萬(wàn)科房地產(chǎn)管理流程工作指引(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 主要銷售對(duì)象與需求人群分析c) 市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析d) 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析e) 市民居住模式和出行方式分析f) 建筑文脈分析2 項(xiàng)目用地概況（詳見(jiàn)規(guī)劃設(shè)計(jì)指引）a) 自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告?? 空氣質(zhì)量?? 噪聲水平?? 水文情況?? 地形地貌分析?? 基地內(nèi)市政設(shè)施b) 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析?? 項(xiàng)目所處地段等級(jí)?? 出行可達(dá)性分析?? 周邊土地與建筑c) 可利用資源分析?? 交通資源?? 城市配套服務(wù)?? 景觀與生態(tài)資源d) 用地原有構(gòu)筑物、建筑物情況3 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)及經(jīng)營(yíng)要求 開(kāi)發(fā)目標(biāo)（如：項(xiàng)目初步定位、風(fēng)格主題、項(xiàng)目類型等）a) 客戶主流及檔次定位b) 產(chǎn)品構(gòu)成（高、中、低層比例）c) 戶型配置d) 分期開(kāi)發(fā)的安排 經(jīng)營(yíng)要求（如：功能區(qū)域配置及劃分）4 規(guī)劃設(shè)計(jì)指導(dǎo)原則及要求 指導(dǎo)原則a) 符合城市規(guī)劃原則b) 符合項(xiàng)目初步定位的原則c) 生態(tài)與可持續(xù)發(fā)展原則d) 整體規(guī)劃原則（與項(xiàng)目周邊環(huán)境的協(xié)調(diào)和融合）e) 尊重和利用當(dāng)?shù)厝宋摹v史、地理的原則f) 經(jīng)濟(jì)性原則g) 有利于物業(yè)管理的原則 具體要求（分概念規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃） 規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)要求 住宅用地規(guī)劃要求a) 整個(gè)小區(qū)空間形態(tài)順應(yīng)主導(dǎo)風(fēng)向，充分考慮住宅群體通風(fēng)與防風(fēng)措施。b) 住宅組團(tuán)的組織范圍，組團(tuán)空間的層次要求。c) 多層與小高層日照、間距滿足規(guī)范要求。 公建配套用地規(guī)劃設(shè)計(jì)要求a) 關(guān)于公建的配套設(shè)計(jì)和功能分配是整個(gè)規(guī)劃的核心與關(guān)鍵，商業(yè)街的規(guī)模與尺度應(yīng)體現(xiàn)出與眾不同，創(chuàng)造性的特色。公建配套發(fā)展應(yīng)于住宅建設(shè)同步進(jìn)行。b) 公建配套的分類、面積指標(biāo)、設(shè)置位置。 道路用地與停車設(shè)施規(guī)劃要求a) 路網(wǎng)形式及出入口規(guī)劃b) 人車方式c) 停車位、各種停車方式的分配比例d) 步行系統(tǒng)規(guī)劃要求 景觀與環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)要求a) 對(duì)現(xiàn)有自然資源的保護(hù)與利用b) 與總體規(guī)劃、建筑風(fēng)格的協(xié)調(diào)統(tǒng)一c) 主要景觀與次要景觀的合理劃分 成本控制要求5 設(shè)計(jì)依據(jù)由甲方提供或政府政策文件。6 成果要求成果類型及規(guī)格。7 成果提交時(shí)間、地點(diǎn)及聯(lián)系方式。1 適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段集團(tuán)全資和控股地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審。a) 評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的需要；b) 初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。2 評(píng)審方式及要求 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審采用會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行，管理公司發(fā)展規(guī)劃經(jīng)理總監(jiān)負(fù)責(zé)制訂評(píng)審會(huì)議的計(jì)劃，明確評(píng)審會(huì)召開(kāi)時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。 