土地權屬管理ppt課件(2)(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 爭議享有提請有關仲裁或向人民法院起訴的權利。出讓方的義務主要有：l 按合同規定提供土地使用權；執行有關仲裁機構或人民法院對合同爭議所作的仲裁決定或判決、裁定；遇有不可抗力造成合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行的情況，應及時將理由及情況通報對方當事人。（ 2）受讓方的權利和義務l受讓方的權利主要有： 要求出讓方按合同規定提供土地使用權，否則有權解除合同并請求違約賠償；對合同的爭議享有提請有關仲裁機構仲裁或者向人民法院起訴的權利；在不違反合同的情況下，享有獨立先例土地使用權并排除不法干擾的權利。受讓方的義務主要有 ：l 按合同規定繳納出讓價款，辦理登記手續；按合同規定對土地進行開發、利用、經營，如需改變土地用途，須經出讓方同意并經批準；必須達到合同規定的條件，方可轉讓、出租、抵押土地使用權；遇有不可抗力致使合同不能履行或者不能全部履行以及需要延期履行時，應采取必要的補救措施盡力減少損失，并及時將有關情況及其理由通報出讓方；出讓合同屆滿，及時交還土地使用證和辦理土地使用權注銷手續，并無償交付地上建筑物及其他附著物；接受出讓方對合同履行情況的監督、檢查。二、城鎮國有土地使用權轉讓管理l 1 土地使用權轉讓的概念 以出讓方式取得的國有土地使用權在民事主體之間再轉移的行為，是平等民事主體之間發生的民事法律關系。土地使用權轉讓的基本形式：l（ 1）出售（ 2）交換（ 3）贈與2 土地使用權轉讓的特征（ 1） 遵循平等、自愿、等價有償、誠實、不損害社會公共利益等民事活動基本原則。（ 2） 土地使用權轉讓，只是轉讓一定年限（有效出讓年限內）的國有土地使用權，所有權仍屬于國家。（ 3） 土地使用權轉讓時，原受讓人同時轉讓了該土地使用權出讓合同中規定的權利和義務，新的受讓人成為出讓合同規定的權利和義務的新的承受者。（ 4） 土地使用權與其地上建筑物、附著物在轉讓時不可分離。即土地使用權轉讓，其地上建筑必須同時轉讓；地上建筑物轉讓，土地使用權也同時轉讓。但地上建筑物和其他附著物為動產轉讓的除外。（二）土地使用權轉讓的條件（ 1） 直接通過出讓方式取得土地使用權的轉讓條件：l 按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用證書；l 按照出讓合同的約定進行投資開發，屬于房屋建筑工程的，完成開發投資總額的 25% 以上；l 屬于成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件；l 轉讓房地產時房屋已建成的，還應當持有房屋所有權證書。（ 2）以劃撥方式取得的土地使用權轉讓條件報經有批準權的人民政府審批有批準權的人民政府準予轉讓的，有 兩種處置方式 ：一是由受讓方辦理土地使用權出讓手續，并依照國家規定繳納土地使用權出讓金，受讓方由此取得出讓土地使用權；二是有批準權的人民政府按照國務院規定，決定可以不辦理土地使用權出讓手續的，轉讓方應當將轉讓劃撥土地使用權所獲土地收益上繳國家或作其他處理。2 土地使用權轉讓的內容l （ 1）權利、義務轉移（ 2）建筑物、附著物轉讓（ 3）使用期限（ 4）轉讓價格l 3 土地使用權轉讓的程序 （自學）三、城鎮國有土地使用權出租管理土地使用權出租的概念 合法取得國有土地使用權的民事主體（即出租人）將土地使用權及地上建筑物、其他附著物全部或部分提供給他人（承租人）使用，承租人為此而支付租金的行為。2 土地使用權出租的法律特征 l （ 1）遵循平等、自愿、等價有償、誠實、信用等民法原則。（ 2）出租人保留土地使用權并收取租金，不發生作為物權的整個的轉移。（ 3）地租地塊必須是合法取得且法律允許出租的地塊。（ 4）土地使用權出租后，出租人仍需繼續履行出讓合同規定的義務。（ 5）土地使用權出租主體（出租人）是通過出讓或者轉讓而取得土地使用權的受讓人。（ 6）土地使用權出租，必須將出租地上的建筑物、其他附著物連同土地使用權一并出租。四、城鎮國有土地使用權抵押管理l 土地使用權抵押的概念l 土地使用權人以土地使用作為履行債務的擔保，當土地使用權人不能按期履行債務時，債權人享有從變賣土地使用權的價款中優先受償權的債務擔保形式。(二）城鎮國有土地使用抵押的法律規定l 1 抵押權的設立與登記 根據 《 城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例 》 規定，設立土地使用權抵押，抵押雙方當事人應簽訂抵押合同，并依照規定辦理抵押登記。l 2 抵押權實現后登記 抵押權實現后的登記涉及三個方面的內容 :l 一是 抵押權因債務如期履行或者其他原因使抵押權歸于消滅的注銷登記。l 二是因 處分土地使用權而取得土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權的過戶登記。l 三是以 劃撥土地使用權設定的抵押權，處分土地使用權時，應補辦出讓手續，補交出讓金。第五節 農村集體土地使用權流轉管理農村集體土地使用權流轉的涵義 農村集體土地使用權在不同的主體之間的流動和轉移。農村集體使用權可區分為農用地使用權和非農用地使用權2 農村集體土地使用權流轉現象發生的背景l （ 1）社會經濟的迅速發展、產業結構的轉換（ 2）城鎮化水平不斷提高（ 3）計劃經濟體制向市場經濟轉變（ 4）提高土地利用效率，參與市場競爭的客觀需要（二）農村集體土地使用權流轉的形式1 轉包2 租賃3 “四荒 ”拍賣4 承租轉包或返包5 轉讓 6 入股二、農村集體土地使用權流轉管理的原則（一） 農村集體土地使用權流轉應具備的條件（ 1）當地二、三產業發展較快、農村剩余勞力得到轉移是土地使用權流轉的前提條件。（ 2）明晰的土地產權是農村集體土地使用權流轉的必備條件。（ 3）完善的法律法規是農村集體土地使用權流轉的法律保證。（ 4）農村土地分等定級和價格評估是農村土地使用權流轉的技術支持。農村集體土地使用權流轉 管理應遵循的原則（ 1）因地制宜原則（ 2）自愿原則（ 3）平等、有償原則農村集體土地使用權流轉管理的措 施 1 開展農村集體土地產權調查2 開展農村集體土地產權登記并頒發土地產權證 3 開展農用地分等定級與估價工作 4 正確引導和調控農村集體土地使用權的流向5 建立農村集體土地使用權流轉的支持、保障體系l其中：5 建立農村集體土地使用權流轉的支持、保障體系l 資金支持 —— 金融、保險支持體系建立規