博雅公寓物業服務方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 力；熟練掌握擒拿技能和具有良好體能素質；觀察細致、判斷準確、反應靈敏。 (十三 )保潔組領班：中專以上學歷，年齡 45 歲以下，從事服務工作三年以上經驗，熟悉有關的園 林綠化及保潔知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、認真負責、不徇私情，盡職盡責。有較強的組織領導能力、能獨立處理問題；工作經驗豐富、有帶領本部員工維護好公寓環境及業主 /商戶生活秩序的能力；具有與市政園林、市容環保部門的協調能力；業主、商戶反映良好。 (十四 )保潔員：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事服務工作一年以上經驗，熟悉有關的保潔知識；忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、認真負責、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神；工作經驗豐富、有較強的專業技能；業主、商戶反映良好。 (十五 )園藝工：初中以上文化程度，年齡 45 歲以下，從事園藝工作三年以上經驗，熟悉有關的園林綠化知識。忠誠廉潔、嚴于律已、遵紀守法、團結友愛、工作嚴謹、盡職盡責。有較強吃苦耐勞的精神；工作經驗豐富、有較強的綠化養護管理的知識和技能；熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，掌握花木病蟲害的防治方法，正確并熟練使用園林機具；業主、商戶反映良好。 三、各部門主要職責 (一 )客戶服務中心 處理管理處日常事務，負責客戶的接待和接受電話咨詢、投訴、協調、處理，加強與業主的溝通及緊急事項，負責社區的業主、設施設備運行記 錄等檔案資料的管理工作；負責開展多種經營，提供人性化、個性化有償服務項目；負責社區居委會及政府職能、文化部門的溝通，定期及不定期開展公寓的社區文化活動。 (二 )維修部 負責公寓房屋建筑本體、公共設備設施的維修與養護，使各類設施設備處以良好狀態，確保各類設施設備的正常運行，滿足業主的生活需求。對專業性強或特種設備的維保工作聘請具有資質的單位進行維保，建立設施設備的臺賬，并有運行記錄。對商戶的急修不過夜，零星小修三日內完成。定期對排污系統予以疏通，對二次供水的水池、水箱按規定要求進行清洗、消毒，建立健全房屋及重 要設施設備的維修、保養檔案。 (三 )安全管理部 協助公安機關做好公寓治安防范、消防工作，加強設施設備及消防器材的管理。熟悉公寓環境，熟悉公寓業主情況，負責監視樓宇內外的活動，維持公寓內的正常生活秩序。人車分流，機動車按規定定點有序停放，保證道路及進出車道暢通。對突發事件有應急處理預案。 (四 )綜合部 負責出納、財務，督促保潔班長和園藝人員的工作狀態，負責公寓環境清潔，生活垃圾日產日清，對綠化、景觀、雕塑、公共設施養護與監管，加強環保知識的宣傳，美化公寓環境。 第七章 常規管理及服務內容 一、 配合銷售前期介入 管理階段 君天物業在與博雅公寓合作的過程中，將在銷售期從銷售角度出發提供盡可能多的協助與配合。君天物業在與眾多家開發商成功合作的過程中，在配合銷售方面積累了豐富的經驗，并形成了一整套完善的運作體系和運作模式。 (一 )博雅公寓開盤期 (或開盤前 )，物業管理工作將投入運行，君天派出安管員、保潔、綠化人員進駐公寓，項目主管定期進行日常管理及檢查 (具體進駐時間由房地產公司確定 )。 安全管理、保潔、綠化人員由君天在下屬各管理處挑選經驗豐富的人員組成，派駐人員的工作能力、形象、敬業程度均須得到房地產公司認 可，同時房地產公司有對表現不合格人員的調整建議權。 安管員負責協助售樓處、示范單位公寓大門等崗位的形象工作，同時負責客戶看樓的相關接待、指引、泊車等工作；保潔、綠化人員負責售樓處、示范單位、會所、公寓的清潔、綠化工作。 現場主管負責物業管理相關事務的日常管理及協調工作。 君天定期派出培訓專家從操作、實務、禮儀、服務規范、細節精細化等方面對上述人員進行培訓。 目的： 博雅公寓的定位，客戶素質亦較高，因而對日后的物業管理十分關注。憑借客戶多年來對君天物業的認同，通過物業管理人員在銷售 期間的介入，以高水平的專業服務給客戶以極大信心，并以君天良好的企業形象在客戶心中形成品牌組合的概念，讓客戶提前感受星級物業管理服務。