坦洲項目開發可行性分析報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 中澳新城 自管 元 /平米 元 /平米 金筑美居 佳和物業 —— 元 /平米 名苑花園 未定 元 /平米 —— 金山城 自管 元 /平米 元 /平米 匯翠山莊 自管 元 /平米 元 /平米 大興舊中心區 碧濤花園 自管 元 /平米 元 /平米 錦湖翠苑 未定 元 /平米 —— ? 有長期房地產開發計劃的大規模樓盤開發商多為選擇自行組織物業管理公司進行管理服務； ? 中小規模樓盤多半為聘請專業物業管理公司進行管理； ? 國家一級資質的大型物業管理公司開始進入坦洲，開拓新市場，如珠海葆力物業管理公司，在坦洲已接下宏景園、洲際新天、匯喬花園等三個小區的物業管理服務。 各區域分析 ? 新行政中心區 錦繡陽光花園： 錦繡大地占地 40 萬平方米，是坦洲目前最大的房地產開發項目 之一 。中山錦繡大地房地產公司隸屬的廣州錦繡大地房地產集團公司，已開發多個大型樓盤，成為華南地區十大樓盤之 一，20xx 年該樓盤躋身廣州年度銷售第二名。 04 年 底錦繡大地房地產發展有限公司已將業務拓展至中山、肇慶、四會等地，確定了以珠江 15 三角洲為中心的發展戰略。 20xx 年 12 月該公司入駐坦洲鎮，在坦洲新中心區打造該地區最大型樓盤 ——集居住、度假、休閑、購物于一體的錦繡陽光花園。 錦繡陽光花園 錦繡年華單位以及臨街旺鋪，其建筑風格呈歐陸新典雅主義風格，高貴典雅，歷久彌新。強烈的現代休閑意境，讓業主感受到異域高雅的建筑文化品位。社區內 5 萬平方米超大型人工湖泊 “夢里水香 ”環繞整個社區，數千米長 “水印長灘 ”湖畔休閑小徑。 主 推戶型： 錦繡年華 9 期共 980 套住宅，現已銷售過半。 多層及小高層 90~140 多平米的兩房和三房。其中 100 平米以下三房基本售清，現主要推售 120 多平米北向房和 120140平米南向三房。 價格情況： 多層銷售價格在 2200~2450 元 /平米，小高層價格集中在2400~2980 多元 /平米，其中南向均價在 2800 元 /平方米，北向房比南向房低 200250 元 /平方米不等。 錦繡同時在售的還有 10 期錦繡名居（別墅），聯排別墅起價 4800 元/平米起，一樓有商鋪的均價 6000~7000 元 /平米，一樓無商鋪的均價7000 元 /平米以上；獨立別墅戶型從 200~400 多平米不等，均價9000~120xx 元 /平米，已裝修好的 450 平米左右的樓王別墅售價 8，888， 888 元。 促銷措施： 按揭和一次性付款都沒有折扣。從春節期間凡購房客戶或老業主成功介紹新業主購房即可獲贈價值 20xx 多元的金豬一只； 廣告推廣： 春節期間一直電視賀年促銷廣告、整版半版報紙廣告不斷，每天免費豪華大巴看樓專車從香洲、拱北兩條線接送客戶上門看樓，每一小時一班車。 工程進度： 一期小區已交樓入伙，二期園林主體完工，準備交樓，九期多層封頂，小高層建至三分之二，已拿到預 售證。 16 美麗花園： 總占地面積 8 萬，建筑面積 16 萬 ,共 985 戶。 主推戶型：美麗花園一梯三戶多層、小高層 80~200 多平米戶型已全部 推出市場，現剩余三房接近 200 套，兩房 10 余套。銷售速度明顯緩慢。該項目除對上述貨量推售外，現階段還將未推出市場的幾棟一梯兩戶的小高層對外認籌，認籌金一萬元，銷售價格暫未對市場公開。 