房地產(chǎn)基本制度與政策習(xí)題集解析(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 的最低保修期限為3年，雖然至2004年1月10日以后，施工企業(yè)已解除了屋面防水工程的質(zhì)量保修責(zé)任，但開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任至2005年1月10日才解除。4商品房買賣合同對面積誤差處理方式無約定的，買受人有權(quán)退房的情形為（）。A合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差比絕對值大于等于3％B合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積的誤差比絕對值大于3％C合同約定面積與買受人測算面積的誤差比絕對值大于等于3％D合同約定面積與買受人測算面積的誤差比絕對值大于3％【答案】B【解析】等于3％時據(jù)實結(jié)算房價款。5某開發(fā)公司經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)變更規(guī)劃設(shè)計方案，導(dǎo)致商品房戶型發(fā)生變化，并在10日內(nèi)書面通知了買受人，買受人接到通知后未作表示，2個月后買受人提出退房，買受人（）。A有權(quán)退房，但應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任B有權(quán)要求開發(fā)公司承擔(dān)違約責(zé)任C有權(quán)要求開發(fā)公司賠償損失D無權(quán)退房【答案】A【解析】買受人在接到通知后15日內(nèi)未作書面答復(fù)，視為同意變更，2個月后買受人提出退房，根據(jù)銷售合同，買受人必須承擔(dān)違約責(zé)任。6關(guān)于房屋租賃，不正確的表述是（）。A房屋租賃期不得超過20年，超過20年的房屋租賃合同無效B租賃期限屆滿當(dāng)事人續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過20年C出租人在租賃期限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意D承租人變更租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意【答案】A【解析】超過20年的房屋租賃合同只是超過部分無效，20年以內(nèi)的部分依然有效。7關(guān)于將已出租的房地產(chǎn)抵押，不正確的表述是（）。A抵押人有義務(wù)將租賃情況告知抵押權(quán)人B抵押人有義務(wù)將抵押情況告知承租人C原租賃合同繼續(xù)有效D抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同對抵押物的受讓人無效【答案】D【解析】出租在前、抵押在后，則抵押權(quán)實現(xiàn)后，租賃合同在有效期內(nèi)對抵押物的受讓人繼續(xù)有效。8可以設(shè)定抵押權(quán)的房地產(chǎn)是（）。A急救中心大樓B發(fā)電廠C已出租的教育用房D經(jīng)濟(jì)適用房【答案】D【解析】經(jīng)濟(jì)適用房可以設(shè)定抵押權(quán)，其他的房地產(chǎn)屬于教育、醫(yī)療、市政等類別，不可抵押。9轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢當(dāng)日起（）日內(nèi)，持相關(guān)證明材料到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。（2003年考題）A15B30C60D90【答案】B10《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷安置補(bǔ)償?shù)模疬w安置補(bǔ)償合同中有關(guān)的權(quán)利義務(wù)由（）承擔(dān)。（2003年考題）A受讓人B轉(zhuǎn)讓人C房屋拆遷管理部門D受讓人與轉(zhuǎn)讓人共同【答案】A11以劃撥方式取得土地使用權(quán)的私有住房，因（）的原因，可以不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)。（2003年考題）A轉(zhuǎn)讓后仍然用于居住B位于市郊偏僻地區(qū)C親友之間相互轉(zhuǎn)讓D以經(jīng)濟(jì)適用住房的價格轉(zhuǎn)讓【答案】A12房屋買賣合同不屬于（）。（2003年考題）A要式合同B不要式合同C有償合同D雙務(wù)合同【答案】B13下列關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷（預(yù)）售商品房的表述中，正確的是（）。（2003年考題）A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售方式銷售商品房，但可采取變相返本銷售的方式C沒有取得商品房預(yù)售許可證的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得銷售商品房，不得向買受人收取任何預(yù)定款性質(zhì)的費用D房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以根據(jù)購房者的需要將商品住宅分割拆零銷售【答案】C【解析】2001年4月4日頒布的《商品房銷售管理辦法》禁止的行為有：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得在未解除商品房買賣合同前，將作為合同標(biāo)的物的商品房再行銷售給他人；房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房；商品住宅不得分割拆零銷售。