春季房地產市場調研報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 條南北拓展軸（人民南北中路、濱江大道、江東大道）等構成的交通干道。南充市國民經濟和社會發展第十一個五年規劃綱要“十一五”發展總體目標：按照市委提出的建設“川東北區域中心城市”的要求，2010年地區生產總值在2005年的基礎上翻一番。基本奠定川東北產業聚集中心、商貿物流中心、科教文衛中心、金融中心和交通、通信樞紐的區域地位；基本建成嘉陵江中游生態屏障。、經濟快速健康發展地區生產總值年均增長速度保持在12%以上，2010年全市地區生產總值達到670億元以上，人均生產總值達到8995元以上。經濟結構進一步優化，三次產業的增加值比重由目前的32：：：：，非農就業比重達到55%以上。地方財政收入年均增長15%以上。、城鎮化水平顯著提高著力構建以市轄三區為中心、縣城為主干和若干小城鎮為基點的城鎮體系，創建中國優秀旅游城市、國家園林城市、國家衛生城市、國家環保模范城市和省級文明城市，使南充成為有特色、有品位、有文化、有影響力的現代化城市。城鎮化水平由“十五”%，%。、積極發展房地產業深化住房制度改革，完善住房公積金制度，規范發展住房消費信貸，多層次多渠道解決城市特困群體居住困難，加快農民拆遷還房步伐。完善房地產開發融資方式，加強資本金管理，吸引社會資金投入城市建設，促進城鎮住宅建設產業化。強化城市建設規劃導向功能，推行小康型住宅建設，提高住宅規劃設計水平。全面實施物業管理招投標制度和企業資質動態管理，規范物業管理行為。到“十一五”末，城鎮人均住宅建筑面積達到30㎡。、加快城市基礎設施建設完善區域中心城市功能，美化城市環境，提升城市形象。完成城市二環線和小龍電航橋、上中壩、朱鳳寺大橋等重點工程建設，構建順慶、高坪、嘉陵三區間的快速通道，形成方便快捷城市交通網絡。強化城市道路的建設與改造，大力發展公共交通。加快城市地下管網、城市防洪堤、污水和垃圾處理等環保設施建設。加快市政新區的配套建設，完善給排水、電網、供氣、公共消防、通訊等設施。加快文化館、圖書館、科技館、體育場館、博物館等公共設施建設。擴大城市綠化面積，改善城市生態環境。搞好城市規劃與土地利用規劃的修編、銜接，加快工業集中區基礎設施建設，調整用地布局，為產業發展創造條件。、優化城鎮結構按照合理布局、特色鮮明、功能互補的原則，構建中心城市、中小城市和建制鎮在內的城鎮體系，繁榮城鎮經濟，增加就業容量。加快南充中心城市建設。大幅度提高綜合經濟實力，增強輻射和帶動作用，推進城市人口向100萬規模發展，成為川東北城市群的主要依托城市。科學規劃區域內的經濟中心、產業聚集區、基礎設施網絡、綠地系統、自然保護區、待開發的保留地區，建設生態良好、創業條件優良、適宜居住的特大城市，為實現“四中心、兩樞紐”奠定堅實基礎。加快縣城建設。第二節、南充市2006年房地產市場發展特征三區房地產市場情況、不同物業供銷情況、住宅供銷情況項 目住宅供應面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）住宅銷售金額（萬元）順慶區108嘉陵區47高坪區15合 計170南充2006年住宅供應面積達到了170萬㎡，㎡，%，銷售勢頭非常好，住宅供求比較平衡。其中2006年電梯公寓的供應量見下表：案名建筑面積地中海藍㎡瑞露嘉都㎡望泰雅居㎡錦繡江山㎡水天麗景㎡現代名門㎡浪高凱躍㎡玉帶明珠㎡總計㎡在2006年住宅供應中，%，而推出的電梯公寓銷售情況均較好，根據調查除新開盤的項目望泰雅居銷售達70%外，其余電梯公寓銷售率均超過90%。、非住宅供銷情況項 目非住宅供應面積非住宅銷售面積非住宅銷售金額順慶區18萬㎡㎡嘉陵區㎡（含光彩大市場）㎡高坪區㎡㎡合 計在2006年非住宅供應中，㎡，㎡,㎡、%，分析2006年南充辦公物業開發極少，側面反映出商業的空置面積較大，未來商業物業的開發需要謹慎對待。、不同方位住宅供銷狀況項 目住宅供應面積（萬㎡）住宅銷售面積（萬㎡）供銷比例順慶區108%嘉陵區47%高坪區15%合 計170%三區供應面積比例三區銷售面積比例在2006年住宅供銷中，順慶區為最高、其供應量達63%、銷售比例達64%；其次為嘉陵區、其供應量達28%、銷售比例達27%；高坪區為最弱、其供應量為9%、銷售比例為9%。