xx商業街項目策劃總案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 以 想 見 ， 在 我 們 構 筑 樣 板 商 業 街 的 同 時 ，“ 圍 觀 ”人 群 中 就 有 這 樣 一 批“ 帶 好 舞 衣，待 價 而 沽 ”的“ 表 演 者 ”，一 旦 看 到 商 業 步 行 街 是 一個 合 適 的 平 臺 ，就會沖 進這個市場來充分施展。 由 于 中 山 街 、 南 山 路 始 終 未 能 形 成 氣 候 ， 而 淮 河路 被“ 宏 觀 調 控 ”成 晚 8 點 的 集 體“ 熄 燈 ”，所 以 不 可忽 視 ， 無 論 是 國 營 抑 或 個 體 業 主 ， 一 旦 看 到 樣 板 商 業街 的 月 成 交 量 ， 都 會 毅 然 決 然 “ 月 亮 走 ， 我 也 走 ”。 徽商群英會 —— 省內客商熱對流 在 充 分 考 慮 蚌 埠 本 地 企 業 的 同 時 ， 我 們 也 可 以 采取跳出一個單純的、容量有限的思維定式來看高一線。 從 宏 觀 面 看 ， 蚌 埠 之 于 安 徽 ， 決 不 僅 僅 是 一 個 單純 的 地 級 市 這 么 簡 單 ， 它 是 安 徽 省 的 直 轄 市 ； 再 從 微觀 面 看 ， 新 區 之 于 蚌 埠 ， 也 決 不 僅 僅 是 一 個 純 粹 的 開發 區 而 已 ， 它 是 城 市 未 來 起 飛 的 發 射 臺 ， 無 論 從 地 處市 中 心 ， 還 是 行 政 重 心 遷 移 的 連 鎖 反 應 ， 都 可 以 從 中得 到 證 明 。 作 為 在 中 國 歷 史 上 有 相 當 地 位 的 徽 商 ， 分 布 在 蚌埠 周 邊 ， 本 身 所 具 備 的 同 鄉 情 結 ， 加 上 蚌 埠 在 鐵 路 交通 方 面 “ 中 樞 神 經 ” 的 地 位 ， 安 徽 省 內 的 客 商 不 可 能不 從 中 嗅 到 一 種 別 樣 的 滋 味 ， 何 況 從 時 間 節 點 上 看 ，今 日 蚌 埠 正 處 于 經 濟 “ 拉 桿 升 空 ” 的 時 段 ， 購 買 “ 原始 股 ” 將 意 味 著 什 么 ？ 從 看 好 商 機 、 看 好 地 價 的 橫 向角 度 ， 甚 至 從 搶 先 排 隊 的 縱 向 視 點 ， 徽 商 的 蚌 埠 會 晤都 將 值 得 我 們 期 待 。 異地過江龍 —— 南方商賈熱輻射 和 前 兩 者 所 依 附 的 情 結 和 便 利 所 不 同 的 是 ， 我 們也 不 能 忽 視 在 目 前 的 投 資 隊 伍 中 有 一 個 特 殊 群 體 的存在 ， 那 就 是 來 自 南 方 的 置 業 一 族 ， 其 中 又 以 溫 州 客 戶為主。 舟 山 群 島 曾 經 是 以 漁 業 為 主 業 的 經 濟 鏈 ， 但 前 有改 革 開 發 的 優 惠 政 策 牽 引 ， 后 有 漁 業 成 本 提 高 導 致 的利 潤 下 降 ， 加 上 吃 苦 耐 勞 的 天 性 ， 使 得 溫 州 人 的 財 富指 數 飚 升 。 但 我 們 又 不 能 不 看 到 ， 富 裕 起 來 的 溫 州 人 依 然 保留 著 比 較 傳 統 和 保 守 的 觀 念 ， 股 票 期 貨 等 投 機 性 的 生意 自 是 退 避 三 舍 ， 揮 金 如 土 又 不 符 合 他 們 的 天 性 ， 倒是 “ 一 鋪 養 三 代 ”、“ 家 當 家 當 ， 有 家 可 擋 ” 的 觀 念 根深 蒂 固 ， 所 以 近 年 來 溫 州 客 在 各 地 購 買 物 業 成 為 一 種趨 勢 ， 況 且 從 地 理 位 置 、 環 境 氣 候 、 交 通 條 件 等 方 面來 看 ， 蚌 埠 和 溫 州 都 可 以 找 到 平 衡 點 ， 在異地置業轉而 出 租 出 去 ，自 己 成 為“ 寓 公 ”“ 墅 公 ”都 已 經 成 為 模式 化 操 作 ， 相 對 而 言 “ 鋪 公 ” 更 有 利 可 圖 ， 何 樂 而 不為？ （四） 消 費 者 定 位 高、高、實在是高 —— 三高一族 所 謂 的 “ 三 高 ” 就 是 指 那 些 高 學 歷 、 高 收 入 、 高消費的“主力隊員”，通過查閱這部分人群的“檔案”可 以 找 到 諸 多 共 性 ： 例 如 一 般 擁 有 大 專 以 上 的 學 歷 ，例如年齡跨度在 2535 歲之間，例如 職業主要分布在銀 行 白 領 、 公 務 員 、 大 型 企 事 業 單 位 中 層 管 理 人 員 ，例如 月 收 入 在 2020 元左右。 從 需 求 方 面 看 ， 他 們 中 大 部 分 人 講 究 生 活 享 受 ，舍 得 將 自 己 收 入 的 一 大 部 分 用 作 盡 情 享 受 努 力 工 作 所 帶 來 的 物 質 生 活 品 質 ， 對 生 活 的 取 舍 表 現 得 更 為 純 粹和 感 性 ； 從 供 給 方 面 看 ， 蚌 埠 現 有 的 市 區 購 物 場 所 所提 供 的 商 品 普 遍 只 適 合 于 中 、 老 年 人 、 休 閑 娛 樂 場 所數 量 少 檔 次 低 ， 根 本 無 法 滿 足 白 領 在 精 神 與 物 質 上 的消 費 需 求 心 理 。 有 需 求 ，就 要 有 供 給 。時 代 之 窗 將 是 2 00 4 年的蚌埠 “ 新 天 地 “ 。 “邊走邊嘗”商務通 —— 來往過客 現 代 交 通 構 架 的 完 善 催 生 出 一 大 批 的 “ 空 中 飛 人“ ，每 到 一 地 ，自 然 是“ 二 重 奏 ”：即 公 務 和 購 物 ，在忙 完 商 務 事 宜 之 后 的 時 間 ， 逛 逛 城 市 景 觀 ， 看 看 風 土人 情 是 必 不 可 少 的 內 容 。 這 部 分 人 有 兩 大 特 點 ： 一 是 時 間 比 較 緊 ， 不 太 可能 充 分 舒 展 地 游 山 玩 水 ； 二 是 對 消 費 顯 得 比 較 豪 邁 ，對 品 質 的 敏 感 度 大 大 超 過 價 格 。 結 合 我 項 目 我 們 大 概 可 以 勾 勒 出 這 樣 的 一 些 畫面： 從 CBD 內的蚌埠唯一四星級酒店出來，徒步 10分 鐘 ， 到 “ 張 生 記 ” 嘗 嘗 鮮 ； 從 CBD 內的蚌埠唯一的會展中心出來，徒步 10分 鐘 ， 到 “ 好 樂 迪 ” 放 松 一 下 ； 從 CBD 內的蚌埠唯一的歌劇院出來，徒步 10 分鐘 ， 到 “ 上 島 咖 啡 ” 喝 一 杯 ； 時 代 之 窗 步 行 街 ， 會 讓 這 些 “ 商 務 通 ” —— 有空來坐坐。 近水樓臺新移民 —— 社區業主 通 過 對 涂 山 路 的 考 察 ， 原 先 的 老 公 房 可 以 提示我 們 居 住 于 此 的 住 戶 的 層 次 和 購 買 力 有 限 ， 但 自 從 周 邊近 在 咫 尺 面 對 面 地 開 發 了 兩 個 樓 盤 —— 沁雅花園和米亞 花 園 之 后 ， 情 況 大 大 改 善 ： 一方面從體量上來說，這兩個都是建筑面積在 10平 方 米 左 右 的 大 盤 ， 目 前 沁 雅 花 園 已 經 基 本 售 磬 ， 米亞 花 園 也 有 不 錯 成 績 ， 按 照 兩 家 最 終 的 銷 售 率 維 持 在8 5%左右、每百平方米居住 3 人的比例進行估算，將有 5000 左右的新移民南遷到此； 而 另 一 方 面 或 許 更 加 令 人 振 奮 ： 這 以 上 兩 個 樓 盤的均價都在 23 00 元 /平方米左右，而蚌埠目前最貴的物業單價僅僅是 18 00 元 /平方米，由此可見，能夠購買 當 地 “ 刷 新 價 ” 物 業 的 業 主 自 然 具 備 一 定 的 消 費 購買力。 