上海金貝培訓手冊(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 注銷。不論貼多少枚印花稅，都要將稅票予以注銷，印花稅票注銷后就完成了納稅手續，納稅人對納稅憑證應按規定的期限妥善保存一個時期，以便稅務人員進行納稅檢查。對有些憑證應納稅額較大，不便于在憑證在粘貼印花稅的，納稅人可持證到稅務機關，采取開繳款書或完稅證繳納印花稅的辦法，由稅務機關在憑證上加蓋印花稅收訖專用章。 什么是契稅？購房者如何納稅？ 契稅是指房屋所有權發生變更時，就當事人所訂契約按房價的一定比例向產權承受 人征收一次性稅上海金貝朝剛貴邦專案 第 13 頁 共 62 頁 收。它是對房地產產權變動征收的一種專門稅種。 征收范圍及納稅人。由購買、承典、受贈或交換房屋及土地使用權的單位和個人交納。 稅率。 1997 年 4 月 23 日，我國頒布了新的《契稅暫行條例》，規定契稅稅率為 3%、 5%。具體契稅適用稅率，由省、自治區、直轄市人民政府在稅率范圍內按照本地區的實際情況確定。北京市確定的稅率為 4%目前為推動居民住房消費，按 2%稅率減半征收。 什么是公共維修基金？公共維修基金如何交納？ 公共維修基金是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養護基金。單位售賣公房的公共維修基金，由售房單位和購房職工共同籌集，所有權歸購房人，用于住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養護。 1999 年購房的職工，購房人按每建筑平方米 26 元、售房單位也按每建筑平方米 26 元的標準交納公共維修基金。從 2020 年 4 月 1 日起，公共維修基金的交納標準調整為：購房人按成本價基價的 2%，售房單位按多層住宅售房款的 20%、高層住宅售房款的 30%的比例，籌集公共維修基金。商品房的公共維修基金由購房人在購房時交納，比例為購房款的 2%。 / 收入證明是否必須由正規單位出具？ 貸款銀行只需提供您現就職單位經年檢的有效企業 法人營業執照，及該單位為您出具的您個人收入證，而不存在必須在正規單位工作和非正規單位工作的區分。 什么是“轉按揭”？ “轉按揭”的實質就是個人住房轉按揭貸款，個人住房轉按揭貸款是指已在銀行辦理個人住房貸款的借款人，向原貸款銀行要求延長貸款期限或將抵押給銀行的個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。 “轉按揭”的實質是已購房產的借款人主體的變更。也就是說購房人在未還清貸款時，可以轉讓或出售該房產；買入該房產的人，又可以向銀行申請二手房貸款。購房者也可以在收入 低、償還能力不足時購買較便宜的住房，待收入提高、償還能力增強后，將第一套房轉賣給他人，再購買條件較好的住房。 發生“轉按揭”情況主要有兩種：一種是借款人無力償還貸款，房產轉移由銀行進行處置所發生的貸款主體的變更；另一種則是由房產的轉讓發生了產權關系變化，使貸款主體也發生改變。變更借款人的簡稱“轉按”，延長原借款期限的稱為“加按”變更抵押物稱為“換按”。 如何辦理“轉按揭”？ 目前，個人住房轉按揭一般是發生在同一銀行之間，其中，中國工行北京市分行“轉按揭”操作具體程序為： 首先是銀行將重新審核“按揭房 ”的合法性，并按照新買主的收入，情況，重新審核新買主也就是新的借款人的還款能力，并確定新買主的貸款金額、期限和利率。 其次是銀行核實新的保證人資格或落實新的抵押物。 第三，新買主經審核合格后，如果轉讓的房屋產權證還沒有辦理，那么新買主可與開發商簽訂新的購房合同；如果房屋產權證已經辦理，那么新舊買主可直接簽訂購房合同。 第四，如果新買主用新購置的房產作抵押，則須重新為抵押物辦理保險。 上海金貝朝剛貴邦專案 第 14 頁 共 62 頁 第五，銀行與新買主就新的貸款金額和抵押物重新簽訂借款合同、保證合同、抵押合同，辦理抵押登記手續 ，發放貸款。同時，終止原借款合同，收回原貸款，撤消原抵押登記手續。 “轉按揭”時需要注意些什么？ 購房者在辦理“轉按揭”時，由于按揭貸款購買的商品房已經在房管部門設定抵押，所以當發生二次轉讓時，首先需要征得抵押權人銀行的同意；其次，在完成第二次交易后，銀行發放貸款與房屋產權過戶之間存在時間差，銀行在辦理轉按揭的過程中存在一定風險。 另外，借款人申請個人住房“加按揭”貸款時，該借款人在工商銀行辦理的個人住房貸款時間應超過1 年，且有穩定的收入來源，能夠按期償還貸款本息。抵押物必須為現房，并且借款人對抵押 房產具有合法、完全的產權。