江蘇省物業(yè)管理條例(修訂)(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 正、權(quán)責(zé)分明以及保護業(yè)主共同財產(chǎn)的原則。 現(xiàn)場查驗物業(yè)二十日前，建設(shè)單位應(yīng)當向物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交下列資料： （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗收資料； （二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護、保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。 未能全部移交前款所列資料的，建設(shè)單位應(yīng)當列出未移交資料的詳細清單并書面承諾補交的具體時限。第四十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)交接后三十日內(nèi)，持下列文件向物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門辦理備案手續(xù)： （一）前期物業(yè)服務(wù)合同； （二）臨時管理規(guī)約； （三）物業(yè)承接查驗協(xié)議； （四）建設(shè)單位移交資料清單； （五）查驗記錄； （六）交接記錄； （七）其他與承接查驗有關(guān)的文件。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在備案后將物業(yè)承接查驗情況，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。 第四十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將承接查驗有關(guān)的文件、資料和記錄建立檔案，并妥善保管。 物業(yè)承接查驗檔案屬于全體業(yè)主所有。前期物業(yè)服務(wù)合同終止，業(yè)主大會選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十日內(nèi)，在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下，向被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)移交物業(yè)承接查驗檔案，或者向業(yè)主委員會移交。第五章 物業(yè)服務(wù) 第四十三條 從事物業(yè)服務(wù)的企業(yè)應(yīng)當具有獨立的法人資格，依法取得物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)。從事物業(yè)服務(wù)的專業(yè)管理人員應(yīng)當按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書。第四十四條 業(yè)主委員會應(yīng)當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當自物業(yè)服務(wù)合同簽訂之日起三十日內(nèi)，將物業(yè)服務(wù)合同報物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門、街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）備案。第四十五條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)服務(wù)委托給他人。電梯、消防、監(jiān)控安防等涉及人身、財產(chǎn)安全以及其他有特定要求的設(shè)施設(shè)備，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當委托專業(yè)機構(gòu)進行維修和養(yǎng)護。第四十六條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同指派項目負責(zé)人。更換項目負責(zé)人的，應(yīng)當及時告知業(yè)主并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。業(yè)主委員會經(jīng)征求業(yè)主意見，可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)更換項目負責(zé)人；要求更換項目負責(zé)人的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當及時更換，并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置進行公示。第四十七條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同中關(guān)于安全防范的約定，落實安全防范措施，做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作。物業(yè)服務(wù)企業(yè)未履行物業(yè)服務(wù)合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財產(chǎn)受到損害的，應(yīng)當依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生安全事故等突發(fā)事件時，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當采取應(yīng)急措施，及時向有關(guān)主管部門報告，并協(xié)助做好救助工作。業(yè)主、物業(yè)使用人對人身、財產(chǎn)安全有特殊保護要求的，由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)另行約定。第四十八條 業(yè)主應(yīng)當根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費用的，從其約定，業(yè)主負連帶交納責(zé)任。物業(yè)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時，業(yè)主應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)企業(yè)結(jié)清物業(yè)服務(wù)費用。 第四十九條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價，業(yè)主大會成立后，物業(yè)服務(wù)收費是否實行政府指導(dǎo)價由業(yè)主大會決定；非普通住宅和非住宅、滿足部分業(yè)主需要或者接受業(yè)主委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費，實行市場調(diào)節(jié)價。具體物業(yè)服務(wù)收費標準，由當事人在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 實行政府指導(dǎo)價的，價格行政主管部門應(yīng)當會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)服務(wù)平均成本、最低工資標準調(diào)整幅度以及消費物價指數(shù)變動情況，制定物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度，并向社會公布。