三區房地產價格情況、均價增長情況、市轄三區商品房銷售面積、銷售總價、銷售均價統計表區域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2004年2005年2006年2004年2005年2006年2004年2005年2006年順慶區——7281675877——14601310——嘉陵區——368555572——12571255——高坪區——1101714124——804853——合計8751814557324628613161226140市轄三區住宅均價走勢圖區域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區11761285點評：南充市區住宅均價僅為1285元/㎡，而同為省內二級城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價都達到1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價達到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價更是高達2152元/㎡，說明南充的房地產價格還有較大的上升空間、前景喜人。、非住宅價格變動情況區域銷售面積(單位:萬㎡)銷售總價(單位:萬元)均價(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區29312546南充非住宅均價不高，結合其商業的空置面積大的市場信息，新開發的房地產項目的商業應控制體量。消費者購買特征分析、購買總量需求分析，㎡；按照建設部頒布的2020年全面建設小康社會居住的指標中“城鎮人均居住進駐面積35㎡”這一指標，南充在2020年達到100萬人、大城市的發展目標，按照前述指標計算，20072020年南充市區需求的住房總面積為100=（萬㎡），247。14=（萬㎡），㎡，㎡，㎡的市場數據結合宏觀經濟發展趨勢分析，2007年南充住宅需求面積估計與2006年的需求量差異不會太大。、購買者年齡構成根據對南充錦繡北湖、濱江名城、格蘭春天、海山半島花園、凱旋帝景等5大代表性中高檔樓盤有效客戶數據分析，南充購買者的年齡分布如下：年齡段20歲以下20—29歲30—39歲40—49歲50歲以上備注客戶數量(個)31350761655193有效統計客戶數為1990位不同年齡客戶比例%%%%%點評：%，是購房的絕對主力年齡段；%。、購買者區域比重分析地 區順慶區嘉陵區高坪區周邊區縣其它地區備注客戶數量1099329200308163有效統計客戶數為2099位不同地區比例%%%%%點評：南充客戶以順慶區為絕對主力，%，%；分析成都外地客戶的購房比例超過50%，隨著南充大城市構架的形成、將會吸引更多的外地人在南充置業，在項目的開發中應注意外地人在購買比重并進行針對性的營銷策略擬訂。、付款方式分析付款方式一次性付款銀行按揭付款備注客戶數量(戶)512511有效統計客戶數為1023位不同付款方式比例50%50%點評：南充一次性付款與銀行按揭的比例達到了1：1，為以后項目營銷過程中的針對付款方式的策略提供了數據基礎。發展趨勢分析、房地產開發趨勢南充市房地產市場近2年來發展勢頭迅猛，呈現出以下特點：、投資力度不斷加大、投資信心高漲。南充房地產業已經成為南充市的投資重點、消費熱點、重要稅源和龍頭產業，其支柱產業地位得以凸顯，%。商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢，2005年“”%，（接近2005年的全年投資），表現出房地產企業對市場的信心，而土地價格翻番的增長從側面反映出南充房地產市場的火熱、健康發展局面。、開發商水平提高很快。全市具有資質的房地產開發企業已發展到150多家。南充大城市的構架完成后，經濟的進一步發展同時吸引外來資金進入南充。2006年開始南充的開發操盤水平有了明顯的提升，出現了濱江名城、天地山水、格蘭春天、地中海藍、都市水鄉等高品質樓盤，其市場的開發運作水準已達到了一定的專業高度，市場正逐步完善。、開始重視市場研究與細分，產品差異化特點開始呈現。2005年以前南充大部分已開發項目由于對市場研究的深度不夠，呈現出相對盲目及混亂的開發狀況，產品的設計、環境和配套的建設水平不高且同質化嚴重，造成產品的競爭加劇，空置率高；2005年以后開始注重市場研究與細分、涌現出了一批具有差異性的高品質樓盤并受到市場的追捧。