永州眾聯評估公司新員工培訓手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 估價規程》等法律法規的有關規定，經雙方充分協商，達成如下協議： 一、甲方委托事項： 宗地位置 權屬證號 評估目的 宗地面積 批準土地使用性質 設定土地使用權性質 批準用途 評估設定用途 宗地現狀 條件 評估設定條件 評估期日 年 月 日 評估日期 交付報告時間 年 月 日 交付報告份數 二、甲方所需提供的資料： 1 國有土地使用證 4 宗地規劃要點 2 宗地圖 5 3 宗地規劃平面圖 6 甲方及時、準確、真實地提供乙方所需的資料，因甲方提供虛假資料而使報告失實所造成的一切后果由甲方負責，甲方應在評估報告設定的使用范圍內正確使用評估報告，超范圍使用報告所造成的后果由甲方負責。 三、工作要求： 乙方必須保證足夠的技術力量，參與評估的估價師不得 少于 2 名。 乙方必須按照甲方的委托事項進行評估。 乙方實地踏勘工作必須嚴格按照《土地估價規程》的工作標準執行，進行拍照，存檔等工作，所獲數據真實可靠。 乙方對出具的報告的真實性、合法性和公正性負法律責任和經濟責任，并對報告負有保密責任。 四、項目經費及付款方式： 收費標準按計價格 [1994]2017 號文件執行，簽訂合同時甲方先預交乙方 元整，余額在 一次性付清。 五、責任和義務： 乙方必須嚴格按照協議的規定時間提交圖件和報告，否則 甲方有權單方終止協議，另委托其它評估機構。 按照相關的法律法規的要求，乙方所編制的報告和圖件需評審認定的，由乙方負責評審認定，并承擔評審認定的費用，如需評審認定的報告而未進行評審認定，甲方可以不予認可，并有權拒付評估費。 甲方如不能按時付款，乙方有權拒交報告和圖件。 六、其它事項： 本協議條款如與相關法律法規相抵觸，則以相關法律法規為準。 本協議一式兩份，甲乙雙方各執一份。未盡事項，由甲乙雙方協商解決。 甲方：（蓋章） 法 人代表簽字： 乙方：（蓋章） 法人代表簽字： 二 00 五年 月 日 現場踏勘的填寫要點 （ 1） 一次踏勘 多宗土地請按順序對調查表進行編號。 （ 2）現場核定宗地所在區域的基準地價。 （ 3）踏勘重點：宗地土地開發程度（幾通，場地是否平整）。 圖件資料是否與實地相符合。 估價對象的具體位置、周圍環境。 估價對象的外觀、建筑結構。 補充收集估價所需要的其它資料。 數碼相機的 拍攝技巧 。 （ 1） 拍攝距離遠近 你拍攝的物體是不是會象衛星和地球一樣看起來是那么的遙遠呢？如果你沒有很好的選擇畫面的遠近就很可能拍攝出這樣的圖像。當使用數碼相機拍攝時，像素的多少對于圖像的清晰度是一個很重要的因素，而遠距離的物體則因為分布在上面的像素點少而顯得不清楚，所以在拍攝中盡量的接近所拍攝的物體。比如說，當拍攝人物時，可打開 LCD 顯示屏取景，然后讓人物盡量的添滿整個屏幕。直到你可以清楚的看到人物眼睛的眼白之后再進行拍攝。 （ 2） 避免極端 溫度 過高或過低的溫度都會對你的相機以及電池不利，千萬不要長達幾個小時的將你的相機直接地暴露在陽光下。如果不得不暴露在陽光下，那么你可以用一塊淺顏色的毛巾或是反光材料將你的相機遮蓋著。如果你把相機放在汽車上，那么你一定要注意陽光是會隨時間而變化方向的，所以要將相機放到太陽曬不到的地方。當在很冷的天氣時，最好將你的相機放在一個大的、密封的塑膠袋里，然后再帶出門。袋中的溫度會逐漸下降，所以可以避免因為溫度的快速下降而在相機內部凝結成霜。等到你的相機和外界空氣一樣冷的時候，你就可以將它拿出來拍攝了。 （ 3） 順光拍攝時的問題 通常，最好的拍攝點是當陽光在你的背后，那么你要拍攝的物體就會有極好的光線。但同時產生的問題是，在這種強烈的光照情況下，相機 LCD 顯示屏上的內容就會非常不容易看清，所以，你最好是購買一個還帶有光學取景器的相機，否則，在這種情況下，你就會很難拍攝到好的圖像。另外一點，如果你經常使用光學取景器而不是用的 LCD 顯示屏，也可以為你節省大量的電力耗費。 （ 4） 逆光時使用閃光燈 在白天拍攝時，通常都是在陰影下使用閃光燈。當你在逆光情況下拍攝時（光線源在物體的背后，比如 說日落），拍攝到的結果通常都是物體是黑色的輪廓，而背景卻十分明亮。