評(píng)審會(huì)一般由管理公司設(shè)計(jì)規(guī)劃總監(jiān)負(fù)責(zé)主持，并指定規(guī)劃管理部專業(yè)人員進(jìn)行記錄，管理公司經(jīng)營(yíng)策劃規(guī)劃管理委員會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及：a) 項(xiàng)目所在公司設(shè)計(jì)總監(jiān)、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)理；b) 管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部相關(guān)人員；c) 由管理公司規(guī)劃總監(jiān)提議邀請(qǐng)的有關(guān)專家。 規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評(píng)審會(huì)議的人員。 評(píng)審會(huì)議所需資料由管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括：a) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；b) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)；c) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告；d) 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引；e) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（至少三家設(shè)計(jì)單位提供）；f) 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件；g) 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；h) 地形模塊（需要時(shí)）；i) 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項(xiàng)目的材料設(shè)備計(jì)劃；j) 其它資料。1 適用范圍適用于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段集團(tuán)全資和控股地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的評(píng)審。a) 評(píng)價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案是否滿足項(xiàng)目開(kāi)發(fā)目標(biāo)的需要；b) 初步選擇規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。2 評(píng)審方式及要求 項(xiàng)目規(guī)劃方案評(píng)審采用會(huì)議評(píng)審的方式進(jìn)行，管理公司發(fā)展規(guī)劃經(jīng)理總監(jiān)負(fù)責(zé)制訂評(píng)審會(huì)議的計(jì)劃，明確評(píng)審會(huì)召開(kāi)時(shí)間、參加人員、地點(diǎn)及議程安排。 評(píng)審會(huì)一般由管理公司設(shè)計(jì)規(guī)劃總監(jiān)負(fù)責(zé)主持，并指定規(guī)劃管理部專業(yè)人員進(jìn)行記錄，管理公司經(jīng)營(yíng)策劃規(guī)劃管理委員會(huì)成員至少三分之二以上人員參加，以及：a) 項(xiàng)目所在公司設(shè)計(jì)總監(jiān)、開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)理；b) 管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部相關(guān)人員；c) 由管理公司規(guī)劃總監(jiān)提議邀請(qǐng)的有關(guān)專家。 規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)議計(jì)劃應(yīng)至少提前一周通知參加人員，會(huì)議評(píng)審資料應(yīng)至少提前一天發(fā)放給參加評(píng)審會(huì)議的人員。 評(píng)審會(huì)議所需資料由管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部負(fù)責(zé)準(zhǔn)備，包括：a) 項(xiàng)目可行性研究報(bào)告；b) 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃書(shū)；c) 項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告；d) 規(guī)劃設(shè)計(jì)指引；e) 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（至少三家設(shè)計(jì)單位提供）；f) 規(guī)劃設(shè)計(jì)招標(biāo)文件；g) 規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)；h) 地形模塊（需要時(shí)）；i) 周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤的材料設(shè)備資料，以及本項(xiàng)目的材料設(shè)備計(jì)劃；j) 其它資料。