xx物業管理公司工程部職責制度與作業指導書(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 機管道及閥門； 風機、送風、引風機：風動電機運行正常。啟動后運轉平穩，無異常聲響，電機不發燙。29 / 82 風機管道及閥門：風管無抖動，無異常聲音，無瀉漏。風閥開啟靈活，零配件齊全。 支架：電機和風管的固定支架應牢靠，油漆完好，無銹蝕。 電氣控制系統：額定電流在正常范圍。電氣控制柜按 的要求。 供氣系統：煤氣供氣系統 煤氣供氣系統：由煤氣公司負責維護保養。小區內的所有室外煤氣管道沒有漏氣現象。小區內有煤氣調壓站的，應保持煤氣調壓站四周無雜物，門鎖完好。 特種設備：電梯系統、升降式立體停車系統 電梯系統機房部分：（1） 、機房內的消防標識、機站房標識、設備運行狀態標識完好按照 的要求，照明完好按照 的要求。同時電源插座齊全，通風良好。救援操作及轎廂平層標志齊全。制動器手動松閘扳手應掛在容易接近的墻上標志明顯。（2） 、機房與滑輪間不得放置非電梯用的物品。通道應保持通暢。滑輪間的入口處，急停開關動作可靠。 （3） 、供電相序改變會或錯相不會改變電梯運行和開關門方向等功能的，可不采用錯相保護裝置。供電相序改變會或錯相會改變電梯運行和開關門方向等功能的，必須采用錯相保護裝置。且保護裝置能夠正常工作。必須安裝斷相保護裝置且該裝置能夠正常工作，在電30 / 82梯運行中應起保護作用。 （4） 、電氣設備金屬外殼（安全電壓的除外）均應接地良好。接地線必須并接至接地線柱上。 （5） 、曳引機應設有適量潤滑油，油標應齊全，油位顯示應清晰。減速箱運行時無異常聲音和振動。 （6） 、曳引輪任一繩槽的磨損不得使曳引繩接觸繩槽底部。制動器動作靈活，各部件齊全、可靠。（7） 、制動器閘瓦與制動輪工作表面應清潔。線圈鐵芯無油污、銹鉵及積塵。制動時兩側閘瓦應緊密、均勻地貼合在制動輪的工作面上，松閘時應同步離開，限速器各活動潤滑部位應有可靠潤滑，運行時無異常聲音。 （8） 、限速器運轉平穩，其調節部位整定標記應完好，無拆動痕跡，校驗期有效，當與安全鉗聯動時，無顫動現象。 （9） 、上、下限位裝置動作可靠。上、下限位保護開關，應在轎廂或對重接觸緩沖器前起作用，并在緩沖器被壓縮期間保持其動作狀態。 電梯系統井道、轎廂與層站部分：（1） 、電梯以檢修速度運行，人為動作轎頂緊急停止開關，電梯均應立即停止運行。轎頂檢修操縱時，機房、井道及轎廂內除急停止開關外的各按鈕操作應無效。導靴固定螺栓無松動，靴襯磨損量未超過其厚度的 1/3。 （2） 、對重塊應可靠固定。對重設有反繩輪時，其潤滑良好，護罩及擋繩裝置功能可靠。 （3） 、導軌支架無松動，壓板牢固。采用封閉式井道時，所設置的照明正常。 （4） 、層門鎖鉤、鎖臂及動接點動作靈活，在電器安全裝置動作之前，鎖緊元件的最小嚙合長度為 7mm。 （5） 、由轎門自動驅動層門情況下，當31 / 82轎廂在開鎖區域外時，無論層門由于任何原因被開啟，都應有一種裝置能確保層門自動關閉。如果轎門（在多扇門中任何一扇門）打開，電梯應不能正常啟動或繼續正常運行。 （6） 、在正常運行和轎廂未停止在開鎖區域內，層門應不能打開。如果一個層門（在多扇門在任何一扇門）打開，電梯應不能正常啟動或繼續正常運行。 （7） 、門鎖固定后，以 150N 的力施加在一個最不利的點上時，門扇之間的間隙不能超過 30mm。層門手動開鎖裝置應靈活可靠，動作后應自動復位。層門滑塊磨損量未達到其厚度的 1/3，鑲入地坎的深度應大于 5mm。 （8） 、轎廂如設有安全窗，則電梯以檢修速度運行，人為打開安全窗 2 次，電梯均應立即停止運行。 （9） 、轎頂及各層廳門門頭的衛生應清潔，無積塵、油泥及雜物。轎頂設有反繩輪時，其護翼和擋繩裝置功能可靠，且潤滑良好。 （10） 、曳引繩頭組合無缺陷，符合GB758895 的要求。曳引鋼絲繩未出現斷股、超標斷絲、磨損等報廢現象。每個繩頭應有鎖緊螺母且安裝有鎖緊銷。曳引繩表面清潔不粘有雜質。 （11） 、安全鉗聯動機構各部件活動正常，銷釘、卡簧、螺母未見脫落。 （12） 、轎內操縱按鈕應動作靈活可靠，信號應齊全清晰。 （13） 、不需專人駕駛的電梯，轎廂內的緊急照明能正常。不需專人駕駛的電梯，轎門安全觸板或光電保護裝置動作可靠。 （14） 、轎廂、轎門無影響乘客安全的嚴重銹鉵或磨損。轎內報警裝置功能正常可靠。層站指示信號清晰明亮，按鈕動作正確無誤。 （15） 、火災時供消防員專32 / 82用的電梯，消防開關工作可靠。 （16） 、層門前候梯廳應有足夠的照明，即使轎廂照明出現故障也應能分辨層門打開和轎廂平層情況。在門關至行程 1/3 后，阻止關門的力≤150N。 電梯的呼叫警鈴、對講系統、應急照明：呼叫警鈴與對講電話完好。在轎廂內按下警鈴鍵后，能及時與小區監控中心能通話。對講通話清晰。停電時備用電源能夠正常投入工作，保證對講通話通暢和轎廂內有適合的照度。 電梯系統底坑部分：（1） 、電梯以檢修速度運行，人為動作底坑緊急停止開關，電梯應立即停止運行。 （2） 、設有補償鏈的電梯，補償鏈運行時與其它裝置及底坑地面無碰撞，二次保護裝置齊全可靠。隨行電纜兩端應可靠固定，不應有打結和扭曲現象，當轎廂壓縮緩沖器后，電纜不得與底坑地面和轎廂底邊框接觸。 （3） 、安全鉗各楔塊與導軌間隙均勻，夾緊位置正確。（4）如采用液壓緩沖器，其充液量正確，柱塞無銹鉵。其電氣安全開關動作可靠。 （5） 、底坑清潔，無積水、雜物。 電梯要達到“四清” 、 “六正常”：機房清、井道清、地坑清、轎頂清，機器正常、控制正常、廳轎門正常、限速器安全正常、信號照明正常。 升降式立體停車系統的基本要求：運轉部位的零部件應保持潤滑良好，無卡阻現象。減速箱、潤滑裝置、液壓主機內應有足夠的油量。各部件與部件之間聯接緊固件應固定可靠，無松動現象。液壓系統油管接頭聯接應可靠，無滲漏現。33 / 82 升降式立體停車系統的安全裝置、緊急停車裝置、行程限制裝置、升降橫移安全裝置設置準確，各裝置動作狀態正確。 升降式立體停車系統的機械部份：減速箱運轉正常，油量適當，無異常振動，無漏油現象。各轉動的軸承應保持良好的潤滑，轉動時無異常聲音和明顯跳動。滾珠絲桿和螺母間的運動應自如，滾動摩擦的聲音正常。滾珠絲桿表面應保持清潔，不粘雜物，不銹蝕，表面無機械損傷。 升降式立體停車系統的電氣部分：配電箱、控制箱接照 的要求，箱內各空氣開關、接觸器、繼電器動作正常，電氣連接可靠，接觸良好，指示燈和信號燈指示明亮、正確。各電動機運轉正常，無異常發熱，無雜音和氣味，系統的各保護接零點清晰、連接可靠。隨行電纜兩端可靠固定，不應打結或有波浪扭曲現象。