14《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃期限屆滿，承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)在租賃期限屆滿前（）個月提出。（2003年考題）A1B2C3D6【答案】C15下列關(guān)于房屋租賃的表述中，錯誤的是（）。（2003年考題）A共有產(chǎn)權(quán)的房屋出租必須征得共有人同意B已出租的房屋可以設(shè)定抵押C已出租的房屋發(fā)生房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，其租賃關(guān)系也隨之解除D承租人可以將承租的房屋再出租【答案】C16下列行為中，屬于房屋租賃合同自然終止的是（）。（2003年考題）A無正當(dāng)理由，拖欠房租6個月以上B承租人利用承租的房屋從事非法活動C將承租的房屋擅自轉(zhuǎn)租D因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行【答案】D【解析】選項A、B、C的情形是由于租賃雙方的原因而使合同終止。17集體所有制企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)（）。（2003年考題）A工會通過B全體職工同意C上級主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)D企業(yè)職工代表大會通過【答案】D18下列關(guān)于房地產(chǎn)成交價格的表述中，不正確的是（）。（2004年考題）A交易雙方應(yīng)如實申報成交價格B申報的成交價明顯低于市場價時，以主管部門認(rèn)定的價格為準(zhǔn)C交易雙方對主管部門認(rèn)定的評估價有異議的，可要求重新評估D成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據(jù)【答案】B【解析】申報的成交價明顯低于市場價時，并非按主管部門認(rèn)定的價格為準(zhǔn)，而是按主管部門確認(rèn)的評估價格作為繳納稅費的依據(jù)。19經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地應(yīng)采取（）方式供應(yīng)。（2004年考題）A拍賣B招標(biāo)C協(xié)議D劃撥【答案】D20建筑物區(qū)分所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓其專有部分所有權(quán)的，其對共同共有享有的共有權(quán)利及對該建筑物及其附屬設(shè)施享有的共同管理的權(quán)利，（）。（2004年考題）A不一并轉(zhuǎn)讓B視為一并轉(zhuǎn)讓C由轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商是否一并轉(zhuǎn)讓D由當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門決定是否一并轉(zhuǎn)讓【答案】B21商品房預(yù)售合同應(yīng)由（）向登記部門登記備案。（2004年考題）A購房人B房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)C購房人和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)D購房人或房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)【答案】B22經(jīng)工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗，商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量確屬不合格的，商品房買受人（）。（2004年考題）A無權(quán)退房，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任B有權(quán)退房，并可要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失C有權(quán)退房，但不得要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)賠償損失D無權(quán)退房，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須及時重建【答案】B23租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（）。（2004年考題）A10年B20年C30年D50年【答案】B24下列關(guān)于抵押人、抵押權(quán)人的表述中，正確的是（）。（2004年考題）A抵押人是債務(wù)人，抵押權(quán)人是債權(quán)人B抵押人是債務(wù)人，抵押權(quán)人是債權(quán)人或第三人C抵押人是債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人D抵押人是債務(wù)人或第三人，抵押權(quán)人是債權(quán)人或第三人【答案】C【解析】抵押人是指依法取得的房地產(chǎn)提供給抵押權(quán)人，作為本人或第三人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或者其他組織；抵押權(quán)人是指接受房地產(chǎn)抵押作為債務(wù)人履行債務(wù)擔(dān)保的公民、法人或其他組織。25以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知（）。（2004年考題）A抵押登記部門B抵押權(quán)人C租賃登記備案部門D借款人【答案】B二、多項選擇題1關(guān)于商品房預(yù)售應(yīng)當(dāng)符合的條件，正確的表述有（）。