土地一級開發流程及收益模式(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 發的實施方案中土地、產業政策、城市規劃、建設資質、交通及環保等條件提出原則意見。 4. 土地一級開發招投標國土局會同相關部門通過招投標方式確定土地一級開發主體（由政府或企業擔任）。（二）行政審批階段發展與改革、規劃、建設、交通、園林、文物、環保、市政等部門及市政府審批開發主體的各項申請。（三）基本建設階段⒈土地一級開發操作性實施方案土地一級開發主體根據審批的實施方案編制操作性實施方案以指導開發中的施工。⒉土地一級開發征地與補償土地一級開發主體會同政府相關部門負責開發土地的征用及補償。⒊土地一級開發拆遷與安置土地一級開發主體會同政府有關部門負責待開發土地原有居民的搬遷與安置⒋土地一級開發基本建設土地一級開發主體會同市政府部門負責開發中的基本建設。（四） 完工階段⒈ 土地一級開發竣工驗收與入市交易國土局會同相關部門對開發工作進行驗收并使熟地進入二級市場進行交易。儲備土地完成前期開發整理后，納入土地供應計劃，由土地儲備機構統一組織供地。儲備土地的供應價格，應當根據土地面積、用途、建設規模、儲備支出、配套設施建設支出、市場交易參考價格等進行評估。按照規定以招標、拍賣、掛牌方式公開交易的儲備土地，交易底價和起始價在綜合考慮擬供應宗地的位置、面積、用途、建設規模、規劃設計條件、政府公布的基準地價、土地儲備支出、城鄉基礎設施建設投資、市場交易參考價格和近期相鄰宗地交易價格的基礎上確定。儲備土地以劃撥、協議出讓方式供應的，按國家、省、市對劃撥、協議出讓國有土地使用權的相關規定辦理。五、土地一級開發收益模式（一）從政府與企業地位來看目前的土地一級開發模式包括：政府主導模式、企業主導模式以及政府主導市場化運作模式三種模式。全國土地一級開發采用的三種模式不盡相同，全國土地一級開發模式呈現出三種模式并存的現象。：是指由土地儲備機構作為土地一級開發主體，實施土地一級開發的模式。土地儲備機構需完成包括編制土地儲備計劃、籌措資金、編制控制性規劃、征地拆遷、大市政建設、土地一級開發成本核算、土地出讓底價核算以及委托土地交易中心進行土地交易等所有開發工作。這種模式優點在于由于政府全程主導；這樣有利于征地拆遷的實施，不足之處在于土地儲備機構不具備市場主體資格，在資金籌措方面有難度。：是指通過土地儲備機構向企業授權或通過招投標方式選定企業并由政府委托實施土地開發的模式。這一模式則由企業完成包括編制土地儲備計劃、籌措資金、編制控制性規劃、征地拆遷、大市政建設、土地一級開發成本核算等開發工作，仍由土地儲備機構進行土地出讓底價核算以及委托土地交易中心進行土地交易等工作。而企業主導型模式有兩種選擇企業的類型：一種類型是由土地儲備中心直接授權企業進行土地一級開發，多數地方土地儲備機構主要還是委托屬于國資委管理的企業，這種方式可以有效節約土地開發成本。另一種類型是通過招投標方式確定土地一級開發主體，由土地儲備機構根據土地一級開發項目組織招投標，招標底價包括土地儲備開發的預計總成本和利潤，確定開發企業后，土地儲備中心與中標開發企業簽訂上地一級開發委托協議，該類型下具體資格條件的所有企業都享有平等的投標、中標權利。：是指地方政府和企業合作發揮各自的“比較優勢”——政府負責:規劃手續、一級開發立項、征地手續、項目驗收等行政審批工作，而企業則從事:建設資金的籌措與投入、建設工程的組織與實施、土地招商的組織等。強調在城市規劃的前提下，首先把“生地”開發成“熟地”，然后再進入土地市場進行交易。昆明采取的就是這一模式。但是不管采取何種模式，政府主導都是土地一級開發的發展方向。