高檔老年公寓建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 適中、無霜期較長。● 社會條件：區域內社會結構簡單，工業設施較少，居民點較少，拆遷損失較小，因此便于區域內的整體規劃，統一風格。● 建設條件：區域所在位置周邊緊靠東部的肥東新城區、西側的龍崗開發區、南側的龍塘工業園，交通、供水、排水、供電、供暖、通訊等設施齊全，便利于大店工業聚集區的建設。● 環境條件：區域附近地表水為二十埠河。二十埠河發源于長豐縣境內，流域面積140km2，河長24km，河寬8～60m，90﹪。二十埠河作為南淝河支流之一，在河上口附近匯入南淝河，最終進入巢湖。二十埠河接納了合肥市東市區部分、美菱工業園、龍崗工業區及其附近排放的工業廢水河生活污水。區域內工業廢水經過預處理后與生活污水一起通過市政污水管網進入朱磚井污水處理廠處理達標后排入二十埠河。合肥市常年主導風向為東南偏東風，大店工業聚集區開發性質定位為發展都市型工業、商貿物流業的工商聚集區，對空氣環境質量要求較高，本區域空氣環境質量較好，可以滿足要求。 大店工業聚集區建設合肥市寶威龍體育用品生產基地的優勢大店工業聚集區位于合肥市瑤海區大店社居委境內，長江東路穿境而過，南與肥東縣龍塘工業區相望，東臨肥東新城區，西與龍崗開發區隔河相對。長江東路是連接老城區與東部組團的重要干道，且隨著新安江路等級的提升，將使得聚集區與東部組團連接更為緊密。大店工業聚集區范圍為東連肥東新城區，西接龍崗開發區，南與肥東龍塘工業園相望，北至合寧鐵路大店段，（約合300公頃），其中一期已建成面積約500畝。都市工業區的主要功能是發展以建材、服裝為主的都市型工業區，建設節能、節地、環境優美的新型聚集區區；中央商貿辦公區作為城市東部片區中心之一，本區域不僅集中了商貿流通產業區，同時也應為聚集區企業、市民提供行政、商業、文化娛樂等服務。功能區著重景觀的營造，疏密結合，軟質空間與硬質空間相結合，給人以現代生態聚集區的印象。該功能區建設元素有公園、廣場、商業、行政、居住區等。高尚生活區主要是為聚集區人員提供配套生活的區域。文化娛樂產業區是以發展娛樂業、文化產業及創意產業為主導。第四章 建設計劃：規劃具體建設內容主要包括：項目建設原則該項目采取一次性規劃、一次性實施的戰略，在兩年時間內完成全部投資。建設內容及規模該項目分為三個部分：辦公區、加工區、倉儲區（1）辦公區：占地5700平方米，作為公司日常經營管理，產品研發設計的基地，同時安排職工的集體宿舍。（2）生產加工區：占地8200平方米，引進兩條生產線以及相關的機床、模具生產。（3）倉儲區：占地3100平方，作為原材料和成品的倉儲、物流基地（4）職工生活區：占地面積3000平方米（5）綠化布置區：占地面積7300平方米：項目總投資約30000萬元，其中地方政府配套20000萬元，申請中央財政支持解決10000萬元。第五章 建筑設計人口老齡化是世界上許多國家正在面臨或即將面臨的一個突出的社會問題。我國是世界上人口最多的國家，由于社會、經濟、文化科學事業的發展，計劃生育工作的推進，人口出生率和死亡率不斷下降，老年人在總人口中的數量和比例不斷增加。根據聯合國將“60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%”，當前，我國所面臨的老齡化問題勢必使傳統的養老觀念、養老模式發生深刻的改變，老年人對經濟供養、醫療保健、生活照料和精神文明等方面需求的日益增長，將直接導致養老設施的“有效需求”遠遠超過“有效供給”。