上海海灣別墅整體策劃案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 多幢獨立別墅，原生態的自然環境與超現實主義建筑的巧妙結合，景觀設計中強調推土造坡及引水饒屋，力圖展現法國南部“普羅旺斯”的原生態生活氣息。房型設計較之一般別墅加強了對地下建筑面積的利用，但整體過大的地下室面積加之缺乏新意，對目標客戶群吸引有限。內部比照五星級標準的雙會所設計及健身房、壁球室、餐廳、酒吧、燈光網球中心等配套設施亦彌補了周邊配套的不足。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為358m2528m2花園面積在500900m2之間主力戶型主力戶型面積為420 m2左右5）銷售情況銷售價格總價：200350萬元/幢花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約75%。交付日期一期年底交付 云頂別墅立面實景圖佘山銀湖別墅1）基本資料地理位置：泗陳路888號（方松路口）規劃示意圖發展商：廣東黃河實業集團上海房地產有限公司代理商：旭陽傳播萬欣房產建筑設計：同濟規劃建筑設計研究總院占地面積：總占地7000畝，一期420畝容積率：綠化率：近80%建筑風格：美式鄉村別墅住宅單位：一期計有獨立別墅130幢工程進度：今年10月一期整體交付物管單位、費用：上海世邦魏理仕物業顧問有限公司月2）交通情況經方松公路可匝口可直接上滬青平高速（建設中）、延安路高架中心20分鐘可達市中心。3）內部規劃7000畝的完整規劃，1000畝一次定型，而一期420畝的占地僅規劃了130幢別墅，80%的空間為景觀環境設計用地，體現了開發商的大手筆。30000平方米的人工湖及小區內錯綜復雜的河流使得一期真正實現戶戶臨水、家家枕河，而頗具特色的親水駁岸、人工造坡及眾多胸徑30公分的成年大樹的引進等使得銀湖別墅的景觀設計成為一大亮點。房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，另外家庭室的概念在此應用也較為合理。英式休閑康體配套及近7000平方米的超大豪華會所無不彰顯目標客戶群的高貴身份。4）面積跨度及主力戶型面積跨度房型面積跨度為296m2485m2花園面積在5002000m2之間主力戶型主力戶型面積為450m2左右5）銷售情況銷售價格單價：800010000萬元/m2花園不再單獨計價銷售進度樓盤目前銷售為一期單位，已售約70%。交付日期一期今年10月交付立面實景圖6）淺析佘山銀湖作為一個面對高層次客戶的產品，自今年元月開盤以來，銷售相當順利，且一期銷售至今已形成良好的知名度及美譽度，對本項目有一定的借鑒意義，以下從定位、規劃、房型、營銷等幾方面具體加以闡述：◆ 定位從案名就可發現，佘山銀湖的定位首先是以區域環境為基礎和依托，與市場對接時強調區域性環境特征，“山水首席，高峰領袖”，可說將地段的先天性優勢充分發揮?！?規劃對像佘山銀湖一樣總占地達7000畝的超大型項目而言，首期的銷售至關重要，因而發展商在規劃時強調了均好性，而戶戶臨水、人工造坡、大樹引栽等更是使其直接跳出區域市場的限制，并直接形成樓盤的附加值體現在項目銷售價格中。另外佘山銀湖別墅引進原汁原味的美式鄉村別墅，成為區域內目前最令人矚目的高檔住宅區，說明了一種較純粹的建筑風格對其建筑價值提升不可忽視的作用?！?房型房型設計中將前廊、前廳與門廳的概念進一步細分，而家庭室的概念在此應用也較為合理?！?營銷佘山銀湖的售價達到了800010000萬元/m2，但銷售情況依然火爆，可說其營銷策略起了積極的推動作用，開盤的成功造勢、案場的氛圍營造、樣板區的精心雕琢等均體現了發展商的實力與以人為本的開發理念，物業形象較為鮮明。虹橋地區這是上海高檔別墅的集中區域。