價格情況：多層價格在 22002500 元 /平米，小高層均價 2700 元 /平米。 促銷措施：按揭和一次性付款均無折扣。春節期間沒有任何優惠措施。 工程進度：多層與小高層均已建至封頂，項目整體交 樓時間為 20xx年 2 月。 廣告推廣：春節前后沒有什么廣告投入，銷售現場比較冷清。 錦繡陽光花園 美麗花園 17 皇爵假日廣場： 占地面積 50000 平方米，建筑面積約 120xx0 平方米，有 70000 平方米商業中心、 26 層白金五星級酒店、28 層高級酒店公寓，定位為綜合購物、餐飲、休閑、娛樂、運動等功能分區。一層商業約 300 個臨街鋪位。 工程進度： 3 月 10 左右開工（但是據售樓員解釋：由于坦洲工程施工要進行統一的招投標，因此延誤了工程的進度。） 預計推出時間：預計 07 年 8 月份拿到預售證之后再推出市場。到時候再出價格。 現階段銷售：無 廣 告推廣：拱北關口有展示活動。 駿逸華庭： 總用地面積： 33331 ㎡，商鋪面積： ㎡，住宅面積： ㎡，總戶數： 618 戶。主推 11＋ 1 小高層電梯洋房，小區由 15 棟小高層電梯洋房圍合而成，一梯四戶，外觀設計為簡約時尚的現代風格。小區內設陽光會所、大型停車場、兒童游樂場、活水沙灘泳池、人造瀑布以及其他娛樂休閑設施。在坦洲率先實現了煤氣管道 。以澳門等地投資客戶為主。 主推戶型：二期推出貨量 300 多套，以 80 平米兩房及 100 平米以上皇爵假日廣場 18 三房為主，一梯四戶，現樓發售，現在貨 量約 150 套。 價格情況：起價 2500 元 /平米，均價 2700~2800 元 /平米。 促銷措施：購房客戶享 98 折優惠。新春期間優惠措施包括一口價單位、新年置業中大獎及六重大禮迎新春。 二月份的優惠措施：凡購三房單位的可以贈送一知萬酒店的一桌價 值 1888 的酒席以及 1888 元的大利市 . 工程進度：已經全部是現樓， 07 年 8 月份交樓 廣告推廣：春節期間在電視上有做廣告，在拱北關口有展銷活動。 匯喬花園： 總占地面積 2 萬多平方米，建筑面積 4 萬多平方米，共472 戶 主推戶型： 101120 平米三房，三房戶型均為一梯兩戶和一梯三戶、 南北通透，且全部帶入戶陽光花房。 價格情況：小高層銷售均價在 2700 元 /平米。 工程進度：多層于 4 月底至 5 月初交樓，小高層接近封頂。 銷 售 情況 ： 年前 推 售 200 套， 現 階段 剩余 貨 量 50 套。駿 逸 華 庭 19 星州花園： 占地面積約 2 萬多平米，建筑面積 4 萬多平米 ，約 280 戶 主推戶型：主力戶型為 80 多平米和 106 平米的小三房，共約 200 多套。 工程進度：接近交樓階段 價格情況：起價 1880 元 /平米，均價約為 21502200 元 /平米。 銷售情況：售磬 匯 喬 花 園 星 洲 花 園 20 ? 南坦路新興居住商業帶 洲際新天： 洲際新天位于南坦路中，占地近 290 畝，項目西側緊臨規劃通向珠海南屏主干道的坦隆路。該項目距珠海上沖關口僅 1 公里，交通非常便利。樓盤規劃設立五大會所：康體、兒童益智、文化、交友、親子五大主題會所。 主推戶型：一期、二期小高層 80 平米兩房及 110 平米三房已全部銷售完畢。 20xx 年 2 月 16 日三期 60 多套單位開盤，一棟多層，一棟小高層。面積在 90110 平方米。多層已賣完了，小高層銷售 30 套左右，剩余貨量幾套。 