如何滿足市場上的“有效需求”，如何為企業開創新的利潤獲取模式，是我們進行“老年住宅”這個課題研究的最終目的。 老年人建筑設計規范一般規定1 老年人居住建筑應按老齡階段從自理、介助到介護變化全程的不同需要進行設計。2 老年人公共建筑應按老齡階段介助老人的體能心態特征進行設計。3 老年人公共建筑，其出入口、老年所經由的水平通道和垂直交通設施，以及衛生間和休息室等部位，應為老年人提供方便設施和服務條件。4 老年人建筑層數宜為三層及三層以下；四層及四層以上應設電梯。出入口1 老年人居住建筑出入口，宜采取陽面開門。2 老年人居住建筑出入口造型設計，應標志鮮明，易于辨認。3 ，并應采用緩坡臺階和坡道過渡。4 緩坡臺階踏步踢面高不宜大于120mm，踏面寬不宜小于380mm，坡道坡度不宜大于1／12。臺階與坡道兩側應設欄桿扶手。5 當室內外高差較大設坡道有困難時，出入口前可設升降平臺。6 出入口頂部應設雨篷；出入口平臺、臺階踏步和坡道應選用堅固、耐磨、防滑的材料。過廳和走道老年人居住建筑過廳應具備輪椅、擔架回旋條件，并應符合下列要求：1 戶室內門廳部位應具備設置更衣、換鞋用櫥柜和椅凳的空間。2 戶室內面對走道的門與門、門與鄰墻之間的距離，應保證輪椅回旋和門扇開啟空間。3 。4 老年人公共建筑。5 老年人出入經由的過廳、走道、房間不得設門坎，地面不宜有高差。6 ～50mm的圓桿橫向扶手，扶手離墻表面間距40mm；。樓梯、坡道和電梯1 老年人居住建筑和老年人公共建筑，應設符合老年體能心態特征的緩坡樓梯。2 老年人使用的樓梯間，不得采用扇形踏步，不得在平臺區內設踏步。3 緩坡樓梯踏步踏面寬度，居住建筑不應小于300mm，公共建筑不應小于320mm；踏面高度，居住建筑不應大于150mm，公共建筑不應大于130mm。踏面前緣宜設高度不大于3mm的異色防滑警示條，踏面前緣前凸不宜大于10mm。4 不設電梯的三層及三層以下老年人建筑宜兼設坡道，，坡度不宜大于1／12。坡道設計應符合現行行業標準《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范》JGJ50的有關規定。并應符合下列要求：①坡道轉彎時應設休息平臺。②在坡道的起點及終點。③坡道側面凌空時，在欄桿下端宜設高度不小于50mm的安全檔臺。④，沿墻一側扶手應水平延伸。扶手宜選用優質木料或手感較好的其他材料制作。⑤設電梯的老年人建筑，電梯廳及轎廂尺度必須保證輪椅和急救擔架進出方便。電梯速度宜選用慢速度，梯門宜采用慢關閉，并內裝電視監控系統。居室1 老年人居住建筑的起居室、臥室，老年人公共建筑中的療養室、病房，應有良好朝向、天然采光和自然通風，室外宜有開闊視野和優美環境。2 老年住宅、老年公寓、家庭型老人院的起居室使用面積不宜小于14m2，臥室使用面積不宜小于10m2。老年人基礎設施參數應符合附錄A的規定。3 老人院、老人療養室、老人病房等合居型居室，每室不宜超過三人，每人使用面積不應小于6m2。廚房1 老年住宅應設獨用廚房；老年公寓除設公共餐廳外，還應設各戶獨用廚房；老人院除設公共餐廳外，宜設少量公用廚房。2 供老年人自行操作和輪椅進出的獨用廚房。3 老人院公用小廚房應分層或分組設置，～。4 ～，。