住宅小區(qū)項目小區(qū)房地產(chǎn)項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡介】 、社會力量開發(fā)”的運作機制和“運轉(zhuǎn)靈活、獨立運作”的方式開發(fā)建設(shè)，力爭把海湖新區(qū)建設(shè)成為集商貿(mào)金融、科技文化、旅游服務(wù)、行政辦公、居住休閑為一體的現(xiàn)代化生態(tài)新城區(qū)。 海湖新區(qū)突出高原山水城市特點，濕地、河道、路網(wǎng)、水系及火燒溝治理共同形成“兩軸兩帶”的系統(tǒng)景觀：濱水綠色生態(tài)軸(湟水河及其河灘地形成)和火燒溝生態(tài)地軸(獨具高原地勢特色的火燒溝)組成新區(qū)綠色景觀體系的兩軸；人文景觀帶(五四大街城市景觀帶)和楔形綠地(連接湟水河與大南山的生態(tài)綠地)形成新區(qū)綠色景觀系的兩帶；結(jié)合地形實際，形成數(shù)個成規(guī)模的街頭綠地及主題公園，并與湟水河、火燒溝、大南山形成點、線、面結(jié)合的綠色網(wǎng)絡(luò)。通過系統(tǒng)化的綠化景觀建設(shè)，綠化率達到55%。該區(qū)域房地產(chǎn)市場主要是開發(fā)中高檔住宅，并且以形成“富人區(qū)”的聚集效應。隨著大型企業(yè)、高品質(zhì)住宅的入住，海湖也將成為高收入、高素質(zhì)人群的首選居住地。海湖新區(qū)成立以來，逐漸成為西寧規(guī)劃中“最具活力的都市發(fā)達圈的核心增長極”，也是西寧財富的新高地，已經(jīng)成了西寧市民心目中的“優(yōu)雅住宅區(qū)”。途經(jīng)XX小區(qū)的公交有8路，22路，102路，801路，41路等公交線路，韓莊小區(qū)附近3個公交站，分別是張家寨（488米），張家灣（626米），硅鐵廠（788米）。5．XX小區(qū)規(guī)劃設(shè)計說明、 規(guī)劃設(shè)計依據(jù)： 國家有關(guān)的規(guī)范、標準。 青海省房地產(chǎn)建設(shè)有關(guān)的規(guī)范、標準。 、區(qū)位分析： 該居住小區(qū)位于西寧市，城西區(qū)，規(guī)劃建設(shè)用地面積約85112平方米，該居住區(qū)東面與西川南路相鄰，北面、西面、南面是住宅小區(qū)、 現(xiàn)狀分析： 基地現(xiàn)狀大多為閑置空地，兩條主要道路在用地東面和南面。基地地勢平坦，基地內(nèi)現(xiàn)有約85112平方米的空地，長30355米，寬28039米。 、 總體規(guī)劃設(shè)計理念： 本規(guī)劃設(shè)計旨在面向未來、面向大眾、創(chuàng)造一個布局合理、配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的新型居住小區(qū)，將社會效益、經(jīng)濟效益、環(huán)境效益充分結(jié)合起來。 充分利用基地的自然條件和資源，強調(diào)創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，將自然環(huán)境充分地溶入建筑群中。同時，注重對生態(tài)環(huán)境的保護，以創(chuàng)造園林式的生態(tài)型小區(qū)。 通過設(shè)計豐富的住宅類型，合理的規(guī)劃布局，現(xiàn)代氣息的建筑造型，創(chuàng)造現(xiàn)代化風格的居住小區(qū)。 設(shè)計流暢而經(jīng)濟實用的道路系統(tǒng)，體現(xiàn)“人車分流”的基本原則。 結(jié)合基地的自然環(huán)境，進行總體的景觀規(guī)劃和設(shè)計，為總體規(guī)劃錦上添花。 、 總平面布置： 該小區(qū)南側(cè)和東側(cè)各開一個大門并有一條主路環(huán)繞于小區(qū)， 在本規(guī)劃中，該區(qū)入口設(shè)于東面和南面?zhèn)龋捎谝?guī)劃路切割的影響，用地較規(guī)整且和其余地塊聯(lián)系，住宅應地形環(huán)境錯落布置，綠化庭院，活動場所及停車區(qū)則有機的與建筑相結(jié)合。 該小區(qū)位于南側(cè)和北側(cè)，各三座一梯四戶型20層普通住宅樓，高60米，位于中央噴泉左右各有兩座20層豪華高層建筑，高60米。