此外，如果原貸款有連續兩次 (含 )以上違約記錄，那么該借款人將不能再申請加按揭貸款。另外，借款人所能獲得的個人住房加按揭貸款額度加上原貸款余額之和，不能超過原住房購置金額或評估價值的 70%，商用房不超過 50%。 未取得產權證如何辦理“轉按揭”？ 如果購房人還未還清購房貸款，并且還未辦理房屋產權證前，那么需要辦理再轉讓時，該購房人需要與開發商之間簽署中止買賣合同的協議，由新的購房人與開發商簽署新的買賣合同，同時銀行對新的購房人資信進行審查后，由貸款銀行與新購房人簽署新抵押借款合同，同時 中止您與貸款銀行之間的抵押借款合同。 辦理了按揭貸款的住房能否拿到房屋產權證？ 按揭貸款只是購房方式的一種，并不影響購房者所購買房屋產權證的辦理，只是在取得產權證后，需要與貸款銀行辦理他項權證，在他項權證辦理完畢后由貸款銀行收取，該房屋產權證取得后由業主自己收取。 房屋的居住時間有無年限限制？ 一經購買并取得產權后，即作為業主個人所有的財產，并無居住年限的限制。但對于該房屋所占用范圍內的土地來說，因為土地除屬于集體所有的外，均屬于國家所有。業主所取得的為該土地的一定年限的使用權。住宅用地的土地使用時間為 50— 70 年，自開發商取得該土地使用權證書之日起計算。在該土地使用年限屆滿后，土地將由國家收回，業主可以在繼續交納土地出讓金或使用費的前提下，繼續使用該土地。 什么是復式住宅？ 復式住宅是受躍層式住宅啟發而創造設計的一種經濟型住宅。這類住在建造上仍每戶占有上下兩層，實際是在層高較高的一層樓中增建一個 米的夾層，兩層合計的層高要大大低于躍層式住宅 (復式為 米，而一般躍層為 米 )，復式住宅的下層供起居用，炊事、進餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內設多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此 復式住宅具備了省地、省工、省料又實用的特點，特別先例子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨立，又達到了相互照應的目的。 上海金貝朝剛貴邦專案 第 15 頁 共 62 頁 雖然復式住宅在設計施工和使用上有面寬大、進深小、部分戶型朝向不佳、自然通風采光較差，層高過低、隔音、防火功能差，房間的私密性、安全性較差等缺點，但這種精巧實用的住宅類型，由于經濟效益十分明顯，價格相對偏低，必然會成為住宅市場上的熱銷產品。 什么是公有住宅？ 公有住宅，在我國也稱公產住房、國有住宅。它在指由國家 (中央政府或地方政府、城市政府 )以及國有企業、事業單位投資興建 、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產權 (擁有權、占有權、處分權、收益權 )歸國家所有。公有住宅主要由本地政府建設，主要向本城市居民出租出售；由企業建設的住宅，向本企業職工出租、出售。 什么是躍層式住宅 ？ 躍層式住宅是近年來推廣的一種新穎住宅建筑形式。這類住宅的特點是，內部空間借鑒了歐美小二樓獨院住宅的設計手法，住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛生間、廚房及其它輔助用房可以分層布置，上下層之間的交通不通過公共樓梯而采用戶內獨用小樓梯聯接。躍層式住宅的優點是每戶都有二層或二層合一的采光面，即使朝向不 好，也可通過增大采光面積彌補，通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，布局緊湊，功能明確，相互干擾較小。不足之處是安全出口相對狹小。在東南沿海的廣東、福建的一些開放城市建設較多。近年來在北方城市的一些高級住宅設計中，也開始得到推廣。 什么是住宅輔助面積 ？ 輔助面積是指住宅建筑各層平面中不直接供住戶生活的室內空間凈面積，包括過道、廚房、衛生間、廁所、起居室、貯藏室等。 單元式住宅： 是指在多層、高層樓房中的一種住宅建筑形式：通常每層樓面只有一個樓梯，住戶由樓梯平臺直接進入分戶門，一般多層住宅每個樓梯可以安排 24 到 28 戶。所以每個樓梯的控制面積又稱為一個居住單元。 商品房的結構： 售房的樓書常見用語，房屋架構可分為磚混結構、磚木結構和鋼筋混凝土結構。 期房： 是指消費者在購買時不具備即買即可入住的商品房，即房地產開發商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證為止，所出售商品房稱為期房。