5 廚房宜設吊柜，～；輪椅操作廚房。衛生間1 老年住宅、老年公寓、老人院應設緊鄰臥室的獨用衛生間，配置三件衛生潔具。2 老人院、托老所應分別設公用衛生間、公用浴室和公用洗衣間。托老所備有全托時，全托者臥室宜設緊鄰的衛生間。3 老人療養室、老人病房，宜設獨用衛生間。4 老年人公共建筑的衛生間，宜臨近休息廳，并應設便于輪椅回旋的前室，男女各設一具輪椅進出的廁位小間，男衛生間應設一具立式小便器。5 獨用衛生間應設坐便器、洗面盆和浴盆淋浴器。6 。7 “L”形安全扶手或“∏”形落地式安全扶手。“L”形安全扶手，入盆一側貼墻設安全扶手。8 衛生間宜選用白色衛生潔具，平底防滑式淺浴盆。冷、熱水混合式龍頭宜選用杠桿或掀壓式開關。9 衛生間、廁位間宜設平開門，門扇向外開啟，留有觀察窗口，安裝雙向開啟的插銷。陽臺1 老年人居住建筑的起居室或臥室應設陽臺。2 老人療養室、。3 ，寒冷和嚴寒地區宜設封閉式陽臺。頂層陽臺應設雨篷。陽臺板底或側壁，應設可升降的晾曬衣物設施。4 供老人活動的屋頂平臺或屋頂花園，；出平臺的屋頂突出物。門窗1 。2 老年人住宅戶門和內門(含廚房門、衛生間門、陽臺門)。3 起居室、臥室、療養室、病房等門扇應采用可觀察的門。4 窗扉宜鑲用無色透明玻璃。開啟窗口應設防蚊蠅紗窗。室內裝修1 老年人建筑內部墻體陽角部位，宜做成圓角或切角。2 老年人居室不應采用易燃、易碎、化纖及散發有害有毒氣味的裝修材料。3 老年人出入和通行的廳室、走道地面，應選用平整、防滑材料，并應符合下列要求：①老年人通行的樓梯踏步面應平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。②老年人居室地面宜用硬質木料或富彈性的塑膠材料，寒冷地區不宜采用陶瓷材料。③老年人居室不宜設吊柜，應設貼壁式貯藏壁櫥。1建筑設備與室內設施1 嚴寒和寒冷地區老年人居住建筑應供應熱水和采暖。2 炎熱地區老年人居住建筑宜設空調降溫設備。3 老年人居住建筑居室之間應有良好隔聲處理和噪聲控制。允許噪聲級不應大于45dB，空氣隔聲不應小于50dB，撞擊聲不應大于75dB。4 建筑物出入口雨篷板底或門口側墻應設燈光照明。陽臺應設燈光照明。5 老年人居室夜間通向衛生間的走道、上下樓梯平臺與踏步聯結部位。6 起居室、臥室應設多用安全電源插座，每室宜設兩組，～；廚房、衛生間宜各設三組，～。7 起居室、臥室應設閉路電視插孔。8 老年人專用廚房應設燃氣泄漏報警裝置；老年公寓、老人院等老年人專用廚房的燃氣設備宜設總調控閥門。9 電源開關應選用寬板防漏電式按鍵開關，～。10 老年人居住建筑每戶應設電話，居室及衛生間廁位旁應設緊急呼救按鈕。11 老人院床頭設呼叫對講系統、床頭照明燈和安全電源插座。附錄A：老年人設施基礎參數：單人床：，～；雙人床：，—。《方便殘疾人使用的城市道路和建筑物設計規范》JGJ50有關規定。、堅固穩定、尺度適宜、便于扶靠和使用。 廬陽區高檔老年公寓設計合肥市廬陽區民政局認為在當今社會，人口老齡化已經成為世界人口發展的一大趨勢，預計在二十一世紀三、四十年代將達到高潮。隨著人口老齡化程度的不斷加劇，老年人的需求問題和人口老齡化所帶來的社會經濟問題日益突出，其中，為老年人提供舒適、溫馨的老年公寓在如今顯得日益重要。因此在設計老年公寓時，緊跟時代發展的步伐，力求將世界上最新、最佳的設計方案應用到老年公寓的項目中。