x國際飯店、x國際公寓可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 的初級階段。X市還沒有專門是旅游度假性的旅游住宿接待設施，更沒有風景如畫的康體、娛樂型度假村。而這恰恰是目前中國旅游發展的重要趨勢。專家們早已預測到，觀光性度假將讓位于保健、娛樂型度假；周末及節假日的的家庭式度假和情侶式度假已經在形成一種趨勢。X有豐厚的自然資源優勢，關鍵是發展的速度。X市旅游住宿接待設施的經營狀況，從某種程度上已指出了發展方向。從X旅游住宿接待設施行業需求上能夠看到X旅游住宿接待設施業的發展。旅游住宿接待設施星級高的，設施完善，項目齊全，服務優秀，經營就好，出租率就高。反之經營狀況就差一些。它充分說明了社會需要高質量的生活。這恰恰證明了社會在進步，需求在提高。只有發展高星級旅游住宿接待設施才能滿足人們的需求。何況，X市本身就沒有一家五星級旅游住宿接待設施。 X市康體娛樂分析在各娛樂項目當中較為市民喜愛的有KTV包房、茶藝休閑、桑拿足浴及歌舞表演。在市區內不乏一些經營較好，生意紅火的場所，如KTV就有九重天歌廳、金碧輝煌歌廳、天上人間歌廳、金色年華歌廳，茶藝有紅珊瑚茶藝廣場、熱帶雨林茶藝廳、米蘿咖啡，劇場有百家劇場、芙蓉劇場，桑拿有華天桑拿中心、芙蓉桑拿中心，陽光臺球俱樂部。同時值得注意的問題如：臨近華天酒店有一條商產云集的小街，個體經營者已組建一個初具規模的桑拿足浴街，但因為其個別規模小，形式單一，服務等各種原因、生意清淡，消費這些項目的客源多數選擇到裝飾豪華、檔次高的賓館和酒店去消費這些項目。另據調查2000—2003年之間X市保齡球運動、健身房、臺球等娛樂項目開始時均有眾多場所，但市民對這一項目的熱情不大，至使這些娛樂項目現今基本處于閑置狀態。A、X市的康體娛樂項目的構成可分為三大類：第一類 娛樂類，其中包括KTV包房和演藝劇場。第二類 休閑類，其中包括茶藝與美容按摩。第三類 健身類，其中包括桑拿足浴、臺球、保齡球。B、行業容量與經營概況:從統計年鑒統計數字2004年游客帶來的消費收入為21億元。經營規模及上座率分析第一類 娛樂類場所名稱項目名稱規模上座率九重天歌廳KTV36間95%金碧輝煌歌廳KTV40間90%天上人間歌廳KTV43間90%金色年華歌廳KTV60間95%百家劇場演藝歌舞近1000/座位86%芙蓉劇場演藝歌舞近1000/座位72%第二類 休閑類場所名稱項目名稱規模（茶位數）上座率紅珊瑚茶館茶藝20085%熱帶雨林茶館茶藝20095%米蘿咖啡茶藝15090%第三類 健身類場所名稱項目名稱規模上座率芙蓉桑拿中心桑拿、足浴2498%華天桑拿中心桑拿、足浴3096%陽光臺球俱樂部臺球1595%金太陽保齡球館保齡球2455%（1）第一類（娛樂類）X市KTV大多分布在武陵大道一帶，它們具有不同規模、不同檔次，共計數十家。普遍的上座率均在50%—60%。以上列表所述的均是規模較大、檔次較高的場所，一般上座率均在90%以上，甚至經常爆滿。有時還需要提前預訂。兩家劇場的規模也都在千人左右，上座率竟達到了70%—80%。這就不難發現市民對這些項目比較熱愛。他們對文藝表演形式的喜愛，有著優良的傳統。X絲弦就是X民間文藝的重要組成部分。另外，對那結規模較大、檔次高的娛樂場所有所偏好。（2）第二類（休閑類）以上列表中所述幾家茶藝場所，也是眾多茶藝廳中的佼佼者。