某市物業(yè)管理辦法(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 供相關(guān)業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法違規(guī)行為記錄或物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目年度專項(xiàng)考評(píng)結(jié)果。第三十二條　市房地產(chǎn)行政主管部門負(fù)責(zé)三級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)管理及二級(jí)以上企業(yè)的資質(zhì)申報(bào)審核工作。一級(jí)、二級(jí)及本市三級(jí)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，可以在全市范圍內(nèi)從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)；非本市登記注冊(cè)的一級(jí)、二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在本市從事物業(yè)服務(wù)活動(dòng)的，應(yīng)當(dāng)在本市設(shè)立分公司；非本市三級(jí)（含暫定）資質(zhì)的，應(yīng)當(dāng)在本市申請(qǐng)資質(zhì)。物業(yè)服務(wù)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)接受物業(yè)所在地市（縣、市）房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理。第三十三條　從事物業(yè)服務(wù)的人員應(yīng)當(dāng)按照有關(guān)規(guī)定，參加物業(yè)管理相應(yīng)的職業(yè)教育培訓(xùn)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)的電力、鍋爐、電梯、消防、高空作業(yè)等從業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)具備相應(yīng)的從業(yè)資格。物業(yè)服務(wù)企業(yè)委托或聘用具備相應(yīng)資質(zhì)的單位及個(gè)人，應(yīng)當(dāng)明確各自的安全管理責(zé)任和義務(wù)。第四章 前期物業(yè)管理第三十四條　前期物業(yè)管理是指業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施的物業(yè)管理。第三十五條　住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)；投標(biāo)人少于3個(gè)或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。提倡其他物業(yè)的建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)的方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。第三十六條　住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)非住宅的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)預(yù)（銷）售前按照規(guī)定完成物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目招標(biāo)工作，并向房地產(chǎn)行政主管部門備案。建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)參照《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》簽訂前期物業(yè)服務(wù)書面合同。第三十七條　建設(shè)單位在預(yù)（銷）售物業(yè)前，應(yīng)當(dāng)制定臨時(shí)管理規(guī)約，將臨時(shí)管理規(guī)約、前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等作為物業(yè)買賣合同的附件；物業(yè)買受人應(yīng)當(dāng)對(duì)遵守臨時(shí)管理規(guī)約、認(rèn)可前期物業(yè)服務(wù)等作出書面承諾。第三十八條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照建設(shè)工程規(guī)劃要求，配建不少于總建筑面積千分之三至千分之五的物業(yè)管理用房（包括業(yè)主委員會(huì)工作用房）。未按規(guī)定配建的，不予竣工備案。物業(yè)管理用房配建的面積和位置，應(yīng)當(dāng)有利于物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的開展。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在申報(bào)新建物業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃時(shí)，征求物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門的意見，以確定物業(yè)管理用房的面積、位置。分期開發(fā)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，不能足額提供當(dāng)期物業(yè)服務(wù)用房的，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)提供臨時(shí)物業(yè)服務(wù)用房。物業(yè)服務(wù)用房應(yīng)當(dāng)具備水、電、暖等基本使用條件。第三十九條　依法應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有的物業(yè)管理用房、公共廁所、機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)（庫(kù)）、永久性自行車庫(kù)等配套設(shè)施，任何單位和個(gè)人不得買賣或抵押；未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，不得占用或者改作他用。建設(shè)單位在申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)將前款規(guī)定的配套設(shè)施一并申請(qǐng)登記，由房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記簿上予以記載，不頒發(fā)房屋權(quán)屬證書。第四十條　前期物業(yè)服務(wù)合同約定期限屆滿，未成立業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主大會(huì)未作出選聘或續(xù)聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)的決定，前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)自愿按照不低于原合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)且不高于原合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)提供服務(wù)的，可以繼續(xù)服務(wù)至業(yè)主大會(huì)作出選聘或續(xù)聘決定為止。