解決這一問題的方法就是使用全充閃光燈，閃光燈提供的光線可以照亮人物的臉部，也可以有效的減少背景的亮度。 照片的編輯和打印 （ 1）利用 XP 系統中自帶的圖片和傳真查看器進行打印。 依次點擊“打印”按鈕 —— “下一步” —— 選擇需要打印的圖片 —— 選擇打印機 —— 選擇布局 —— “下一步”，完成打印。 （ 2）利用 word 打印圖片。 依次點擊“插入” —— “圖片” —— 來自文件 —— 選擇需要插入的圖片 —— 對圖片進行簡單編輯 —— “打印”，完成 打印。 （ 3）部分需要特殊處理的圖片，推薦業余時間學習 photoshop。 五大方法（基準地價、假設開發、成本逼近、市場比較、收益還原）公式的徹底理解。 重點介紹三種評估方法要點： 【使用 由于宗地位于 **市城鎮基準地價的覆蓋范圍內，故選用基準地價系數修正法。 由于宗地擬進行房地產開發，故可以選用假設開發法。 由于宗地位于城市近郊或農村，故可以選用成本逼近法。 由于宗地周圍土地市場活躍，故可以選用市場比較法。 由于宗地有顯著的收益，且便于核算，故可以選用收益 還原法。 】 第一、 基準地價系數修正法 一、概念： 所謂 基準地價系數修正法 ，就是指求取一宗待估宗地價格時，利用級別或區域基準地價，通過對待估宗地地價影響因素的分析，利用宗地地價修正系數，對已公布的同類用途同級或同一區域土地基準地價進行修正，得待估宗地客觀價格的方法。 二、公式： 基準地價系數修正法評估的 宗地地價 （基準地價設定開發程度下的宗地地價） ＝ [基準地價（ 1177。∑ K） K1Ｋ 2Ｋ 3177。開發程度修正幅度 ] K4 式中： K1──期日修正系數 K2──容積率修正系數 K3──其它因素修正系數 K4──土地使用年期修正系數 ∑ K──影響地價區域因素及個別因素修正系數之和 三、公式詳解： 基準地價：依據資料及現場踏勘，判斷宗地所在區域（路段）的基準地價。 區域及個別因素： （ 1） 商業： 距商服中心距離 ：商 業中心是指在一定區域內組織商品交換和商品流通的樞紐。 商服中心是城市結節點，即城市中某些對人口流動和物質能量交換活動具有聚集作用的特殊地段。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 距商服中心的距離 A≤ 400 B≤ 75 (400,600] (75,150] (600,800] (150,300] (800,1000] (300,500] 1000 500 注： A：表示市級商服區， B：表示區級商服區， C：表示街級商服區。 a、 人口密度和流量 ： 人口分布疏密狀況影響著土地的區位差異。對商業用地而言，人口密度高， 則意味著商業交往頻繁，生活消費量大，社會購買力強，土地區位條件好。對住宅用地而言，人口密度過低，則城市基本設施少，服務及便利程度低，繁華程度低；而人口密度過大，則人均占有設施少，住房緊張、交通擁擠 、環境質量差、治安狀況差，對土地產生負影響，只有在人口密度適宜的地區最適合于人類居住。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 人口密度或流量 大 較大 一般 較少 少 b、臨路級別： 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 臨路級別 生活型主干道 生活型次干道 混合型主干道 混合型次干道 交通運輸型 永州市城區的主干道有： 零陵路、瀟湘西路、大橋路、鳳凰路、瀟湘東路、 清橋路、梅灣路、沿江路、育才路、翠竹路、白竹路、珊瑚路、梧桐路、珍珠路、春江路、零陵大道、西區路 、人民路、芝山路、中山路、南津路、瀟湘路、黃古山路、萍洲西路、虎嘯路、站前大道、零陵大道、羊角山路、永州大道、雙洲路、鐵塔路 次干道有： 解放路、百業街、逸云路、冷溪路、翠園商貿街、興旺路、建設路、百萬莊 1 號路、回龍塔路、西區路、百斗路、金竹路、文昌路、萍陽路 c、 距公交站點距離： 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 