以上兩個樓盤盡管都有自己的沿街商鋪，但由于規 模 有 限 ， 對 我 項 目 的 影 響 力 也 有 限 ， 何 況 步 行 街 還 依 托 著 一 個 深 受 蚌 埠 市 貌 喜 愛 的 市 民 廣 場 。華 燈 初 上 、 閑 余 飯 后 、 假 日 周 末 ， 或 全 家 散 步 、 或 有 朋 自 遠 方 來 、 或 三 二 知 己 ， 步 行 街 所 提 供 的“ 一 站 式 ” 氛 圍 將 對 這 部 分 業 主 有 比 較 大 的 吸 引 力 ，至 于 稍 稍 高 企 的 消 費 不 會 成 為 影 響 他 們 好 心 情的掣肘。 四 、 總 體 規 劃 (一 ) 商 業 街 組 團 劃 分 思 路 一方面考慮到整個商業街鋪面要求 20 萬方之多，為吸引當地 市 民 ，必 須 定 位 成 多 元 化 經 營 的 綜 合 商 業 街 。故 建議充分利用 商業街 1. 6 公里的長度優勢，在原地塊規劃分隔的基礎上，劃分出若干功能性組團，并賦以不同的主題商業特色，涵蓋購物、餐飲、文化、娛樂和休閑等特色內容，同時強調商業的綠色環境，打 造 一 條 生 態 型 的 休 閑 觀 光 商 業 步 行 街 。 另一方面 20 萬方的商業規模，在 1 .6 公里長的商業街上分攤 ，為 充 分 挖 掘 臨 街 鋪 面 的 商 業 價 值 ，同 時 也 兼 顧 商 業 街 建 筑 形態布局的美觀性，我們在合理考慮了地塊形狀和鋪面進深的前提下，建議整條商業街以低密度建筑為主，局部建造高密度建筑，既起到合理分配商業面積，同時從建筑形態上給予逛街顧客一種視 野 享 受 。 （ 二 ）、 商 業 街 組 團 劃 分 及 經 營 內 容 整個商業街共分為 5 個小型功能組團，具體劃分及經營內容如下： A1 規 劃 為 百 貨 商 場 A1 位于整個規劃的圓弧中心地帶，位于商業步行街與城市 南北主干道 —— 延安路的黃金交叉口，是人流量相對集中的匯聚之 地 ，無 論 商 業 價 值 角 度 ，還 是 景 觀 價 值 角 度 分 析 ，都 是 整 個 商業 街 價 值 含 金 量 “ 最 高 ” 的 地 帶 ， 故 我 們 建 議 設 置 大 型 綜 合百 貨 商 場 ，最 大 程 度 地 聚 集 顧 客 人 流 量 ，建 筑 高 度 建 議 地 上 七 層地 下 一 層 ，以 豐 富 的 商 品 經 營 品 種 、良 好 的 購 物 環 境 、優 質 的 品牌 服 務 提 升 城 市 商 業 形 象 。 該 大型百貨商場建議打造為蚌埠旗艦式綜合百貨商場，取代目前淮河路蚌埠百貨大樓在城市中 N O .1 地位。商場內經營的商品檔次建議定位在國內一流及國際二流的標準，吸引本土高收入者 “ 回 流 消 費 ”。 具 體 商 場 內 各 樓 層 經 營 品 種 劃 分 如 下 ： 1 層 ： 自 選 超 市 1 層 ： 化 妝 品 、 珠 寶 首 飾 、 名 表 、 皮 鞋 、 箱 包 、 禮 品 等 2 層 ： 時 尚 女 裝 、 少 女 裝 、 淑 女 裝 、 女 士 飾 品 等 3 層 ： 職 業 女 裝 、 精 品 女 裝 、 女 士 時 裝 等 4 層：男士西服、西褲、茄克、休閑裝、襯衫、領帶、皮件皮具 5 層：運動服裝、鞋帽、體育用品、兒童服裝、兒童用品等 6 層：彩電、音響、冰箱、洗衣機、空調、小家電、電腦等 7 層 ： 咖 啡 廳 （ 含 西 式 簡 餐 ）、 大 型 開 放 式 小 吃 美 食 廣 場 等 A2 規 劃 為 大 型 娛 樂 城 由于從地塊位置分析， A2 與 A1 相 持