二手房：簽約實戰手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 托開始至今，我和同事們針對您的房產進行了以下各種營銷活動，最后達成了本房屋的銷售： 一、房屋信息收集、上網推廣： 2020 年 x 月 x日，您表達了房屋委托出售的意愿之后，我第一時間進行了房屋實勘．井在實勘的過程中向您提供了 x條房屋美化建議，幫助您進行房屋狀況改善；同時我拍了多張照片，選擇最好的角度和效果，精選了 x張 照片，回到門店馬上將您的房子錄入了鏈家內同的 HERP系統，并做了重點推薦的標示，便于全公司經紀人在搜索咱們小區時第一時問出現。 同時，我還將悠的房子向店長作了描述，并請求他為您的房子在圈點和全區做了重點房源推薦，店長馬上組織大家墻寫了關于您的房子的網絡推廣帖子，并要求我們店內所有同時以每人每天 30 帖的頻平在各大房地產門戶網站做發帖推廣。 —— 二、集中看房、區內推廣： 在我和大家的共同努力下，店長還針對您的房子制定了集中看房的銷售策略，于 2020年 x月 x日，我們全店經紀人同時約自己的意 向客戶集中到您的房子進行帶看，共帶看客戶 xx組，現場有 x位客戶有一定意向，但是因為您當時價住期望較高，沒有達成意向。后來我和店長后又將您的房子作為精品房源推薦給區域經理，在全區內進行客戶推薦，這種機會每店每周只有一次，我們真的是為您的房子盡心盡力。 三、櫥窗及展板廣告： 從獲得委托開始，我店對您的房子進行了全方位宣傳，從門店的櫥窗，店內的“店長精品房源推薦板”、經紀人外出展業的展板、經紀人每月一期的宣傳單 (分店每月將印刷一次宣傳單，印刷量在 4000份／月 )上都將您的房子放在了醒目的重點位置進行推薦。 店長更要求所有經紀人都能記住本房屋的特點，以便隨時推廣。 (提示：以上這些都可以拍攝照片作證。更顯出用心程度和真實性。 ) 四、網絡、平面媒體廣告： 每個月，我店新增可出售房源每月近 80套，在這其中我們會選出 x套進行網絡端口重點推薦，您的房子就在其中，每次刷新的時候您的房子都會置頂，大大增加了點擊率，請看網頁信息截圖： (請在此附上該房源置頂信息網頁截圖。以示證明。 ) 同時，我們鏈家每周都會有報紙廣告推出，這種機會非常難得，每個區域只有 x條房源的機會，具體到我們店里機會 更加值得珍惜，我向店長力爭了這個機會，在房源多，廣告機會少的情況下，在每次發布媒體廣告時優先安排懲的屋的廣告。 請看以下報紙廣告發布紀錄： (請列舉每次發布的報紙名稱和第幾版位置，并照相為證。 ) 五、帶看量： 自從您委托我們出售你的房屋到今日為您找優質的簽約客戶，我和店內同事包括其他店同事們共計帶看客戶 xx組，其中共有 3紐客戶對您的房屋表達了購買意向，但是排除了一位出價較低的情況之外，另外兩位客戶經過我們反復的斡旋溝通，最后今天這位客戶終于確認了購買意向，并交納了意向金，我取 得了您的同意并將意向金轉定，最后我們才有了今天的簽約。 我非常高興終于能夠不負所托，達成了您的出售愿望，這同時也是我們大家的勝利，希望在經歷了這樣一段共同的銷售合作之后，我們今天也能順利地簽訂合約，達成您和客戶各自的愿望，預祝我們今天簽約順利，并且后續交易一帆風順 ! 最后，為了能夠保證您在交易過程中一切順利，我特別將向您介紹我們鏈家地產的嚴密專業的交易流程，見下圖： (本流程圖解釋見后附說明表格，不必詳細解釋。重點明了、簡單扼要地說明。 ) 最后，希望懋能夠在全部的交易流程中與我們充分 配合．共同完成，與祝 您一帆風順、萬事如意 ! 鏈家地產 xx店 經紀人 xxxx 致客戶的一封信一一 尊敬的 xx先生／女士，您好： 非常榮幸能夠為您提供專業的服務。我想。在每個人的心中，都渴望擁有一個家 —— 家，一個簡單但卻無比溫馨的字眼；家，是我們遮風避雨的港灣。家，是我們恢復真我的小巢；家，是我們心中溫柔的守候： 家，是我們幸福快樂的源泉??但是，一個真正的家都需要先有一套房子來作為蕺體。 所以，我們對于自己的工作永遠無比自豪，因為我們深深懂得，我們是在為了客戶尋找一個家，而 不是簡單地買賣房屋；鏈家鏈家，希望我們的努力為您鏈接到家的腳步。 