3 評(píng)審議程及結(jié)論 由發(fā)展規(guī)劃管理部對(duì)《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)指引》進(jìn)行講解，重點(diǎn)介紹項(xiàng)目背景、公司對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃方案的方向性設(shè)想、存在的問(wèn)題及項(xiàng)目操作難點(diǎn)等內(nèi)容。（此時(shí)投標(biāo)單位應(yīng)不在會(huì)場(chǎng)）。 由各投標(biāo)單位分別介紹方案，并留出20 分鐘左右的提問(wèn)時(shí)間。 與會(huì)者就投標(biāo)方案發(fā)表意見(jiàn)，主持人應(yīng)注意控制討論范圍集中于《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表》中所列的條款，以便形成具有傾向性的專業(yè)意見(jiàn)。 方案評(píng)定采用與會(huì)人員記名投票打分的方式進(jìn)行，《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表》中每一單項(xiàng)滿分為10 分，由投票人分別就每一方案給出各項(xiàng)得分。 各單項(xiàng)間權(quán)重由管理公司設(shè)計(jì)規(guī)劃總監(jiān)和各項(xiàng)目公司設(shè)計(jì)總監(jiān)（或開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)部經(jīng)理）采用分層比較法，針對(duì)該項(xiàng)目予以確定。管理公司設(shè)計(jì)規(guī)劃總監(jiān)負(fù)責(zé)收集、計(jì)算分層比較結(jié)果，得出各單項(xiàng)權(quán)重系數(shù)。 使用權(quán)重系數(shù)統(tǒng)計(jì)各方案投票得分，并根據(jù)得分進(jìn)行排隊(duì)。前兩名方案得分相差10%以內(nèi)，由管理公司設(shè)計(jì)規(guī)劃總監(jiān)和項(xiàng)目所在公司總經(jīng)理協(xié)定其中之一作為中選方案。當(dāng)前兩名得分相關(guān)超出10%，應(yīng)取最高分作為中選方案。4 評(píng)審紀(jì)要 評(píng)審會(huì)結(jié)束后三天內(nèi)，發(fā)展規(guī)劃管理部應(yīng)做好規(guī)劃方案評(píng)審會(huì)紀(jì)要，填寫(xiě)《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)評(píng)表》，總結(jié)分析對(duì)各規(guī)劃方案的評(píng)審意見(jiàn)及評(píng)分，并填寫(xiě)《規(guī)劃方案評(píng)定表》，一并報(bào)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)決策管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)提出修改建議審批。 初選規(guī)劃方案經(jīng)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)決策委員會(huì)通過(guò)后，由管理公司發(fā)展規(guī)劃管理部負(fù)責(zé)以管理公司公函形式發(fā)出通知，知會(huì)規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、項(xiàng)目所在公司和各位與會(huì)人員。 未能通過(guò)集團(tuán)經(jīng)營(yíng)決策管理公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)審批通過(guò)時(shí)，應(yīng)重新組織規(guī)劃方案設(shè)計(jì)和評(píng)審。1 設(shè)計(jì)意向部分（說(shuō)明：本部分為管理公司控制項(xiàng)目設(shè)計(jì)方向的總綱。） 總體開(kāi)發(fā)設(shè)想 項(xiàng)目定位和開(kāi)發(fā)計(jì)劃表達(dá)要求：道路系統(tǒng)與分期開(kāi)發(fā)的關(guān)系、結(jié)合項(xiàng)目地塊價(jià)值分析的容積率分配計(jì)劃、關(guān)注點(diǎn)設(shè)計(jì)（自然環(huán)境利用等）的開(kāi)發(fā)思路及成本測(cè)算、交通組織的設(shè)想等。 銷售策略與開(kāi)發(fā)步驟的契合性要求 規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)則（說(shuō)明：管理公司僅提供方向性設(shè)想，應(yīng)要求規(guī)劃設(shè)計(jì)師就下述各項(xiàng)作細(xì)致說(shuō)明。） 