它們以各自的裝飾特色和規模受到了市民的喜愛，從上座率的數字中可以看出，均達到80％—85％以上甚至更高。（3）第三類（健身類）目前健身類項目主要是桑拿和足浴，市民則比較偏好時下流行的鹽浴和鹽水足浴。像提供這樣項目的桑拿、足浴場所雖然很多，但規模較小的場所終未受到大眾的青睞?？驮椿旧霞械揭幠４蟆n次高、服務好的賓館、酒店桑拿中心，以至一些賓館，酒店的桑拿足浴項目非常火爆。通過對以上項目列表說明之后，總的來說X市的KTV包房、茶藝、劇場和桑拿、足浴這些項目，都普遍受到了市民的喜愛。在調查的過程中，了解到現在康體娛樂業的客源，是以本地客人為主、商務與旅游客人為輔：從經濟角度上看，以中等以上收入的人群為主，工薪階層為輔。隨著X市旅游事業的飛速發展，商務與旅游客人將會逐漸增加；隨著經濟的發展，工薪階層的收入逐漸增多，目前，以工薪階層的收入來看，康體娛樂項目難以參與過多，故大多工薪階層人士對娛樂市場在持觀望態度。但是，隨著收入的提高和娛樂市場不斷的完善，工薪階層人士將不斷卷入進來，定會給娛樂市場帶來一個更大的客源空間。C、消費狀況現將幾類娛樂項目消費情況進行列表說明，下表中列出的都是X市行業內做得較好的幾家。休閑類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規模（座位）紅珊瑚茶館茶藝10元/人200熱帶雨林茶館茶藝10元/人200米蘿咖啡茶藝25元/人150娛樂類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規模（座位）九重天歌廳KTV68—98元/小時36金碧輝煌歌廳KTV68—98元/小時40天上人間歌廳KTV68—98元/小時43金色年華歌廳KTV68—98元/小時60百家劇場演藝歌舞40元/人近1000芙蓉劇場演藝歌舞40元/人近1000健身類：場所名稱項目名稱價位（最低消費）規模（人）芙蓉桑拿中心桑拿、足浴300—450元/2小時24華天桑拿中心桑拿、足浴350—500元/2小時30陽光臺球俱樂部臺球15元/小時15金太陽保齡球館保齡球20—60元/小時24 經營現狀分析A、消費潛力巨大從各項資料分析可看出，X市休閑娛樂業總體；肖費偏高，即便在這種情況下，娛樂行業的上座率依然保持在80%至90%以上，這足以證明X市民有較強的消費能力，目前休閑娛樂市場的消費能力有市場溢出。同時目前X市休閑娛樂場所不論從硬件還是從軟件上來看，都有明顯提高的空間，X市的休閑娛樂市場的潛力巨大。B、特色不鮮明、缺乏文化品位X市現有的康體娛樂項目，在經營上均沒有形成自身的特色。不論裝修、產品、還是服務上都沒有形成自己的風格。以紅珊瑚茶藝館為例，在裝修上，頗具一定特色，具有中國傳統茶藝文化的特點，但也僅僅如此。在產品上、服裝上、在茶藝文化上，卻再也沒有體現自己的獨特風格。如果市場上能夠出現重特色、有獨特文化品位的休閑場所，在市場上必將異軍突起，形成強大的競爭優勢。C、品牌效應沒能充分發揮目前X市的休閑娛樂市場內的品牌缺乏長久的生命力。很多品牌都只是曇花一現。這一方面與企業本身晶牌定位與宣傳方面的意識不足有關，另一方面也體現缺乏規模與特色，很難產生品牌轟動與連帶效應有關。再者與管理與服務水平也有關系。在充分考慮到消費者的消費需求的前提下，創建綜合性的、有自身鮮明的特色的，注重服務質量與個性服務的休閑娛樂場所，就必定能顯現整體效應，樹立企業品牌。