武漢市房地產(chǎn)調(diào)查報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 上就是當(dāng)初的泡沫經(jīng)濟(jì)造成的惡果。同時(shí)由于海口市空置房地產(chǎn)數(shù)量大，處置難度大，在短期內(nèi)難以解決，這種影響將長期存在。海南的房地產(chǎn)不像北京、上海等大城市，大眾消費(fèi)能力強(qiáng)。海南的房地產(chǎn)只能用于滿足有特定消費(fèi)功能的目標(biāo)客戶：島內(nèi)購房居住群體（含二次購房者），島外來瓊的養(yǎng)老、過冬、度假、投資等為目標(biāo)的購房群體。即海南的房地產(chǎn)需求包含島內(nèi)較小的有效需求和島外較大的潛在需求兩部分。海口市亟需一個(gè)能夠?qū)u外的潛在需求激化為有效需求的現(xiàn)實(shí)途徑。條件分析:海口市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 從未來發(fā)展前景分析海南及海口的房地產(chǎn)業(yè)仍然有著良好的發(fā)展前景。首先，海口城市自身的發(fā)展，人口的增長需要大量的房地產(chǎn)來滿足城市發(fā)展的居住要求；其次，隨著生活水平的提高，居民需要不斷更新住宅來滿足日益提高的居住需求。海口市目前舊城區(qū)內(nèi)住宅的居住環(huán)境、建筑質(zhì)量、住宅戶型難以滿足未來的需要，需要進(jìn)行更新和人口遷移；第三，隨著居民購買能力的提高和對現(xiàn)代生活方式的追求，許多先富起來的人們已有購置第二、三套住宅的要求；第四，外部居民在海口市置業(yè)居住的趨勢明顯，新開住宅樓盤海南省及海口市自然條件優(yōu)越，是我國最適宜人類居住人居環(huán)境和旅游度假地，必將成為這種需求的首選。在今后的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，要加強(qiáng)宏觀控制，控制發(fā)展速度，特別要注意對閑置房地產(chǎn)的消化，穩(wěn)妥發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)。盡管海口市近幾年來房地產(chǎn)業(yè)有了長足的發(fā)展，但是幾年前的房地產(chǎn)泡沫所造成的大量積壓樓盤目前尚未完全消化干凈，仍然有待于解決，我們對此應(yīng)當(dāng)有一個(gè)清醒的認(rèn)識并在第二居住地的建設(shè)過程中積極探索其解決途徑。第二居住地建設(shè)的依托 海南島屬熱帶季風(fēng)氣候，夏無酷暑，冬季溫暖，空氣清新，環(huán)境質(zhì)量狀況優(yōu)良，是我國自然環(huán)境條件最好和最適合人類生存的地區(qū)。據(jù)中科院相關(guān)課題組的研究報(bào)告，海南省的人均水資源擁有量、單位土地面積水資源量、人均土地資源量均居全國各省份的前列，環(huán)境支持系統(tǒng)居全國第一位，生存支持系統(tǒng)居全國第六位，被譽(yù)為“長壽島”、“健康島”。 海口市有獨(dú)特的環(huán)境條件和比較完善的城市基礎(chǔ)建設(shè)，建設(shè)成為具有一流居住環(huán)境的“最佳居住地”以及“國內(nèi)外居民理想的第二居住地”的潛力和優(yōu)勢十分明顯。亟待解決的問題 ，需要海口市從政府到市民確立發(fā)展服務(wù)型城市至消費(fèi)型的觀念，不斷提高行為標(biāo)準(zhǔn)，并以高水平的標(biāo)準(zhǔn)來規(guī)范、約束政府管理行為、社會服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、市民的日常生活行為。，其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)建設(shè)已有一定基礎(chǔ)，但是按照建設(shè)具有良好人居環(huán)境的第二居住地的標(biāo)準(zhǔn)來看，還有一定差距。