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房地產評估之比較法習題(編輯修改稿)

2026-04-21 02:21 本頁面

　

【文章內容簡介】比實例經修正、調整后的價格是（　）元／m2。　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　【答案】B【解析】還原正常成交價格，設為X　　7000X3%=X　　X=　　該可比實例經修正、調整后的價格=（）6=7003 。　　／m2，首付款為20%，余款半年末一次性支付，%。當年，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，:1，:1。下列關于該房地產價格的說法，錯誤的是（　）　　／m2　　／m2　　／m2　　%【答案】 D 【解析】該房地產的名義交易價格為人民幣1000美元／m2乘以當日匯率　　該房地產的實際交易價格為（200+800/）=6404元／m2人民幣　　該房地產于該年9月30日的市場價格為（200+800/） =1052美元／m2　　D因為匯率變化，該類房地產以美元為基準的價格平均每月比上月上漲1%，則該類房地產以人民幣為基準的價格平均每月比上月上漲幅度會小于1%。　　二、多選題　　，難以采用市場法估價的有（　）。　　　　　　　　　　　　　　　　【正確答案】BCE【答案解析】開發用地和別墅都有活躍的市場交易。其他3個沒有。參見教材P174。　　，一般情況下適用市場法估價的有（　）。　　　　　　　　　　　　　【正確答案】ABD【答案解析】行政辦公樓基本不用于出售交易，所以難得取得可比實例；在建工程的施工進度存在很大差別，所以可比實例也很難獲得。注意：如果是特殊廠房，就不適合選用市場法了。參見教材P174。　　，選取的可比實例應符合下列條件（　）。　　　　　　　　　　　　【正確答案】ABDE【答案解析】類似包括：區位、用途、權利性質、規模、檔次、建筑結構等相同或類似。參見教材P180181。　　（　）等相同或相似的房地產。　　　　　　　　　　　　【正確答案】ABC【答案解析】參見教材P180。　　，會導致成交價格偏離正常價格的是（　）。　　　　　　　　　　【正確答案】ACD【答案解析】交易前的協議磋商時間長，則說明雙方信息都比較充分，有足夠的形成合理價格的時間，不會導致成交價格偏離正常價格；交易中的某一方特別了解市場行情，但是不意味著另一方不熟悉和了解市場行情，也不會必然導致成交價格偏離正常價格。參見教材P187。　　（　）。　　　　　　　　　　【正確答案】BDE【答案解析】AC屬于區位狀況調整。參見教材P180。　　，對可比實例的成交價格進行權益狀況調整時，應包括的內容有（　）。　　　　　　　　　　　【正確答案】ABD【答案解析】臨街狀況是區位因素；基礎設施完備程度是土地實物因素；可能容易混淆的是容積率這個選項，容積率是使用強度指標，也屬于權利范疇。　　三、判斷題　　，由于沒做交易實例搜集工作，缺乏類似房地產的交易數據，所以可以放棄使用成本法。（　）【正確答案】錯誤【答案解析】只要在價值時點的近期有較多的類似房地產的交易，就可以考慮采用成本法。估價師和估計機構沒做交易實例搜集工作，不能成為不采用市場法的理由。參見教材P176。　　，無論房地產價格為上漲、下跌或平穩發展，都必須進行市場狀況調整。（　）【正確答案】錯誤【答案解析】房地產價格為平穩發展時沒必要進行市場狀況調整。參見教材191192。　　“干凈”的房地產、而可比實例是帶有債權債務的房地產時，其統一房地產范圍的價格換算公式是：房地產價格=帶債權債務的房地產價格+債務債權。（　）　【正確答案】正確【答案解析】剝離。債權債務因素是需要從房地產總價值中剝離的影響因素。參見教材P　　，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格＝不帶債權債務的可比實例房地產價格債權＋債務。（　）【正確答案】錯誤【答案解析】估價對象帶有債權債務的，可比實例不帶債權債務：估價對象房地產價格＝不帶債權債務的可比實例房地產價格＋債權債務。參見教材P　　，不同幣種的價格之間的換算，應采用該價格所對應的日期時的市場匯率。在通常情況下，是采用成交日期時的市場匯率。（　）

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