銷售價格：均價 3000 元 /平米。現在只用交 10000 元定金， 5 月 份交首期。 促銷措施：春節至現在均有優惠，購房客戶享 99 折扣和購房 10 大優惠。 工程進度：三期工程 20xx 年 5 月份封頂， 12 月入 伙。 廣告推廣：春節前在珠海打報紙廣告，戶外大型招牌廣告。 中澳新城： 中澳新城項目占地約 40 萬平方米，總建筑面積 80 萬平方米， 采取住宅、商業、教育三位一體的復合地產模式。 洲 際 新 天 21 主推戶型：酒店式公寓已于 20xx 年 1 月 28 日開盤，共推出 500 多套，銷售人員對外統一口徑說已售 200 多套，水份較重。另外，還有部分御湖居的 120180 平米大戶型，也作為酈湖居的一部分戶型對外銷售。 價 格情況：（ 8 樓以下為酒店） 8 樓起價 3620 元 /平米，實際成交均價約 3820 元 /平米，送 800 元 /平米精裝修。除部分好朝向戶型銷售比較好，其它朝向戶型銷售情況不佳。 酈湖居（原御湖居剩余單位） 120160 多平米三房單位2500 元 /平米左右起價，均價 27502850 元 /平米左右。其中 130 平米為一梯兩戶單位，價格稍貴，但銷售情況不理想。 促銷措施：春節期間有 98 折優惠，現沒有折扣，也沒有其它優惠。 銷售情況：原登記的 600 多名意向客戶大部分因為價格過高而放棄購買，現收取客戶定金 10000 元，銷售人員預計 7~8 月份將可交付首期款。 工程進度：項目現階段已打樁完畢。 廣告推廣：春節前廣告投入量大，春節期間沒有什么廣告投入。 中 澳 新 城 22 金筑美居： 總占地面積 34500 平米，建筑面積 9 萬多平米，共 899戶 主推戶型： 40~60 平米的一房兩房已銷售完畢，現階段繼續推售 1 05~112 平米的三房。全推出的 136 套三房現剩余貨量約20 套，剩余房號多為北向。 銷售價格：一期 1517 層高層住宅的均價 2700 元 /平米，二期尚未推出。 促銷措施：正常折扣 98 折，一次性付款 97 折。老客戶介紹新客戶成交，老業主送 20xx 元現金，新業主 送額外 98 折優惠。 工程進度：一期住宅已封頂，項目二期現正打樁中。 廣告推廣：年前進行小量廣告推廣，以報紙廣告和坦洲戶外招牌廣告為主。 名苑花園： 約 200 多戶 主推戶型： 45 平米一房一廳、 5779 平米兩房、 91 平米三房，全為多層住宅。 銷售價格： 2600~2700 元 /平米 銷售情況：剩余貨量 7 套 商鋪價格：銷售均價約 8000~9000 元 /平方米 金 筑 美 居 23 商鋪情況：商鋪面積 70110 平米，層高 米，共 70 套。自 06 年 7 月底推出，至今銷售貨量一半左右。 金山城： 金山城位于從上世紀 90 年代開始建 設，經過十年，現小區入住已超過 3500 戶，社區周邊及內部生活配套豐富，從超市、銀行到郵政、學校等一應俱全，有 42 路車直達珠海前山。所面向的購房客戶群從最初的中低收入工薪階層逐步向中等收入及投資客轉變。金山城第九期林湖美居占地面積 3 萬平方米，建筑面積近 4 萬平方米，共 390 戶。 銷售情況：售磬 名 苑 花 園 金 山 城 24 匯翠山莊： 紅塔匯翠山莊于 1994 年動工，經過 12 年開發與建設，現已建成大型成熟生活社區。整個小區規劃用地 260780平方米，總建筑面積 393292 平方米，規劃住宅 372140平方米， 4140 套，其中已建成 19