近期亟待解決的問題為確立具體詳盡的基礎(chǔ)設(shè)施和生活服務(wù)設(shè)施的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將其確立為具有一定強(qiáng)制性的相關(guān)法規(guī)。三、房地產(chǎn)項(xiàng)目布局模式中等密度城市組團(tuán) 在城市現(xiàn)有建成居住區(qū)附近，利用良好的城市區(qū)位、基本完善的服務(wù)功能，建設(shè)部分城市組團(tuán)，以功能更加完善的城市住宅，創(chuàng)造理想的聚居環(huán)境。不僅可以為第二居住地提供居住選擇，同時(shí)也可提升整個(gè)海口的居住區(qū)建設(shè)和管理質(zhì)量。新建城市組團(tuán)盡量融入現(xiàn)有城市居住區(qū)，一般不與城市其他組團(tuán)區(qū)別對待。在用地選擇上應(yīng)盡可能考慮泡沫經(jīng)濟(jì)時(shí)期囤積而未開發(fā)的土地——因?yàn)檫@類土地往往區(qū)位良好，且大多已由“生地”開發(fā)運(yùn)作為“熟地”，二次開發(fā)較為合算。中低密度城郊組團(tuán) 建設(shè)區(qū)位通常選擇于環(huán)境優(yōu)美且靠近快速交通軌道的城郊結(jié)合部。力爭實(shí)現(xiàn)具有強(qiáng)烈歸屬感和內(nèi)聚力的社區(qū)。低密度新城別墅區(qū) 考慮到新城別墅區(qū)并不是某些消費(fèi)群的主要住所，只是其第二居住地。一般選在風(fēng)景宜人生活舒適的高環(huán)境質(zhì)量地區(qū)。具體的建設(shè)模式上，可通過興、改建住宅、老年公寓、療養(yǎng)院、產(chǎn)權(quán)式酒店、分時(shí)度假等多種方式進(jìn)行。四、相關(guān)措施嚴(yán)格管理　配套服務(wù) 除了切合實(shí)際、深層次的規(guī)劃以外，政府需要嚴(yán)格法制化的規(guī)劃管理，要解決旅游房地產(chǎn)相關(guān)的配套問題，如公共交通、醫(yī)療、娛樂、康體、休閑等，應(yīng)加大力度發(fā)展老年人保健、急救醫(yī)療項(xiàng)目，盡快提高海南醫(yī)療水平。 規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的市場行為，從土地供給政策、稅收政策等方面加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)過程中的黑箱操作和幕后交易。 保持住宅開發(fā)合理結(jié)構(gòu)，進(jìn)一步規(guī)范中介服務(wù)，提高物業(yè)管理水平，前瞻性的出臺各種新發(fā)展模式的管理辦法。突出“新海南”建筑風(fēng)格 對于建筑形式上的規(guī)劃控制，主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一方面在于建筑體量的控制，主要體現(xiàn)在高度與容積率限制以及城市密度分區(qū)控制之中；另一方面，在于建筑風(fēng)格特色上的宏觀引導(dǎo)。 應(yīng)當(dāng)通過城市設(shè)計(jì)的技術(shù)方法與手段，在規(guī)劃層面上予以引導(dǎo)，建筑的風(fēng)格除了要遵循美學(xué)的規(guī)律，還應(yīng)考慮城市的內(nèi)涵與個(gè)性。既要考慮遷入居民來自各地，在建筑風(fēng)格上引入多種風(fēng)格及特色民族風(fēng)格，增強(qiáng)遷入地居民的歸屬感；同時(shí)應(yīng)當(dāng)發(fā)揚(yáng)海南本島南洋建筑風(fēng)格特色，結(jié)合民族特色與歷史文化，創(chuàng)造具有熱帶濱海城市特色的“新海南”建筑風(fēng)格。“第二居住地”是指外埠居民的人生第二居住地，即由具有特定環(huán)境優(yōu)勢的城市提供集中連片土地，采用先進(jìn)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)理念及靈活的建設(shè)、管理方式，為外埠居民、設(shè)計(jì)理念及靈活的建設(shè)、管理方式，為外埠居民提供建設(shè)環(huán)境優(yōu)美、生活舒適的永久或多次蒞臨海口的異地住所的城市職能。