20xx土地資源管理專業房產方向專業綜合實習報告岑村土地綜合開發方案_[全文(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 城管委會南門總站 體育西路 岑村 夜 53路 岑村 體育中心 岑村 岑村區域周邊配套分析 岑村周邊公共配套設施概況 首先，居民日常生活的配套設施，如電器維修、日常生活用品購買、理發等配套齊全，分布在區域的各個角落，能夠滿足居民基本的日常生活需要。其次在教育設施方面，在項目地塊東北側有一所岑村小學，另外附近還有一所華南御景幼兒園和一所規模較小岑村幼 兒園。再者是在娛樂設施方面相對缺乏，但存在一些小型而且環境不太好的桌球室。此外，附近缺乏正規大型的醫療設施，多為不正規的私人診所。 表 16 廣州市岑村周邊公共配套設施一覽表 文化教育 華南御景幼兒園、岑村幼兒園、岑村小學、天河嘉福中學 醫療衛生 長興街岑村社區衛生站 金融服務 廣州農村商業銀行岑村支行、廣州市東沙農村信用合作社岑村分社；中國郵政儲蓄銀行ATM、農村信用合作社 ATM、廣州農村商業銀行 ATM等 娛樂 華南植物園、火爐山森林公園 其他 農貿市場 岑村周邊市政配套設施概況 首先，沒有統一的垃圾處理系統。居民隨地丟棄垃圾，把垃圾堆放在路邊。路邊雖有市政的垃圾桶，但數量不多，里面的垃圾沒有及時處理，導致周邊臭氣沖天，惹來蒼蠅等有害生物。其次，市政管網線缺乏系統性。電網系統雜亂，大堆大堆捆在一起，懸掛在半空；舊管道不堪重負，排污不及時，導致環境惡劣。 此外，岑村區域的道路系統不完善。道路狹窄，人車混行，人流擁擠。由于存在大量違規建筑，區域內存在很多小巷。加之，岑村區域內存在大量小攤小販的現象，在狹窄的道路進行擺攤叫賣，使道路更加狹窄，嚴重 影響到了路的通達度。 二、項目競爭者分析 1 住宅物業競爭者分析 項目區域樓盤分析 項目地塊位于華南植物園 — 五山板塊，根據廣州“十二五”規劃，五山板塊將是建成“天河智慧城”的所在。由于項目地塊位于華南植物園與火爐山森林公園附近，所屬板塊綠色元素較多，與天河公園板塊存在一定的共性。因此，項目組根據區位特征、城市規劃等因素，選取天河公園板塊以及華南植物園 — 五山板塊進行項目區域樓盤分析。 天河公園板塊區域樓盤概況 本板塊區域主要包括中山大道以南，黃埔大道以北，華南快速干線以東，科韻路 以西，天河公園周邊區域。 本區域樓盤主要以天河公園作賣點，打“環境牌”，在戶型設計以二房二廳、三房二廳為主，目標客戶主要是在天河區及附近工作的中高收入人士，客戶層次已比天河北板塊低一檔次，因此，在戶型設計上偏向實用性。目前區域在售樓盤有東方新世界、華景里、力迅 T等，華景新城、方圓一號可以說是該板塊的領頭羊，在這些樓盤的帶動下，天河公園板塊人氣更旺。隨著天河區府遷入該區域，區域內各項配套相繼到位，區域形成相對成熟的生活環境，區域樓盤從中得益，也吸引了更高層次人群到此置業。 華南植物園 — 五山板塊區域 樓盤概況 華南植物園 — 五山板塊是天河區諸板塊中文化氣息最濃的一個，區內有華南理工大學、華南農業大學、暨南大學華文學院等高等院校，是文化科研人員的集中之地。同時，區內綠色元素甚多，包括華南植物園、火爐森林公園等。區內配套設施也比較齊全，如燕嶺醫院、武警醫院、金燕肉菜市場、虹英小學、五一小學等。但缺乏大型的社區配套設施，如大型的公園、體育場館、購物商場等。交通狀況也不理想，道路狹窄，有些道路為斷頭路，路面狀況較差。 本區域樓板主要以人文或綠色環境為賣點，主推戶型是三房或二房單位，區域內三房和二房供應基本持平。 面向客戶主要是周邊工作或往商的人士，收入屬中等，多屬一次置業。目前，該板塊內在售的有翰林二期 8090house、華南御景園（待售）、寶翠園二期幾個大盤，均價在 20200元 /㎡左右。而儕鑫集團在華農附近開發占地達 1000畝的樓盤 —— 匯景新城，成為該區域的領頭羊。但目前政府的規劃缺位，仍將制約該區域房地產的發展，這需要區域內的開發商共同合作。 岑村區域樓盤概況 岑 村 是 廣 東 省 HYPERLINK style=39。