D、項目單一，未能整合從現狀上看，X市各種娛樂場所（除酒店外）都只經營單一的項目。缺乏集多種娛樂項目為一體的綜合性娛樂場所。隨著時間的推移，人們對娛樂生活將會呈現多元化的需求，對健康、運動等保健性項目，將會逐步增強。如羽毛球、網球、游泳、垂釣等等。這樣既滿足了人們對休閑娛樂的多元化需求，又促進社會的消費刺激地方經濟增長。多種項目于一身的娛樂場所，這樣既增加了客源的覆蓋面，又可大大提高經濟效益。E、運動休閑初露苗頭，但缺乏設施配套，條件有限X市休閑娛樂市場已經出現了很多以體育休閑為主要功能的休閑場所，這證明X市市場有體育休閑的需求。同樣以X市為例，幾年前體育休閑暫露頭角；經過這今年的發展已經成為X市休閑市場的一個新熱點。以X市與X市的體育休閑場所做比較，發現不論在環境塑造、設施種類、服務質量等等方面，X市的體育休閑場所都有很大的不足，同時配套設施差，沒有規模。雖然價格便宜，但缺乏核心的競爭力。加之，健康與自然的概念逐漸深入人心，非典的橫行令人們審視以往忽視自然與運動的生活方式，體育休閑必將成為廣大消費者休閑娛樂的重要組成部分。從X市體育健身休閑市場現狀出發，以消費者調查作為基礎，建立以生態、自然環境為基礎，各種配套設施齊全的體育健身休閑場所無疑將吸引大量的消費者前來消費。 客源調查分析與市場規模預測 客源分析X市主要的酒店分布在市中心商住區，主要針對比較富裕的消費者。年齡在30—55歲的這一階層是主要的消費群體，其中公務員、銀行職員、教師、商人、效益好的企業職員、醫生等是消費的中堅力量。各家酒店將消費水平確定地200—350(元/人次)的范圍內也主要是針對這部分消費群體。另外根據前面對X是旅游市場分析:X市本地客源的增加和臨近地市（主要是X）游客較前些年有大幅度的增加，更多的游客來X并不是來旅游觀光而是來休閑度假；X市旅游住宿接待設施業近兩年來接待外地游客（包括團體和散客）的數量逐漸增大，占了X市旅游住宿接待設施開房數的30%以上。尤其是X市中高檔次的旅游住宿接待設施，這個比例達到了35%；商務和會議客源增大。預測假設:1. X國際飯店為現實五星級酒店。.X市民除了“愛消費”、“敢消費”外，還“想消費”，“愛熱鬧”，市民想去有新意、有特色，人氣旺的地方去消費。在X一些新酒店、新酒樓往往得到市民的青睞，這就是市民在消費方面一個對求變、求新的心理表現。大酒店在X之所以紅火，除了創新以外，龐大的規模所帶來的火旺人氣也更體現出了民眾對于愛熱鬧的消費心理體現。規模預測。，人口60多萬。長沙市人口170萬人，擁有日營業額過5萬的餐飲企業十多家，而X餐飲除了華天酒店外無一家酒樓日營業收入過5萬，由此可見，X市民消費能力還有很大的增長空間。一般來講，一個地區較富裕的人群站當地比例的22%，假如其中30%，X市約每年有10萬人入住,加上外來入住者,每年約有16萬人入住。按預測模型：Y=N*（1+r）t Y：旅客規模，N：基數，r 為增長率，t：時間本項目旅客規模預測表序號rY（萬人）2006年2010年2015年15%1619．424．8210%1623．437．7根據項目的特點，從高速增長，然后增長趨于緩慢，故項目建成時，市場總量約16萬人/年，然后基本穩定在2325萬人/年。從客房入住率考慮，假設本酒店為500間，故每年需12萬人左右即能滿足設計要求。 本酒店市場定位目標客戶定位：考慮到X市經濟情況和收入水平，本項目應已面