制動器不應有過大的摩損，工作表面不應有油污。 升降式立體停車系統的車臺板：車臺板、保險架應聯接牢固，不應有嚴重銹蝕。 升降式立體停車系統的導軌壓緊螺栓應無松動。接頭處臺階應不大于 。無油垢、積灰、銹斑。緩沖器的緩沖座、緩沖膠墊不得缺損。滑塊無磨損，運動正常、靈活。導向輪、導軌平整，潤滑良好，表面油漆平整，無銹蝕。 照明系統：樓道照明、機站房照明、車庫照明、景觀照明、其34 / 82他附屬照明（包括路燈、辦公照明、應急照明、行空燈等） 。 ：光線明亮，受控靈敏。無外露線頭，燈光明亮程度與燈源功率相匹配。控制開關開啟和關閉靈活，具有延時功能的開關達到 1 至 3 分鐘的延時要求，無不亮和長亮的現象。照明燈的燈罩及外觀部分無破損，無開裂。懸掛于房屋頂部的照明燈固定牢靠，燈具電氣連接可靠。 弱電系統：周界報警系統、紅外報警主控系統、門禁對講系統、攝像監控系統、巡更系統、緊急求救系統、小區廣播系統、小區背景音樂系統、刷卡系統； 周界報警系統：系統能夠投入正常使用。隨時采用木板模擬翻越時，監控中心能夠立即報警，電腦上閃爍顯示報警區域，模擬顯示屏上的指示燈與報警信號聯動紅燈閃爍。每個防區都能夠隨時進行布防與撤防。室外紅外發射與接收器件無損壞或缺失，超出小區圍墻頂部 30 公分至 50 公分，固定牢靠，無松動現象。 紅外報警系統：小區監控中心的公共紅外報警主控系統能夠正常運行。及時收到業主家中的報警，并在電腦上及時反映出來。工作可靠。 門禁對講系統：聯絡通暢，能夠正常使用。各對講總機、主機、分機振鈴響亮，通話聲音清楚，顯示屏顯示清晰，按鍵靈敏，按鍵無損壞或缺少。監控室對講總機能夠打開單元門。35 / 82 攝像監控系統：監控中心內的顯示屏正常工作，顯示圖像清晰。任何一部攝像機的圖像都可以進行大屏幕顯示。攝像探頭無損壞或缺失。云臺攝像機角度和焦距能夠進行靈活地調整。室外安裝監控探頭的固定裝置安裝牢固。線纜無拖掛現象。 巡更系統：能夠及時輸入巡更數據。各巡更點安裝牢固。巡更器外觀完好，能夠采集數據。數據錄入器能夠將巡更器上的數據輸入電腦。 緊急求救系統：緊急求救的公共主機完好，能夠及時收到業主家中的求救信號。 小區背景音樂和廣播系統：音箱無缺失或損壞，播放清晰無雜音，音量大小受控制。音源如 VCD、話筒和功放完好。隨時都能放音和廣播。 刷卡系統：刷卡靈敏，反映迅速。與聯動的閘臂系統或門禁系統連接可靠，卡刷好后的信號能夠立即啟動閘臂或受控門。外觀完好，固定牢靠。 道閘系統：伸縮式電動門、閘臂系統 伸縮式電動門：移動開啟或關閉靈活，使用正常。控制開關和控制箱的電氣連接可靠。保護接零牢靠。伸縮門柵欄無斷裂，無破損。油漆完好。伸縮門各配件齊全，完好。 閘臂系統：上升或下降靈活，能夠正常使用。外殼油漆完好。電氣連接可靠。閘臂完好醒目。36 / 82 空調系統：集群式中央空調系統。 集群式中央空調系統：系統能夠正常運行。循環泵、冷卻塔電機、熱泵均正常工作，運行中無異常響聲，不發燙。管道油漆完好，無銹蝕，無滲漏。系統各閥門開啟、關閉靈活，帶閥門桿的，閥門桿上有潤滑脂，無跑、冒、滴、漏現象，開啟、關閉與指示的狀態相符。管道與閥門連接緊密。冷卻塔安裝牢固，電機運轉時無異常振動，進出水通暢，冷卻裝置水流通暢。控制柜上電源指示準確，水泵開啟、停止的顯示燈指示正確，電氣控制柜按 的要求。