西安市長(zhǎng)安區(qū)見(jiàn)子河生態(tài)愛(ài)心養(yǎng)老國(guó)際公寓可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 取得飛躍的發(fā)展，政府對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的投入以及民營(yíng)資本進(jìn)入該行業(yè)的資金不斷加大，專(zhuān)業(yè)化程度越來(lái)越高、服務(wù)水平越來(lái)越好，環(huán)境越來(lái)越完善。在客戶(hù)端方面，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平的提高，老年人對(duì)退休后的生活質(zhì)量要求也越來(lái)越高，同時(shí)，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也為其購(gòu)買(mǎi)高質(zhì)量的養(yǎng)老服務(wù)提供了堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。本項(xiàng)目在發(fā)展中以下優(yōu)勢(shì)。，本項(xiàng)目選址位于西安市長(zhǎng)安區(qū)子午鎮(zhèn)見(jiàn)子河畔。，本項(xiàng)目所在區(qū)域青山環(huán)抱、綠水繞城，生態(tài)環(huán)境優(yōu)越。，本項(xiàng)目所在區(qū)域市政配套齊全。，本項(xiàng)目的中高端養(yǎng)老公寓、星級(jí)酒店、別墅等為度假休閑、商務(wù)會(huì)議和置業(yè)安居等提供了廣闊市場(chǎng)前景。，區(qū)域內(nèi)地勢(shì)平整，拆遷量小，開(kāi)發(fā)成本低。，政府重視，對(duì)各項(xiàng)投資提供全方位服務(wù)，全力協(xié)助項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)。并對(duì)養(yǎng)老項(xiàng)目給予多項(xiàng)優(yōu)惠政策。，本項(xiàng)目以養(yǎng)老院為核心，引入醫(yī)院，形成一個(gè)設(shè)施完善的養(yǎng)老基地。同時(shí)投資興建酒店、別墅，使項(xiàng)目具有度假、會(huì)議等功能，充分考慮了老年人與子女、同事、朋友等交流聯(lián)系的需求。部分整組（50年使用權(quán)）別墅可回籠資金，降低資金壓力，老人與子女居住地就比較近；方便子女有更多的時(shí)間與老人相聚（有點(diǎn)類(lèi)似新加坡的養(yǎng)老模式）。按國(guó)際平均每千名老人占有養(yǎng)老床位50張測(cè)算，中國(guó)老年人共需養(yǎng)老床位800萬(wàn)張，；按老年人口與護(hù)理人員配備比例3：1測(cè)算，共需要養(yǎng)老護(hù)理員1000萬(wàn)人，而目前中國(guó)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的員工只有22萬(wàn)人，其中取得職業(yè)資格的僅有2萬(wàn)多人，供需矛盾十分突出。同時(shí)，養(yǎng)老服務(wù)隊(duì)伍的整體素質(zhì)較低，專(zhuān)業(yè)水平、業(yè)務(wù)能力、服務(wù)質(zhì)量還不能有效地滿(mǎn)足服務(wù)對(duì)象的要求。目前專(zhuān)業(yè)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)有公立與民營(yíng)兩種，公立的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)床位十分緊張，而多數(shù)民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)門(mén)檻比較高，但環(huán)境好、服務(wù)質(zhì)量高。例如，位于香山腳下可仰望整個(gè)景區(qū)的愛(ài)慕家養(yǎng)老院已成立兩年，是北京地區(qū)規(guī)模比較大的民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，比較具有代表性。洋房式外觀的建筑，在一個(gè)樣板標(biāo)準(zhǔn)間里，擺放著兩張席夢(mèng)思床，中間是一個(gè)臺(tái)柜，上面有固定電話，還有一個(gè)緊急感應(yīng)器。壁掛電視，空調(diào)、衛(wèi)生間，還有一個(gè)陽(yáng)臺(tái)。可以說(shuō)，賓館里有的這里一切都有。這樣的一個(gè)房間，一個(gè)月要5000多元，還不包括吃。這里有兩名大夫和一名護(hù)士專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)老人的健康，每天都要給老人測(cè)量血壓等常規(guī)身體指標(biāo)。