某項目改造可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 業基地的戰略目標以后，遼寧乃至東北地區各工業城市的發展速度明顯加快，對**機電產品的需求必將更為旺盛。因此，發展**，為遼寧乃至東北工業生產提供配套服務，并積極創造條件促進產品出口是很有前途的。中國****批發市場和**的繁榮將帶來巨大的物流業務需求，以市場為依托發展物流服務業，既有利于拓展公司業務，也可為市場業戶提供更加完善和全面的服務，從而進一步優化市場經營環境。由于**的產品已經進入朝鮮和俄羅斯遠東地區市場，利用****股份公司的進出口經營優勢,直接開展國際貿易，對于鞏固現有市場進一步開拓日本和韓國市場是具有積極意義的。通過以上的市場分析預測，****股份公司認為在完成改造后，進一步發展**市場和**機電產品市場，并在此基礎上開展物流和國際貿易，從而將重組后的企業由以**和**機電產品批發零售為主改造為一個集商貿、物流、為一體的綜合性企業是很有市場前景的。**市區域環境適宜性評價從宏觀形勢上看，黨中央、國務院做出了振興東北老工業基地的戰略部署，東北地區的經濟發展速度將會進一步加快。 從城市經濟結構上看，**市是聞名全國的老工業基地，尤其是機電裝備工業在全國占有重要地位，素有“國民經濟裝備部”的美譽。**的機電裝備工業以大型設備為主，與**的產品有很強的互補性。從社會發展的規律性上看，以**市為核心的遼寧中部城市群是我國繼珠江三角洲經濟圈、長江三角洲經濟圈、京津唐三大都市圈之后，城市最密集、經濟規模最大的地區。由于**特殊的地理位置，其經濟輻射范圍大，市場廣闊，拉動能力強勁，從消費群體的總量看，除中部城市群的2000萬人口和全省的4000萬人口外?！罢衽d東北，**先行”是符合**在振興東北的大戰略當中所處的戰略地位。**市作為東北三省的重要中心城市，它的發展一方面帶動其他城市的經濟發展，另一方面，其他城市經濟的發展，反過來又帶動**市消費市場的繁榮。更為重要的是，社會經濟的發展，社會保障體系的完善，老百姓衣食無憂，對將來收入的預期增強，就會從消費品投資轉向固定資產投資，通過購買住房改善生活質量，通過購買商業經營用房進一步提高生活質量和改變家庭收入結構，增強家庭抵抗風險的能力。因此，在**市剛剛進入高速發展期這樣一個時機，投資**是合適的。項目占地面積19327平方米，地上原有建筑面積52753平方米，其中保留建筑面積約4萬平方米，拆除面積約12753平方米。重新規劃后，項目分為兩個專業市場、六種業態。即中國****批發市場和**兩個大的市場分類；在大的市場分類下，劃分為獨立商鋪、市場內檔口、寫字間、倉儲、停車場、住宅六種不同的業態。改造完成后，市場共劃分為六個區域，即A區：是拆除重新建筑，一層和二層為連體商鋪，三、四層為倉儲用房，五層至二十四層為住宅；B區：是裝修改造建筑，一層為獨立商鋪（部分與二層連體）和市場內檔口，二層和三層為市場內檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六層為倉儲用房；C區：是裝修、改造、擴建建筑，一層為寫字樓大堂、獨立商鋪（部分與二層連體）和市場內檔口，二層和三層為市場內檔口（部分是與一層連體的商鋪），三、四、層為倉儲用房，五層至二十四層為寫字樓；D區：是裝修改造建筑，一層為獨立商鋪（部分與二層連體）和市場內檔口，二層和三層為市場內檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六、七層為倉儲用房；E區：是拆除重新建筑，一層為獨立商鋪（部分與二層連體）和市場內檔口，二層和三層為市場內檔口（部分是與一層連體的商鋪），四、五、六層為倉儲用房；地下室：是新建建筑，位于整個項目的負一層，功能定位是停車場。 A1 A11 A12 A2 B C A21 E D建 筑 面 積 統 計 表層**市場**市場總計CD合計A1A2BCE合計一層　 二層 　 三層 　　 　 三層　　 　　　 四層 　 五層　 　　 　　 六層　 　　 　　 七層　 　　　　　　 五頂 　　 　　　 地下 　　 　 　 合計表2 項目主要經濟技術指標序號項目名稱單位指標備注1總占地面積M2193272總建筑面積其中：原有建筑面積M2 M2527533建筑容積率4建筑密度67%5建筑總高度806建筑層數層247地下停車場車位個2358計劃總投資 元4002669619平均每平方米建設投資 元/ M22787表3 項目業態分類面積匯總表 單位:平方米市場分區業態性質層數一層二層三層四層五層六層七層圖書市場商鋪17個31個31個121620872087使用面積檔口五金市場市場商鋪63個44個12個61025566912使用面積檔口239個271個271個198921552155使用面積倉儲**市場3676163016301630建筑面積**市場51331097430573057建筑面積寫字樓C522層:890*18=16012建筑面積住宅A11522層:*18=建筑面積A12522層:*18=建筑面積公寓A21522層:1280*18=23040建筑面積停車場負一層:建筑面積因為受到施工場地和市場經營環境的限制，擬在E區和C區采用鋼結構設計方案，加快施工進度，同時，整個項目施工全部采用商品混凝土，A區住宅施工場地設在建筑物的北面和東面，減少對市場經營環境的影響。另外，地下停車場施工土方開挖，采用打樁及水平混凝土錨桿、高強度砂漿噴面的方式，盡量減少對原有建筑物的影響。由于市場原有的鍋爐房、配電室在本次改造中拆除，因此，改造完成后，項目的供暖擬定采用中央空調供暖，考慮到消防的需要，擬采用雙回路供電電源。市場共設自動扶梯6處24部，載人電梯18部（其中12部24站，6部6站），貨物電梯6部。中國****批發市場和**是****股份有限公司經營的專業市場。****股份有限公司原來是開展**及機電產品經營的商業企業。**收購****股份有限公司股權后，已經將其改組為從事商業物業管理的服務性公司，新公司停止了所有經營性業務，全面轉向物業服務，公司形成了董事會下的總經理負責制。公司設6部14處，即行政事物部、財務部、物業管理部、市場招商部、人力資源部和市場開發部，其中行政事物部下設行政事物處和企業轉制辦公室；財務部下設財務處和會計處；物業管理部下設保安處、保潔處、倉儲管理處、停車場管理處和維修管理處；市場招商部下設市場租賃管理處、市場管理處和市場銷售處；人力資源部下設人事處和績效考核處。公司由轉制前在冊職工894人，削減到目前的120人，企業負擔大大減輕，職工的責任感和對公司的認同感逐漸增強。并且，公司80%以上的員工都在從事物業服務的第一線崗位——物業管