工業園區物業管理的發展趨勢(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 2020 年末，全國性的物業管理品牌格局將基本形成，屆時，一個企業再想進入物管市場，分得一杯羹， 困難更大，為時已晚。所以，對一個物管企業而言，目前是搶占物管市場的最佳良機。當前獲得物業管理市場的方式主要有如下三種： ① 通過公開招投標占領市場 這種方式就是通過公開招投標的方式獲得物業管理權。這是物業管理市場化最根本的方式。但目前通過公開招投標方式獲得物業管理權的物業比較少，在整個物業管理市場所占的比例也小，而且主要集中在一些政府的公共型物業。 ② 通過協議招標方式占領市場 這種方式就是通過協議招標的方式獲得物業管理權。一般是較優秀物業的開發商邀請一些知名品牌的物業管理公司進行管理。目前，在物業管理市場上， 這種方式比較常見，而且項目數目較多。 ③ 通過自建自管方式擁有市場 這種情況就是房地產開發商將所開發的物業委托給下屬的物業管理公司進行管理。這是目前非常普遍的一種現象。這種管理方式影響了物業管理的市場化進程。 由于工業園區的物業管理費定價較低，業主或物業使用人的經濟承受能力有限、管理難度大等，對市場化的物業管理企業吸引力較小，這類物業的市場化程度不高，一般由政府指定或開發商自建的物業管理企業進行管理。 3．規劃布局不夠合理，房屋設計的使用功能不夠全面 從目前來看，無論是經國務院批準設立的國家級開發區，還是經 省、市人民政府批準設立的省、市級開發區，雖然都是按照全面規劃、因地制宜、綜合開發、配套建設的方針建設工業園區的，但大量的工業廠房從設計上就沒有全面考慮房屋的使用功能，規劃布局也不夠合理。比如，許多標準廠房的衛生間很少，且分布不合理，導致入駐企業員工入廁難，這樣一來，就大大增加了物業管理的難度，致使我們的物業管理員成了 “消防隊員 ”，處處救火。 4．工業園區的配套設施不夠完善 我國的開發區大都建在遠離市區或在市區的邊緣，地理位置雖然優越，但基礎設施配套設施不夠完善。無論是以高新技術為主的高新技術開發區，以工業為 主的工業開發區，還是以金融商貿為主的金融商貿開發區，其供水、供電、供氣、排水、道路、工人食堂、宿舍、賓館、酒店、商店、醫院、學校等基礎設施、配套設施都不很完善。 工業園區物業管理的發展狀況 1．我國物業管理行業發展狀況 現階段，中國物業管理行業尚未真正形成規范化、產業化、市場化的發展格局，除深圳、上海、北京等城市物業管理市場相對成熟之外，全國大部份地區物業管理處于起步階段，市場化程度偏低。從物業管理行業發展程度已達到一定水平的深圳市來看，目前仍存在著以下問題： ① 以數量型為行業發展的主要特征造成企業 數量多、分布廣、規模小、規模效益差、發展后勁不足等問題，以 2020 年末的統計資料為例，全市擁有 1100 家大小規模不一的物業管理企業，正式注冊的僅 500 家，按2020 年全市物業開發量約 800 萬平方米計算， 1100 家物業管理企業平均分配不足 1 萬平方米。 ② 企業發展趨同化、企業運作方法雷同，低水平、重復性的產業隊伍大量涌現，從而形成管理手段落后，管理水平參差不一，產品（服務）結構不合理，低檔次產品（服務）多，企業運營成本居高不下，市場競爭力差的局面。 ③ 由于物業管理行業普遍存在低水平重復建設的現象，大量小而全的物 業管理企業勢必造成資源配置不合理、資源浪費的嚴重后果：一方面 “五臟俱全 ”的機構使人力、物力、財力浪費極大，企業成本增加；另一方面形成各類工程技術人員工作量極不飽和，復雜的現代化設施、設備出現的重大技術問題仍需依賴專業公司；同時，庫存備用材料、低耗物料又占用企業大量流動資金，造成流動資金沉淀。 僅以開發商項目支持為優勢，政府指導價為保護傘，以純粹的物業管理作為主業，運用 “五臟俱全 ”的組織結構養活一大批從業員工的企業發展模式在一定程度上仍延續著計劃經濟體制下后勤管理方式，未從根本上改變計劃經濟體制給企業發展帶 來的種種弊端，這種模式已經明顯不能適應成熟的市場、變化的市場、競爭的市場的發展需求。 從全國范圍的行業發展現狀來看，觀念落后、法制不健全已成為嚴重制約全行業整體規范發展的關鍵因素，而國有物業管理企業存在體制改革和產權制度改革方向不明確的問題則嚴重阻礙了企業的市場化發展進程。 2．