color:white。backgroundcolor:88000039。view/ \t _blank 廣州市 HYPERLINK style=39。color:white。backgroundcolor:88000039。view/43B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。 \t _blank 天河區 HYPERLINK style=39。color:white。backgroundcolor:88000039。view/ \t _blank 沙河鎮轄行政村，位于沙河鎮東部。東接沐陂、凌塘村，南與五山街交界，西臨長虹苗圃，北至火爐山。 經調查，岑村區域只有一個待售樓盤 —— 華南御景園，并沒有在售樓盤，區域物業類型以住宅為主，除華南御景園外，本區域內無普通商品房小區。居住在本區域的大部 分為其村民及外來務工人員（居住于村民出租屋）。在戶型供給方面，華南御景園涵蓋了大中小三種面積戶型，其中 80100 平方米的中小戶型較為消費者青睞。目前代收的是其正在建設的別墅物業。它主要針對如周邊院校（華南理工大學、華南農業大學）、研究所等教師及科研人員，天河區、環市路一帶工作的高層管理人員，在本地居住有換房需求的原居民，在本地工作有置業需求的人群，還有在附近空軍基地駐守的部隊中層干部等客戶群。 根據未來五年天河區的發展規劃，岑村區域位于天河智慧城中，而天河智慧城又是是廣州市“十二五”規劃的重要項目之一。同 時，區域內基本沒有新的住宅物業動工，土地儲量充足，住宅物業有較大的發展潛力。 現有競爭樓盤分析 現有競爭樓盤選取標準 ①平均單價介于 20200~30000元之間； ②項目位于上述華南植物園 — 五山板塊與天河公園板塊區域內； ③在售（待售）項目； ④以中小戶型為主，單元面積主要在 70~120平方米的范圍內； ⑤與岑村區位具有一定共同點。 現有競爭樓盤清單 依據上述吸納有競爭樓盤選取標準，項目組挑選 5個位于項目周邊的現有競爭樓盤，以下為競爭樓盤的清單列表及其供應量 ： 表 17 現有競爭樓盤清單 項目 占地面積（㎡） 建筑面積（㎡） 總套數 累計未售套數 翰林 8090HOUSE 11073 31238 332 45 寶翠園 115000 306419 2071 1 華景里 50695 150000 772 B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。264 東方新世界 170000 630000 1042 444 力迅 T 6495 28214 208 104 據統計，以上樣本項目占地總面積 353B style=39。color:white。backgroundcolor:00aa0039。263平方米， 1145871平方米，總供應單元 4425套，總累計未售 858套。 產品特征分析 產品區位及配套分析 上述 5個樣本，分別屬于華南植物園 — 五山板塊、天河公園板塊 2個不同板塊內，其區位上存在著較多相似點和不同點，下面分別從位置、交通、配套等方面對 5個樣本進行對比分析。 翰林 8090HOUSE 區位 分析 翰林二期 8090HOUSE位于廣州五山高校區北部，天河區長興路路口處，緊鄰華南農業大學、華南理工大學、維綸體校以及眾多科研院所。同時，緊鄰長湴公園，北望華南植物園和火爐山森林公園，生態資源優越。距地鐵 3號線天河客運站 C出口（規劃中）一百米距離，并有多條公交線路經過，交通便利。 配套 樓盤周邊配套完善，沿街多為中小型商鋪，餐館、百貨店遍布，銀行、購物中心、汽修廠、市場等配套齊全，可滿足居民的日常生活需要。附近教學資源豐富，如華農附小，長興小學等。 寶翠園 區位分析 寶翠園位于華南植物園板塊， 是路程和環境最好的結合點。距離天河中心區僅 20分鐘的車程，加上建設中的地鐵 6號線就在小區入口。還有華南快速干線出入口就在幾百米處，交通相當方便。 