距公交車站距離 ≤ 50 米 50－ 100 米 100－ 150 米 150－ 200 米 200 米 d、 經營類型： 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 經營 類型 飲食娛樂服務 服裝、綜合 副食、百貨 五金電器 其它 e、 宗地形狀和面積： 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 宗地形狀與面積 ≥ 320 m2 [240,320) m2 [160,240) m2 [80,160) m2 ≤ 80 m2 f、臨街寬度： 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 臨街寬度 16m (12,16]m (8,12]m (4,8]m ≤ 4m g、地質條件： 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 地質條件 ≥ 25 [20,25) [15,20) [10,15) ∠ 10 （ 2） 住宅： a、 商業繁華度 ： 商 業 繁華影響度是指商業、服務業及金融業等的集聚程度及對土地質量的影 響程度。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 商業繁華度 A≤ 400 B≤ 200 (400,1000] (200,600] (1000,1600] (600,1200] (1600,3000] (1200,20xx] 3000 20xx b、 交通便捷度 ： 公交便捷度和道路通達度一樣是反映土地交通區位的重要指標。公共交通是 城市中 人流移動的主要工具之一，尤其是在大城市，人流移動的成本、消耗的時間以及人們接觸交往的機會、頻率都要受制于公交狀況。因此公交便捷狀況成為影響土地優劣的主要因素，公交便捷度越高，人們出行越方便，土地級別也相應提高，否則就相反。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 交通便捷度 道路寬度≥ 40m 站流量≤ 8 分 /次 道路寬度 [25,40)m (8,12]分 /次 道路寬度 [15,25)m (12,17]分 /次 道路寬度 [8,15)m (17,25]分鐘 /次 道路寬度 8m 25 分鐘 /次 c、 基 礎設施完備度 ： 基礎設施主要包括城市居民生活、生產所必不可少的供水、排水、供電、供 氣、電訊等設施，是城市設施的重要組成部分，是反映社會活動、經濟生產、生活等活動場所保障的指標。其水平反映了城市土地資金的投入量，其完善與否直接影響土地使用價值的大小，影響投資、生產效益，也直接影響了居民的工作和生活環境。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 基礎設施完善度 ≥ 95% [90,95) ［ 80,90) ［ 70,80) 70 d、 公用設施完備度： 公用設施則是指與居民日常生活密切相關的公眾共同使 用的服務 設施，如中學、小學、幼兒園、醫院、體育場館、文化館、影劇院、公園、郵局、銀行 (儲蓄所 )等。它們都體現了土地社會物化勞動的投入量，同時也是衡量土地社會及 生態效益好壞的重要指標。公用設施完備與否將會影響社會經濟活動及人民生活是否更順利、更便利，影響人民生活得是否舒適。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 公用設施完善度 ≥ 90% [75,90%) ［ 60,75) [45,60) 45% e、 環境質量優劣度： 環境質量是環境污染狀況的綜合反映。由于人為的原因，大量產生有害物 質的污染 源過于集中或不合理的排放，破壞了自然生態系統的平衡，并對人類身體健康構成巨大的危害。環境污染的種類很多，有大氣污染、水污染、噪聲污染、土壤污染、固體廢棄物污染、放射性污染等。據調查，城市居民反映最強烈的是噪聲污染和大氣污染。 影響因素 優 較 優 一 般 較 劣 劣 環境質量優劣度 1200m