xx大廈市場建設項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 福大廈等。入住企業(yè)占第一位的是物流類企業(yè)，新區(qū)的生產型企業(yè)很多，企業(yè)的高效運作，依靠快速引進原料，產出成品，送抵市場，因此，企業(yè)就需要物流上的支持，所以金獅大廈入住企業(yè)中物流企業(yè)居多在情理之中。（3）市區(qū)的寫字樓相對比較分散，行業(yè)區(qū)塊也不明顯，所以寫字樓也沒有太顯現(xiàn)的行業(yè)特征，相對集中的區(qū)域在閶胥路（三香路和干將路路段）附近1公里的范圍內，主要的寫字樓是華孚寫字樓、萬盛大廈、嘉登大廈。蘇州市寫字樓物業(yè)的發(fā)展沿革寫字樓俗稱辦公樓，最初的寫字樓，是因商務活動的需要而相互鄰近的一系列小型樓宇，它們各自獨立又相互緊密聯(lián)系。建筑師從土地的集中有效利用和減少交通時間與距離考慮，開始將這些分散的樓宇集中在一起向高層發(fā)展，把銀行、律師行、會計師行、商業(yè)客戶集中在一起。隨后發(fā)現(xiàn)當這些工作人群集中之后，又需要解決他們的喝咖啡、吃飯、休閑健身、合并使用公共服務功能等問題，又開始在寫字樓中增加相應的功能設施。經過長時期的發(fā)展過程，使寫字樓有了其特定的涵義及概念。計劃經濟時期，中國大陸地區(qū)傳統(tǒng)生產方式中沒有寫字樓，只有行政管理的單位辦公樓，它的管理是一種只對內進行行政管理的封閉式辦公方式。寫字樓在蘇州如同在整個中國大陸地區(qū)一樣，是近二十年來的新興產物，隨著蘇州經濟的發(fā)展，寫字樓也有如雨后春筍般出現(xiàn)，其巍峨的特征很能吸引人群的目光。寫字樓在物業(yè)形式上講，從最早的多層，到小高層和高層。從其相應的配套上講，從簡單裝修到精美裝修，從分散空調到中央空調。物業(yè)服務形式越來越多，集中公廁、咖啡廳、餐廳、商務中心、訂票服務、銀行、寬帶網絡、開放式大廳、公共會議大廳等。 蘇州市寫字樓租售行情調查 蘇州部分寫字樓租售情況一覽表案名售價出售率租金（元/M2*月）物業(yè)管理費（元/M2*月）出租率備注高檔園區(qū)國際大廈　　99租金已含（22）90%　世紀金融大廈830040%104租金已含（15）85%現(xiàn)有5層在售金獅大廈　　85租金已含96%只租不售中檔國際經貿大廈 4500　　70租金已含90%　加城大廈　　80租金已含（16）91%物業(yè)費含空調費綜藝開元4750100%50　　售后代租華福大廈　　45租金已含（）93%　協(xié)和大廈510045%4010%售后代租\商住兩用東環(huán)大廈400020%4080%　整層出售萬盛大廈　　36租金已含55%　低檔金洲大廈　　22租金已含60%　開發(fā)大廈　　28租金已含100%　華孚大廈　　24租金已含98%　嘉登大廈　　25租金已含97%商住兩用從上表得出：（1）總體上講，蘇州市寫字樓的出租情況較好，其良好的出租率有其客觀原因：良好的區(qū)位優(yōu)勢；大廈內部配套齊全、裝修精良。（2）華亭大廈周邊雖有部分寫字樓出租率較高，但開發(fā)大廈1986年就已經開始出租，華孚寫字樓1997年開始出租，另因其租金較低，面積分割靈活，因此，其出租率相對較高。而萬盛大廈和金洲大廈出租率較低?？梢娫搮^(qū)域中、低檔寫字樓供應量仍較大，有過?，F(xiàn)象。蘇州市寫字樓市場行業(yè)分布現(xiàn)狀一覽表案 名業(yè)態(tài)分布　行政辦公金融業(yè)貿易物流制造業(yè)建筑業(yè)教育科研咨詢服務業(yè)房地產能源化工生物醫(yī)藥電子電工總計高檔國際大廈130000004300222金獅大廈00121250518281770中檔加城大廈033465212712449國際經貿大廈 1216752618130869東環(huán)大廈12702233111225低檔華孚大廈00321308400223開發(fā)大廈006133412240742金洲大廈00206006000216總計1574926281520812017434316從蘇州市現(xiàn)有辦公樓的行業(yè)分布上看，目標客層主要集中在咨詢服務類、貿易、電子電工、制造業(yè)、物流等行業(yè)，對寫字樓的需求主要集中在咨詢服務、貿易等相關企業(yè)！