充分利用其地段優(yōu)勢，同時可阻隔城市干道的噪音及汽車廢氣對居住區(qū)帶來的影響。同時，通過種植綠化、隔音墻、部分建筑首層架空等措施，提高小區(qū)的整體環(huán)境質(zhì)量。 該小區(qū)整體呈長方形規(guī)則地形，北面、南面、西面接臨普通住宅區(qū)，本小區(qū)主要布置以20層為主的多小高層住宅，總體布局大致呈現(xiàn)南北向的行列式布置方式。以最大限度地爭取良好的朝向，保證每戶均有足夠的日照和采光。主要戶型以兩梯四戶套型為主，包括少量兩梯兩戶套型。本規(guī)劃設(shè)計了一條環(huán)形的休閑步道，將住宅群體串接成一體，形成一大型中央景觀區(qū)。 本居住小區(qū)的停車以地下的停車庫為主，并結(jié)合小區(qū)的主要干道設(shè)置地面停車以節(jié)約用地。 、道路交通系統(tǒng)設(shè)計 小區(qū)主入口設(shè)于用地東側(cè)，次入口設(shè)在南側(cè)，小區(qū)主干道寬度8米，采用雙車道行車方式。并在小區(qū)會所位置放大為交通環(huán)路，解決車流的分流同時也增加行車的趣味。主干道的布置自然地形成了小區(qū)的分區(qū)。同時，使每個分區(qū)內(nèi)都沒有機動車穿行，實現(xiàn)了“人車分流”。沿著小區(qū)內(nèi)主道兩側(cè)是帶棚停車場，充分地利用了資源。 小區(qū)的步行道設(shè)計自成系統(tǒng)，相連為一體，并通過步行系統(tǒng)將區(qū)內(nèi)的若干個景觀節(jié)點和中心綠地串聯(lián)起來，形成中心景觀區(qū)及景觀帶。 (一)、設(shè)計原則： 生態(tài)原則：充分應用現(xiàn)有自然景觀，并結(jié)合周邊景觀特征，實現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。 以人為本：滿足人的多維視覺感觀，營造舒適親人的景觀環(huán)境。 分期建設(shè)原則：分期分階段實施，每階段與整體空間形態(tài)和諧統(tǒng)一。 (二)、設(shè)計創(chuàng)意： 中央綠色主軸線：利用東南入口及主干道，規(guī)劃出一條舒展的直線林蔭道，帶棚的停車庫，有機的結(jié)合于其間，展現(xiàn)出小區(qū)雍容、自然的大家氣派。 中央景觀區(qū)：結(jié)合建筑規(guī)劃設(shè)計，以一條自然流動的休閑步道貫穿全區(qū)，小區(qū)內(nèi)設(shè)有活動平臺、運動休閑區(qū)、住宅中心花園組成完整視覺景觀，滿足小區(qū)中心區(qū)域功能需求，繽紛絢麗多姿的生活景象。 住宅內(nèi)設(shè)有中心廣場、樹陣廣場等，在滿足功能需求的同時，充分考慮每個區(qū)域的合理劃分及有機聯(lián)系，功能區(qū)景觀特性鮮明，與主題呼應統(tǒng)一。6. XX住宅小區(qū)項目的市場定位 努力打造低密度、高綠化率的“綠色住宅” 和“環(huán)保住宅”，力求環(huán)境優(yōu)美，與自然融合的宜居小區(qū)。1)注重人文、生態(tài)的首次置業(yè)者；2)看好本區(qū)域居住氛圍、擁有私家車輛的二次置業(yè)者；3)在附近大型公司上班的公司白領(lǐng)；4)看好本片區(qū)發(fā)展?jié)摿Φ耐顿Y類客戶；5)看好本片區(qū)的外地購房者。 戶型定位1)小高層住宅（20 層）；2)以中小戶型為主，中小戶型（建筑面積≦90 平方米）約占總數(shù)的 80% ；3)大戶型:(120 平方米以上)作為補充，比例僅占 9% ；4)主力戶型一梯4戶型。 銷售價格定位根據(jù)周邊市場狀況、本片區(qū)的市場潛力，結(jié)合項目自身的素質(zhì)及定位，估算本項目住宅在開發(fā)期內(nèi)可實現(xiàn)的銷售價格為: 銷售類別單位售價面積住宅樓5800（元/平方米）118980平方米住宅樓6000（元/平方米）21136平方米停車位（地下停車庫）120000元/個2220個 優(yōu)勢及機會 1 該項目地處西寧市市稍具潛力的地段，周邊環(huán)境在不久的將來是優(yōu)良的住宅區(qū)域。 2地塊平整，便于規(guī)劃，各樓座朝向為正南，光照充足。 3小區(qū)全封閉，統(tǒng)一物業(yè)管理。4西寧市近幾年的發(fā)政建設(shè)步伐，使得該區(qū)域的房地產(chǎn)具有較大的升值空間。 