集團房地產開發全套流程內部培訓學習資料(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的公共用房和管理用房的建筑面積 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻包括山墻墻體水平投影面積的 50％ 8 輔助面積 輔助面積是指住宅建筑各層中不直接供住戶生活的室內凈面積包括過道廚房衛生間廁所起居室貯藏室等 9 公用建筑面積分攤系數 將建筑物整棟的公用建筑面積除以整棟樓各套套內建筑面積之和得到建筑物的公用建筑面積分攤系數即公用建筑面積分攤系數＝公用建筑面積／套內建筑面積之和 10 公用建筑面積 公用建筑面積不包括任何作為獨立使用空間租 售的地下室車棚等面積作為人防工程的地下室也不計入公用建筑面積一般公用建筑面積按以下方法計算整棟建筑物的面積扣除整棟建筑物各套單元套內建筑面積之和并扣除已作為獨立使用空間銷售或出租的地下室車棚及人防工程等建筑面積為整棟建筑的公用建筑面積 11 容積率 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比 12 得房率 得房率是指套內建筑面積與套單元建筑隊面積之比 套內建筑面積 套內使用面積 套內墻體面積 陽臺建筑面積 套單元建筑面積 套內建筑隊面積 分攤得公用建筑隊面積 13 建筑密度 建筑密度是指在居住區用地內各 類建筑的基底總面積與居住區用地的比率％它可以反映出一定用地范圍內的空地率和建筑密集程度 第二節 價格類 1 均價 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數即得出每平方米的均價均價一般不是銷售價但也有例外 2 基價 基價也叫基礎價是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格商品房的銷售價一般以基價為基數增減樓層朝向差價后而得出 3 起價 起價也叫起步價是指某物業各樓層銷售價格中的最低價格即是起價多層住宅不帶花園的一般以一樓或頂樓的銷售價為起價帶花園的住宅一般以二樓或五樓做為銷 售的起價高層物業以最低層的銷售價為起步價 4 預售價 預售價也是商品房預銷售合同中的專用術語預售價不是正式價格在商品房交付使用時應按有批準權限部問核定的價格為準 5 一次性買斷價 一次性買斷價是指買方與賣方商定的一次性定價一次性買斷價屬房產銷售合同中的專用價格術語確定之后買方或賣方必須按此履行付款或交房的義務不得隨意變更 6 定金 定金是指當事人約定由一方向對方給付的作為債權擔保的一定數額的貨幣它屬于一種法律上的擔保方式目的在于促使債務人履行債務保障債權人的債權得以實現根據我國發法通則和《擔保法 》八十九條規定定金應當以書面形式約定當事人在定金合同中應約定交付定金的期限定金合同從實際交付定金之日起生效定金的數額由當事人約定但不得超出合同標的額的 20 如果購房者交了定金之后改變主意決定不買開發商有權以購房者違約為由不退定金如果開發商將房屋賣給他人應當向購房者雙倍返還定金 7 訂金 訂金不具有定金的性質交付訂金的一方主張定金權利的人民法院不予支持一般情況下交付訂金的視作交預付款雙方在簽訂商品房預售合同或出售合同后訂金應即時返還或抵充房價購房者在支付訂金后不購買預訂房屋的訂金按預訂協議約定的辦法處理但屬下 列情況的房地產開發企業應當全額返還購房者支付的訂金 1房地產開發企業未簽訂書面協議收取訂金的 2簽訂的書面協議對訂金的處理未作約定或約定不明確的 3 雙方對預售合同或出售合同條款存在分歧不能協商一致的 4 廣告售樓書樣品房與實際善不相符合 8 預付款 預付款是一種支付手段其目的是解決合同一方周轉資金短缺的問題預付款不具有擔保合同履行的作用也不能證明合同的成立收受預付款一方違約只須返還所收款項而無須雙倍返還此外法律對預付款的使用有嚴格規定當事人不得任意在合同往來中預付款項而對定金則無此限制 9 違約金 違約金是指違約 方按照法律規定和合同的約定應該付給對方的一定數量的貨幣違約金是對違約方的一種經濟制裁具有懲罰性和補償性但主要體現懲罰性只要當事人有違約行為且在主觀上有過錯無論是否給對方造成損失都要支付違約金 第三節 實務類 1 開間 住宅設計中住宅的寬度是指一間房屋內一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離因為是就一自然間的寬度而言故又稱開間住宅開間一般不超過 30米 39米磚混結構住宅開間一般不超過 33 米 規定較小的開間尺度可縮短樓板的空間跨度增強住宅結構整體性穩定性和抗震性 開間 5 米以上進深 7 米以上的大開間住宅可為住戶提 供一個 4050 平方米甚至更大的居住空間與同樣建筑面積的小開間住宅相比承重墻減少一半使用面積增加 2 便于靈活隔斷裝修改造 2 進深 在建筑學上是指一間獨立的房屋或一幢居住建筑從前墻皮到后墻壁之間的實際長度進深大的住宅可以有效地節約用地但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風條件住宅的進深在設計上有一定的要求不宜過大目前我國大量城鎮住宅房間的進深一般要限定在 5 米左右不能任意擴大 3 綠化率 綠化率是指項目規劃建設用地范圍內的綠化面積與規劃建設用地面積之比對購房者而言綠化率高為好 4 綠地率 綠地率 描述的是居住區用地范圍內各類綠地的總和與居住區用地的比率綠地率所指的 居住區用地范圍內各類綠地 主要包括公共綠地宅旁綠地等其中公共綠地又包括居住區公園小游園組團綠地及其他的一些塊狀帶狀化公共綠地 5 層高 層高是指住宅高度以 層 為單位計量每一層的高度國家在設計上有要求這個高度就叫層高它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離 6 凈高 凈高是指層高減去樓板厚度的凈剩值 7 實用率 實用率是套內建筑面積和住宅面積之比大于使用率 即實用率＝套內建筑面積／套內建筑面積＋分攤的共有共用建筑面積 8 標 準層 標準層是指平面布置相同的住宅樓層 9 地下室 地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 2 者 10 半地下室 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過該房間凈高的 1／ 3 且不超過 1／ 2 者 11 居住區用地 居住區用地是指住宅用地公建用地道路用地和公共綠地等四項用地的總稱 12 住宅用地 住宅用地是指住宅建筑基底占地及其四周合理間距內的用地 13 其他用地 其他用地是指規劃范圍內除居住區用地以外的各種用地應包括非直接為本區居民配建的道路用地其 他單位用地保留的自然村或不可建設用地等 14 公共服務設施用地 公共服務設施用地一般稱公建用地是與居住人口規模相對應配建的為居民服務和使用的各類設施的用地應包括建筑基底占地及其所屬場院綠地和配建停車場等 15 道路用地 道路用地是指居住區道路小區路組團路及非公建配建的居民小汽車單位通勤車等停放場地 16 公共綠地