“賣樓先賣服務”將使物業管理成為博雅公寓的重要賣點和重要媒體宣傳訴求。 (二 )銷售配合 １、協助制作整個公寓的標識系統、導向系統，樹立公寓尊貴形象。 ２、定期派出高級物業管理人員到銷售現場回答客戶咨詢。 ３、定期對現場物業管理人員與銷售之間的配合效果進行評價，據此進行改進。 根據博雅公寓實際情況及房地產公司要求，在銷售上提供其他方面的配合。 二、移交接管階段 (一 )移交接管 的主要工作 君天物業公司本著對建設單位、業主負責的態度，將對房屋的建筑、房屋的附屬設施、結構、設施設備、綠化、景觀、雕塑等形成二次系統的驗收。發現問題由房地產公司責成相關單位限期整改，維護建設單位和業主、使用人的合法權益。 熟悉公寓內建筑、設施設備的情況，如各種管線及管道的走向，各類設備的性能、技術指標，操作規范等，為做好交接工作奠定基礎。 各種竣工圖紙、技術資料、設施設備的合格證書 (保修書 )的收集整理，待整體項目與物業管理公司辦理移交手續時一并移交。 對前期工程尚未完成遺留的問題協同建設單 位做好善后工作，將有關問題分類分項備忘在案，盡最大努力做好各方宣傳解釋工作，維護建設單位的利益。 (二 )接管準備工作 編制人員工作計劃，根據工程進展適時招聘各類人員。按照君天模式在接管前半個月各類人員必須全部到崗，并進行上崗前培訓，將共同科目和作業科目分兩個方面對所有人進行培訓，培訓后進行考核，擇優錄取。 各類主要技術人員的培訓。由公司有針對性的進行專業技術培訓，為今后的設備正常運行、維修與保養提供有力的技術保障。 結合博雅公寓的實際情況，擬將進一步修改各類公共性的管理文件，細化各項管理制度和工 作流程，形成切實可行的管理方案，嚴格按照各項操作規程進行操作。 加強各項對外工作的聯絡，如消防、公安、環保、環衛、工商、稅務、物價及物業管理主管部門、街道居委會等政府相關職能部門建立良好的工作關系，為今后的正常管理創造良好的外部環境。 各種物質的準備。編制物質采購計劃，辦公設施設備、辦公用品、安全管理器材、設備維修工具、保潔綠化工具、器材、員工服裝，印制各類文件、表格等。 各類指示標牌的落實：全面導入君天 CIS 標識系統如主入口平面導視圖、各類禁行標識、停車場指示牌及綠化公益性標識等。 完善公 寓的消防設施、消防器材，在相應重點部位再配置一定數量的滅火器。 進場后我公司將高質量的做好博雅公寓各門廳大理石地面的拋光保養工作，確保君天物業入場時有一全新的環境、面貌，樹立君天物業良好的公眾形象。 三、物業常規管理階段 (一 )房屋建筑外觀規范管理 在公寓宣傳欄內大力宣傳國務院 379 號令《物業管理條例》及公寓管理法規和公眾性規章制度； 嚴格執行建設部第 110 號令《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《長沙市城市房屋裝修管理辦法》及公寓《業主公約》、《裝修守則》有關約定的條款； 加強檢查和巡視力度，防 止損壞房屋外墻外貌，發現問題及時堅決制止和限期恢復原狀，確保公寓原有建筑風格，使建筑外觀完好、整潔、美觀； 樓宇維修時管理處工作人員應到現場指導和施工監督，確保樓宇維修質量； 收集資料，建立物業資料檔案，管理完善、隨時可查。 (二 )設施設備管理 公寓公用設施設備是否處于良好狀態、是否能夠保證正常運行，與業主、使用人的日常生活緊密相關。公寓內監控系統由安全管理部監控中心負責操作，智能化系統、弱電系統、強電系統、水泵等設備均由維修部負責其日常運行與管理，并嚴格按照設施設備操作規程進行操作。 上述系統 、設備維修保養分為日常巡視保養和定期維護保養，除特種設備應由具有相應資質的保養單位進行保養，其它設備均由維修部負責進行維修保養。在保修期內設備的中修、大修由建設單位承擔保修責任，保修期滿后設備的中修、大修或改造由維修部提出維修申請報告，經管理處核準后報請長沙市房管局或公寓業主委員會批準，由維修資金支付。 公寓內所有設施設備應建立齊全的設施設備檔案，項目齊、目錄清可隨時查閱，確保所有設施設備保養良好、運行正常，無事故隱患，而且保養檢修制度完善，每日有值班記錄、設備運行記錄，管理人員嚴格遵守操作規程及保養規范。設備機房環境整潔、無雜物、灰塵、老鼠。根據設備所需匹配各專業技術人員持證上崗，消防設施設備完好無損，隨時可以啟動。對于停電、停水、火警、暴雨暴風的緊急狀態下，有應急預案防護措施。 