一天24小時(shí)都有專(zhuān)人值班，他們會(huì)緊盯著感應(yīng)器。這個(gè)養(yǎng)老院還有一個(gè)月一萬(wàn)元的房間，里面的裝潢均為宮廷風(fēng)格，歐式的靠椅、壁爐，高級(jí)洗浴間，一共兩間臥室，兩個(gè)衛(wèi)生間。大陽(yáng)臺(tái)，獨(dú)立小院子，里面設(shè)有搖椅。這個(gè)養(yǎng)老院只收養(yǎng)具有自理能力的老人。價(jià)位在北京算中上，住在這里的老人都是比較高端的人群，分別來(lái)自協(xié)和醫(yī)院、新華社以及北大等高校的離休教師。 西安市目前品牌比較好的專(zhuān)業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。無(wú)論從整體看中國(guó)的養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀還是從局部地區(qū)西安來(lái)看，行業(yè)的供需矛盾是比較突出，無(wú)論是低端和高端的，設(shè)施與專(zhuān)業(yè)人員都非常短缺。隨著老人人口的進(jìn)一步增加，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需矛盾將更明顯。 行業(yè)前景現(xiàn)代的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在中國(guó)發(fā)展比較晚，基礎(chǔ)設(shè)施也比較薄弱，缺口很大。隨著老年化的進(jìn)一步加快，解決養(yǎng)老問(wèn)題成了越來(lái)越迫切的問(wèn)題，這是一個(gè)國(guó)計(jì)民生的重大任務(wù)。但單靠政府的投入，不可能解決目前巨大的資金缺口。因此，政府也鼓勵(lì)民營(yíng)資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，在稅收與融資方面有一定的優(yōu)惠。同時(shí)，目前國(guó)內(nèi)許多養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以中低端的為主，高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)比較少。在整體的市場(chǎng)需求上，養(yǎng)老院十分缺乏；細(xì)分市場(chǎng)，高端養(yǎng)老院比例更少，而具有先進(jìn)管理理念的高端養(yǎng)老院更是鳳毛麟角。從市場(chǎng)的供需情況、人口、經(jīng)濟(jì)政策等因素來(lái)看，中國(guó)目前的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展前景非常大。因此，從各方面分析，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是真正的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，發(fā)展前景都非常廣闊。本項(xiàng)目除了養(yǎng)老院及老人病專(zhuān)科醫(yī)院外，還包括酒店及部分?jǐn)?shù)量的度假別墅。（注：通過(guò)研究國(guó)外的案例（美國(guó)太陽(yáng)城中心、新加坡樂(lè)齡公寓），成功的老年社區(qū)除了建筑產(chǎn)品適合老人使用、服務(wù)貼心、管理嚴(yán)格外，還有一點(diǎn)非常值得關(guān)注：老年社區(qū)作為社會(huì)的一部分，沒(méi)有被孤立、分隔出去。無(wú)論太陽(yáng)城中心還是新加坡樂(lè)齡公寓，都通過(guò)各種途徑讓老人體驗(yàn)各種豐富的社會(huì)生活、與親人朋友緊密交流。本項(xiàng)目的酒店與別墅除了普遍的功能，還是養(yǎng)老院的一個(gè)重要補(bǔ)充——接待親友，體驗(yàn)各種休閑生活。）通過(guò)以上分析，可以預(yù)見(jiàn)，本項(xiàng)目的酒店業(yè)發(fā)展極具潛力。三、案例介紹. 海峽頤樂(lè)園福建省老年人活動(dòng)服務(wù)中心．又名“海峽頤樂(lè)園”，座落于福州市馬尾區(qū)臥龍山北麓，東臨馬江入海，西接天馬山公園，北靠著名風(fēng)景區(qū)鼓山，地勢(shì)廣闊，風(fēng)景秀麗。中心占地200畝．現(xiàn)有8幢復(fù)合式建筑，建筑面積3 8萬(wàn)平方米，綠化率達(dá)76％。老年人公寓共有268個(gè)房問(wèn)、520個(gè)床位、閱覽室、書(shū)畫(huà)室、棋牌室、網(wǎng)吧，影視廳、健身房、卡拉0K廳等一應(yīng)俱全。