 元 訓練器材 1 套 5000 元 五、民寧園商業物業工作計劃 正常期的管理工作計劃 序號 項 目 內 容 時 間 備 注 一 房屋及公共設施的維修保養 1． 制定房屋及公共設施的維修保養計劃； 2． 養護和維修計劃方案； 3． 維修基金的管理； 4． 房屋的維修管理； 5． 房屋的養護服務 物業交付使用之日起 二 機電設備的維修保養 1． 設備的基礎資料管理； 2． 設備的運行管理； 3． 設備的維修管理； 4． 設備能源和安全管理。 物業交付使用之日起 三 安全事務管理 1． 治 安管理； 2． 交通車輛管理； 3． 消防管理。 物業交付使用之日起 四 智能化設施管理 1． 日常使用操作； 2． 維護； 物業交付使用之日起 3． 系統完善。 五 大廈環境管理 1． 綠化管理； 2． 清潔衛生管理； 3． 環保管理。 物業交付使用之日起 六 財務管理 1． 財務帳務 2． 費用收取。 物業交付使用之日起 七 大廈文化活動開展 1． 舉辦宣傳； 2． 舉辦大廈活動； 3． 提供大廈服務。 物業交付使用之日起 八 服務及完善配套 物業交付使用之日起 驗收與接管程序 接管驗收是指物業管理公司接管開發單位 、承建單位（或個人托 管）的新建房屋（或原有房屋）時，在竣工驗收的基礎上以物業主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。 接管驗收是物業管理過程中不可少的一個環節。我們三九物業管理公司不僅要盡早地介入物業的建設，而且要充分利用其在接管驗收中的地位嚴格把關，決不允許馬虎從事，得過且過，避免公司今后遭受損失。 成立民寧園商業物業驗接小組 制 訂 驗 收 標 準 接 管 移 交 手 續 書 審 查 資 料 、 圖 紙， 親 臨 現 場 逐 項 檢 查， 發現問題，做好記錄，督促整改 鑒 定 移 交 書 面 手 續， 做 好 遺 留 工 程 備 案 制定物業驗收計劃及接管手續書 物業驗收技術小組會同賽博韋爾管理處，根據物業管理合同的要求制定相應《物業驗收計劃》，在驗收計劃中明確驗收的步驟、驗收的項目 、驗收項目所依據的標準、驗收的責任人員，驗收計劃應由驗收技術小組組長審核，并報總經理審批。驗收小組應在接管驗收前 15 天 制定出接管驗收手續書。 資料的接管驗收 開發商（大業主）通知物業公司接管驗收。驗收技術小組會同民寧園商業物業管理處按驗收計劃進行資料的接管驗收，認真審查驗收、移交方提供的產權資料和技術資料，并記錄在《驗收交接記錄》中，對于個別一時難以備齊的資料，在不影響整個接管驗收工作的進度下，可由交接雙方議定，限期提交并做好記錄備查。 物業的預驗收 1. 物業驗收技術小組分專業，按驗收計劃要求依 據設計圖紙對房屋質量、使用功能、外觀質量、公共配套設施設備等進行預驗收。 2. 驗收技術小組依據國家標準《建筑安裝工程質量檢驗評定標準》、《房屋接管驗收簽 訂 物 業 保 修 合 同 標準》對物業的實物進行驗收，主要驗收設備和主材的規格型號、容量、制造廠一并清查數量、安裝位置等。 3. 在預驗中查出不合格項目，由驗收小組填寫各類遺留問題統計表， 返回給移交單位，限定日期由移交單位或工程施工單位進行整改，并商定時間復核。 4. 對預驗收的單種設備進行試運轉驗收，主要驗收設備的安裝質量和運轉中設備的主要技術指標。對不符合的指標及時得出書面意見，要求移交單位組織 設備制造廠家或施工單位進行重新調試，達到規定的要求。 物業的驗收 1. 在預驗收的物業遺留問題統計表之遺留問題落實實施后，物業驗收技術小組進行驗證并在房屋遺留問題中記錄結果。整改合格后，按驗收計劃進行正式的物業驗收。 2. 樓宇的實物驗收，按驗收計劃進行，做到三符合。一是圖紙與設備規格型號、數量符合；二是工程的主要設備的安裝位置與安裝質量符合；三是設備包括設備聯接的整個系統的技術性能，應與設計的功能符合，驗收結果記錄在《驗收交接記錄》中。 3. 在實物驗收過程中發現不合格立即提出書面《遺留問題整改報告》限期整改，并在《驗收交接記錄》中記錄。 