價格行政主管部門應(yīng)當每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標準以及相應(yīng)的基準價與浮動幅度進行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主或者物業(yè)使用人提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的專項服務(wù)的，其收費標準可以由雙方另行約定。第五十條 物業(yè)服務(wù)收費可以采取包干制或者酬金制等方式，具體收費方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。實行酬金制收費方式的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定對物業(yè)服務(wù)各項資金的收支建立臺賬，并接受業(yè)主委員會的核查。 第五十一條 物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當明碼標價，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置，將服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標準、收費項目、收費標準等有關(guān)情況如實公示。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照物業(yè)服務(wù)合同的約定定期將物業(yè)服務(wù)費用和經(jīng)營設(shè)施收益收支情況、公共水電費分攤情況如實公示。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用，但是預(yù)收物業(yè)服務(wù)費用的期限最長不得超過一年。第五十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當定期公布共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱的用量、單價、金額，并按照實際費用和物業(yè)服務(wù)合同約定的方式由全體業(yè)主分攤。沒有約定或者約定不明確的，按照業(yè)主專有部分占建筑物總面積的比例分攤。業(yè)主或者業(yè)主委員會對公布的共用場地、共用設(shè)施設(shè)備產(chǎn)生的供水、供電、供氣、供熱費用的分攤情況提出異議的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當答復(fù)。第五十三條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當按照最終用戶使用的計量器具顯示的量值向最終用戶收取費用，不得轉(zhuǎn)嫁戶外管線或者其他設(shè)施的能源損耗和損失。最終用戶是指接受供水、供電、供氣、供熱等服務(wù)的最終分戶業(yè)主或者實際使用人。物業(yè)服務(wù)企業(yè)接受專業(yè)經(jīng)營單位委托代收費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用，但可以根據(jù)約定向?qū)I(yè)經(jīng)營單位收取報酬。第五十四條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)享受國家和省有關(guān)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)規(guī)定的稅收優(yōu)惠政策。物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代征的各類費用，不計征營業(yè)稅和企業(yè)所得稅。住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當?shù)鼐用袷褂脙r格的標準執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。第五十五條 物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前，業(yè)主委員會應(yīng)當組織召開業(yè)主大會會議，決定選聘或者續(xù)聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，將決定書面告知物業(yè)服務(wù)企業(yè)、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域顯著位置公告。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)決定不再續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同的，應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿三個月前書面告知業(yè)主委員會、物業(yè)所在地的縣（市、區(qū)）物業(yè)管理行政主管部門和街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府），并在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)顯著位置公告。業(yè)主大會決定續(xù)聘的，業(yè)主委員會應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿一個月前與物業(yè)服務(wù)企業(yè)續(xù)簽物業(yè)服務(wù)合同。第五十六條 業(yè)主大會決定解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當按照規(guī)定辦理移交手續(xù)。被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)在辦理交接至撤出物業(yè)管理區(qū)域前的期間內(nèi)，應(yīng)當維持正常的物業(yè)管理秩序，但物業(yè)服務(wù)合同另有約定的除外。業(yè)主大會決定選聘新的物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，被解聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當在物業(yè)服務(wù)合同終止之日起十五日內(nèi)，退出物業(yè)管理區(qū)域，并向業(yè)主委員會或者在業(yè)主委員會的監(jiān)督確認下與被選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行下列交接義務(wù)： （一）移交占用的物業(yè)共用部分、由前期物業(yè)管理開辦費購買的物業(yè)辦公設(shè)備等固定資產(chǎn)； （二）移交本條例第四十條第二款規(guī)定的相關(guān)資料； （三）移交物業(yè)服務(wù)期間形成的物業(yè)和設(shè)施設(shè)備使用、維護、保養(yǎng)、定期檢驗等技術(shù)資料，運行、維護、保養(yǎng)記錄； （四）結(jié)清預(yù)收、代收和預(yù)付、代付的有關(guān)費用； （五）法律、法規(guī)規(guī)定和物業(yè)服務(wù)合同約定的其他事項。物業(yè)服務(wù)合同期限屆滿，業(yè)主大會未作出選聘或者續(xù)聘決定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照原合同約定繼續(xù)提供服務(wù)的，原合同權(quán)利義務(wù)對雙方具有約束力。在原合同權(quán)利義務(wù)延續(xù)期間，任何一方當事人提出終止合同的，應(yīng)當提前三個月書面告知另一方當事人