房地產營銷報告成都遠大華陽項目策劃報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 域配套尚不完善 由于片區建設時間較短，許多公共性的市政配套、生活配套尚未健全。居民的購物、生活不方便 （ 7）片區現有人居環境不 理想 由于該區域是老工業區，規劃配套都不完善。東區在成都市民的眼中還是一個臟亂差，環境不好的區域，要改善現狀，還需要時日。 住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 市場產品分析 (1)樓盤主要以中檔為主 城東區域在整個市區屬于比較亂、窮的地方，該區域樓盤主要針對區域客戶，樓盤的開發主要以中檔為主，最終體現在價格上。萬科城市花園、蜀都花園、河濱印象等一批高質素樓盤的進入，將帶動該區域往中高檔開發發展。 (2)戶型面積豐富，多種多樣 經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積從 40— 300m2，從面積上可以看出，本片區的戶型是一房、兩房、三 房、四房以及躍式、別墅都有。在片區內的可選擇性大。 (3)價格主要在 17003000元 /平方米之間 統計分析表明，片區市場的行情價格在 17003000 元 / m2左右。隨位置的不同、開發質素不同，價格也隨之變化。主力總價穩定在 2400左右。從全市范圍內比較，片區的行情價格處于中等價位。 未來市場預測 （ 1）價格呈上升趨勢 隨著片區規劃工程的啟動，高素質樓盤將不斷出現，地區物業的價格呈上升趨勢，由原來的 20202500上升 3000左右。 （ 2）需求趨旺 隨著舊城改造的開始，將涉及城鎮居民 6460戶， 拆遷面積達 407405平方米；涉及農村人口 2155人。這些居民都將成為本區域置業的生力軍。而且隨著本區域的不斷發展，置業者的目光將更多的關注本片區，市場需求趨旺，片區市場的消化能力將逐年增加。 住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 （ 3）競爭加劇 未來一段時間內，該片區將出現若干個大型樓盤。供給市場的增長過快，給后市帶來一定壓力。雖然市場需求旺盛，但是未來幾年內市場競爭必將更加劇烈，這就對開發商的專業能力、資金能力提出了更高的要求。 （ 4）市場差異化加大 各發展商為規避風險，所開發樓盤的市場形象將各有特點，宣傳的主題也各有側重，賦予產品不同的附 加值。形成市場差異，區分出不同的目標市場。 城東區域樓盤資料列表 （二） 城南區域分析 城南區域是成都市商品房開發較早的區域，由于開發較早，其交通、環境、教育、金融、商貿、醫療、休閑、餐飲等具有其它社區不可替代的優勢。玉林和棕南、棕北的 10年繁華在城南奠定了富人區的基礎。該區域開發多以中高檔樓盤為主，形成了成都著名的高檔社區。 市場現狀分析 (1)供需市場穩定 對住宅位置的選擇，城南仍是消費者的首選。而該區域也有新盤不斷推出，供需市場比較平穩。 （ 2）區域配套較完善 城南區域整個片區綜合質素較高，多年 的開發積累已經形成了完善的生活配套，交通、環境、教育、金融、商貿、醫療、休閑、餐飲等都具一定規模。居民生活十分方便。 住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 (3)開發中心轉移 由于土地供給的有限性，城南新開工項目位置明顯外移，桐梓林、棕樹、紫荊、外雙楠、人南延線將有明顯的發展。根據《成都市總體規劃（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環路）周邊為核心的 34 平方公里地區，城南房產將向外轉移。 市場產品分析 (1)樓盤主要以高檔為主 城南區域在是有名的富人區，該區域樓盤的開發主要以高檔為主，城南樓盤在規劃 設計上將小區環境作為主體，將大面積的土地用于綠化。采用圍合式設計，在大環境中穿插一些小景和娛樂設施。充分考慮業主的社區文化活動，建立文化廣場和背景音樂系統以及游泳池、兒童樂園和網球場等休閑娛樂設施，把居住休閑以及健康運動融入一體，體現了“以人為本，天人合一”的開發理念。 城南樓盤在規劃上講究室內室外環境的協調搭配，如錦繡花園、錦官新城、銀都花園、碧云天、置信麗都等，把一些天然的路徑融入到小區中，修建一些循環水系統，用大量的水體和綠化點綴小區環境，依托外環境對周邊的市政設施作一些改進，美化周邊環境。形成了高檔 社區。 (2)戶型面積豐富，以中大戶型為主 經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積跨度也較大，戶型從一房、兩房、三房、四房到躍式、別墅都有。其中以 100250的面積區間為主，體現其高檔樓盤的質素。 (3)價格主要在 25004500元 /平方米之間 統計分析表明，片區市場的行情價格在 25004500 元 / m2左右。主力總價在 3600左右。從全市范圍內比較，片區的行情價格處于較高價位。這也能體現該區域的特征。 住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 （ 4）市場出現純小戶型項目，銷售成績十分好 該區域出現了一些純小戶型的樓盤，如曼哈頓、新 綠彩世界等，深受市民喜愛，銷售火爆，開盤不久銷售率就能達到 80%左右。 