房地產市場調研實習報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 第三部分 長春市二道區房地產市場分析 商品房總體情況 2011年，長春市房地產開發投資高位運行，商品房施工量、開工量呈現增長勢頭。房屋交易量持續萎縮，交易額增幅回落，體現了國家宏觀調控政策對市場的作用，取得了預期效果。由于長春市處于二三線城市，基數低、泡沫少，自住比例高，剛性需求占主力，房價始終在合理水平，受調控的影響將遠小于一線主要城市。雖然受到一定沖擊，總體看，還是保持了平穩健康發展勢頭。房地產開發投資額持續增長。，%，其中：，%。進入2012年，長春市繼續執行限購政策，但從數據走向和市場態勢來看，均價大幅度下降幾率較小，房價漲跌主要從土地價格、建安成本和需求客戶決定，而長春作為三線城市，剛性購房者占主流地位，城市軌道交通、商業地產、醫院學校等配套設施均在快速發展期，城市未來仍存在較大的發展潛力。 商品住宅市場 整體商品住宅市場情況。，同比增長45%。，%，；，同比上升12%，成交均價6710元/平方米，%。進入2012年，長春市繼續執行限購政策，但從數據走向和市場態勢來看，均價大幅度下降幾率較小，房價漲跌主要從土地價格、建安成本和需求客戶決定，而長春作為三線城市，剛性購房者占主流地位，城市軌道交通、商業地產、醫院學校等配套設施均在快速發展期，城市未來仍存在較大的發展潛力。 二道區商品住宅市場情況二道區位于長春市區東部。東與永吉縣萬昌鎮相連，南與凈月旅游開發區接壤，西靠伊通河，北與寬城區、九臺市東湖鎮銜接。總面積965平方千米（）。總人口49萬人（2006年）。建成區呈不規則的多邊形狀，地勢略顯東高西低，微呈傾斜。地理坐標為東經125176。21′24″～125176。27′12″，北緯43176。50′06″ ～43176。57′36″之間。東四鄉（鎮）處于長白山脈西部余脈地區，東高西低，其中，四家鄉、勸農山鎮、泉眼鎮的東部屬于山嶺重丘區，泉眼鎮西部、英俊鎮屬于平原微丘區。水資源比較豐富，主要有霧開河、雙陽河、飲馬河以及石頭口門水庫。近年來，受政府規劃影響，開發商拿地熱情高漲，區域開發量逐年增多。在2011年二道區土地成交量已占長春市的近一半。隨著區域土地成交量增大的同時，價格也開始增長，11年樓面價達到了1330元/㎡，已經超過了長春市的樓面均價，未來競爭壓力大。從歷年成交結構上看，區域供求量增長較快，本區域是一個剛需型的板塊。第四部分 房地產價格調查截至2011年12月底，全市經營性土地供應量同比大幅上升，共推出國有經營性建設用地137幅，195宗，㎡，㎡，㎡，㎡；工業用地供應量同比有所下降，推出工業用地144宗，㎡。總成交經營性土地103幅，148宗，㎡，㎡，㎡，㎡；總成交工業用地121宗，㎡。表41長春市2011年112月土地市場總覽土地類型供應成交供應面積（萬㎡）供應幅數（幅）可建面積（萬㎡）成交面積（萬㎡）成交幅數（幅）可建面積（萬㎡）成交總額（萬元）土地均價（元/㎡）樓面地價（元/㎡）經營性土地總量137103237010028081261住宅用地11453934821741商住用地11184225399627751281商業用地25181115653672953工業用地139——117——301955384—— 土地供應狀況 長春市土地供應狀況㎡，%。㎡，㎡，㎡。從下面圖中可以看出，2011年長春市經營性土地供應量最多，主要集中在5月和11月。 二道區土地供應狀況截止到12月26日為止，長春地區在售住宅項目共195個，二道區本月交易套數為34套，㎡。近一個月內，共有8個項目的銷售價格出現上漲，8個項目的銷售價格出現下跌，另有179個項目的銷售價格與之前持平。所有在售住宅項目的銷售均價為7038元/平方米，近半年來持平。第五部分 市場調研 區域范圍 長春市二道區，我組初步計劃調研房地產樓盤主要有： 區域背景：二道區結合地域優勢，注重依托資源，在服務文化產業過程中，積極融入，全程策劃。目前，二道區生態文化旅游產業已經初具特色，以薩滿歡樂園為龍頭的長春東部休閑旅游區已得到了市場的認可，創意產業發展已初現端倪，以林田遠達形集團為代表的標識產業已經得到了跨國集團的認定，以古塵集團為代表的藝術已經邁入新階段。如何發展文化事業，隨著文化體制改革的日益深入，二道區創新思路，一手全力抓好公益性文化事業，一手調動各方資源發展文化產業。、產業發展：二道區正處于邊緣城區向中心城區轉變的起點，未來五年，二道區將用“一業三區”戰略引領新的征程，推動經濟結構由多業并舉向一業強區轉型，將發展現代服務業作為全區經濟發展的主旋律。未來五年，二道區的發展定位是“建設新二道，服務長東北，輻射長吉圖 ”，力爭把二道區從過去的邊緣城區發展為現代化的中心城區。 調查目的；，豐富專業知識；，了解二道區在長春經濟發展中的地位；；。 調查方法；、報刊及書籍信息收集；。 時間安排房地產市場調研時間安排（細化）姓名時間工作內容備注王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤12月25日設計調研問卷；通過上網、報刊的查詢了解二道區房地產的相關信息；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建、孟登、楊榮澤12月26日進一步設計調研問卷；小組對整理的信息進行討論、整理、篩選；編寫日記并上交。王婷、周肖肖、金宇建12月27日8:30出發，對二道區的天匯房地產有限責任公司的藍色港灣進行實地調查；整理收集的信息，小組討論；編寫日記并上交。王婷、周肖肖