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安徽某大型混合項目策劃方案(編輯修改稿)

2026-02-17 19:46 本頁面

　

【文章內容簡介】租金水平：，淮濱路租金最高，消費群體：大都來源于老城區周邊市民及**郊區等低收入者，人流量大但消費力不強3．**商業市場預測1）城市商業輻射力將大大增強**城市具有較強的區位優勢，206國道、鐵路、淮河等連接著**與其他城市；特別是京福高速**連接線建成后，**的交通環境更是大幅改善，城市商業的輻射力有了對外擴張的可能；田家庵區正是抓住這一點大做文章，“商貿立區”的發展戰略已經啟動。因此預計**的城市商業輻射力在35年內會不斷增大。2）城市發展加快，新商圈呼之欲出目前的市場情勢來看，以火車站為核心的城市西南部商圈已經快要成型，銀行、浴場、酒店等雖然分布較為零散，但其商業呈現聚集趨勢。而城市“東擴南移”的發展戰略，必然會帶動商業向東南方向轉移，東部的大通、南部的市政府一帶，在不久的將來也必然形成新的商圈。3）新的商業業態改變消費者消費觀念即將開張的正大易初蓮花**購物中心、好又多世貿廣場店、北京華聯購物中心等項目，都是**目前所沒有的商業形態。它們開張之后，必然會給當地居民的消費觀念帶來一定沖擊。4）商業檔次提升，高端消費回歸本地一方面居民收入的增加，迫切需要高端的消費品；而另一方面，外來商業經營者的進入，必然會帶來先進的經營管理理念，也必然會帶動**整體商業檔次的升級，原本流失到外地消費的一部分高端客源將會回歸本地消費。5）商業市場容量增大，但商業市場競爭將會加劇對外商業輻射力增強以及居民消費水平的提高，必然促使**的城市商業容量增大；但另一方面，由于外來商業企業的不斷進入，商業的競爭也必將趨于激烈。4．商業物業市場分析1）市場供給情況近兩年，**在商業物業的供應方面開發力度較大，2003年上半年全市商業營業用房投資總額達7430萬元，比2002年全年商業營業用房的投資總額增加66%；，占全市施工面積30%，，%。商業營業用房成為拉動**上半年房地產開發增長的亮點。但亦可發現，這些商業物業的地域分布相當集中，大部分集中在市中心新、老商圈，同時推案時間也非常緊湊，造成部分商業用房的空置。2）商鋪的銷售從去化情況來看，新城區的商貿文化街由于受到市政府的強力扶持，在價格及各項招商措施上的優勢，去化非常快，招商也比較成功。而老城區兩大商業項目的滯銷雖然有其自身項目定位上的失誤，但決定性的原因還是新城核心商圈商貿文化街的開發，使老城區項目大受打擊，目前陷入尷尬境地，金太陽廣場項目的開發商甚至對后期的投入持懷疑態度。從商鋪的需求情況來看，底層商鋪的去化不成問題，但單獨銷售的二、三樓的商鋪的銷售達成率非常之低。目前除了一些特殊的定向招商，現有的二、三樓的商鋪的去化主要依靠一、二層商鋪或一、二、三層商鋪的聯動銷售而實現。3）購買者分析從客源情況來看，新城區核心商圈目前的客源中，有較大部份為江浙一帶及安徽其他城市如合肥、蚌埠等地的經營客戶。4）商業項目案例u 商貿文化廣場地理位置：龍湖路、朝陽路，華聯商廈北側開發商： **市旭日房地產開發有限公司建筑面積：總規劃20萬平米；分二期建設，一期10萬平米概算投資：單元面積： 150220平米不等銷售價格： 1F、2F連動銷售，平均6000元/平方米總體規劃：一期分步行服飾一條街和中心綜合商業廣場兩大塊；二期開發大規模住宅及少量裙房商鋪，住宅形式以多層、小高層形式兩種。建筑形態：采用后現代風格為裝飾引喻元素，廣場與內庭步行街相互交融，外觀內斂又不失優雅，并利用現代鋼結構技術作為至二、三層平面商鋪的垂直交通和連廊，增加了各街區商業融合性和整體性。特色：號稱“**市第一座集商貿、文化、旅游、休閑、娛樂為一體的綜合性廣場”；**“十五”重大建設項目、舊城改造重點工程，也是城市形象工程。u 金色大地地理位置：龍湖路、舜耕路交界處，靠近**火車站，開發商：**金色大地房屋開發有限公司規模：由商業和住宅兩部分組成，其中商業面積約6000平米物管費：銷售價格：D區和C區1F：沿街7000元/平方米，2F、3F6000F區：1F：3500元/平方米；E區：1F、2F連動銷售5000；面積：70120平米u 金太陽廣場——**市最大的舊城改造項目位置：田家庵區人民中路開發商：**金太陽房地產開發有限公司投資商：浙江永信經貿發展有限公司規模：總占地600多畝，分商業和住宅兩大塊，其中一期總建面2萬平方米（東城商街）；后期為400畝超大形高尚住宅區（依托北向淮河概念）單價：60008000元/平方米建筑形態概況：豐富的立面色彩，現代的建筑造型；街與街之間，層與層之間在經營布局都有清晰明確的規則u 金灣名街位置：淮濱路、淮舜路開發商：安徽金九龍集團萬龍房地產開發公司規模：總建面3萬平方米單元面積： 35100平米不等建筑規劃：建筑風格以現代歐式內庭步行街為設計主題，樓層以二層商鋪居多，局部三層；有四個出入口，五個景觀休閑廣場，總綠化面積高達45%。租金、售價：樓層單元面積售價（元/ M2）租金（元/天/M2）1F60720073002F60550021F2F80、1206000四、項目分析1．項目概況1）地理位置本項目坐落于**市區東南部、大通區的中心城區，東至大通油庫路，南至洞山東路中心線，西至南城市場，北至**鐵路線。2）項目性質：大通區舊城改造項目3）用地性質居住為主，含商業、金融、休閑娛樂等綜合用地，其中，國有土地：，沿洞山路北面200畝左右(舊城改造，政府承諾出面動遷，凈地出讓)集體土地: 已上報國土資源部通過,；待申報,已歸入舊城改造區的254畝4）主要技術指標主要技術指標數據用地面積2000畝容積率≤綠地面積≥40%總建筑面積≥130萬米22．項目區域環境分析1）大通區——**城市副中心、東擴南進橋頭堡u **市中心城區的重要組成部分。大通區位于**市的東南部，離市中心（朝陽中路、龍湖路轉盤）不到3公里；建國初期曾是**市委、市政府所在地；總面積350

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