未來市場預測 （ 1）房地產發展持續升溫 根據《成都市總體規劃（ 1995～ 2020年）》，成都市南部副中心是以人民南路南延線（火車南站外環路）周邊為核心的 34平方公里地區，重點以發展科研、教育、文化及高科技術產業等功能的，以高新技術發展導向的綜合性城市科技產業文化區；人南延線和火車南站立交橋有機地連接了舊城區與城南副中心，未來地鐵線穿越人民南路主干道使城南副中心暢通無阻。這些有利因素必將帶動城南房地產業往新高發展。 （ 2）近期會出現 一些大盤 隨著房地產開發不斷向外轉移，向南發展政策的出臺，許多開發商紛紛在人南延線囤積土地，如深長城地產的五洲花園，占地面積 1300畝。 (3)項目更具特色 從 1999年開始，城南開始大量開發高檔樓盤，這就消化了大量的高檔住宅消費群體，并沉淀了大量的空置面積。再加上城南的特殊居住環境以及周邊已有競爭樓盤的定位，促使新項目定位也只能是中高檔次，且在項目特色和營銷等方面創造性的要求增加。 （ 4）成都市其他區域的消費者南向購房增加 城市向南發展方向的確定，城市副中心建設啟動；同時，臨近成都市高品質樓盤開發集中區， 使得城市副中心規劃發展地帶更加令人向往，市場需求趨旺，帶動其他片區客戶到城南市場。 住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 城南區域樓盤資料列表 （三） 城西區域分析 “城西是上風上水的寶地”，成都人如是說。城西是成都的歷史文化保護區和風景旅游區，杜甫草堂、青羊宮、文化公園、永陵等風景名勝區，清水河、摸底河兩條主要水系以及去年發掘的金沙遺址，共同構成了城西的獨特人文景觀。由此，也造就了城西房地產開發獨有的川西民居特色。該片區與城南片區一樣成為近年房產開發的熱點。 市場現狀分析 (1)較大的需求市場保證了該區域房地產的發展 城西無論是自然環境， 還是生活環境，或是人文環境，都是非常適合居住的區域。據市房產管理局調查，有購房需求的消費者中有 39． 3％的人選擇在城西購房（摘自《成都房地產市場報告 20201》），強大的需求市場為該區域房地產的發展起到了很好的支撐作用。 (2)樓盤總體質素高，銷售狀況良好 該區域有很多高素質樓盤，如春天花園、博瑞都是花園、置信逸都等等，都很具有代表性。這些樓盤的出現提高了整個區域的開發水平。從市場表現來看，各樓盤的銷售速度良好，如置信大華情融苑，開盤半年銷售率就已攀升至 80%。 （ 3）樓盤區域劃分比較明顯 城西的房地產開 發近幾年十分火爆。如今在城西三環以內的房地產開發，已初步形成了羊西線、金沙、雙楠、成灌路、浣花風景區、光華路和清水河等七大版塊爭鋒的局面。各個片區無論從風格還是價格上都形成了自己的特色。 住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 市場產品分析 (1)樓盤供應多樣化 城西分為幾個典型片區，也造就了整體區域高中低樓盤并存。既有高檔樓盤，如成都花園，錦城豪庭、御都花園別墅等，也有置信金沙園、蜀風花園城、博瑞都市花園、齊力花園、嘉逸花園等中檔樓盤。表現在價格上價格區間跨度大。 (2)戶型面積以中等為主 經過對在售樓盤戶型的統計分析，本片區的戶型面積 主要集中在 100180平米之間，屬于居家型的二房、三房為主 (3)價格主要隨片區不同起伏較大 緊鄰風景區的項目，特別是在浣花版塊，價格普遍偏高，幾乎為成都其他地區價格的 3倍。而其他片區中從 21003500元 / m2不等，屬于中高水平價位。 (4)產品以生態型為主 說到城西，大部分都會聯想到杜甫草堂，百花潭公園，青羊宮等。風景區內的房產項目如草堂之春、舜園、春天花園、浣花溪山莊等都成為了成都精品房產的代表之作。在目前城西的眾多已建成或正在建設中樓盤中可以發現，提出“健康”、“綠”等概念的不在少數。另外如成 都花園、新天地、嘉逸花園等都在小區的生態規劃方面各具特色 未來市場預測 （ 1）房地產發展前景良好 作為省市“一號工程” ——— 高新西區發展迅速，近兩年內吸引了大量資金、科研項目、科技人才，對生活社區、配套設施及服務的需求與日俱增，特別是外企經營管理者更需要環境優美、設施完善、服務良好的高檔生活社區。可以預見的是，在高新西區周圍，特別是靠近城市的地帶，近年內房地產住宅地產營銷策劃 商業地產營銷策劃 最新房地產市場研究報告 房地產項目工 程管理 房地產物業管理 房地產企業管理 房地產樓書文案 房地產銷售管理房地產景觀規劃設計經典案例、整套施工圖合集 定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產 中海地產 世聯地產 中原地產 奧美廣告 商業地產風火 黑弧 奧美 紅鶴溝通 東方博文 攬勝 博思堂 BOB盡致 2020 最新房地產檔案集2020 房產大師案例集 業及配套服務產業具有十分良好的發展前景。 （ 2）城西住宅今后將以高層、小高層為主 目前，困擾城西樓市的因素很多，一是房價偏低，地價不斷上漲，二是 政府規劃對房屋類型、層高、綠化率等限制很多。因此，為分攤地價，降低房價，城西住宅今后將以高層、小高層為主。 （ 3）購房者中，青年人和外地人不斷增加 城西現在有一個很好的依托 —— 高新西區，作為政府的“一號工程”，周圍現在還沒有居住用地，隨著高新西區的建設，入駐的外資企業員工都要住房子。因而購房者中，青年人和外地人將逐漸增多，他們主要購買中小戶型，從而市場形成梯級消費。 城西區域樓盤資料列表 （四）