物業公司物業管理說明書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 須持證上崗。B、事故處理程序當管理處發生設備安全事故后，須立即通知公司綜合部。在調查人員未趕到現場之前，應盡可能地保護現場，拍照或錄像。工程維修中心須組織人員搶修，保證對顧客的服務。事后管理處須向公司提交設備安全事故報告，工程維修中心根據管理處的報告及調查結果，事故處理須堅持“三不放過”的原則。（1０）對供方的控制A、供方的選取原則是其應通過ISO9000認證。B、公司綜合部每年（或一個合同期）對供方進行一次評價并做記錄，對于不符合要求的供方，不予續簽合同。C、當發生嚴重投訴或事故時，綜合部須組織人員對供方的質量體系進行審核。D、管理處按本規程要求進行日常監督檢查，按合同約定對供方是否按設備保養計劃進行保養、按約定進行維修予以確認，在保養、維修記錄上簽字。管理處的確認（簽字）不免除供方對不合格保養、維修進 行返工、返修的責任。（1１）設備技術檔案管理A、設備技術資料設備技術資料由專人負責管理，資料的借閱必須辦理相關手續。B、質量記錄a、所有質量記錄均須采用標準表格。b、設備運行記錄、巡查記錄、值班記錄由管理處填寫保存。管理處實施保養、維修的設備，由管理處保養維修人填寫記錄，分包方實施保養維修的設備，由分包方填寫保養記錄、維修記錄。c、機電設備月檢記錄由質量管理部保管。d、工程部保存Ⅰ、Ⅱ級設備維修記錄、設備診斷記錄、設備完好率評定統計記錄。（13）設備（機具）的申請、采購、驗證、入庫建帳A、申請根據樓宇正常工作或維修需要，由工程維修中心申請，填寫《設備（機具）購置申請表》。購置總價在貳千元以下的，由管理處主任批準購買；購置總價在貳千元以上的，經管理處主任同意后，報綜合部經理審核并轉交有關工程師提出滿足使用要求的設備技術指標，然后呈報主管副總經理批準購置。B、采購采購人員應會同機具使用人或申請人共同對設備性能、質量等作鑒定。確認質量優良、性能完全符合要求、使用方法清楚、有合格證書、價格合適才能辦理付款提貨手續。C、驗證對伍千元以下的設備（機具）購進后，在合同規定期內，由管理處主管機電設備主管會同有關技術人員驗證，填寫《設備（機具）驗證單》；五仟元以上的，由工程部委派有關工程師根據設備的說明書或合同規定的技術條件進行驗證，驗證后的設備（機具），管理處方可辦理入庫建帳手續。所有購置的設備均須在采購記錄中登記。D、根據設備的名稱、規格、產地、出廠日期等建帳管理，符合固定資產要素的，按固定資產入帳管理，不符合固定資產要素的，建立臺帳，明確管理責任人。十四、環境管理清潔（1）目的對所管理區域的環境衛生實施全面的監督管理，為住戶創造最佳的生活環境。（2）范圍適用于本小區的保潔服務工作。（3）各部門的職責A、清潔綠化部負責聘請承包單位，簽定服務合同，制定清潔驗收標準。B、管理處負責日常的清潔監督工作。C、質量管理員負責每月（季）對保潔工作進行檢查。（4）工作程序及內容A、清潔綠化部根據公共區域面積、小區實際情況，確定清潔工人數、清潔設施的配置，制定清潔標準，編制作業指導書。B、清潔綠化部聘請專業保潔公司承包四害消殺、垃圾清運、日常保潔并簽定服務合同。C、管理處要對日常的清潔進行巡查和監督，要將衛生巡查結果填寫在管理工作日檢報告表上，對存在的問題要及時通知保潔人員，并限期進行整改。如有多次通知不改者、對小區環境衛生有影響的，要及時通知清潔綠化部，及早終止合同。D、清潔綠化部要定期對保潔、消殺等分包方進行服務質量工作的評審，如在服務過程中按合同規定標準出現不合格而又不及時整改者、管理處反映服務質量欠佳者，取消分包方資格。E、管理處在日常工作中對清潔工作的監督和管理要嚴格按清潔綠化管理手冊進行操作，要定期對保潔工人的業務知識培訓情況進行監督。綠化（1）目的通過對綠化環境實施管理，為住戶創造最佳的生活環境。