山東某新商業(yè)廣場市調(diào)研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 而根據(jù)中國城市步行街的發(fā)展趨勢：品牌店、專賣店將成為個體百貨的經(jīng)營主流，因此判斷：相比榮成市民的消費水平，服裝品牌店、專賣店具有較大的發(fā)展前景。（注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費人群，品牌本身也具有針對性。）、沿河北街各大商場情況分析1．4．易發(fā)商貿(mào)城南山路沿河北街內(nèi)街鋪（服裝、加上小部分布匹區(qū)）服裝城內(nèi)街鋪（服裝）內(nèi)街鋪（鞋帽區(qū)）內(nèi)街鋪（服裝） 1－3層制衣廠，四層商場辦公樓沿街門面沿街門面沿街門面內(nèi)街鋪（針織品、小商品）臨街一層摩托車行，二層金猴皮鞋大賣場，三層羽絨服、羊毛衫一層沿街通訊店一層沿街通訊店1．4．1．該商場商業(yè)分析A、易發(fā)商場目前100％滿場經(jīng)營，商場內(nèi)有小部分商家有轉(zhuǎn)租現(xiàn)象，整個商城占地約2000－2500平米，總建筑面積約4000平米，部分建筑為三層、四層，多數(shù)為平層或臨時鐵皮屋建筑；整體商場環(huán)境混亂，主要經(jīng)營低檔服裝，價格便宜。消費群體以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和打工妹為主，經(jīng)營情況不理想。B 、商家反映每年只有在將近春節(jié)的最后兩個月的服裝旺季時經(jīng)營情況較好，基本能賺回全年的房租及經(jīng)營費用，此外剩余的10個月時間內(nèi)的生意就算全年利潤，商家平均經(jīng)營情況：周一－周五，營業(yè)額在80－100元，周六在200元左右，不開張的情況也時有發(fā)生。C、商場鋪面租金根據(jù)位置好壞，從高至低分別不同，如服裝城內(nèi)鋪面一般面積在7－9平米，租金最貴的是9300元/年，鋪面位于入口處；最低的是4000元/年，鋪面位置較差，購物人流少，整個服裝城的平均租金在5500－6000元/年，㎡◎天。D、商場內(nèi)街鋪面由于整體位置相對較好，租金要求較高，鋪面面積平均13平米，租金12000－15000元/年，㎡◎天，開放式街鋪的經(jīng)營情況比服裝城要好。E、商場無國稅、地稅，只繳納工商稅，每月85元。1．4．雙橋市場j沿河北街（老街）崖 頭 河橋橋雙橋市場青山路美發(fā)多樂坊婚攝美容國人服飾美發(fā)近31間，空置鋪面，空置率高達86％。1．4．2．市場商業(yè)情況分析A、雙橋市場是2003年開發(fā)的項目，臨街共36間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積160 －200 ㎡，首層面積50－60平米，二層房屋售價4000元/㎡，三層房屋3000元/㎡ 租金3萬元/年，㎡天。B、目前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實現(xiàn)經(jīng)營，其它鋪位均空置，空置率高達86％。C、從31間空置商鋪內(nèi)部仍為毛胚結(jié)構(gòu)，可以看出該項目自建成后一直均未做過招商經(jīng)營的管理工作，所有商鋪放任自流，加上地段較特殊，交通不便以及崖頭河污染嚴重，因此盡管商業(yè)街整體形象較好，但仍然不被商家看好；對比沿河北街近98％的滿租率，可見該商業(yè)街的價值得不到商家的認可。 沿河南街2．沿河南街租金、商業(yè)分布圖：18－24㎡，㎡月，因為被文化路隔斷了商業(yè)地脈，沿河南街路口處的商家希望通過經(jīng)營檔次較高的品牌服飾，吸引消費人氣。沿 河 南 街觀海路成山大道幸福街文化路皇家數(shù)碼婚紗紅雙喜婚紗婉君婚紗30㎡雪中紅婚禮100㎡鴻泰藥業(yè)商業(yè)公司臨街鋪花王婚禮近20家餐飲，3家美容、4家娛樂 相館、花店、窗簾、美容5家品牌服飾好旺超市㎡月。商業(yè)公司宿舍，沿街商鋪只租不賣，一二層聯(lián)體商鋪，標準鋪位首層面積60㎡，㎡天。該路段商鋪由榮達房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，尚余部分未售出，目前已經(jīng)成為榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。2．