六、熱點(diǎn)投資區(qū)域項(xiàng)目目前海口市出現(xiàn)新一輪的投資熱潮，一批高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、商貿(mào)業(yè)項(xiàng)目開始實(shí)施，以市場為導(dǎo)向，一部分設(shè)計(jì)新穎、市場定位明確的房地產(chǎn)項(xiàng)目也開始興建。如在工業(yè)大道上新建的亞洲豪苑、龍昆北路的昌茂花園、西海岸上的長信海景花園、黃金海岸花園等一批中高檔的房地產(chǎn)項(xiàng)目。據(jù)統(tǒng)計(jì)，全市正在平整場地和施工的房地產(chǎn)項(xiàng)目有４５個(gè)，面積約８８萬平方米。(信息來源:海口房產(chǎn)及信息網(wǎng))龍華區(qū)的主要樓盤 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目詳細(xì)地址總建筑面積(平方米)開工時(shí)間竣工時(shí)間海南鈺翔國貿(mào)商業(yè)花園 海口市龍華區(qū)國貿(mào)路161號207872004316未竣工華強(qiáng)大廈(佳佳經(jīng)典) 海口市龍華區(qū)中沙路3號25773200428未竣工外經(jīng)小區(qū)C棟住宅樓 海口市龍華區(qū)南沙路15號6362200381未竣工傳世家寶小區(qū)府第 海口市龍華區(qū)濱海大道杜鵑路11號傳世家寶小區(qū)府第別墅1至30號200344未竣工周昌大廈 海口市龍華區(qū)國貿(mào)大道與玉沙路交叉口西北角160002003318未竣工海口市金牛生態(tài)小區(qū)NN1N12住宅樓 海口市龍華區(qū)金墾路58號102482002519未竣工海口市金牛生態(tài)小區(qū)NNN9住宅樓 海口市龍華區(qū)金墾路58號134352001318未竣工金東花園 龍華區(qū)南海大道12號32743199812181999121海口市金牛生態(tài)小區(qū)A1棟住宅樓 海口市龍華區(qū)金墾路58號20433未開工未竣工美蘭區(qū)主要樓盤信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目詳細(xì)地址總建筑面積(平方米)開工時(shí)間竣工時(shí)間澤豐花園 海口市美蘭區(qū)國興大道39號200546200547海韻書香度假公寓 海口市美蘭區(qū)沿江五西路816620041012005131海岸綠洲二期G型聯(lián)排別墅 海口市美蘭區(qū)海甸島西北部（萬恒路28號）58762004621未竣工金手指海岸綠洲皇家溫泉別墅度假村 海南省海口市美蘭區(qū)海甸島萬恒路28號420812003730未竣工金手指海岸綠洲皇家溫泉別墅度假村一期 海口市美蘭區(qū)海甸島西北部66252002107未竣工方圓花苑二期 海口市美蘭區(qū)板橋路八號271502001652004525南海之約私家海灘別墅 海口市美蘭區(qū)桂林洋經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)8856199912102002113萬恒城市花園 海口市美蘭區(qū)萬恒路18號1000001998130未竣工椰風(fēng)海韻花苑 海口市美蘭區(qū)桂林洋開發(fā)區(qū)19號未開工未竣工金沙苑Ⅱ期 海口市美蘭區(qū)人民大道96號9616未開工未竣工美舍名家 海口市美蘭區(qū)群上路88號22108未開工未竣工海口花開四季溫泉海景度假村 海口市美蘭區(qū)海甸島海景路9號20805未開工未竣工秀英區(qū)主要樓盤信息 項(xiàng)目名稱項(xiàng)目詳細(xì)地址總建筑面積(平方米)開工時(shí)間竣工時(shí)間海南秀苑海景花園 