配套 區內設有園林、水池等休閑舒適景致，配備冷暖室內外泳池及各類功能會所（包括：室內羽毛球、餐廳、閱讀室、健身室、桑拿室），還將逐步建成幼兒園、小學、超市、肉菜市場、衛生站等，提供優質教育資源和完善生活配套設施。人性化的區內道路設計，全部為步行路徑，車庫設置地下，可提供充足車位。周邊配套相對來說不夠齊全。 華景里 區位分析 華景里，優踞天河公園旁，處天河 北 CBD 與天河東交匯區域，是政府建設、住宅發展的核心地段，周邊科研機構、軟件園、電腦城等科技走廊毗鄰。東臨奧體館亞運商圈，南正對天河公園商圈及亞洲最大的科技商圈、琶洲會展商圈、西聯天河 CBD 商圈等五大商圈核心。位于華景新城總站，有多條公交線路途經，路網發達，靠近中山大道、黃埔大道、廣園快速等主干道。 配套 項目內設有商業街、近 2萬㎡獨立集中式商業中心，配置大型超市、高級餐飲、銀行、娛樂休閑等。小區內部為中央水景園林，而且停車位充足。周邊配套完善，超市、醫療、飲食、金融等各種配套齊全，附近教育資源豐富，鄰 近天河公園。 東方新世界 區位分析 東方新世界，位居于天河核心，珠江新城 CBD版圖內，周邊有 30多條公交汽車線路經過，緊鄰中山大道、黃埔大道、華南快速干線等廣州市內交通主干道。 配套 小區內設體育會所與休閑會所。二者共同為業主提供籃球場（館）、網球場（館）、乒乓球場、羽毛球場、游泳池（館）、健身室、攀巖區、壁球場（館）、緩跑徑、桌球場、 兒童樂園等設施。周邊銀行、購物、飲食、酒店等各種配套完善。并有新世界專屬教育體系，含東逸幼兒園、東方小學（天府路小學）和華師附中新世界學校。小區內設有大型東 南亞水景園林。 力迅 T 區位分析 力迅 T位于天河區黃埔大道中心位置（暨南大學旁），毗鄰珠江新城。 5分鐘可到達天河城、正佳廣場、高德置地廣場、太古匯、萬菱匯等大型商業購物中心，家樂福、百佳、華僑醫院、暨南大學、天河公園等就在家門口，黃埔大道、華南快速、地鐵五號線潭村站、多路公交均可到達，交通方便快捷。 配套 項目設有會所和幼兒園，會所還配有一個泳池。周邊行政、醫療、餐飲、娛樂、住宿、教育等配套齊全，能夠滿足住戶一般的生活需求。 小結： 項目周邊現有競爭物業在區位與配套上有以下特點： 項目周邊區 域競爭物業的交通條件，特別是公共交通條件較為完善，居民出行方便； 項目周邊區域競爭物業周邊配套完善，寶翠園及東方新世界小區內部配套相對完善； 項目周邊區域競爭物業均有因鄰近主干道導致的噪聲污染和空氣污染問題； 除寶翠園緊鄰華南植物園，華景里、東方新世界鄰近天河公園外，其他 2個競爭物業外圍缺少獨特的景觀，如綠化景觀等； 除華景里外，其他競爭物業小區內部缺少特色景觀設計。 產品人群定位分析 表 18 競爭樓盤目標客戶分析 項目 目標客戶 翰林 8090HOUSE 主要是華南植物園 — 五山板塊的中收入人群，以年輕置業者為主；部分投資者 寶翠園 城市中產階級，主要是在周邊區域如龍洞工作的中高收入白領、教師、公務員等；部分投資者 華景里 主要是天河區的高收入人群；天河公園板塊的部分投資者 東方新世界 城市中產階級，主要是周邊區域五山板塊、天河北板塊、天河公園板塊的中高收入人群；部分投資者 力迅 T 首次置業者和投資型客戶，新婚家庭以及改善居住環境的用家 針對上表數據進行分析可得，除翰林 8090HOUSE之外，其余 4個競爭樓盤均主要以在五山板塊或天河 公園板塊工作的中高收入人群和部分投資者為目標客戶。而翰林 8090HOUSE 目標客戶群相對年輕，因項目面積戶型較小，單位總價相對較低，因此客戶的付款壓力相對較小。由于本項目位于“天河智慧城”規劃區內，附近教學資源豐富，而且臨近火爐山森林公園，具有良好的自然景觀資源。結合岑村區域現有房地產市場的特點，本項目定位核心客戶定位應參考競爭物業的分析。 產品戶型與面積分析 表 19 競爭項目產品戶型與面積分析 項目 主力戶型（㎡） 翰林 8090HOUSE 1室 1廳（ 43— 44）、 2室 2廳（ 58）、 3室 2廳（ 75— 85） 寶翠園 2室 2廳（ 85）、 3室 2廳（ 94— 134） 華景里 2室 2廳（ 103）、 3室 2廳