北京某寫字樓項目策劃方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 米）不同面積范圍所占比例總比例四居室14016041%5%16118012%19023037%三居室9011016%22%11113034%13115039%1511709%二居室608014%42%8110044%10112542%一居室305017%31%517069%719014%圖2. 戶型分布比例圖如上表所示，本區域總體供給量最大的，以經濟實用的一居室和小二居為主，諸如5170㎡的一居、81125㎡的二居，其次是131150㎡的三居。四居所占比例較少，但四居兩極分化較為明顯。（四）銷售分析 調研項目銷售價格表8. 調研項目銷售價格表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現在均價（元/㎡）漲幅率（%）1筑夢緣585069002方南家園5460059003鑫兆雅園22410051004戀曲70430047505晶城秀府620069006都市綠洲24458046007北岸萊茵390045008彩虹城5038004600合計471055209北歐春天駿景二期425980630010首座綠洲46004600011東麗溫泉家園204700510012怡然家園283960396013未來664800510014瑞麗江畔4300470015星河城1124100480016未來上層（戀日上層）2149005280合計46604980圖3. 調研項目價格分布圖如以上圖表所示，區域中檔產品依然是市場主要供給產品，后方莊板塊在售項目最高為6900元/㎡，最低價格為4500元/㎡，區域市場的加權平均價格為5520元/㎡；馬家堡板塊在售項目最高為6300元/㎡，最低價格為3960元/㎡，區域市場的加權平均價格為4980元/㎡。從表中可以看出區域市場的主流價格在47005100元/m2（毛坯）之間。從漲幅率來看，后方莊板塊平均漲幅率明顯高于馬家堡板塊，是因為后方莊板塊的未來交通情況要好于馬家堡板塊。總體來看，兩區域市場的主流價格在47005100元/㎡，盡管原供應物業類型有部分重疊，競爭較為激烈，但隨著交通環境的改善，產品多元化的開發，兩區域還是有一定的漲幅空間的。 調研項目銷售率表9. 調研項目銷售率情況表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷售率（%）2004年銷售量（萬㎡）月銷售量（㎡/月）筑夢緣5850200391385方南家園46002003816813375鑫兆雅園4100200244705500戀曲704300200391098晶城秀府62002004618554675都市綠洲45802003111北岸萊茵3900200382860彩虹城3800200427北歐春天駿景二期63002004228首座綠洲4600200441889東麗溫泉家園510020034181怡然家園3960200353097未來66510020039281001瑞麗江畔4700200441733星河城480020033160未來上層（戀日上層）52802004828圖4. 調研項目銷售率情況圖圖5. 調研項目月銷售量從以上圖表中，我們可以看出：在2004年銷售速度較快的幾個項目分別是：星河城、首座綠洲、鑫兆雅園以及晶城秀府。其中，星河城以大盤的氣勢、強大的推廣吸引了眾多客戶的眼球，加之偏低的價位、㎡/月的銷售業績。兩板塊調研項目中最高價格的兩個項目分別是晶城秀府和北歐春天（珠江駿景二期），其中晶城秀府為6層帶電梯板樓，社區品質高，即使單價高出市場平均價1000元/㎡以上，去化速度相當快；北歐春天為珠江駿景推出的小戶型項目，單價高的同時總價適中，銷售速度迅速。（五）旺銷樓盤總結：通過對兩區域市場不同檔次旺銷樓盤的對比分析，從中可以看出，這些樓盤具有以下一些共同特征，我們將其歸納為以下2條，以期為本項目的市場定位和產品定位提供可借鑒依據： 市場定位差異化：如北歐春天推出的小戶型，抓住該區域小戶型相對缺乏的市場空白點，從眾多普通住宅項目中脫穎而出，有利地搶占了市場份額。 