（2）范圍適用于地面、架空層、屋頂綠化的全部工作。（3）各部門的職責A、清潔綠化部負責制定綠化工作程序、標準和檢查驗收標準。B、管理處負責對日常綠化的維護并對各分包方進行監督。（4）工作程序及工作內容A、綠化工每天要對管轄區內的園林景觀及花草樹木進行保養、修剪和整形。B、根據花草樹木的長勢，按照綠化工作程序，綠化工要對生長不良、肥力不充足的花木適量施肥，提供花木正常生長發育所需的營養。C、清潔綠化部負責制定綠化工作程序、檢查和驗收標準，并定期對綠化工作人員進行業務知識的培訓、考核。D、清潔綠化部要根據花木病蟲害發生規律，制定預防管理措施，防止病蟲害的發生。E、管理處在日常生活和管理中，要對本管轄區的綠化進行維護，要制止一切對綠化植物、綠化設施的破壞行為。G、在臺風暴雨來臨前，管理處要對易吹折的樹木做好預防措施，防止在臺風暴雨期間花木遭受損害。十五、安全護衛目的確保安全護衛符合規定要求，防止轄區內因管理責任發生火災、盜竊、故意破壞、損害等情況。范圍適用于本小區公共秩序管理工作。職責（1）管理處全面負責對管轄范圍內公共秩序維護工作的檢查、指導、監督。（2）安全護衛中心負責公共秩序維護工作的具體組織實施。崗位職責和工作規程（1）大門崗A、 崗位職責a、24小時嚴密監視護衛對象的各種情況，發現可疑或不安全跡象，及時通知值班班長就地處置，必要時可通過對講機向管理處報告，且隨時匯報動態情況，直到問題處理完畢。b、嚴格執行來訪登記制度，對身份不明（無有效身份證件）、形跡可疑者應禁止其進入。c、熟悉小區內各業主/物業使用人人員情況及經常交往的社會關系。d、認真做好執勤記錄，嚴格執行交接班制度，做到交接清楚、責任明確。接班人員未上崗前，不準下崗。e、對于進入小區進行作業的各類人員，必須按照有關規定認真進行驗證登記后方可放行。f、對于業主/物業使用人搬家，必須按照管理處出具的通知單核對無誤后方可放行。B、工作規程a、值班制度●大門崗護衛工作實行24小時全天候制。●三班制，每班工作8小時。●早班：7：00至15：00；中班15：00至23：00；晚班23：00到次日7：00。●早、中、晚三班每十天依次輪換一次，即：每月1日、11日、21日為輪換日。b、站立式服務●服務時間（管理處根據實際情況可作調整）：早班：7：00至8：00 11：00至12：00中班16：00至18：30非站立式服務時間遇有訪客、公司領導進入大廈等情況時，應起立進行站立式服務。●站立姿勢立正、跨立二種姿勢。●站立位置大門值班室外側，背向大門值班室，面向大門口成約45度角。當不是站立式服務時間需站立式服務時，以站立姿勢站于辦公桌前。c、來訪登記 ●當有業主/物業使用人出大門時，應主動點頭微笑，并用“您早！”“您好！”“早晨好！”等以示問候；當有業主/物業使用人進大門時，應主動點頭微笑，并用“您回來啦！”“您下班啦！”“您好！”等話語表示迎接和問候。 ●對外來客人（包括業主/物業使用人的親友、各類訪客、裝修等作業人員、員工的親友等）一律實行進、出小區登記（或存、取）有效身份證件制度。●當有客人來訪時，應主動點頭微笑示意，并用“先生（小姐），您好！請問您拜訪哪位，住哪樓，哪號？”“請您出示身份證件登記”“請您用對講與您的朋友聯系一下”“對不起，讓您等候了，謝謝合作”“對不起，實行登記是我們的工作制度，請您諒解”等話語予以提示或表示歉意。●準予登記的有效證件，特指有效期身份證，暫住證、邊防證、回鄉證和貼有照片并回蓋公安機關印鑒的邊境證等。●認真核對證件和持有人是否相符，若不符則不予登記并禁止進入。●來訪客人必須說準所找業主/物業使用人的姓名及樓、單元、房號等，必要時須用對講與業主/物業使用人通話確認后方可登記進入。●當業主/物業使用人帶有親友或訪客時，應有禮貌地請其出示有效身份證件予以登記，并向業主/物業使用人做好必要的解釋工作，以消除業主/物業使用人的不滿情緒。●若有由公司（管理處）領