老年康復(fù)中心設(shè)施先進(jìn)配備吸氧設(shè)備、高檔醫(yī)療床、緊急呼叫系統(tǒng)、高級(jí)防滑塑膠地板；搶救室、康復(fù)室是省紐醫(yī)院醫(yī)保單位，提供全天侯，全方位的專(zhuān)業(yè)護(hù)理服務(wù)。處處與老年人為本，提供熱情周到的星級(jí)賓館服務(wù)，主動(dòng)向老人請(qǐng)安問(wèn)好，并為老人洗衣、洗被．收拾房間，清理衛(wèi)生等，老人只要帶正常生活用品即可入住，不必打包大件行旅用品，這極大豐富了老年朋友的生活，讓入住的每位老人盡享人生樂(lè)趣，過(guò)有品位的晚年生活。福州馬尾養(yǎng)老院之所以能夠樹(shù)立良好的口碑，在社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益上都能取得成果跟他們良好的護(hù)理制度是分不開(kāi)的。馬尾養(yǎng)老院根據(jù)老年朋友的健康狀況、年齡大小，提供四個(gè)等級(jí)的護(hù)理服務(wù)，由高到低分別為：特級(jí)護(hù)理、一級(jí)護(hù)理、二級(jí)護(hù)理、三級(jí)護(hù)理。護(hù)理人員做到言語(yǔ)親切，行為規(guī)范，精神飽滿(mǎn)，態(tài)度熱情，護(hù)理員陪同入住的老人聊天，為老人解剮。把每位入住的老人當(dāng)作大家庭的一員來(lái)看待，并且還專(zhuān)門(mén)設(shè)立了談心室，在心理上安慰老人，讓老人有一個(gè)良好的心理、心態(tài)。時(shí)時(shí)為老人著想，處處以老人為本，從生活、起居、飲食、娛樂(lè)等方面精心為老人服務(wù)，對(duì)老人提出的合理要求服務(wù)中心將以最大的努力，采取適當(dāng)?shù)姆绞綕M(mǎn)足老人的心愿。首期占地近30萬(wàn)平方米,建筑面積5萬(wàn)平方米,緊鄰著名的白水寨景區(qū)，占據(jù)優(yōu)勢(shì)景觀和強(qiáng)勢(shì)品牌帶動(dòng)性。內(nèi)設(shè)日本溫泉池、浪漫溫泉池和石板浴池3個(gè)主題溫泉區(qū)；同時(shí)容納600人無(wú)柱大宴會(huì)廳；2間多功能廳及5間（最大800人）的會(huì)議室。客房標(biāo)價(jià)：18883688元，屬于中高端的度假酒店。沁溫泉度假山莊清水灣沁溫泉度假山莊座落在被評(píng)為浙江省十佳旅游度假休閑勝地的武義溫泉旅游度假區(qū)內(nèi)，規(guī)劃后的度假山莊總用地面積約13萬(wàn)平方米，主體建筑按地中海風(fēng)情設(shè)計(jì)。溫泉產(chǎn)品有九大區(qū)域【接待區(qū)、休閑理療區(qū)、華夏文化溫泉區(qū)、日本園區(qū)、動(dòng)感溫泉區(qū)、野營(yíng)別墅區(qū)、歐陸風(fēng)情區(qū)、巴厘島風(fēng)情區(qū)、美食區(qū)】，改建完畢后，清水灣沁溫泉將真正成為“華東第一、中國(guó)一流”的溫泉度假、休閑、養(yǎng)生勝地。由此可見(jiàn)，此度假山莊建立了不同分區(qū)，提供多元化的養(yǎng)生休息服務(wù)，務(wù)求多角度照顧到市場(chǎng)的需求，這一點(diǎn)十分值得本項(xiàng)目借鑒。純正溫泉A、海浪池B、地?zé)釒、十二生肖泉清新雅居A、清水灣度假村B、鄉(xiāng)村客房C、度假酒店D、沁溫泉?jiǎng)e墅休閑娛樂(lè)A、KTVB、足浴房度假會(huì)議A、電視電話會(huì)議室B、清水廳會(huì)議室C、松濤廳會(huì)議室四、風(fēng)險(xiǎn)分析及管理由于所投資的項(xiàng)目是政府鼓勵(lì)的所以在政府政策方面沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)（根據(jù)中國(guó)民政局2002 年老齡問(wèn)題工作報(bào)告政府鼓勵(lì)社會(huì)力量興辦養(yǎng)老院并要求金融機(jī)構(gòu)為創(chuàng)立養(yǎng)老機(jī)構(gòu)者提供貸款）。目前西安地區(qū)甚至西北五省都很少知名的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，因此競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)很小。中國(guó)已經(jīng)進(jìn)入人口老齡化，市場(chǎng)非常龐大，客源風(fēng)險(xiǎn)很小。管理風(fēng)險(xiǎn)水平的高低直接關(guān)系到成本/收益的大小，所以存在一定的管理風(fēng)險(xiǎn)。國(guó)外贏利性養(yǎng)老院的收費(fèi)都較高，但由于社會(huì)保障系統(tǒng)很健全，所以經(jīng)營(yíng)者的風(fēng)險(xiǎn)不高。比如日本的養(yǎng)老院基本收費(fèi)就高達(dá)5 、6 千美金，但入住老人須自負(fù)的一般只為10%，其余則由養(yǎng)老保險(xiǎn)基金支