工業園區物業管理發展狀況 從國內市場來看，隨著我國城鎮化步伐的加快，工業園區的建設不斷加強，工業園區的物業管理市場也日趨發展成熟，政府及開發商在行業競爭中所充當的角色將順應市場變化而逐漸改變，政府在行業競爭中所起的調控作用也將隨著市 場的規范發展而逐步淡化，工業園區的物業管理正逐步向規范化、法治化邁進。 從國際市場來看，隨著我國加入 WTO，大批國外物業管理企業的進駐給國內物業管理企業的發展帶來直接影響，使國內企業面臨巨大競爭壓力和沖擊。 WTO 帶來的是公平競爭的市場環境。如果說是機遇，對國內外企業是共同的機遇，因此必將出現 “與狼共舞 ”的格局。工業園區的物業管理企業也將出現三個層面，一是國內企業與國外企業聯姻的合資控股企業出現；二是獨資的國外物業管理企業進軍中國，企業迎來 “洋管家 ”；三是國內的物業管理企業走出國門，到異國它鄉為 “老外 ”服務。 工業園區期待社區化物業管理 物業管理行業是一個新興的、發展的、具有豐富內涵的領域。我國物業管理經過 20 年的探索和實踐，從無到有，從小到大，其巨大的社會效益、環境效益、經濟效益、強大的生命力和廣闊的發展前景，已充分顯示出來，在城市管理和兩個文明建設中的作用也日益顯著。目前，全國物業管理企業已逾 2 萬家，物業管理從業人員達 200 多萬人，管理物業類型已涉及到住宅、寫字樓、商場、工業廠房、社會后勤物業等各類物業，管理物業面積已有數百億平方米，物業管理已形成了龐大的市場基礎，物業管理的市場化也逐步在啟動。在我國物業管 理行業發展的 20 年中，積累了很多值得深思和總結的成功經驗與不足的教訓，在理論和實踐上都有許多問題值得深入探討。 工業園區的物業管理是全方位、多層次的管理。首先要確立 “以人為本、用戶至上 ”的經營思想，即以人為服務主體，進一步深層次地研究服務主體的構成，再根據企業不同層次的生活和生產需求，確定物業管理工作內容、服務標準以及管理目標，從而逐步形成一個不斷完善的社區化服務體系，使工業園區的物業管理工作不斷提高，以適應形勢的需要。 目前，我國工業園區的物業管理存在有很多問題。從宏觀上講，國家物業管理的立法過多地針對住 宅小區，工業園區的物業管理立法還不很完善；工業園區物業管理的市場化程度不高，專業性的物業管理企業較少。從微觀上講，工業園區的設計不很完善，配套設施不很齊全，業主及物業管理企業對前期介入的重視程度不夠。因此，建立社區化的工業園區勢在必行。 社區的概念是經過一個個階段逐步演繹過來的，人們開始以群居的形式居住在一個大區域內，形成諸多大型居住區，從解決簡單的居住問題到滿足各種需求。 “宅者，人之本，人因宅而立，宅因人而存，人宅相扶，通感天地 ”。這本是《黃帝宅經》中的一句話，但它辨證地道出了居住形態發展史中人與住宅關系 的一種概括。 工業園區的主要功能是滿足企業的生產需要，但我們不能忽視生產需要必須以滿足生活需要為前提。也就是說，我們應該為企業的生產需要進行必要的生活設施配套，建立社區化的工業園區。 設施管理提升園區競爭力 設施管理為產業提供專業化配套服務，有利于產業集群和專業園的發展。與傳統物業管理不同，設施管理主要目的是改善客戶營運能力，提高園區收益。對高新區來說，設施管理必須圍繞園區產業發展這一最終目的來提供相關服務，它與園區產業的發展密切相關。針對某一產業領域，提供各種專業化的特殊服務是園區設施管理的重要內容之一。 通過為產業發展提供專業化配套服務，創造高端招商引資的環境，成為吸引專業領域企業和資源集聚的重要手段，將加快促進產業集群和專業園的形成和發展。 設施管理遵循生態工業園理念，是園區節能降耗、效率提升的重要手段。設施管理關注資源能源的集約利用，它遵循生態工業園發展理念，通過在園區開展設施管理，能更有效的進行能源管理，降低能耗。例如，德國赫斯特工業園的設施管理中僅通過采用能源管理系統一項就使得園區能耗降低 3%5%?？梢?，設施管理是園區節能降耗、效率提升的重要手段，是建設一流園區和創新型園區的需要。 設施管理更加精 細化、專業化，能滿足日益復雜的園區硬環境發展需求。面對園區日益復雜的基礎設施和設備，以及高新技術企業對基礎設施的特殊要求，傳統的物業管理方式很難滿足園區日益復雜的基礎設施和設施設備管理要求，需要進行更加精細化、專業化的管理。設施管理是一種專業化、精細化的管理方式，它能針對企業的需求提供特殊的水、電、氣、熱等基礎設施服務，并實現提高設施管網效率、改善環境、提高能源集約利用率的目的，通過專業的管理服務能滿足特殊的產業服務設施管理要求。 設施管理是全生命周期管理，有利于園區開發建設和管理運營的統籌考慮。設施管理關 注物業的整個生命周期，針對性提供策略性長期規劃，貫穿到物業或設施的可行性研究、設計、建造、維修及運營管理的全過程之中。