由此，我萬分榮幸，有幸成為您置業的建議者和執行者，在我們相處的時間里，正是懋對我以及鏈家地產的信任，使我們合作愉快，對此我謹代表公司對您表示深深的謝意 ! 愛這城作為朝陽區主干道的朝陽路，將隨著央視，北電的東遷，成為名副其實的“國際傳媒大道”，投資．升值潛力無以復加。便捷的交通優勢，可稱得上名副其實的風水寶地。 (本段內容為參考，在實際的簽約之前，簽約負責人可根據小區、房屋情況進行替換。 ) 為了使您能夠在這個小區中安家，同 時也為了使簽署合約更加順利，我將針對購房中所產生的相關費用向您做以說明： I 費用明細 買方 信息服務費 成交價 25％ l釜 i代書費 I成交價 0_5％ 能夠得到您的認可，更希望您能夠為我們提出寶貴的建議，預祝我們簽約順利，萬事大吉 ! 鏈家地產 XXXX店 經紀人 XXX 附表一、買賣交易辦理流程節點詳解： (本表格不要交給客戶，經紀人自己了解掌握，對客戶、業主問題進行解答、引導。 ) 序號 步驟名稱 步驟說明 到場情況 Al 簽署買賣合同 買賣雙方確定購買和出賣房屋意愿，并對放款達成一致意見后，在鏈家店面的指導下，簽署房屋買賣合同鏈家、買賣雙方到場 A2 買方資金到位情況 根據買方的意愿和經濟情況而定，選擇不同的購買方式。若是不能全款購買，可以選擇商業貸款或者公積金貸款購買。此處 流 程為商業貸款流程。 a3 1 資金托管 資金托管是指將房款首付款或者定金部分放在銀行指定賬戶暫時凍結，當達到放款條件出具房款資料后解凍．若是沒有達到放款條件，會自動劃回買方賬戶。解凍條件可以約定為見契稅票放款或見新房本放款。若是在鏈家合作的托管銀 行進行托管，解凍時就不需要買賣雙方到場，鏈家全權辦理。 鏈家．買賣雙方到場 a4 賣方產權情況 就是專業上所說的房本是否清潔，清潔房本是指無抵押、無查封的房本。查封的房本無法交易。抵押的房本必須解押后才能辦理貸款或者過戶。 a5 贖樓并解押 贖楱并解押按照出資情況可以分為四種： 賣方自行還款，辦理解押手續 l 2，買方出資 (首付款 )替賣方還款，賣方自行辦理解押手續．但是這種風險性比較大，一定要在買賣合同中以補充協議的方式強加約定； 由鏈家出資替賣方還款井且辦理解押手續，全款的一定要做托管，商業貸款的見到批 貸函以后才能辦理還款解押手續； 4．商業貸款中還可以由銀行提前劃款到鏈家賬戶替賣方還款解押，鏈家承擔擔保責任 賣方自還：買方到場； 買方出資：根據買賣雙方約定： 鏈家出寄和擔保：鏈家，賣方到場還款，鏈家辦理解押 a6 辦理房、屋權屬轉移登記 權屬轉移登記，俗稱“過戶”，先做網上公示，公示 48小時后網上簽約，打印出網簽合同后即可過戶。過戶當天需繳納稅費，然后在建委過戶，當天可辦理完畢，除海淀區外其他行政區域都不能當天領取新房本。 鏈家、買賣雙方到場 a 7 物業交割 賣方交鑰匙給買方，買方接收房屋，物業 交割要注意此房屋產生的費用問題，比如說水費．電費、煤氣費、物業費等等要根據買賣合同交接清楚。 鏈家．買賣雙方到場 a8 核發 房屋所有權證書 根據每個建委的要求不同，領取新房本的時間也不同，領取房本的時候由鏈家權證專員帶受理通知單去建委領取。全款的領到房產證后兩個工作日內會通知買方來公司領取。貸款的房本必須要在做完抵押手續后才能給買方。 鏈家 a9 資金解凍，賣方 領取房款 解凍條件可以約定為見契稅票放款或見新房本放款。若是在鏈家合作的托管銀行進行托管，解凍時就不需要買賣雙方到場鏈家全權辦理。 鏈家 b3 評估房屋 評估房屋是由鏈家出具評估資料，由銀行認可的評估公司進行評估。出具評估報告。房屋評估值在正常情況下都會小于房屋交易價。 評估公司．鏈家 b4 資金托管 見 a3 鏈家、買賣雙方到 場 b 5 銀行面簽并取得 批貸通知書 銀行面簽是指買方因為購買二手房需在銀行貸款，賣方協助買方辦理手續，帝齊銀行所需證件在選擇的銀行進行簽約，銀行審查資料的真實性的過程。銀行在辦理面善后，正常情況下三個工作日后銀行會出具批貸函給鏈家。 鏈家，買賣雙方到場 b6 賣方產權情況見 a4 b 7 贖接井解押見 a 5見 a5 b8 辦理房屋權屬轉移登記見 a6 鏈家、買賣雙方到場 b9 物業交割見 a 7 鏈家，買賣雙方到 b1 0 棱發新產權證、資金解凍．賣方 領取房款見 a8，但是骨款與全款的不同在于：貸款的房本必須要在做完抵押手續后才能給買方。