5 周邊區(qū)域的成功開發(fā)，為該區(qū)域的房價定位提供了市場認可性。 6周邊成熟的居住配套及 商業(yè)氛圍的逐步形成，為該項目的商鋪價格奠定了一定的基礎(chǔ)。 7. 拆遷的廠房材料銷售，對資金的壓力有一定的緩解作用。 8. 該項目規(guī)劃定位為西寧市第一個完全人性化的住宅小區(qū)。 ，為我們?nèi)〉眠@次競價成功創(chuàng)造了一定的機會。 劣勢及威脅 ，拆遷成本及風險是該項目成功與否的關(guān)鍵。 ，有可能使得土地的掛牌價抬的過高。 3. 規(guī)劃中對于地塊的居住用地的定位，今后商業(yè)的規(guī)劃能否通過，具有一定的不可確定性。 ，物業(yè)管理費、電梯的運行和維護等，將給今后的銷售帶來一定的抗性。 5. 周邊住宅的日趨完善，又是多層住宅，與本項目的競爭將比較激烈。 。 。7．XX小區(qū)周邊小區(qū)對比（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū) 物業(yè)類別：住宅 所屬板塊：西川南路 占地面積：8333平方米 建筑面積：30000平方米 容積率： 綠化率：38% 總戶數(shù)：1000 建筑類別：多層 超高層 裝修狀況：毛坯 物業(yè)公司：青海恒田物業(yè)有限公司 物業(yè)費： 售樓地址：萬佳家居博覽中心對面（2）項目簡介維也納森林小區(qū)位于西川南路53號海湖新區(qū)中心地帶，坐擁青海大劇院、青海科技館、海湖廣場、海湖新區(qū)濕地公園、動物園、湟水河公園、海湖新區(qū)景觀盡收眼底，近鄰湟川中學、行知小學等，項目周邊路網(wǎng)發(fā)達，多條公交線路進過社區(qū)。隨著海湖新區(qū)運營思維的展開實施，這座新區(qū)的未來價值將會進一步提升。（3） 周邊配套學校：湟川中學、青海師范大學、虎臺中學、教育學院、廣播電視大學、特殊教育學校、師范大學附中、師大附小、西建英文學校銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行醫(yī)院：師范大學附屬醫(yī)院、 海湖醫(yī)院其他：綜合市場：海湖路市場、冷湖路市場；銀行：中國銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、中國工商銀行；醫(yī)院：師范大學附屬醫(yī)院、海湖醫(yī)院維也納森林小區(qū)內(nèi)有生活便利店（4） 交通狀況 維也納森林萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘坐2410128106路萬佳家居下車即到（1）基本信息所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：39973平方米建筑面積：199794平方米容積率：綠化率：37%總戶數(shù)：816建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：青海省成林物業(yè)管理公司物業(yè)費：售樓地址：西寧市海湖路市場（原殷家莊）（2） 項目簡介（3） 周邊配套學校：中小學：十二中、行知小學大學：青海師范大學銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：小橋醫(yī)院綜合市場：海湖路市場夏都景苑小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店。（4） 交通狀況夏都景苑海湖路市場站：市內(nèi)乘122344810106路公交車在海湖路市場站下車即到。（1） 基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：綠化率：40%總戶數(shù)：1500建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：西寧金座物業(yè)管理物業(yè)費：售樓地址：西寧市城西區(qū)西川南路50號（2） 項目簡介 金座昻錦花園由西寧市金座房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)建設(shè)，緊鄰海湖新區(qū)火燒溝水景公園，實現(xiàn)了人們臨水而居的夢想。