產品創新：通過創新定位使產品在市場競爭中取優；通過定位使項目擁有更多的附加值，從而使項目物超所值，通過定位使產品處于超前，領先的市場地位，形成絕對差異化產品，在競爭中形成無競爭局面，把握市場主動。如晶城秀府的“六層帶電梯板樓”，在高密度住宅區中獨樹一幟，營造了良好的口碑。（六）住宅市場需求分析——客戶群分析 調研項目客群特征筑夢緣：CBD及附近二次置業者，看中地鐵方南家園：CBD及附近工作白領，一次置業者，投資者，看中地鐵鑫兆雅園：局域內升級置業客戶，看中地鐵世紀星：附近工作者，升級置業客戶，臨近三環及方莊南路方安苑：附近工作者，升級置業客戶，臨近三環及方莊南路從該各項目的客戶群可以看出，該區域客戶主要集中在CBD及附近地區。 主要特征為：1） 原先就在方莊附近住，在該區域升級置業2） 看中宋家莊地鐵優勢，進行投資。3） 附近工作的白領，看中貼近三環的優越位置和便捷的交通。※區域商務市場的分析（一） 發展概述木樨園商圈的發展歷史大致分為三個階段。最早是從1984年開始，浙江人開始進入木樨園從事服裝生意。因為是采用露天的集貿市場作為交易場所，故稱作“大棚式”經濟。直到1996年5月，位于木樨園的大紅門服裝商貿城破土動工，“大棚式”經濟開始向“商城式”經濟轉化。其后，天海、新世紀、龍湫、京溫等20個大型服裝批發市場陸續建立，木樨園也發展成為享譽京城的八大商圈之一。至今，全區域內共有各類商戶1萬多個，從業人員5萬人，總營業面積50萬平方米，年總交易額20多億元，%。去年9月份，南苑鄉政府借首屆大紅門服裝商務節的契機，確立了CBC（Cloth－ingBussinessCenter）的發展規劃，提升該地區整體檔次，形成面向全國的服裝、面料交易中心和功能配套的特色區。根據北京市加快南城開發建設的規劃，圍繞北京中軸路南端木樨園地區、三環路商業帶和南苑路特色商業街交叉的區域，將形成北京的“第五商圈”。 “第五商圈”的規劃建設將極大地促進北京南城經濟的發展，改善這里的投資環境。一旦形成京城新的商業中心，必將帶動南城相關產業的快速發展。（二） 現狀分析目前南三環上的商業環境雖然已經有一定基礎，但大量的服裝、建材批發、裝修裝飾等缺乏合理布局的商業環境使得南三環一帶人流混雜，不僅沒有帶動沿線的物業發展，反而在另一個方面對現有物業形成了不小的負面影響。豐臺區政府的“十五”規劃中將南三環木樨園到大紅門一帶劃為北京的“第五商圈”，將對原有的建材、裝修、花卉、服裝等商業進行較大的調整，調整后的南三環沿線將建造一條“精品商業街”。亞洲最大的物流中心不久將落址于此，沃爾瑪、麥德隆、家樂福這些跨國商業巨頭都表示出濃厚的興趣，家樂福甚至有可能將其北方區采購中心搬到這一交易中心。 市場供應與吸納量情況分析截至目前，后方莊板塊和馬家堡板塊商住樓盤僅有2個。表10. 區域市場供給與吸納情況統計序號項目名稱總規劃面積（萬m2）已推出面積（萬m2）銷售率存量（萬m2）潛在供應量（萬m2）2004年銷售量（萬m2）1南曦大廈86%02京華商住樓33100%000 調查樣本表11. 調研項目基本情況列表序號物業名稱物業位置發展商目前均價（元/㎡）開盤時間1南曦大廈豐臺南三環木樨園橋東南角北京楠曦房地產開發公司580020033302京華商住樓豐臺南三環洋橋南600米角門北京華銀京華房地產開發公司50001998121（三） 產品分析 總體規劃表12. 調研項目規劃指標統計一覽表物業名稱占地面積（㎡）建筑面積（萬㎡）綠化率容積率車位南曦大廈630%1：1京華商住樓350%1：1車位充足是寫字樓、商住公寓必備的條件。隨著人們健康意識的不斷加強，高綠化率現在也成為衡量優質寫字樓、商住公寓的條件。 硬件分析表13. 項目硬件統計表物業名稱通訊系統供暖系統（空調系統）電梯供電系統南曦大廈寬帶集中供暖雙路供電京華商住樓寬帶集中供暖上海三菱雙路供電客戶對商住公寓的硬件設施較為看重，尤其是通訊、電梯設施。 建筑風格商住公寓的外觀是影響客戶購買的一個重要因素，該區域項目的建筑風格多是現代風格。（四）銷售分析表14. 各項目銷售價格統計表序號項目名稱總建面（萬㎡）開盤均價（元/㎡）現在均價（元/㎡）漲幅率（%）1南曦大廈6565058002京華商住樓346005000表15. 各項目銷售率統計表項目名稱銷售均價（元/㎡）開盤時間銷