總體規(guī)劃構(gòu)思表達(dá)要求：結(jié)合項(xiàng)目定位及開(kāi)發(fā)計(jì)劃進(jìn)行總體規(guī)劃構(gòu)想、規(guī)劃要點(diǎn)、土地評(píng)估（根據(jù)自然地形、地貌分析土地規(guī)劃用途，選擇適宜建造的范圍）。 道路系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：路網(wǎng)形式、人車流組織、道路分級(jí)布置、靜態(tài)交通布置，以及關(guān)鍵技術(shù)要求，如：出入口與交通樞紐、消防車道設(shè)計(jì)等。 車行系統(tǒng)與停車規(guī)劃表達(dá)要求：停車量及停車方式（設(shè)計(jì)車位測(cè)算、各種停車組織方式的分配比例）。 步行系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：純步行系統(tǒng)分布（是否考慮絕對(duì)禁止機(jī)動(dòng)車穿行的地段，該地段應(yīng)具備的區(qū)域特點(diǎn)）、無(wú)障礙步行系統(tǒng)（是否考慮針對(duì)殘疾人、老人的無(wú)障礙環(huán)境設(shè)計(jì)及步行系統(tǒng)到達(dá)范圍的要求）。 綠化與景觀系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：自然條件、用地條件分析、景觀系統(tǒng)最大化利用分析。 配套公共服務(wù)設(shè)施系統(tǒng)規(guī)劃表達(dá)要求：配套項(xiàng)目與公共設(shè)施規(guī)劃（對(duì)配套與公共設(shè)施的配置種類、數(shù)量及分布的要求，以及經(jīng)營(yíng)的利好）。 豎向規(guī)劃 市政設(shè)施管網(wǎng)綜合規(guī)劃 生態(tài)與節(jié)能設(shè)計(jì)表達(dá)要求：對(duì)生態(tài)環(huán)境的利用與保護(hù)的要求，根據(jù)各地區(qū)差異對(duì)雨水、太陽(yáng)能及其他自然資源的利用設(shè)想。 建筑設(shè)計(jì)細(xì)則表達(dá)要求：以城市背景與項(xiàng)目用地的分析報(bào)告為基礎(chǔ)資料，對(duì)檔次定位、主體風(fēng)格、主力戶型、環(huán)保節(jié)能和智能系統(tǒng)的實(shí)施加以說(shuō)明，對(duì)建筑材料、部件產(chǎn)品的使用設(shè)想。建筑造型、間距、朝向、群體空間。 項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)、規(guī)劃方向及問(wèn)題剖析表達(dá)要求：對(duì)項(xiàng)目的各地塊開(kāi)發(fā)價(jià)值、開(kāi)發(fā)內(nèi)容安排計(jì)劃、規(guī)劃風(fēng)格進(jìn)行總體分析、提出項(xiàng)目需要處理的重要問(wèn)題及操作難點(diǎn)。2 客觀資料部分（說(shuō)明：本部分為設(shè)計(jì)工作提供客觀理性的背景資料。） 城市背景分析（說(shuō)明：節(jié)錄《項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》之相關(guān)內(nèi)容。） 城市房地市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 主要銷售對(duì)象與需求人群分析 市場(chǎng)潛力與隱性商機(jī)分析 當(dāng)?shù)仫L(fēng)俗與人文分析 市民居住模式和出行方式分析表達(dá)方式：分析方式以形成不同生活層次和生活習(xí)慣的內(nèi)在因素為主，搞清楚當(dāng)?shù)鼐用竦娜粘Ｉ钅Ｊ剑苊庠O(shè)計(jì)師想當(dāng)然。（附表1 市民居住模式和出行方式分析） 建筑文脈分析 項(xiàng)目用地狀況分析 自然環(huán)境調(diào)查報(bào)告 當(dāng)?shù)貧夂蛱卣鞅磉_(dá)要求：資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和氣象局網(wǎng)絡(luò)資料（見(jiàn)附表21 和22）。風(fēng)向、氣溫、降水、云霧和日照、空氣濕度、氣壓等。 空氣質(zhì)量表達(dá)要求：資料來(lái)源于當(dāng)?shù)爻鞘薪y(tǒng)計(jì)信息年鑒和環(huán)保局?jǐn)?shù)據(jù)資料，實(shí)地踏勘的上風(fēng)空氣污染情況。 噪聲水平表達(dá)要求：噪聲模擬測(cè)試分析報(bào)告，內(nèi)容不少于：測(cè)試分析報(bào)告、模擬樣本、測(cè)點(diǎn)定位圖。 水文情況表達(dá)要求：資料來(lái)源于地質(zhì)資料報(bào)告和相關(guān)政府機(jī)構(gòu)的水文、地質(zhì)資料。