北京玉泉新城物業(yè)管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 信 遠 見 與 同 景 同 行 24 第 五 章 “玉泉新城 ”物業(yè)管理 服務 的服務內容 本節(jié)主要闡述 “ 玉泉新城 ” 安全管理，環(huán)境衛(wèi)生、設施設備的維修及維護三個方面的服務內容。 （一） “ 玉泉新城 ” 安全管理 安全工作是 “ 玉泉新城 ” 管理的一個重要方面。人們常說“安全第一”，保安工作具有第一位的意義，只有 “ 玉泉新城 ” 的安全有了切實的保障，業(yè)戶才能放心地在樓內工作。因而安全管理也是盾安九龍都管理的一切基礎性工作。門衛(wèi)、巡邏、消防以及停車場管理等工作都屬于安全管理的范疇。 (1)保安工作的特點 。無論是治安也好，消防也好，都應貫徹預防為主的指導思想。 不出事故，不出案子，是保安工作的根本目的，也是衡量保安工作績效大小的主要標準。 B. “ 玉泉新城 ” 保安與社會治安緊密聯(lián)系。一個樓宇的安全狀況是整個社會治安工作的一部分，因此 “ 玉泉新城 ” 的保安工作離不開社會，離不開政府公安部門，這是保安工作最明顯的一個特點。 。從本質上看，保安就是服務，即提供保安服務。作為保安人員，要樹立“服務第一、業(yè)戶至上”的思想，既要保持公安人員的警惕性，又要有服務人員的和顏悅色；既要堅持原則，按制度辦事，又要文明禮貌，樂于助人。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 25 。一個 “ 玉泉新城 ” 保安工 作的好壞，既要靠軟件也要靠硬件，我們一方面要不斷提高保安隊伍的素質，另一方面要抓好保安設施的建設，建立完善的保安系統(tǒng)和消防報警系統(tǒng)。 (2) 保安工作的 主要任務： A. 門衛(wèi)工作 著裝整齊，維持大門口秩序，疏導交通車輛，為客人開門、咨詢指引樓內方位及客戶服務等，同時應注意防范進出人員中的犯罪分子，防止各類案件的發(fā)生。 B. 安全巡檢 定時和不定時地對盾安九龍都內外各個部位進行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)不安全的因素及時進行解決。 C. 停車場管理 疏導車輛進出，檢查停車證件，收取臨時停車費，進行停車場消防和安全管理。 D. 案件處理 積極協(xié)助公 安機關作好 “ 玉泉新城 ” 內治安管理工作，對發(fā)生的偷盜、行兇、破壞等各種治安案件配合公安機關進行處理。 中央控制室值班檢查，消防設備，配備專職消防管理人員，建立義務消防組織（物業(yè)公司全體員工均為義務消防隊員），在消防管理部門指導下進行消防訓練和消防緊急問題處理。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 26 （ 1）保安部的組織結構 “ 玉泉新城 ” 物業(yè)管理處保安部的班組設置與物業(yè)規(guī)模有關，保安部一般的班組崗位設置如下： （ 2）合理安排保安崗位 A、 “ 玉泉新城 ” 入口大 門三班倒 24 小時值班 B、中控室三班倒 24 小時值班 C、會所崗服務前臺服務員、門童二班倒 16 小時值班 D、 “ 玉泉新城 ” 巡邏崗三班倒 24 小時值班 E、地下車庫入口三班倒 24 小時值班 F、保安主管總體協(xié)調管理。 （ 3）加強門衛(wèi)崗的監(jiān)控力度 A. 人流入區(qū)控制圖 保安部 巡邏機動崗 中控崗 會所崗 車管崗 門衛(wèi)崗 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 27 B. 人流出區(qū) 控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 所帶貴重物品須經業(yè)戶確認 在登記本簽字 檢查證件（出入證）無異常 放行 來訪客戶 放行 其他人員 放行 C. 