該路段的業(yè)態(tài)分布如下：共有各類店鋪56間，其中項目數(shù)量比率代表商家1餐飲1934%天津溫馨火鍋城、歸心園酒樓、聚福仙酒樓、巴蜀酸菜魚、韓羅山韓國料理2娛樂43婚紗610%皇家數(shù)碼婚禮、紅雙喜婚紗攝影、婉君婚紗、雪中紅婚禮4服裝5古谷惠服飾、播服飾、漁服飾、貝貝佳、蜜雪兒5美容美發(fā)610%6IT2金色浪潮IT7地板18洗衣店19海產(chǎn)品110藥店2鴻泰藥店11超市1好旺糖煙酒超市（近200平米）12通訊113名酒專賣114照相215復(fù)印116花店217窗簾118醫(yī)療器械12．該商業(yè)街特性分析——餐飲業(yè)集中部分：A、該路段商鋪由榮達房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，目前一二層聯(lián)體整棟銷售，面積從128－180㎡，未賣出物業(yè)由代理公司代銷，售價為3200元/㎡，租金100元/㎡年，㎡天；已賣出物業(yè)轉(zhuǎn)售價格3000元/㎡，㎡ 天。B、目前有9間鋪面空置，直觀空置率在30％左右， 因此判斷該項目最高銷售率不超過為70％。C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。多數(shù)為中餐館，火鍋店、韓國料理各1家，總體經(jīng)營情況一般，目前尚無大型的品牌餐飲涉足。沿河步行街3．沿河步行街租金、商業(yè)分布情況：沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街北大街A（3240㎡左右）B（2400㎡左右）C4500 ㎡利群購物中心每層近4000㎡左右總建筑面積16000㎡小區(qū)2福地小區(qū)商場1今日商廈臨街鋪紡織品商城吉興商場新世紀商城平安保險祥林大廈標準鋪位面積30㎡，租金7－8萬元/年，㎡天，由于步行街口位置通常都相對較好，因此相對較高。沿街46間鋪面，空置率高達60％；上下兩層結(jié)構(gòu)，面積130－230㎡.約有臨街鋪位40多間，100%出租，均為社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，如餐飲、藥店、雜貨店等。目前僅有一層臨街鋪有少量店鋪，空置率高達95％，標準鋪位面積50平米。租金實行12－18％的扣點形式。D900 ㎡3．該路段的業(yè)態(tài)分布如下：除集中式商場外，其它臨街門店共20間，其中行業(yè)數(shù)量面積（㎡）代表商家1大型商場2利群、新世紀商城2中型商場2紡織品商城、吉興商場3小型商場2信得利、太平洋服飾廣場、客佳客服飾廣場4化妝品商行4E凈雅化妝品、夢捷5眼鏡商行3精益眼鏡、榮興眼鏡、水晶眼鏡6箱包17美容美發(fā)28品牌服飾4愛都、好事中、范思哲品牌專賣、新郎◎希努爾9褲行110男女皮鞋111金店2鑫業(yè)珠寶、12餐飲1八戒快餐13文具1海通文具3．該商業(yè)街特性分析超大型商場經(jīng)營慘淡，阻礙步行街發(fā)展。作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表，新世紀商場巨大的商業(yè)體量約占50％，但由于該商場長期經(jīng)營管理不善，當(dāng)前不僅淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場，更出現(xiàn)了大面積的場地空置，商業(yè)形象極差，嚴重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。新購物中心出現(xiàn)，取代老霸主地位。嚴格而言，利群購物中心的地段位置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動整條商業(yè)街的消費，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。集中式商場數(shù)量多，臨街商店數(shù)量少，商業(yè)結(jié)構(gòu)不平衡。整條沿河步行街，共有大中小集中性商場6家，占步行街總商業(yè)面積的70－80％，而臨街店面數(shù)量僅為20間，與沿河北街相比數(shù)量不足1/5；臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模，是沿河步行街的規(guī)劃硬傷，未來很長一段時間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷之一。市中心商業(yè)輻射力有限，步行街商業(yè)面積供大于求。由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為50％和90％，進駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。 3．沿河步行街各大商場分析3．