同時將他項權利證給買方貸款的銀行 鏈家 b11 辦理抵押登記 貸款的領到新房本后。先由鏈家做網上申請，網申 24 小時后鏈家會約買方去建委辦理抵押登記，除海淀外其他城區在抵押登記規定的時間達到后就可以由鏈家領取有抵押登記記錄的新房本和相對應的他項權利證書。 鏈家．買方 b1 2 買方領取新房屋 所有權證書 鏈家領取到有抵押記錄的新產權證后，兩個工作日內會通知買房領取。 鏈家、買方 簽約前還需要進行精心的策劃，不要因為一時的疏忽而造成簽約現場突發事件的發生；另外 第五章簽約前場地布置 簽約時給買賣雙方一種良好的視覺感受，因此需要提前進行簽約室的保潔整理，委派專人進行衛生整理，同時還需要提前將門窗打開，保持室內空氣流通，避免在簽約室飲食所產生的異味。 提前結合簽約到場人員進行桌椅的擺放，將簽約工具箱提前擺放在簽約室內。 第六章簽約前進行策劃 在進行針對人員配合時需要重點注意：簽約時說話 要謹慎，避免節外生枝，同時在簽約時要見機行事，如發生沖突前，經紀人能夠第一時間進行調停，如發現買賣雙方有私下達成共識的意向時及時給以制止。 簽約前的策劃主要圍繞以下幾點 簽約前策劃七項 ┏━━━┳━━━━━━━━━━┓ ┃ 1 ┃開發經紀人的配合 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 2 ┃銷售經紀人的配合 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 3 ┃店助理配合 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 4 ┃店內人員的配合 ┃ ┣━━ ━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 5 ┃店內文化墻的布置 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 6 ┃店內業績板的布置 ┃ ┣━━━╋━━━━━━━━━━┫ ┃ 7 ┃店內重點案源的布置 ┃ ┗━━━┻━━━━━━━━━━┛ 1，開發經紀人的配合 安排開發經紀人盡可能到達簽約現場，以服務與業主為主。明確開發經紀人在簽約中的突發事件如：雙方爭執時及時進行調停，并在簽約有冷場時，開發經紀人可以與業主進行閑聊，避免尷尬。 2，銷售經紀人的配合 銷售經紀人一定到場，以服務客戶為主， 明確銷售經紀人在簽約中如發現客戶與業主爭執不休的時候進行及時調停，另外在進行合同簽署中，可以與客戶進行閑聊，避免尷尬、冷場局面。 【案例】 簽約現場，店經理忙著簽署合同，買賣雙方緊盯著合同，此時，銪售經紀人小馬問客戶王女士：“王姐，您今天的發型跟上次的不一樣，真好看” ! 客戶王女士：“是嗎，我們同事也做了這個發型，我覺得不錯．我昨天也去做了這個發型”。通過此時經紀人適時地問話，化解了簽約現場緊張的氣氛。 3，店助理的配合 提前告知店助理做好相應準備，例如：文本資料的整理、合同簽署中需要的相關 資料，款項的收取。 店內人員的配合 很多時候我們疏忽了分店成員在簽約時的一些注意事項：在簽約前需要重點強調店內成員的待客禮節，讓簽約客戶進店能夠感受到鏈家人的熱情，同時還需要注意在客戶進行簽約時撥打電話和接聽電話時不要聲音過大，另外還要注意說話的內容，避免節外生枝。 4。店內文化墻的布置 簽約前察看店內文化墻上面是否有不利于買賣雙方看到的文件、制度、案例、話術等；但可 【案例】 簽約室內，雙方正在準備簽署合同；簽約室旁邊，經紀人小李正在撥打電話，聲音很大“候先生，我們分店今天剛剛來了一套 房子，位于昆泰國際大廈，兩居室，頂層 20 層，這套房子在 l8 層，南北朝向，面積 90 平，目前價格超低，業主僅售 2lO 萬，您現在有時間看房嗎 ?” 客戶在屋內聽到了，從里面出來，問小李：這個房子現在您帶我去看看，我就是想買這套房子。 原來，客戶就是想在昆泰國際大廈購買一套 100平左右，南北通透的兩居室，而目前在店內簽署的房屋雖然也是本小區的房但朝向為東南向。另外揍層有些偏低在 6層，價格為 2l 5萬，剛才就是在簽約室中就價格進行