a) 地下水位（關(guān)系到地下、半地下建筑、下沉廣場(chǎng)的設(shè)計(jì)）b) 地?zé)豳Y源（關(guān)系到會(huì)所能夠配備的服務(wù)項(xiàng)目，小區(qū)采暖熱源等問(wèn)題）c) 用地內(nèi)以及用地毗鄰河流、泄洪溝、湖泊等水系的水量變化規(guī)律、水質(zhì)資料（關(guān)系到小區(qū)的環(huán)境質(zhì)量、防澇設(shè)施，對(duì)水系資源的利用方式）d) 城市給排水管網(wǎng)與城市管網(wǎng)連接點(diǎn)管徑、坐標(biāo)、標(biāo)高、材料、壓力等. 地形地貌分析表達(dá)要求：資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門提供的地形圖與控規(guī)圖紙資料及現(xiàn)場(chǎng)踏勘。a) 等高（等深）線地形圖、土壤土質(zhì)b) 保護(hù)保留植被、樹(shù)木明細(xì)與定位圖c) 保留保護(hù)古跡、建筑明細(xì)與定位圖d) 地質(zhì)構(gòu)造及地層、地層穩(wěn)定性和地震烈度等級(jí) 基地內(nèi)市政設(shè)施表達(dá)要求：資料來(lái)源于相關(guān)規(guī)劃文件，需現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)。a) 空中高壓走廊、微波通道確認(rèn)b) 地下光纖通訊、電信電纜確認(rèn)c) 泄洪溝、涵洞等城市資料確認(rèn)d) 市政“三通”、“七通”情況 其他 項(xiàng)目用地城市區(qū)位價(jià)值分析（說(shuō)明：重點(diǎn)為居民出行可達(dá)性分析。） 項(xiàng)目所處地段等級(jí)表達(dá)要求：資料來(lái)源于規(guī)劃國(guó)土部門的城市規(guī)劃發(fā)展圖則。 出行可達(dá)性分析表達(dá)要求：a) 附表31 基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性b) 附表32 經(jīng)過(guò)本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度c) 附表33 地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析d) 附表34 用地范圍內(nèi)的規(guī)劃市政路現(xiàn)狀及其交通量調(diào)查 周邊土地與建筑表達(dá)要求：a) 周邊土地利用現(xiàn)狀調(diào)查與未來(lái)規(guī)劃遠(yuǎn)景圖則確認(rèn)（確認(rèn)周邊土地正在或者將要發(fā)展的物業(yè)的性質(zhì)用途；確認(rèn)周邊市政設(shè)施的遠(yuǎn)景規(guī)劃情況是否有立交橋、封閉快速路、道路拓寬、市政管線等工程設(shè)施的建設(shè)情況。）b) 周邊建筑調(diào)研（確認(rèn)建筑性質(zhì)、使用年限、改造變更用途的可能性；確認(rèn)周邊建筑物對(duì)本地塊的影響，包括：遮擋、噪音、污染、交通、服務(wù)等方面。）c) 周邊樓盤概況 可利用資源分析表達(dá)要求：（重點(diǎn)為交通、配套資源分析）a) 可以方便享有的資源：步行5分鐘，半徑400米范圍內(nèi)b) 居民可以利用的資源：步行5－10 分鐘，半徑400－800 米之間范圍內(nèi) 交通資源表達(dá)要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的交通方式、站點(diǎn)、服務(wù)時(shí)間、連接區(qū)域、與重要城市節(jié)點(diǎn)的交通時(shí)間。 城市配套服務(wù)資源表達(dá)要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市商業(yè)服務(wù)配套資源的種類、規(guī)模、服務(wù)能力，以及缺欠配套項(xiàng)目明細(xì)。 景觀與生態(tài)資源表達(dá)要求：在可達(dá)距離范圍內(nèi)的城市公共綠地、自然景觀、河流山坡等，視覺(jué)可達(dá)的自然景觀，以及利用方式。 用地原有構(gòu)筑物、建筑物狀況表1 市民居住模式和出行方式分析生活層次主要人口構(gòu)成比例生活習(xí)慣居住模式出行方式通勤出行便利程度正面意義的生活習(xí)慣可被引導(dǎo)的生活習(xí)慣表21年平均溫度年平均濕度年均降水量85％降水出現(xiàn)月份年太陽(yáng)輻射量表22天數(shù)溫度平均濕度日照風(fēng)向風(fēng)力最高(低)溫度30℃天數(shù)0℃天數(shù)晴日比%日照時(shí)數(shù)春季夏季秋季冬季表31 基地與城市節(jié)點(diǎn)的出行便利性路程距離（ km）車程時(shí)間（分鐘）出行便利程度主觀評(píng)價(jià)公交車駕車中心商務(wù)區(qū)（CBD）主要就業(yè)區(qū)域城市文化娛樂(lè)中心城市商業(yè)購(gòu)物中心鐵路車站空港碼頭其他表32 經(jīng)過(guò)本地塊的城市捷運(yùn)系統(tǒng)的服務(wù)強(qiáng)度（包括：巴士、地鐵、輕軌、高架路、快速路）線路名稱服務(wù)時(shí)間運(yùn)營(yíng)頻率服務(wù)價(jià)格走行路線（主要站點(diǎn)）表33 地塊周邊市政道路等級(jí)、高峰時(shí)間交通流向流量與擁擠分析道路名稱道路等級(jí)聯(lián)系區(qū)間高峰小時(shí)交通流量（輛/小時(shí)）交通擁擠阻塞情況主觀評(píng)價(jià)