物流出區(qū)控制圖 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶所帶物品 詢 問 執(zhí)業(yè)戶證明 執(zhí)管理處開的放行條 放行 來訪客戶 收回放行 其他人員 確認無誤，收回放 行條放行 （ 4）組建機動快速應急分隊 快速應急分 隊直屬管理處管理，負責突發(fā)事件的快速反應處 門衛(wèi)崗值勤 業(yè)戶 問 候 詢問后、登記 詢問后、登記 進入 “ 玉泉新城 ” 來訪客戶 進入 “ 玉泉新城 ” （并跟蹤觀察） 其他人員 進入 “ 玉泉新城 ” （并跟蹤觀察） 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 28 理。它的特點是機動靈活，基本職能是：區(qū)內外巡邏、快速支援、便衣監(jiān)察、機動。 （ 5）實行 24 小時巡視 巡邏人員實行 24 小時不間斷巡視，確保及時發(fā)現(xiàn)問題和處理問題，巡邏人員采用徙步巡邏方式。 （ 6）加強區(qū)域巡邏 為加強對治安巡邏的控制，結合小區(qū)智能化巡更系統(tǒng)進行管理，確保巡邏到位。 （ 7）治安狀況統(tǒng)計 對治安狀況控制實行每月統(tǒng)計，分析所產生的各種問題，找出原因，制定相應的措施。 （二）車輛管理 車輛管理的重點是防止車輛亂放及車輛丟失，要做到這一點，首先要 搞好停車場的建設。 車輛可分為機動車和非機動車兩類，機動車可分為汽車、摩托車等。如果各種規(guī)格的車輛混雜存放，既不利于車主，也不利于管理人員的管理。為了避免這種混亂狀態(tài)，管理處把停車場庫的區(qū)位作適當劃分，以下是停車場庫劃分的一個構想： 停車場庫 機動車區(qū) 摩托車區(qū) 汽車區(qū) 非機動車區(qū) 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 29 對于機動車，我們將根據 “ 玉泉新城 ” 的整體規(guī)劃，實施以下管理措施： (1)了解業(yè)戶車輛情況，實行便捷停放 (2)實施停車專用車位制度 (3) “ 玉泉新城 ” 區(qū)域道路設減速坡，限制車輛行使速度 (4)嚴禁外來 無牌車輛進入停車場 (5)根據停車區(qū)域情況科學設置足夠的標識牌和停車設備、設施，通過合理的區(qū)域劃分實現(xiàn)統(tǒng)一管理目的。 (6)做好車輛管理宣傳工作，發(fā)動區(qū)內住戶自覺遵守停放規(guī)定 （三）消防管理 消防安全責任重大，這是我們多年物業(yè)管理實踐中得出的切身體會，消防管理的關鍵環(huán)節(jié)在于下列四個方面。 開展消防安全教育，樹立消防安全意識是貫徹“預防為主，防消結合”的工作方針為前提，管理處每一位員工都是義務消防隊員和義務消防救護員，將采取多樣化的宣傳形式如一年一度的“ 119”消防日，設消防宣傳欄、收看錄 相、發(fā)放宣傳材料等向業(yè)戶宣傳消防知識。 消防工作不只是少數人的事，而應是 “ 玉泉新城 ” 中全體人員的共同職責，對于 “ 玉泉新城 ” 的全體人員來說，必須了解并掌握如下幾個方面： （ 1） “ 玉泉新城 ” 防火工作的各項有關規(guī)定； （ 2） 手提式滅火器的放置位置及其使用方法； （ 3） 消防應急通道位置和緊急情況疏散方法； 管理處員工還應懂得以下兩點： （ 1） 遇到緊急情況時自己的職責任務； （ 2） 重要物資（貨幣、文件等）的轉移及辦法。 （ 1） 防火門：是否關閉狀態(tài)，鉸鏈是否靈活，整體有否損壞。 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 30 （ 2） 應急照明燈及指示燈：電源是否正常，整體有無損壞，表面是 否有灰塵等； （ 3） 各種消防標識：安裝是否牢固，定位是否準確，整體有無損壞，清掃表面灰塵等。 （ 4） 各種滅火器：瓶體是否完好，固定是否牢靠，保險栓是否完好，氣體壓力是否在規(guī)定的范圍內等。 （ 5） 消防栓是否完好，水壓是否符合要求。 “ 玉泉新城 ” 的消防管理 （ 1） 組織 “ 玉泉新城 ” 人員開展消防演習。 （ 2） 請地區(qū)消防部門專家到場做有關消防知識講座。 （ 3） 成立義務消防檢查隊，對 “ 玉泉新城 ” 消防設施進行檢查。 通知 往現(xiàn)場 報警 往現(xiàn)場 往現(xiàn)場 報告 掌握現(xiàn)場情況 報 告 通知 往現(xiàn)場 （四）環(huán)境衛(wèi)生管理 物業(yè)清潔保養(yǎng)是物業(yè)管理的重要組成部分之一，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平的重要標志。高質量的物業(yè)清潔保養(yǎng)為業(yè)戶提供整潔、舒適、優(yōu)美的工作環(huán)境與生活環(huán)境。而且，物業(yè)通過清潔保養(yǎng)，可以延遲和減緩物業(yè)裝飾物表面自然老化及人為磨損，保護物業(yè)管理處主任 中控室值 班 人 員 義務消防隊員 消防 119 公司領導 出事業(yè)戶 火 警 撲 救 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 31 的裝飾材料，延長物業(yè)再裝修翻新的周 期，既經濟又能保持物業(yè)美觀。 在 “ 玉泉新城 ” ，我們將對 “ 玉泉新城 ” 的環(huán)境衛(wèi)生提供高標準的服務，努力營造一個舒適、整潔、明亮的居住、辦公和經營環(huán)境，我們將切實做好以下幾項工作： ISO9001： 20xx 質量保證體系和導入 ISO14000 環(huán)境管理體系 實施 ISO9001： 20xx 質量保證體系是進行 “ 玉泉新城 ” 規(guī)范化管理的保證，導入 ISO14000 環(huán)境管理體系則保證 “ 玉泉新城 ” 成為“三無”的生態(tài)綠色環(huán)保小區(qū)。 2．環(huán)境衛(wèi)生管理主要任務和組織結構 （ 1）環(huán)境衛(wèi)生管理的主要任務： A. 負責 “ 玉泉新城 ” 各個樓面和公共部位的保潔，使其達到標準的清潔要求； ，合理掌握清潔費用的支出； ，使他們不斷提高業(yè)務素質； 。 （ 2）組織結構 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 32 （ 3） 16 小時保潔制度 實行 16 小時兩班組保潔制度，早晨 7： 00 上班直至晚上 11：00 時下班。以保證 “ 玉泉新城 ” 的衛(wèi)生達到要求，每日的衛(wèi)生全面清掃在 “ 玉泉新城 ” 人流低谷時和下班時進行，盡量減少對業(yè)戶的影響。 （ 4）噪音污 染控制 噪音污染已是一個現(xiàn)代都市普遍存在的環(huán)保問題，據了解，目前環(huán)保部門接到的環(huán)保投訴中，有關噪音的就占 65%以上。把噪音控制在國家規(guī)定的“白天不高于 55 分貝，晚上不高于 45 分貝”的標準，是噪音控制工作的重要目標。我們的具體措施主要包括以下兩個方面： A. 根據 “ 玉泉新城 ” 特點合理布置小區(qū)周圍綠化，種植速生樹木，形成綠色隔離帶，減少噪音。 B. 進入 “ 玉泉新城 ” 區(qū)域車輛一律不能鳴喇叭，并限速 15 公里 /小時內行駛。 主管 部門領班 用具保管 外墻清潔工 樓面清潔工 大堂清潔工 廣場清潔工 機動清潔工 北京同景物業(yè)管理有限公司 攜 誠 信 遠 見 與 同 景 同 行 33 3．垃圾分流 在狠抓環(huán)境管理和培養(yǎng)業(yè)戶環(huán)保意識的基礎上，我們將對垃圾實施“三化”管理，即垃 圾收集袋裝化、垃圾回收資源化、垃圾處理無害化，從而實現(xiàn)有效的垃圾分流。 （ 1）垃圾收集袋裝化：垃圾收集，統(tǒng)一采用垃圾袋進行袋裝并投于 “ 三合一”。