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房地產(chǎn)評估之比較法習(xí)題-資料下載頁

2026-03-16 02:21本頁面

　　

【正文】正常市場價格　　（很容易混淆）　　（1）不存在轉(zhuǎn)嫁時，“該是誰的，就是誰的”　　（2）存在轉(zhuǎn)嫁時，站在稅費被轉(zhuǎn)嫁的一方視角　　轉(zhuǎn)嫁給賣方的話，賣方實際得到的金額幫買家繳納的稅費=正常成交價格　　轉(zhuǎn)嫁給買方的話，買方實際付出的金額+幫賣家繳納的稅費=正常成交價格　　第六節(jié)　市場狀況調(diào)整　　（熟悉）　　（掌握）　　百分率法。調(diào)整通用公式　　（一）市場狀況調(diào)整的價格指數(shù)法　　定基價格指數(shù)（尾首相比）　　可比實例在價值時點的價格＝可比實例成交日期的價格　　環(huán)比價格指數(shù)（連乘，從下一期的價格指數(shù)開始）　　價值時點時的價格＝可比實例在成交日期的價格成交日期的下一期的價格指數(shù)再下一時期的價格指數(shù)…價值時點時的價格指數(shù)　　（二）市場狀況調(diào)整的價格變動率法　　逐期變動率（用的表述方式“每期比上期”，考試中最常見）　　可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。價格變動率）期數(shù)　　平均變動率　　可比實例在價值時點的價格＝可比實例在成交日期時的價格（1177。價格變動率期數(shù)）　　選與可比實例相同區(qū)域的類似房地產(chǎn)價格指數(shù)　　第七節(jié)　房地產(chǎn)狀況調(diào)整　　（熟悉）　　把可比實例房地產(chǎn)在其自身狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格　　（三內(nèi)容）（掌握）　　區(qū)位狀況調(diào)整、實物狀況調(diào)整、權(quán)益狀況調(diào)整　　（掌握）　　總體的兩種思路：　　直接比較法——以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行直接比較　　間接比較法——設(shè)定一種“標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)”，以該標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)，將可比實例房地產(chǎn)狀況與估價對象房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較　　調(diào)整方向：　　可比實例比估價對象好，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格減價　　可比實例比估價對象差，確定估價對象價格時,應(yīng)對可比實例成交價格加價　　（掌握）　　一般方法：百分率法，差額法　　具體方法：直接比較調(diào)整，間接比較調(diào)整　　百分率法（乘法）　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)以估價對象房地產(chǎn)狀況為基準(zhǔn)來確定　　假設(shè)可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格比在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格高、低的百分比率為177。R%，則　　可比實例在自身狀況下的價格可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格　　差額法（加減法）　　可比實例在自身狀況下的價格177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格　　直接比較法　　可比實例在自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格　　間接比較法　　可比實例在其自身狀況下的價格＝可比實例在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格　　第八節(jié)　求取比準(zhǔn)價值　　求取單個可比實例的比準(zhǔn)價格的方法（了解）　　（1）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)連乘公式　　比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　（2）百分率法下的修正和調(diào)整系數(shù)累加公式　　比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格（1＋交易情況修正系數(shù)＋市場狀況調(diào)整系數(shù)＋房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)）　　（3）差額法下的公式　　比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格177。交易情況修正金額177。市場狀況調(diào)整金額177。房地產(chǎn)狀況調(diào)整金額　　直接比較修正法和間接比較修正法　　直接比較修正法　　比準(zhǔn)價格＝可比實例價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　比準(zhǔn)價格＝可比實例成交價格　　交易情況修正——使得非正常價格變成正常價格　　市場狀況調(diào)整——使得可比實例在成交日期的交易日價格變成價值時點價格　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整——使得可比實例狀況狀態(tài)下的價格變成估價對象狀況狀態(tài)下的價格　　記憶竅門：100成V造型——諧音“自衛(wèi)”：自——直接比較修正，衛(wèi)——V　　　考試中主要是直接比較方式　　（順序不要記錯，按照這個順序記，韓磊有首歌叫“走四方”——走路靠腳，“腳”諧音“交易情況”第二個“四”諧音“市場狀況調(diào)整”，“方”諧音“房地產(chǎn)狀況調(diào)整”）　　間接比較修正法　　比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格交易情況修正系數(shù)市場狀況調(diào)整系數(shù)標(biāo)準(zhǔn)化修正系數(shù)房地產(chǎn)狀況調(diào)整系數(shù)　　比準(zhǔn)價值＝可比實例成交價格　　前兩個修正和直接比較法是一樣的　　房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，先做標(biāo)準(zhǔn)化修正，將可比實例自身狀況下的房地產(chǎn)價格調(diào)整為標(biāo)準(zhǔn)狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格，再進(jìn)一步調(diào)整為估價對象狀態(tài)下的房地產(chǎn)價格　　記憶竅門：100成W造型，對照直接比較修正　　求取最終比準(zhǔn)價值的方法　　將多個比準(zhǔn)價格修正為一個最終價格的方法——平均數(shù)（簡單平均數(shù)、加權(quán)平均數(shù)）、中位數(shù)、眾數(shù)

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