4. 崗位移交在完成資料交接、鎖匙交接和現場驗收后，物業管理處各崗位人員全部進駐崗位，配合移交方崗位人員一起履行運行職責，管理處此間不承擔管理責任，僅作為責任移交過程。 各崗位移交最高時限 電 梯 2 周 消 防 1 周 配 電 1 周 給 排 水 1 周 供 氣 半周 其余崗位 半周 在崗位移交完成后，移交方人員工撤離現場，全部管理責任由物業管理處負責。至此，物業接收過程完成，物業管理處出具驗收總結，物業進入日常管理階段。 1. 驗收后的工作 1) 各專業工種根據驗收后的情況，填寫《工程驗收交接記錄》和《房屋設備交接表》。 2) 驗收技術小組根據單項《工程驗收交接記錄》，作出綜合性驗收評定，并將驗收報告呈交公司總經理。 3)公司總經理代表物業驗收單位，同物業移交單位辦理相關手續。 4)物業驗收技術小組填寫《竣工資料和驗收記錄表》，匯總驗收的各種資料、報告。 5)將 經發展商、施工單位、施工監理單位、管理公司等單位簽字生效的全部各類資料報告存檔。 第四部分 一、管理經費來源 民寧園商業物業管理處收費遵循三個原則： A、 按深圳市物業管理行業收費指導標準收??； B、 按照管理費“收支平衡，略有節余”的原則收??； C、 定期公布管理費收支狀況，接受業主監督。 1） 管理服務費 民寧園商業物業管理服務費收費標準按深圳市政府頒布的《物業管理服務收費指導標準（寫字樓）》二級收費標準收取，即辦公、寫字樓按人民幣 元 /平方米月收取 ,以后經雙方協商可做適當調整 .管理費方面可 以根據發展商提供的條件，采取一些優惠措施如前期收費適當降低等吸引入住業主。 2） 車輛保管費、車輛場地使用費。 3） 向入住業主提供多種有償服務費。 4） 其它政策規定應收取的費用。 二、 增收節支措施 增設一些入住業主歡迎的有償服務項目，以彌補管理經費。 根據“精干高效”的原則，在保證推進公司物業管理質量體系所需人力、物力、財力資源的同時，選撥一專多能型管理人才，精簡人員、提高工作效率。 抓好大廈的綜合管理，加強巡視監督、杜絕違章和人為破壞公共設施現象，杜絕浪費現象，盡量減少維修費用的支出，從而降低管理成本。 三、 經費收支測 算 依據 1） 根據開發商提供的有關數據資料進行測算； 2） 管理服務費的收費依據深圳市物業管理收費指導標準執行； 3） 人工費：參照物業管理行業普遍工資水平制訂； 4） 水、電、煤氣費用按深圳供電公司和自來水公司、煤氣公司公布的價格支出。 經費收支測算表 管 理 費 用 測 算 表 序號 項目 測算依據 測算式 測算結果 占總費用比例(%) 備注 一 人工費 本項目定崗定編配置人員 25 人，管理處 5 人（正、副經理各 1 人、管理員 1 人、財務 2 人），工程部 7 人，保安部 6人，清潔綠化部 7 人 （ 1） +?? +（ 6） 65334 元 /月 38% (1) 員工工資 管理處經理（港職） 1 人 5000 元 /月 助理經理 1 人 3500 元 /月 管理員 1 人 3000 元 /月 會計 1 人 3000 元 /月 出納 1 人 20xx 元 /月 工程技術人員 3 人 2500 元 /月 /人 監控、消防中心技術人員 4 人 2500 元 /月 /人 保安員 6 人 1600 元 /月 /人 清潔、綠化人員 7 人 1100 元 /月 /人 1 5000=5000 1 3500=3500 1 3000=3000 1 3000=3000 1 20xx=20xx 3 2500=7500 4 2500=10000 6 1600=9600 7 1100=7700 小計 : 51300 元 /月 51300 元 /月 30% (2) 社會保險費 按深圳市社會保險局規定的標準計算。工資超過 20xx 元的員工，計算繳費工資定為 1532 元（深圳市上年平均工資標準）；工資不足 20xx 元的員工，計算繳費工資定為 1000 元。暫預定 6 名深圳市戶口，