在設計過程中，充分利用在調研中得到的資料，認為在設計中不僅要關注老人，同時，也要關注他們所生活的周圍環境，從而為老人提供高品質的生活。老年公寓應提供一系列的功能及價值選擇，如娛樂休閑功能、便捷靈活功能、文化多樣性、個人護理、個人價值實現感、商務活動支持、圖書館、社區性及安全性等。　　我單位決定聘請老年公寓的專業團隊，集合了住宅、度假村、養老和規劃領域的專家，因為養老設施是一個綜合的設施，需要特別的技能已確保功能及運營上的成功。　　在廬陽區高檔老年公寓建設項目中，力求充分體現了以下特點：　　突出“自由”的感受，滿足老人對自由感的要求；　　考慮老人可以繼續在家中參與工作；　　用積極、年輕的方法對待年齡；　　隨著生活質量的提高和醫療條件的改善，關注老年人在生理和心理方面的健康狀況；　　對環境的可持續發展；　　有度假及護理功能的老年公寓；　　可以有多處居所，方便外出旅游。　 在廬陽區高檔老年公寓根據老年人對設施的多樣化要求提供現代化的配套設施，滿足老年人日常生活和個人護理的需要，在某種意義上，生活環境的設計非常重要，應該與設計方案融為一體。同時，也應考慮到設計發揮老人余熱的環境，鼓勵老人充分發揮自己的余熱，使其盡享每天生活的樂趣。　　在公寓內部的環境設計中，特別注重走廊、門開啟的位置以及對公共設施的便捷予以充分考慮。另外，與老年人及其家庭進行溝通也是非常重要的，我們從老人的角度出發，使設計確保老人在所有的區域均可以自由活動。　　廬陽區高檔老年公寓的設計重點突出“似家”一樣的氛圍，這與大尺度的公共設施似的老年公寓形成對比。小尺度的建筑物可以最大化的給予老人們維持他們的自信和技能的感覺，讓他們感受到家的溫馨，并能根據不同老人的特點、喜好和希望值來設計公寓， 所以在設計的過程中，充分了解不同老人的生活習慣、過往的經驗和記憶，并將之融入設計中，定會給老年人帶來親切的家的感覺。　　此外，景觀設計也是老年公寓設施中一個非常重要的設計元素，例如花園中優美的景色，可為老年人提供愉悅的心情，從而減少高血壓等老年常見病的發生，也可在一定程度上減輕壓力和痛苦；在小區花園入口處鋪設水平走道，適合老年人悠閑地漫步；同時，景觀設計也應考慮到季節的更替，顏色的選擇等因素，從而為老年人營造一個美好的居 住環境。 建筑設計依據老年人建筑設計規范，中華人民共和國建設部、中華人民共和國民政部，建標[1999]131號。 給排水設計新增給排水主管網各1500米，公寓內主要管道規劃有污水管道、雨水管道、給水管道及電纜管線等。雨水管道將收集公寓內雨水并就近接入環湖北路雨水管道。公寓內的給水管道的布置主要考慮給水及廠內消防、綠化等。院內電纜較為集中，各建筑物均采用橋架和穿管方式聚合的敷設方式。 綠化設計公寓內除道路及建筑物、構筑物外，其余均為綠化用地。廠區綠化帶內栽種適合當地氣候條件的樹木和灌木輔以草皮綠化。綠化用水將充分使用收集的雨水進行灌溉。 抗震設計所有的建筑物將采用防滲鋼筋混凝土結構。混凝土標號C25，抗滲標號S6。抗震設防烈度為：7度。第六章 老年住宅市場研究 老年住宅市場的現狀分析中國的養老設施傳統上是民政機構社會福利的一部分，最初以為三無老人服務的社會救濟為主，近年來逐步走向了社會化，但仍然是以非營利社會福利為主體。目前社會福利社會化的改革，相當的重點放在原有社會福利機構走向自負盈虧方面。由于民政系統財力的限制、加之沒有有力的投資發展環境，養老設施的發展在現階段仍然是有限的和緩慢的。據統計，1995年我國共有