保護接零牢靠。輔助配件能夠正常工作，油位計、進、出口測量水溫的溫度計、壓力表完好，在檢測合格的周期之內，顯示正常。無壓燃油鍋爐：能夠正常運行。供油管路通暢，保證供油。爐體本身自帶的儀表工作正常，顯示清晰。燃燒器、化油器工作正常。出水能夠達到設定值。爐膛完好。 特殊給排水系統：中水處理設備、泳池過濾設備 中水處理系統：設備能夠正常運行。蓄水池無滲漏。過濾設備的流程標識按 的要求。 泳池過濾設備：每天檢測泳池水質的 PH 值，達到 的范圍內。水處理設備能夠循環工作，并能正常運行。水系統運轉無誤，預過濾、過濾、加藥、消毒、循環泵各工序設備運轉37 / 82正常。每年試用前必須由電工對水處理設備進行安全檢查一次。 綠化設備：草坪機、綠籬機、割灌機、機動噴霧機、 （屬于基礎設施） 草坪機：啟動靈活，能夠正常運行。機油加注在“add” 、“full”之間，回彈繩完好，所有的螺母都處在緊固狀態。化油器通暢。空氣濾芯不臟污。火花塞連接緊固，四周無積碳，不跳火。 電動綠籬機：電機運轉正常，電瓶外觀完好。充電正常。控制開關操作靈活。甩繩能夠用力拉出，工作時保持固定長度。 電動割灌機：電機運轉正常，電瓶外觀完好。充電正常。控制開關操作靈活。刀片平整完好。保護外殼完好。 機動噴霧機：啟動靈活，能夠正常運行。空氣冷卻通道通暢。油門控制桿和阻風門動作可靠。所有的螺母都處在緊固狀態。空氣濾芯不臟污。火花塞連接緊固，四周無積碳，不跳火。水容器無水垢，噴頭不堵塞。 通訊設備：對講機（屬于基礎設施） 對講機：能正常使用，發送、接收的通話聲音清晰，外觀無破損，附件齊全，編號清楚。38 / 82 輔助設備：空壓機、管道疏通機 空壓機：壓縮機電機運轉正常，無異常響聲，儲氣罐和減壓閥氣壓正常，空氣濾網干凈，安全閥性能完好，氣壓低時能自動補氣。 管道疏通機：能夠正常使用，電氣連接可靠，機頭和底盤支撐固定牢靠，疏通彈簧表面無雜物，機械傳動部位潤滑良好。39 / 82維修人員上門處理業主報修的作業程序目的：對維修人員上門進行維修服務的過程進行規定，使維修人員在上門服務的全過程中都按照公司的要求進行作業。適用范圍：在南京銀城物業管理有限公司托管的物業內，從事于上門維修服務的過程。職責：、公司工程部：負責制定作業程序，對管理處管理人員及維修人員進行培訓，督促、檢查、考評管理處執行的情況。每半年收集一次意見，通過評審對作業程序進行改進。、各管理處：接受工程部的培訓，按照制定的作業程序對維修人員不斷地進行培訓，監督維修人員的作業過程，并對維修人員的作業過程進行考核，接受工程部的檢查與考評。、各管理處維修人員：接受公司及管理處的培訓，按照作業程序進行服務工作，接受業主的監督和管理處的考評。作業程序、按公司員工手冊規定的要求著工作服、配戴工作牌、帶好維修工具和鞋套上業主家，并按照公司員工手冊規定的文明禮貌用語敲門與業主打招呼。并告知業主上門打擾的原因是管理處接到業主的報修，安排維修人員前來進行維修。、在業主分戶門外和業主確認需要維修的信息。必須對業主需要進行的維修內容與管理處派單的內容進行核對，核對的內容包括房號、維修的具體內容，防止出現誤報或誤修。維修信息得40 / 82到確認后，在得到業主允許的情況下穿戴鞋套進入業主家中。、對需要維修的項目進行檢查。業主報修時只是描述故障發生后的一些現象，不能