蘇州市寫字樓配套情況：寫字樓相關配套一覽表 配套案名停車位電梯數(shù)餐廳吸煙區(qū)通訊系統(tǒng)保安系統(tǒng)消防系統(tǒng)中央空調通信增強系統(tǒng)增強系統(tǒng)衛(wèi)星電視系統(tǒng)園區(qū)國際大廈150個6有有有有有有有有世紀金融大廈150個7有有有有有有有有金獅大廈120個5有有有有有有有有國際經貿大廈90個5有有有有有有無無加城大廈116個3無有有有有有無無綜藝開元50個4無有有有有有無無萬盛大廈50個4無無無有有有無無金洲大廈30個3無無無無有無無無華福大廈60個2無無無無有無無無開發(fā)大廈30個2無無無無有有無無協(xié)和大廈25個5有無無有有有無無東環(huán)大廈約40個2無有無無有有無無華孚大廈無2無無無無有無無無嘉登大廈約30個2無無無無有無無無l 中高檔寫字樓配套設施齊全，尤其在停車位、電梯數(shù)量與質量、安保監(jiān)控系統(tǒng)、中央空調系統(tǒng)考慮周備。小結（1） 總體上講，蘇州市投入使用的寫字樓租售情況較好。（2） 蘇州市以制造型企業(yè)為主，從寫字樓的入住企業(yè)來看，行業(yè)主要分布在物流、貿易、咨詢商務等，商業(yè)、流通類企業(yè)不多，所以從蘇州的發(fā)展來看，寫字樓發(fā)展前景不容樂觀。（3） 從區(qū)域房產上講，金閶區(qū)的規(guī)劃是，著重發(fā)展倉儲和物流，預計將興建倉庫和物流中心，其房價將不會有很大的上升，該地區(qū)的升值潛力不大。（4） 蘇州寫字樓市場的供應量很大，就華亭大廈周邊尚有空余的寫字樓還是很多，如萬盛大廈、金洲大廈，且規(guī)模較大。 由此可見：本案定位為寫字樓將面臨較大風險第四章：小高層和高層住宅物業(yè)調查分析一、小高層和高層物業(yè)發(fā)展沿革及特點兩年前蘇州住宅商品房還以多層為主，但隨著蘇州經濟的持續(xù)高漲，居民可支配收入的不斷升高，居民開始尋求更高品質的居住條件，在這種需求的推動下，小高層和高層全面發(fā)展，成了市場供應的主體。小高層和高層的發(fā)展與土地拍賣有直接關系，地價翻了幾翻，土地成了極其寶貴的資源。以蘇州工業(yè)園區(qū)為例，該區(qū)域土地達到了每畝250萬元。如果建普通住宅要達到每平方米7000元才能保本，這樣的價格對一般購房戶是難以接受的。有資料顯示，在深圳、上海、北京、廣州等地，小高層物業(yè)和高層已成為如今購房者消費的新時尚，因而十分地走俏。據(jù)調查，在各地的房地產市場中，小高層和高層的整體出售價不僅沒有打折，反而還提高了5%，但我們也要看到，由于目前蘇州小高層和高層的供應結構失調，形成需求強勁、去化速度相對較慢的怪現(xiàn)象。目前多層住宅仍是許多蘇州市民的首選，多層的確避免了高層的許多不足，一梯兩戶，基本戶戶朝南，采光、通風均十分理想。但多層住宅窖率相對比較低，無疑會增加成本，拉高房價，稍微便宜一點的大多位于偏遠的郊區(qū)，一般家庭難以承受。另外，多層住宅一般不帶電梯，不適合老人和孩子上下樓。為節(jié)約用地，多層住宅在設計時要考慮面寬，造成小開間、大進深，忽略了人的需要。更由于地價問題，不少小區(qū)還容易犧牲綠地來換取面積，造成兩棟樓間的間距往往會較為狹小，小區(qū)的視線及通透性受到影響。相對多層而言，小高層和高層物業(yè)都配有電梯，上下便利，管理現(xiàn)代化、房屋實用率高，物管費相應較低，安逸清靜。此類物業(yè)一般所在的位置都屬于黃金地段，周圍有：學校、醫(yī)院、市場、銀行等配套設施都十分齊全，物業(yè)升值潛力大。當然高層住宅也存在通風、采光不良，私密性差，高容積率造成生活品質下降、住戶的舒適性得不到滿足等缺憾。另外，高層還存