市政公用設施的管理，公寓配套的二次供水、供電、通訊、照明等設施設備齊全運行正常，確保主出入口秩序井然，道路暢通。地面及室內停車出入口平坦，有明顯交通標識。化糞池、窖井、污水、雨水排放暢通。 報修管理。 24小時受理業主、使用人的報修接待，各類零修、急修及時率 98%以上，質量合格率 100%，建立報修服務回訪制度，并有回訪 記錄。 (三 )安全與消防管理。 針對博雅公寓的安全與消防管理，君天物業根據數年社區安全與消防管理經驗的積累，制定出如下安全與消防管理措施： 安全管理 (1)協助公安機關維護公寓安全與秩序，實施 24小時安防值班制度及巡邏制度，統一服裝、統一胸牌、規范用語、文明值勤； (2)實行人防、技防、物防、群防相結合的立體式防護體系，機動與定時巡邏的模式保障公寓安全并有巡邏記錄、交接班記錄，各項制度齊全、安全管理措施落實； (3)重點加強對外來流動人員的管理，對進出車輛、實行登記和離開注銷手續的管理辦法，對裝修人員采 取辦理臨時出入證管理，并對他們的活動范圍進行一定的限制。對可疑陌生人員采取重點監控或跟蹤的手段，必要時上前禮貌驗證盤查。加強夜間、公寓盲點巡邏頻率，不給犯罪分子可乘之機；涉及人身安全處設有明顯標識并采取防范措施，主出入口兩邊交通車輛管理運行有序，無亂停亂放機動車、非機動車現象； (4)對火警事故、交通事故、治安事故以及其他應急情況，有應急處理預案，保障公寓內無重大治安刑事案件、交通事故和火災事故； (5)公寓內若有重大活動，如：促銷會、大型文藝匯演，安管部門應有安全管理方案，保證活動安全順利開展；公寓安管人 員定時上門對裝修人員進行驗證，對無證人員請其到管理處補辦手續或禮貌將他們請出公寓； (6)為保護公寓業主、使用人的財物安全，對大件物品流動實施申報制、盤查制和登記制，業主、商戶大件物品的搬出必須向管理處申報，所有大件物品流動均由安管部出具《大件物品放行憑證》。 消防管理 (1)安全部協助消防部門負責公寓消防安全防范工作，維修部負責消防設施設備的日常保養、完好無損、隨時可啟動的管理，管理處主任為公寓消防安全第一責任人，安管部主管為公寓消防監督員，管理處管理人員、維修人員、安管員、綠化保潔人員均為公寓義務消 防隊員； (2)安管員在每日的巡邏期間，發現消防設施設備存有隱患的應向主管領導匯報，并將信息及時反饋維修部，應及時予以整改與修復； (3)建立齊全的消防責任制，管理處成員組成的義務消防隊員，平時接受消防技能和防火知識的培訓，加強消防演練，熟悉管理處《滅火預案標準作業規程》，一旦發生火災能迅速按《滅火預案標準作業規程》投入滅火戰斗，管理處還將每年在公寓內實施一次消防演練； (4)監控室實施 24小時值班制度，值班記錄、監控記錄齊全，消防設施設備完好率達到 100%，無火災隱患和火災事故率。 車輛交通停放管理 (1)創造公寓優美環境、井然有序的安全秩序，不僅依托公寓硬件設施的形象包裝，而且依托完善的軟件管理體系及工作人員規范禮儀的引導。公寓廣場的機動車、非機動車的出入、停放是物業管理公司對公寓物業管理的一個重要環節，由安管人員記載的進入時間；外來來訪機動車輛 (除：消防車、救護車、市政搶險搶修車、垃圾清運車 )須發卡登記，方能入內。 (2)非機動車出入公寓憑博雅公寓管理處非機動車專用卡出入。機動車停放按規劃設計的地下停車、地面停車區域定點定位停放有序，對于停車場地管理處將安排專職車管人員進行現場管理，嚴禁機動車亂停亂 放。業主、使用人的機動車及外來來訪機動車的停放收費按照相關的標準執行。 (3)非機動車的停放按設計規劃區域場地統一停放，嚴禁在道路、綠地、單元走道或各公用部位亂停亂放。非機動車場地若有專人管理，其收費按照相關標準執行。 (四 )便民服務內容 無償服務項目 序 號 服 務 內 容 收 費 標 準 備 注 01 代叫出租車 免費 02 代送禮品、鮮花 免費 03 代請鐘點工 免費 04 重要事務臨時提醒、代客留言 免費 05 代訂快餐、生日蛋糕、鮮花 免費 06 代訂報紙、雜 志 免費 07 代送衣服干洗 免費 08 代訂飲用水、牛奶 免費 09 室內裝潢咨詢、推薦裝潢公司 免費 10 臨時保管小型非貴重物品 免費 登記 11 代寄、代領郵件 免費 登記 12 緊急求助服務 免費 13 借用便民工具箱 免費 登記 14 代請搬家公司、協助搬家 免費 商務類 01 代訂賓館客房 免費 02 航班查詢 免費 03 列車時刻表查詢 免費