主要是由于政府為保證土地增值收益不流失，使上地增值收益全部歸為政府所有，政府又通過收權方式，將土地一級開發權全部收歸政府土地儲備機構，同時考慮到政府土地儲備機構市場主體資格的問題，在多數情況下，政府土地儲備機構委托國有公司進行土地一級開發。受土地儲備機構委托參與土地一級開發的國有企業，只能獲得固定比例的項目管理費，而不能獲得土地增值收益的分成。這也就是“政府主導”土地一級開發的模式。（二）從企業與政府利益分配來看土地招拍掛的潛在收益、參與公司的目的以及與地方政府的談判結果等因素，是影響企業土地一級開發盈利模式的重要因素，總體而言有固定收益模式、固定（保底）收益加分成模式、收益分成模式、一二級聯動模式等。具體如下：在土地二級市場不看好的情況下，部分公司為規避風險，確保穩定的收益而采取的模式，或者是在土地二級市場十分看好的情況下，地方政府不想讓公司參與土地溢價的分成，而采取的分配模式。由于參與土地一級開發的企業目的絕不僅限于通過施工而獲得勞務費，因此固定收益模式的案例較少。固定收益模式基本形式為在協議中明確給予參與公司“墊付的開發成本+基本收益（10%—15%）”。如華夏幸福的土地一級開發部分，具體見后續的案例分析。( 保底)收益加分成土地一級開發案例中，固定收益加分成是采用最為廣泛的模式，對企業來說固定收益條款保證了企業的正常業務利潤，分成收益部分確保企業能夠參與了土地出讓紅利的分配。，協議規定云南城投與昆明市政府對一級開發范圍內的土地出讓純收益實行5：5分成，若云南城投取得的收益不足全部土地一級開發總成本的5%時，昆明市政府將保證向公司另行支付差價款，以確保云南城投的收益不低于合同項下的全部土地一級開發總成本的5%。黑牡丹公司對常州北部新城高鐵片區土地一級開發案例中，（26250畝）。固定收益部分為該地塊土地前期開發總成本10%為其工程收益。分成部分為公司與常州國家高新技術產業開發區管委會對該地塊土地出讓凈收益按照50%：50%的比例進行分成。通過合同約定收益分成或成立合資公司以股權的形式進行收益分成是較為常見的兩種收益分成模式，采取收益分成的模式，參與公司面臨著高收益、高風險的局面。（1）合同直接約定收益分成條款。從分成模式的案例來看，多數公司與政府之間直接在合同中約定了土地一級開發凈收益分成的比例，項目公司往往要占到凈收益的“大頭”。以中天城投為例，中天城投下屬全資子公司華潤貴陽對貴陽市漁安、貴陽云巖區政府承諾：用土地出讓收益以及片區城市建設配套費，支付一級開發投資成本，投資成本支付完成之后的剩余部分，云巖區政府與華潤貴陽按照3：7 的比例進行分成。江蘇中南建設公司在儋州4500畝土地一級開發項目中約定土地成片開發收益（土地出讓收入扣除土地成片開發成本，成片開發成本由雙方共同審核確定），儋州市人民政府與該公司各占開發收益的30%與70%。（2）通過設立合資項目公司進行收益分成有些項目公司由企業、政府部門（或政府的投融資平臺）共同出資設立，負責對土地的一級開發項目進行經營，包括開發資金的融資、參與土地運營的策劃、市政配套設施的建設，以及配合政府部門進行拆遷補償、土地二級市場潛在受讓人的招商等工作。一般來講，企業會持有項目公司的大部分股權，并能相應獲得董事會的掌控權和主要高管的提名權。通過共同出資設立項目公司，企業與地方政府利益的第一層捆綁關系就建立起來了——政府作為項目公司的股東之一，有權按股權比例享有由土地增值收益轉化而來的項目公司分紅。如榮盛發展在遼寧本溪參與的6750畝土地一級開發項目“本溪市沈溪新城國際健康開發項目”，就是與地方政府下屬公司以50%:50%形式的成立合資公司負責項目的運作。借助參與土地一級開發的優勢，企業在規劃、土地出讓的進程、限定競拍條件以及通過對競拍土地溢價收益分成等形式，在土地競拍的二級市場中創造不對等的競爭形勢，為“獨家競拍”創造條件，降低二級市場的拿低成本。（1）創造有利于二級市場介入的條件在土地一級開發項目中，土地一級開發商事實上成為了土地