消費者在購買期房時應簽商品房預售合同，現房是指消費者在購買時具備即買即可入住的商品房，即開發商已辦妥所售的商品房的大產證的商品房，與消費者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產權證。 房屋的開間： 是指房屋的寬度；房屋的進深： 是指房屋的實際長度：房屋的層高：是指下層地板面或樓板面到上層樓層面之間的距離，也就是一層房屋的高度：房屋的凈高：是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。 商品房建筑容積率： 是指項目規劃建設用地范圍內全部建筑面積與規劃建設用地的面積之比；建筑密度是指覆蓋率，即項目用地范圍內所有基底面積之和與規劃建設用地面積之比；綠化率：是指規劃建設用地范圍內的綠地面積與規劃建設用地面積之比。 商品房的起價： 是指商品房在銷售時各樓層銷售價格中的最低價格；均價：是指商品房在銷售價格相加之上海金貝朝剛貴邦專案 第 16 頁 共 62 頁 后的和數除以單位建筑面積的和 ，即得出每平方米的價格；預售價；是指商品房預售價格。 低層房： 是指 1 至 3 層的樓房；小高層房：是指 9 至 11 層高以下的樓房；高層房：是指總高在 12 層以上的樓房。 商品房的使用率： 是指房屋的使用面積與建筑面積的比例。 商品房的變頻供水： 是指居住在樓房的居民生活用水直接來自設立在小區的變頻泵房輸入輸出。 水景商品房： 是指依水而建的房屋； TOWNHOUSE： 也叫連排別墅，正確的譯法應該為城區住宅，系從歐洲舶來的，其原始意義上指在城區的沿街連排而建的市民城區房屋。 住宅建筑平面圖： 是按一定比例繪制的住宅建筑的水平剖面 圖，通俗的講，就是將一幢住宅窗臺以上部分切掉，再將切面以下部分用直線和各種圖例、符號直接繪制在紙上，以直觀地表示住宅在設計和使用上的基本要求和特點。住宅的建筑平面圖一般比較詳細，通常采用較大的比例，如 l： 100、 1： 50，并標出實際的詳細尺寸。也有的小比例住宅平面圖并不用專門的符號標出內部附置設備，這種圖是供設計建設施工人員使用的。一些房地產開發和銷售企業，為了使購房者更全面地了解住宅基本情況，往往在平面圖上再描繪室內應配置家具的尺寸和空間位置，有的還用顏色加以區分顯示。注意，在平面圖上窗的開啟方式以及水、 暖、煤氣立管的位置一般不表示。 住宅建筑立面圖： 是按照一定比例繪制的住宅建筑物的正面、背面和側面的形狀圖，他表示的是住宅建筑物的外部形式，說明建筑物長、寬、高的尺寸，地面標高，層頂的型式，陽臺位置和形式，門窗洞口的位置和形式，外墻裝飾的設計形式，材料及施工方法等等。在繪制方法上一般用線條白描，也可添加明暗以示一定的立體感。 住宅建筑剖面圖： 是指按一定比例繪制的建筑物豎直 (縱向 )的剖視圖，即用一個假想的平面將住宅建筑物沿垂直方向像劈木柴一樣縱向切開，切后的部分用圖線和符號來表示住宅樓層的數量，室內立面的布置，樓板、地面、墻身、基礎等的位置和尺寸，有的還配有家具的縱剖面圖示符號。 住宅建筑透視圖： 表示建筑物內部空間或外部形體與實際所能看到的住宅建筑本身相類似的主體圖像，它具有強烈的三度空間透視感，非常直觀地表現了住宅的造型、空間布置、色彩和外部環境，一般都是在住宅設計和住宅銷售時使用。從高處俯視的透視圖又叫做“鳥瞰圖”或“俯視圖”。住宅透視圖一般要嚴格地按比例繪制，并進行繪制上的藝術加工，這種圖通常被稱為住宅建筑的表現圖。一幅繪制精美的住宅建筑表現圖就是一件藝術作品，具有很強的藝術感染力 六、標的方塊及現場操作 公交路線：起止路點、線路名稱、各停靠站點名稱 醫院：小門診部、專業醫院、綜合醫院； 學校：幼兒園、小學、初中、中學、中專； 銀行：最近銀行及主要銀行分布； 菜場：菜場分布位置； 上海金貝朝剛貴邦專案 第 17 頁 共 62 頁 超市、商場：小區周邊便利超市及大型超市； 酒店：包括餐飲及住宿； 娛樂場所：各類娛樂場所分布圖。 標的的目的是為了業務員了解社區周邊的生活機能，能熟練地為顧客介紹及解釋周遍環境。 七、市場調查概述 1 、市調目的：通過市調了解本案周邊樓盤的分布及情況，掌握本案周邊環境、生活配套等設施，交通走向。了解競爭樓盤的優略勢及銷售情況，做到知 己知彼，百戰百勝。 市調要求：每人調研所有規定樓盤，并收集資料，針對每個樓盤填寫市調報告，市調結束后攥寫有質量的市調報告。 市調報告內容： *競爭樓盤的基本資料： O 地理位置 O 發展商、行銷商 O 聯系電話 O 占地面積 O 商鋪總建筑面積 O 建筑樓層 O 工程進度 O 交房日期 O 價格范圍 O 銷售率