4．新世紀商城沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街A（3240㎡左右）C (4500㎡左右）B（2400㎡左右）D900 ㎡左右）新世紀商城3．4．商城情況分析該商城由A、B、C三座同種風(fēng)格的分體建筑嫁接組成，是沿河步行街內(nèi)最大的商業(yè)建筑群體，建筑風(fēng)格陳舊，外里面為瓷磚鐵面，年久失色，內(nèi)部裝修簡單，整體呈現(xiàn)出上世紀90年代的傳統(tǒng)老市場形象，該商場的整體經(jīng)營不善，嚴重影響和制約了商業(yè)步行街的整體形象和發(fā)展。A座共5層，每層建筑面積約為648平米，共3240平米；負一層關(guān)閉，一層為個體成衣行，共45家攤位，標準攤位面積10㎡，年租金16000元,免國稅，出租率100％；二層為波士登品牌為主的羽絨服大賣場，三層為羊毛衫大超市，四層空置；目前A座經(jīng)營情況一般，已經(jīng)淪落為低檔成衣市場，也是時尚女裝較為集中的商場。B座共四層，每層建筑面積約600平米，共2400平米，負一層為金猴皮鞋專賣場，一層為成衣行，是A座一層商業(yè)的業(yè)態(tài)延續(xù)，標準攤位面積10㎡，年租金12000元，出現(xiàn)10％的空置率；二層定位時尚服飾，整體經(jīng)營不善，空置率高達80％，10平米鋪位年租金僅3600元；三層空置。C座共三層，一層成衣行，10平米攤位年租金6600元，空置率高達70％；二、三層為家具城，面積分別在1500平米，經(jīng)營中檔家居、辦公家具，租金15元/㎡◎月。D座三層，每層約300平米，全空置。3．吉興商場3．5．商場業(yè)態(tài)分布圖羽絨服玩具珠寶、藝術(shù)品服裝大賣場小家電、鐘表化妝品樓梯一樓運動鞋床上用品男女皮鞋箱包特價鞋體育用品二樓童裝女裝服飾四樓雅戈爾皮爾卡丹時尚品牌男裝服飾三樓3．5．吉興商場商業(yè)分析A、吉興商場每層面積近900平米，四層商場總面積約3600平米。B、商場鋪貨率高，業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)完整。在沿河步行街內(nèi)，除了利群商業(yè)外，吉興商場是為數(shù)不多經(jīng)營狀況較好的集中式商場。該商場環(huán)境配套較好，每層均設(shè)置有自動扶梯，商品種類多樣化，也比較注重購物環(huán)境、氛圍的營造，是步行街為數(shù)不多較具特色的中型百貨商場。C、百貨大樓結(jié)構(gòu)，品牌統(tǒng)領(lǐng)業(yè)態(tài)。該商場各層業(yè)態(tài)劃分完全模范大型百貨商場的格局，采用“多業(yè)態(tài)集中經(jīng)營，同時又合理分區(qū)”的方式，并且每種業(yè)態(tài)均采取了品牌搭配雜牌的配貨方式，通過一定數(shù)量品牌的拉動，保持商場的整體檔次及競爭力，如：男裝：雅戈爾、皮爾卡丹等；女裝鞋業(yè)：達夫尼、百麗等。D、吉興商場目前共有石島、榮成兩家分店，但石島分店規(guī)模較小，經(jīng)營狀況也一般，商場裝修、規(guī)劃、特色均較一般；該商場較為注重企業(yè)文化及品牌的塑造，目前在市影劇院、公交車體上均做了有部分宣傳廣告。3．紡織品商城3．4．商場業(yè)態(tài)分布圖內(nèi)衣樓梯黃金、藝術(shù)品珠寶首飾成衣、羽絨服、羊毛衫樓梯床上用品、被單、床單、窗簾布樓梯布行、綢緞少量成衣一層二層三層3．4．商城商業(yè)分析A、該商場共三層，每層約600平米，共2400平米，經(jīng)營情況一般，B、單業(yè)態(tài)壟斷，消費市場穩(wěn)定。該商場是目前榮成較大型的家專營布匹、紡織品、窗簾布、被單、中型商場，同時也經(jīng)營少量低檔的床上用品、布藝，目前榮成僅有紡織品商城、青山西路的紡織品公司商店經(jīng)營布匹業(yè)態(tài)，形成具有相對壟斷的格局，因此就布匹行業(yè)及窗簾布的銷售而言，應(yīng)該經(jīng)營狀況都不錯， C、多業(yè)態(tài)模式組合不當(dāng)，經(jīng)營狀況不佳。除去布匹業(yè)的經(jīng)營，該商場同樣設(shè)置了成衣行、羽絨服、首飾行、金行等其它業(yè)態(tài)，但服飾業(yè)態(tài)的經(jīng)營情況并不理想；分析原因主要是因為缺少知名品牌的帶動及自身較具競爭力的特色，絕大多數(shù)服飾款式和檔次較一般，同時商場的老式裝修缺乏現(xiàn)代時尚購物的氛圍，整個商場給人的整體感覺太一般。3．利群購物中心3．5．商場業(yè)態(tài)分布圖中庭美食城熟食區(qū)超市中庭中庭中庭化妝品手表鐘表黃金珠寶冰箱小家電數(shù)碼音像洗衣機文體用