近年來該區域相繼開發了如皇朝別墅、虹橋金斯、奧玎宮廷、虹橋中華園等高檔物業，價格不菲，“入住虹橋”一度成為業主高貴身份的象征。該區域的另一大特點是多以租賃為主，需求結構主要為港澳臺人士和外商組成。浦東板塊區域繼浦東西北沿江片形成高檔公寓住宅區后，浦東東片的內外環線之間，又形成了以張江、金橋、華夏、康橋為區域核心的別墅住宅區。位于康橋地區占地近３０００畝康橋半島，以“新獨院住宅”概念嘗試投資型別墅，將該區域推到別墅投資者視野前列，并使競爭區域擴大，市場反響強烈。市中心區土地的珍貴稀有性使城區別墅較為鮮見。此類別墅物業管理、景觀和空氣質量等要求極高，單棟價格基本在２００萬元以上，個別精品別墅如靜安的南草坪花園，以其地處中心城區的天然優勢及毗鄰蘇州河黃金水岸將單價一再提升。其他區域主要為嘉定及臨近上海的昆山地區，針對本項目的地塊特點，我們挑選具一定可比性的樓盤進行分析：君安鄉村別墅位于金澄湖休假開發區長虹南路668號，由蘇州澄湖君安房地產有限公司開發，整體產品設計缺乏新意，且對小區的整體面貌欠缺考慮，因而在如此得天獨厚的地段資源下售價僅為27303280元/m2，且銷售前景不容樂觀。從其已售單位的客源分析，經歷過國外生活的客戶占了其一半以上，這從另一方面表明了純休閑度假別墅在國內仍處于起步階段，開發商在把握此類產品須謹慎。嘉苑別墅（上海領地）1）基本資料地理位置：嘉定區嘉戩公路658弄開發商：上海虹業置業有限公司營銷代理：上海華燕房地產經紀有限公司建筑、環境設計：上海建筑設計研究院占地面積：11萬平方米綠化率：85% 住宅單位：獨立別墅85幢工程進度：一期已有17幢別墅完工，二期主體施工階段小區配套：會所、網球場、健身房等 物管單位：自行管理物管費用：3元/月m2嘉苑別墅規劃總平圖2）內部規劃整個小區基本依穿越內部的兩條河浜自然分割，形成3個組團，其大面積的私家花園替代了組團綠化。3）面積跨度及主力戶型面積跨度300m2373m2花園面積在8001300m2主力戶型320m24）銷售情況 嘉苑別墅現房實景銷售價格獨立別墅：3860元/m24720元/m2花園售價：750元/平方米每幢售價220萬元起銷售進度一期售罄，二期尚未推出5）淺析嘉苑別墅去年6月開盤，號稱“每幢別墅近2畝的私家花園”、“真別墅、大地位”，一定程度上抓住了那時別墅市場上的契機，但由于其規劃較平，建筑立面更是乏善可陳，加之該地塊受干擾因素較大:其項目出入口位于當地一普通多層住宅之后，而地塊內現仍有相當數量的當地居民未拆遷，使目標客戶群產生一定的排斥心理，因此銷售周期拉得相當長。值得一提的是開發商對花園的處理，并非簡單的鋪設草坪，而是采用植樹、造景等手段已替客戶基本布置，現場環境頗為吸引人。第三部分、區域市場分析一、區域環境簡介奉賢位于上海市南翼，杭州灣北岸，東鄰南匯縣，西靠金山區，總面積687平方公里，人口52萬人，下轄22個鎮，區政府所在南橋。轄區內還有上海市工業綜合開發區和上海市化學工業區奉賢分區。本項目所處海灣旅游區，是近年來政府開發、規劃力度較大的地區之一。位于奉賢最南端，西毗中國化工城，東近浦東星火開發區。海灣旅游區首期將開發海濱廣場、海濱浴場、垂釣中心、國防教育基地、海防俱樂部、有海鮮一條街等三十多項景點，目前已有部分完工。得天獨厚的海景資源、綜合的休閑度假區加之便捷的交通優勢使得該區域成為目前上海市郊最具備開發活力和潛力的房產發展區，投資的價值為眾多發展商所看好。二、區域樓市分析區域房產開發存在的三大利好樓市處于起步階段，潛力巨大奉賢于2001年8月撤縣建區，由于距離市區相對較遠加之黃浦江的分割等因素影響，區域房地產市場一直發展較為緩慢；相比較目前房產開發“如火如荼”的松江等新區而言，整體市場正處于起步階段，當前新建的商品房則主要集中在西渡、南橋及本案所處的海灣旅游度假區，消費群則以奉賢區域性客戶為主。而由于本案所處區域獨特的海景資源以及高檔休閑度假區的定位，目標客戶群的范圍擴至上海乃