設施管理有利于在園區前期戰略規劃中，對園區開發建設和管理運營進行通盤規劃、設計，從而能提高后期管理運營的效率。 園區設施管理的內容 園區設施管理主要包括園區不動產管理、基礎設施管理、公共服務設施管理和基礎物業管理等四方面內容。 不動產管理 —— 選址咨詢。即根據區域地理環境的特點，綜合考慮資源配置、市場潛力、交通條件、地形特征、生態環境等因素，為園區企業或新園區規劃選取最佳位置。 建筑項目規劃。包括園區整體規劃、建筑物設計、景觀規劃、設施設備規劃等。 不動產投資與租賃。包括資產管理、財務管理、不動產評估、成本分析、空間規劃、風險規避、投資策略，以及廠房、寫字樓的空間管理、出租、出售等。 設施設備管理。主要指建筑系統內的給排水、采暖、通風、空調和建筑電氣等設備的保養、維護工作，也包括企業的設施設備維護、車間管理等。 基礎設施管理 —— 供水管理。根據園區企業的要求，提供不同標準的生活用水和生產用水，如中水、井水、凈化水、飲用水、純凈水、去離子水等。 環境管理。包括園區生態環境規劃與維 護、污染物入侵控制、有害物質監測、噪聲控制、廢物管理、水保護、園區保潔以及相關培訓等。 能源解決方案。為園區提供合理的能源解決方案，并輔以先進的能源管理系統，優化園區能源利用結構，提高利用效率，在實現經濟利益的同時，最大限度的實現園區的生態利益。 道路綠化管理。主要擔負園區主次干道的行道樹、花壇、綠帶、廣場綠化的規劃、建設和維護管理工作。 智能交通管理。利用先進的電子信息技術，加強對車輛的集中管理和調度，為駕駛員提供足夠的交通、安全、娛樂等信息，實現園區內人、車、路的有機結合與和諧統一。 公共服務設施管 理 —— 公共平臺管理。包括園區公共商業、娛樂、科研、文化教育、醫療衛生等公共設施，以及公共技術服務平臺、電子商務系統、電子政務系統、電子社區等的規劃、建設、管理與維護工作。 安全管理。包括園區內的工作安全、工廠和系統安全、有害物質監測站、安全課程教育與培訓、輻射安全等。 IT 服務。提供園區所需的基礎工業、商業 IT 服務平臺，構建園區網絡，提供多媒體服務，機房配置及維護等。 物流管理。對企業物流活動進行計劃、組織、指揮、協調、控制和監督，使各項物流活動實現最佳的協調與配合，以降低物流成本，提高效率和效益。 基礎 物業管理。提供基礎物業管理中的保安、保潔、通信、行政等服務。 淺談保安隊伍的建設 ? 安全管理與服務作為物業管理的基礎性專業，社會綜合治安環境、從業人員的素質、本身的工作特性、行業地位等諸多因素在一定程度上減緩了其從粗放走向專業化的進程，從而使人們對其重要性認識不夠，甚至將其簡單地等同于站崗放哨、擒拿格斗等工作。但如果真正從行業的市場化、服務的專業化和人員的職業化的層面來剖析，安全管理與服務對物業管理企業而言，的確是一個值得思考的課題。 從品質論的角度來看， “安全服務 ”產品質量的終極目標是達到 “無瑕狀態 ”，即制造業產品 “零缺陷 ”的目標，產品制造者或服務提供者是目標達成的極其重要的因素，即人的質量決定產品的質量，而人的質量很大程度上取決于所融入的組織和團隊，同時，兩者之間存在著密切的互動和辯證關系。 思想管理是團隊建設的第一要素 ——基于保安隊伍激情與情感商數高于智力商數的特點，它的思想勢必具有活躍過度和機械教條兩種明顯形態，表現在工作上往往會產生不安于現狀、臨時過渡、游戲生活、碌碌無為、做好做壞一個樣等種種不良表現。 保安職業的演進過程是一個由軍人到社會人，再到企業人的轉變過程。要實現這一過程，企業 首先要做好保安入職前的職業背景考察，防止有前科、在案、有不良嗜好、有不健康的態度等情況，以良好的品格、潛質和可塑性為主導，做到寧缺勿濫；其次要注重經常性的思想教育，從家境、求職的艱辛、發展途徑等方面進行潛在引導，避免命令式、教條式和簡單粗放的思想教育。 管理者是團隊的核心 ——在隊伍建設中，管理者通常扮演三種角色：思想的指導人 ——針對保安工作的特性，通過相互坦誠的溝通、交流，分析問題的癥結，進行有益指導，真正成為隊員的良師益友；工作的帶頭人 ——在日常工作中身先士卒，給隊員以示范和楷模效應；生活的貼心人 ——組織的歸屬感大多源自于生活，對隊員生活多一份細心與關愛，多一點問寒問暖，都會轉化為工作的原動力。 基礎管理的關鍵在于制度的規范化與執行力 ——建立規范化的制度是強化保安隊伍基礎管理的前提。制度的推進與執行，也是制度的不斷修改完善，二者是一種互動共進的