第四十一條　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家規(guī)定的保修期限和保修范圍承擔(dān)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目的保修責(zé)任，其他項(xiàng)目的保修期限由建設(shè)單位和施工單位在施工合同中約定。第五章 物業(yè)管理服務(wù)第四十二條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)，接受業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督。物業(yè)服務(wù)合同的約定對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)和全體業(yè)主（物業(yè)使用人）具有約束力。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)定期聽取業(yè)主（物業(yè)使用人）、業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的意見和建議，配合社區(qū)（村）做好相關(guān)管理工作。第四十三條　物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：（一）物業(yè)基本情況；（二）物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容與質(zhì)量；（三）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（四）物業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理；（五）物業(yè)的承接驗(yàn)收；（六）物業(yè)的使用維護(hù)；（七）專項(xiàng)維修資金；（八）違約責(zé)任；（九）其他事項(xiàng)。物業(yè)服務(wù)合同只能約定屬于民事服務(wù)內(nèi)容的事項(xiàng)，不得約定由物業(yè)服務(wù)企業(yè)行使應(yīng)當(dāng)由行政管理部門行使的行政管理職責(zé)。第四十四條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿3個(gè)月前，業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會(huì)決定續(xù)聘或者另行選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并書面報(bào)告物業(yè)所在地房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）和社區(qū)（村）。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自物業(yè)服務(wù)合同終止之日起10日內(nèi)，向業(yè)主委員會(huì)移交相關(guān)檔案資料。第四十五條　實(shí)行物業(yè)管理重大事件報(bào)告制度。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生下列情況之一的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)急管理有關(guān)規(guī)定啟動(dòng)應(yīng)急響應(yīng)程序，向房地產(chǎn)行政主管部門、街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)及社區(qū)（村）、相關(guān)專營(yíng)單位等進(jìn)行報(bào)告，并采取措施： （一）發(fā)生火災(zāi)、水患、爆炸或者自然災(zāi)害等造成人身傷亡或者危及建筑物安全的；（二）建筑物及其附屬設(shè)施設(shè)備發(fā)生安全隱患，且依靠自身能力難以排除，可能危及業(yè)主、物業(yè)使用人及建筑物安全的； （三）物業(yè)服務(wù)人員擬集體撤離物業(yè)管理區(qū)域，造成物業(yè)服務(wù)中斷，嚴(yán)重影響業(yè)主和物業(yè)使用人正常生活的；（四）發(fā)生群體性事件；（五）發(fā)生業(yè)主、物業(yè)使用人非正常重大傷亡事件；（六）其他嚴(yán)重影響業(yè)主、物業(yè)使用人正常生活的事件。第四十六條　物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以在房地產(chǎn)行政主管部門的指導(dǎo)下，按照自愿原則，加入市物業(yè)協(xié)會(huì)。市物業(yè)協(xié)會(huì)應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家和省有關(guān)規(guī)定，建立和完善物業(yè)服務(wù)企業(yè)以及物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員自律制度，組織業(yè)務(wù)培訓(xùn)，協(xié)助政府有關(guān)部門調(diào)解物業(yè)服務(wù)矛盾糾紛，配合房地產(chǎn)行政主管部門建立健全信用檔案，加強(qiáng)行業(yè)誠(chéng)信自律建設(shè)，促進(jìn)行業(yè)健康發(fā)展。第四十七條　物業(yè)管理實(shí)行有償服務(wù)，遵循合理、公開以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的原則。住宅前期物業(yè)服務(wù)、保障性住房物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)；非住宅物業(yè)服務(wù)和業(yè)主大會(huì)成立后的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。物業(yè)服務(wù)費(fèi)按房屋建筑面積計(jì)收，可按月、季、年收取，也可預(yù)收，但預(yù)收期限最長(zhǎng)不得超過(guò)12個(gè)月。物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得擅自設(shè)立收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)。第四十八條　業(yè)主（物業(yè)使用人）應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定，按時(shí)足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)。未按時(shí)足額交納的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)要求限期交納。拒不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助催交，也可以向物業(yè)所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)（村）申請(qǐng)調(diào)解，或者向人民法院提起訴訟。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。第四十九條　已竣工但尚未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由建設(shè)單位全額交納；已交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)費(fèi)由買受人全額交納。業(yè)主轉(zhuǎn)讓物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)并及時(shí)結(jié)清物業(yè)服務(wù)等費(fèi)用。