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魯能物業(yè)工程部運作手冊(編輯修改稿)

2025-12-04 09:46 本頁面

　

【文章內容簡介】皮帶磨損、拉伸等也會使設備處于病態(tài)工作中，降低設備的能效比。更新耗能大的設備對于一些過于陳舊的設備，應下決心更新。最有效的更新方法是考慮購進的設備能節(jié)省多少錢，面不是著重考慮買設備要花多少錢。應著重結算時的盈虧，而不是最初成本。房地產 E 網房地產與物業(yè)管理實用資料庫第 9 頁，共 149 頁保持建筑物完好，防止不必要的滲漏通常有些玻璃破損了，不能及時進行修補，這無疑是能源的極大浪費。在美國大廈，窗戶除雙層玻璃保溫外，甚至還要依靠窗簾進行保暖。確保保溫層完好如冷凍水管、熱水管如保溫不好，將會造成能源向非空調區(qū)域泄漏而造成浪費。特別是冷凍水管還會形成凝水，浸濕天花、地面、地毯、銹蝕管道設備等，造成不必要的損失。另外，合理的選擇熱水溫度，將生活熱水控制在60176。Ｃ以下，也有利于保溫，從而節(jié)約能源。合理的安排運行譬如變壓器，通常應工作在 60％－ 100％的負載情況下，工作效率最高，然而，目前大廈配置的變壓器通常為多臺，而且通常容量較大。如果，每臺變壓器負荷均不足時，完全要以停用一二臺變壓器作為備用，這將大大的節(jié)約許多電力。再譬如，會議室，多功能廳等使用的空調區(qū)，通常在關閉時不應開空調，只提供通風，而在舉活動前一個小時，打開空調，確保客人的需求，結束后，應隨即把空調停了，這也能節(jié)約許多能源。準時抄表，監(jiān)視能源消耗有些漏水，平時較難覺察，如水池漏水，空調機盤管漏水，因此，要定時抄錄水、電、煤氣的消耗量，積累數(shù)據(jù)，容易發(fā)現(xiàn)不正常。盡可能讓機器滿負荷工作如洗衣脫水機、烘干機、洗碗機等。這些設備在滿負荷的情況下工作，最省電、省水、省時、效率也最高。在低負荷下，是絕對不經濟的。采用先進的技術和管理設備如樓宇智能管理系統(tǒng)、節(jié)能開關、定時開關、感光開關、節(jié)能燈、節(jié)水龍頭，能量回收裝置等。六、安全生產管理大廈里有許多設備，均存在不安全的因素，如配電，會引起觸電和火災，如鍋爐會發(fā)生爆炸，電梯亦會傷人，還有許多高壓容器，及高速運轉的設備，這些都對人身安全帶來威脅。因此，大廈設備運行管理，要抓安全第一。從安全管理的角度來看，應抓好如下工作：房地產 E 網房地產與物業(yè)管理實用資料庫第 10 頁，共 149 頁設立安全管理組織。進行安全教育及訓練。定期或不定期實施安全檢查。事故發(fā)生原因的調查和分析。調查分析結果的保存。經常保持安全的工作場所。提高工作人員對安全教育的興趣。制定工作安全守則及獎懲規(guī)定。負責人應經常參與監(jiān)督各項安全活動及安全措施的執(zhí)行。七、工程部日常管理工作內容消防安全管理設備運行管理計劃性維修管理安全生產管理節(jié)能運行管理設備、資料建檔及管理第四節(jié) 崗位職責一、工程部經理崗位職責報告上級：總經理督導下級：副經理和各專業(yè)主管聯(lián)系部門：公司各部門在總經理的領導下負責公司所管轄物業(yè)的房屋建筑、公共設施、機電設備等的技術管理工作；負責為所管轄物業(yè)的所有系統(tǒng)和設備建立全面的維修保養(yǎng)計劃，并負責組織實施；負責建立健全部門崗位責任制；負責建立健全工程設備的運行和操作程序，確保工程設備的正常運行；房地產 E 網房地產與物業(yè)管理實用資料庫第 11 頁，共 149 頁全面負責工程方面的節(jié)能運行，嚴格控制工程運行和維修費用；跟蹤、控制水、電、燃氣等的能源消耗，保證最大限度地節(jié)能；負責制定部門培訓計劃，保證工程部員工掌握必備的專業(yè)技術和技能；統(tǒng)籌部門內的工作安排及人員調配的協(xié)調工作，充分發(fā)揮現(xiàn)有人員的潛力；負責督導和考察本部門員工遵守規(guī)章制度的情況及員工的工作成果、效率及工作素質。審查提交的員工獎懲建議；負責檢查本部門的工作進度，并定期向公司經理匯報； 1處理日常與公司各部門之間的協(xié) 調事項。二、工程部副經理崗位職責直接上級：經理督導下級：工程部各主管負責協(xié)助部門經理工作，按制度要求對主管進行工作考勤、考試。根據(jù)部門經理的意見進行工作調配、傳達部門經理的工作指令；分析項目報價單，組織討論決定，對完成項目進行檢查，評估和驗收；緊密跟蹤控制能源，制定消耗記錄統(tǒng)計，提供節(jié)能措施；管理員工紀律，解決員工之間爭執(zhí)，進行績效評估，按制度實施獎懲；制定管理、生產、消防、衛(wèi)生和健康等培訓計劃并監(jiān)督實施；和人事部一起為工程部選擇面試新員工；督促制定工程月報表，遞交工程部經理審核；巡查工程設備設施、組織有效和高效的生產管理和技術管理，閱讀各類技術報表和工作日記，確保安全可靠運行；完成部門經理臨時交給的其它工作，完成后及時報告。三、主管崗位職責 [總則 ] 在工程部經理的領導下，主管本專業(yè)的全面工作，確保所管轄設備經常處在優(yōu)良的技術狀態(tài)下安全運行；編制本專業(yè)所負責設備的年、季、月度保養(yǎng)計劃，建立相應的維修記錄檔案，并監(jiān)督實施；每日檢查設備運行狀況及工作現(xiàn)場、機房；房地產 E 網房地產與物業(yè)管理實用資料庫第 12 頁，共 149 頁 A、檢查設備運行技術狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理； B、檢查下屬員工的崗位紀律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象及時糾正； C、審閱運行值班日志，及時發(fā)現(xiàn)隱患并采取相應措施； D、檢查工作現(xiàn)場衛(wèi)生、安全狀況，保持良好的工作環(huán)境。安排下屬員工的班次，監(jiān)督檢查出勤情況；負責制定各班組的崗位職

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