海南省海口市秀英區(qū)金灘路1號15570200483未竣工金華苑A、B棟 海口市秀英區(qū)海秀西路160號272002004319未竣工玉蘭園 海口市秀英區(qū)鳳凰花城內(nèi)70017200311未竣工北緯18度東山高爾夫住宅區(qū) 海口市秀英區(qū)東山鎮(zhèn)瓊東路168號東山高爾夫球場內(nèi)8500020021212未竣工北緯18度東山高爾夫度假住宅區(qū) 海口市秀英區(qū)東山鎮(zhèn)瓊東路188號（東山高爾夫球場內(nèi)）7996520021210未竣工逸海樓 海口市秀英區(qū)海港路東側(cè)242742002362003421陽光西海岸 海口市秀英區(qū)濱海大道169號343602001107未竣工海口大地商貿(mào)城 海口市秀英區(qū)秀華路5號700002000518未竣工城 市 調(diào) 查—三亞市一、三亞市城市介紹城市概況1984年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)撤銷崖縣，設(shè)立三亞市（縣級市），1988年經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)升格為地級市，目前已成為海南南部中心城市。鹿城三亞作為我國最南端的熱帶海濱旅游城市，旅游資源豐富；在發(fā)展熱帶農(nóng)業(yè)方面，有得天獨(dú)厚的自然條件和富饒的自然資源。三亞的海域廣闊，海洋資源也十分豐富. 三亞市是漢、黎、苗、回等20多個(gè)民族聚居的地方。2000年底全市總?cè)丝?常住人口)()；％，其中，苗族3407人，回族7096人。語言有普通話、海南話、軍話、邁話、黎話、回輝話、儋州話、蛋家話等。 三亞市行政建制為市政府、辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府和村民委員會。全市轄兩個(gè)管理區(qū)、一個(gè)辦事處(河?xùn)|、河西管理區(qū)，南海辦事處)，5個(gè)鎮(zhèn)：崖城鎮(zhèn)、天涯鎮(zhèn)、海棠灣鎮(zhèn)、田獨(dú)鎮(zhèn)、鳳凰鎮(zhèn)(它們由藤橋、林旺、紅沙、田獨(dú)、羊欄、荔枝溝、天涯、崖城、保港、梅山等10鎮(zhèn)重新組成)，3個(gè)鄉(xiāng)(高峰、育才、雅亮)。此外還管轄南田、南新、南島、立才、南濱5個(gè)國營農(nóng)場。 三亞發(fā)展以“農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、工業(yè)為主導(dǎo)、旅游業(yè)龍頭”原則，處理城市各產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系。直至2000年，全市國民生產(chǎn)總值在三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中比例是：％，％，％；三次產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率分別為：％，％，％。氣候狀況三亞屬熱帶海洋季風(fēng)氣候，光照充足，長夏無冬，雨量適中。這里一年四季綠水青山花常開，自然景色奇美，是中國熱帶海洋旅游資源最密集的旅游勝地。被當(dāng)今世界旅游者稱為回歸大自然旅游的“五要素”——陽光、海水、沙灘、綠色、空氣，在這里完美無缺。在三亞，星羅棋布著16個(gè)旅游景點(diǎn)：巨石聳立的天涯海角、美麗動人的鹿回頭雕塑、潔白如玉的亞龍灣沙灘、鬼斧神工的海山奇觀、人歡浪笑的大東海浴場、壽星濟(jì)濟(jì)的南山福地，還有崖州古城、鑒真和尚東渡日本時(shí)避風(fēng)登陸遺址等人文景觀。交通狀況三亞的海陸空交通非常便利，陸上交通有三亞至石碌的鐵路、海口至三亞的高速公路和四通八達(dá)的島內(nèi)公路網(wǎng)；海上交通有三亞至越南峴港和三亞至香港等旅游航線；空中有三亞鳳凰國際機(jī)場，已開通20多條國內(nèi)航線和8條國際航線，成為三亞飛向世界的“空中走廊”。4