、品牌開發與規模開發的時代已經來臨。隨著本地部分開發商意識的提高、外地開發商的進入，以及通過對專業營銷公司、廣告公司、知名設計院、物管公司的引進，開發項目在產品、營銷運作、包裝與推廣等方面有了質的飛躍，南充房地產市場已經步入品牌競爭的綜合素質競爭的時代。、房地產板塊發展趨勢、分區域特征及發展趨勢順慶區版塊：開發環境、居住環境相對成熟，南充高品質、高價住宅相對集中的區域，消費者認同度最高，一直是開發的熱點區域；高品質開發、高價位樓盤成為此版塊的開發主流方向。嘉陵區版塊：開發環境、居住環境的成熟度比較順慶區版塊而言較為次之，中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著2006年及以前大批項目的開發，土地資源相對有限、發展空間不大，未來是持續性的房地產開發區域。高坪區版塊：開發環境、居住環境的成熟度為三區中最弱版塊，但其土地升值最快，隨著近期三橋的開通,其巨大發展潛力將在近2年內得以表現出來，此版塊是最具潛力的發展區域。、分方位特征及發展趨勢東：嘉陵江以東：土地升值最快，前階段主要受限于道路與大橋建設，但隨著近期三橋的開通,其巨大發展潛力將在近2年內得以表現出來，是最具潛力的發展區域。南：嘉陵區：中檔次樓盤的市場接受度較高，但隨著2006年及以前大批項目的開發，土地資源相對有限、發展空間不大，是持續性的開發區域；南門壩：是2002007年最熱點的區域，得益于濱江公園的修建與西河的整治，新開發的項目均以高檔為主、市場接受度較高，依然是近2年內的城市最熱點開發區域之一。西：以西山為代表，開發環境、居住環境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續性的開發區域；北：政府新區：隨著政府新區的開發、以及城市土地的稀缺，本區域即將成為未來的關注的重點、房產開發的熱點區域；中：市中心區域：土地稀缺，土地成本高，最受消費者關注、但又是高價格競爭的白熱化區域，其開發以小規模、高價格的電梯公寓為主，近2年內是開發的熱點區域之一。、房價會繼續平緩上漲預測中國經濟CDP的增長率將保持在10%左右，根據南充十一五規劃中“地區生產總值年均增長速度保持在12%以上”，上述數據反映出南充整體經濟將繼續保持高速發展；一系列房地產宏觀調控政策的終極目的是保障房地產持續、穩健地發展，從南充土地拍賣價格翻番的地價情況、南充市區商品房均價不到1370元/㎡的房價情況（研究同為省內二級城市的雅安2006年19月的住宅銷售均價都達到1744元/㎡、綿陽住宅銷售均價達到1767元/㎡，攀枝花住房全市成交均價更是高達2152元/㎡），結合南充的居民收入水平及消費支出增長速度低于南充經濟發展速度的綜合情況分析，南充房地產市場也將隨著地區整體經濟的發展而發展、價格還有較大的上升空間、未來房價將會保持穩健、平緩地上漲趨勢。第三章、南充市中高檔住宅市場分析第一節、供給市場情況產品形態供應分析項目樓盤名稱樓盤數量多層樓盤順慶區：濱江名城12期、天地山水、格蘭春天、明宇帝壹家、龍吟水郡、香檳小鎮、城市印象、上城家園17嘉陵區：地中海藍、海山半島花園、逸水蘭庭、滿庭芳、柏林美墅、水慕清華高坪區：上上城、水映蘭庭、金水岸電梯公寓順慶區：濱江名城3期、錦繡北湖、北湖盛景、凱旋帝景、香榭春天2期、塞納印象、望泰雅居、瑞露嘉都、五星鼎城、浪高凱悅12嘉陵區：地中海藍、上城領地在南充的中高檔項目中，2006年上半年及以前主要以多層為主的產品形態，從2006年下半年電梯公寓產品形態開始大規模進入市場，其比例占到了41%；分析電梯公寓的開發區域主要集中在順慶區、而嘉陵區很少、高坪區沒有的分布情況，結合順慶區城區的土地供應稀少情況分析，電梯公寓將逐步成為主城區的主流產品開發形態。面積及戶型供應情況面積區間60㎡以下6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140㎡以上套數3335411853201824951709根據抽樣對南充20個代表性中高檔樓盤、共計8949套房屋面積比例的調查分析，目前南充市場上，大中戶型的供應量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場的第一主力戶型區間；而80100㎡戶型比例為21%、100120㎡戶型