A已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書B向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明C按建設(shè)的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期D向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理預(yù)售登記，取得預(yù)售許可證明E按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定預(yù)售價格和竣工交付日期【答案】A、B【解析】C中“按建設(shè)的商品房計算”應(yīng)為“按提供的預(yù)售商品房計算”；D中預(yù)售登記是指辦理《商品房預(yù)售許可證》，而不是預(yù)售合同登記；E中“并已經(jīng)確定預(yù)售價格和竣工交付日期”應(yīng)為“并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期”；所以只有A和B正確。第六章 房地產(chǎn)權(quán)屬登記制度與政策 一、單項選擇題1職工以標(biāo)準(zhǔn)價購買的住房，產(chǎn)別為（）。A私產(chǎn)B房改售房C買受D私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）【答案】D【解析】注意“產(chǎn)別”與“產(chǎn)權(quán)來源”的區(qū)別。2王先生在樓房預(yù)售處定購了一套房，尚未簽訂正式購房合同，后王先生因故未能購買，售樓處將該房轉(zhuǎn)賣給了李小姐，則需辦理（）登記。A總登記B初始登記C轉(zhuǎn)移登記D變更登記【答案】B【解析】由于王先生并未登記，因此產(chǎn)權(quán)并未由王先生轉(zhuǎn)移給李小組，因此只能是初始登記。3在房屋總登記之后，房屋所有權(quán)發(fā)生繼承的，必須辦理房屋（）手續(xù)。A他項權(quán)利登記B轉(zhuǎn)移登記C變更登記D注銷登記【答案】B【解析】繼承屬于轉(zhuǎn)移登記。4房屋在翻建、改建或添建時房屋面積增加或減少，房地產(chǎn)權(quán)利人應(yīng)申請（）登記。（2003年考題）A注銷B變更C轉(zhuǎn)移D初始登記【答案】B【解析】注意轉(zhuǎn)移與變更的區(qū)別。5房屋權(quán)屬登記時，房屋面積按（）進(jìn)行登記。（2003年考題）A套內(nèi)建筑面積B建筑面積C使用面積D套內(nèi)建筑面積或使用面積【答案】B6已購公有住房和經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售，購房者繳納土地使用權(quán)出讓金或相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價款后，產(chǎn)權(quán)登記時其土地使用權(quán)應(yīng)（）。（2003年考題）A按劃撥方式辦理B按出讓方式辦理C補(bǔ)辦手續(xù)后，登記為出讓D補(bǔ)辦手續(xù)后，登記為劃撥【答案】B7在一定行政區(qū)域和一定時間內(nèi)進(jìn)行的房屋權(quán)屬登記是（）。（2003年考題）A定期登記B總登記C初始登記D動態(tài)登記【答案】B8房屋轉(zhuǎn)移登記應(yīng)在事實發(fā)生之日起（）日內(nèi)提出申請。（2003年考題）A30B60C90D100【答案】C9職工以成本價購買公有住房，房屋權(quán)屬登記時，房屋產(chǎn)別應(yīng)登記為（）。（2003年考題）A公產(chǎn)B公私共有產(chǎn)C私產(chǎn)D私產(chǎn)（部分產(chǎn)權(quán)）【答案】C10下列關(guān)于房屋他項權(quán)利登記的表述中，正確的是（）。（2004年考題）A房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證均由房屋所有權(quán)人持有B房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證均由房屋他項權(quán)人持有C房屋所有權(quán)證由房地產(chǎn)登記部門暫扣，房屋他項權(quán)證由房屋所有權(quán)人持有D房屋所有權(quán)證發(fā)還房屋所有權(quán)人，房屋他項權(quán)證由房屋他項權(quán)人持有【答案】D【解析】房屋所有權(quán)證屬于房屋所有權(quán)人，房屋他項權(quán)證則應(yīng)由房屋他項權(quán)人持有。11新購買的房屋分割時，應(yīng)當(dāng)辦理房屋（）。（2004年考題）A初始登記B轉(zhuǎn)移登記C變更登記D注銷登記【答案】B12房屋他項權(quán)利登記應(yīng)由（）申請。（2004年考題）A房屋所有人B他項權(quán)利人C房屋所有人和他項權(quán)利人共同D房屋所有人或他項權(quán)利人【答案】A13下列不是房屋權(quán)屬登記必經(jīng)程序的是（）。（2004年考題）A受理登記B權(quán)屬審核C公告D頒發(fā)權(quán)屬證書【答案】C【解析】公告并不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序，登記機(jī)關(guān)認(rèn)為有必要時才進(jìn)行公告。14房屋權(quán)屬檔案應(yīng)當(dāng)以（）為單元建檔。（2004年考題）A登記流水號B丘C門牌號D權(quán)證字號【答案】B二、多項選擇題1房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類有（）。A靜態(tài)登記B房屋使用權(quán)初始登記C房地產(chǎn)所有權(quán)初始登記D變更登記E注銷登記【答案】A、D、E【解析】房屋權(quán)屬登記分總登記、初始登記、轉(zhuǎn)移登記、變更登記、他項權(quán)利登記、注銷登記六種，其中