金座昻錦在建筑中體現(xiàn)以人為本的設(shè)計理念，使住宅的細節(jié)之處絲絲入微。金座昻錦處在海湖新區(qū)的核心地段，青海科技館、青海大劇院等大型公共設(shè)施近在咫尺，小區(qū)景致與景觀河連為一片。（3） 周邊配套學校：中小學：師大附中、湟川中學、虎臺小學大學：青海民族大學水利學院商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院 城西金座醫(yī)務(wù)室其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、青海銀行醫(yī)院：海湖醫(yī)院城西金座醫(yī)務(wù)室郵局：西川南路郵局綜合商場：海湖路市場餐廳：金座大酒店休閑娛樂設(shè)施：金座昇錦花園內(nèi)部設(shè)有生活便利店（4） 交通狀況金座昇錦花園萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘10122348102路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到（1）基本信息 所在區(qū)域：城西區(qū)物業(yè)類別：：住宅所屬板塊：西川南路占地面積：33714平方米建筑面積：118000平方米容積率：綠化率：35%總戶數(shù)：1200建筑類別：多層 超高層裝修狀況：毛坯物業(yè)公司：城西區(qū)西寧市城西區(qū)西川南路53號副2號物業(yè)費：售樓地址：萬佳家居博覽中心往西100米（2） 項目簡介紫薇麗都商品房項目由青海紫薇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司獨立出資建設(shè)，項目地址位于目前西寧市開發(fā)熱點區(qū)域——城西區(qū)，與海湖新區(qū)比鄰。周邊配套完善、交通便利、規(guī)劃起點高，是未來西寧政治、文化中心，具有極高的區(qū)位價值，升值潛力巨大。項目東至維也納森林小區(qū)東園、西至西北園新村、北至西川南路、南至蘇家河灣安置小區(qū)，占地約30畝。，其中住宅12萬平方米，商鋪7000多平方米。整個項目由5棟3033層高的高層建筑以及臨街商鋪圍合而成全封閉式小區(qū)，住宅總戶數(shù)1201戶，采用地下三層車庫設(shè)計，車位總數(shù)量約500多個。“紫薇麗都”項目總體定位高品質(zhì)園林小區(qū)，作為紫薇地產(chǎn)2011年傾力打造的高檔小區(qū)，從項目選址、產(chǎn)品設(shè)計、建筑用材、合作單位選擇等各個方面，都力求精益求精，極力給廣大購房者奉獻一個在西寧耳熟能詳、獨一無二的經(jīng)典樓盤。小區(qū)以居家型兩室及三室戶型為主，主力戶型建筑面積在75115平方米之間；單身公寓建筑面積33平米左右，帶獨立衛(wèi)生間、陽臺、廚房設(shè)計，投資物業(yè)首選；部分經(jīng)典躍層戶型，附贈大面積可贈空間，超高得房率；戶型設(shè)計方正實用，最大限度兼顧采光及通風，設(shè)計理念先進、新穎，引領(lǐng)西寧居住潮流。現(xiàn)代簡約的外立面設(shè)計，時尚靚麗，扮美城市天際線；35%的綠地率，不足27%的建筑密度，為業(yè)主提供了更多綠化及休閑空間，充分享受綠色、運動、健康的高品質(zhì)生活。新寧廣場、海湖新區(qū)大廣場、繁華商業(yè)街、知名學校等配套設(shè)施近在咫尺。是西寧居家樓盤的首選。（3） 周邊配套學校：中小學：師大附中、虎臺中學、虎臺小學大學：青海師范大學商業(yè)：海湖路市場銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院其他：銀行：工商銀行、建設(shè)銀行、青海銀行、農(nóng)業(yè)銀行醫(yī)院：二醫(yī)院綜合商場：海湖路市場郵局：西川 南路郵局餐廳：金座大酒店休閑娛樂設(shè)施：西川植物園紫薇麗都小區(qū)內(nèi)設(shè)有生活便利店（4） 交通狀況 紫薇麗都萬佳家居博覽中心站：市內(nèi)乘123481086路公交車在萬佳家居博覽中心下車即到。8．項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標：用地面積： 85122平方米 總建筑面積： 150164 平方米地上建筑面積： 140116 平方米住宅建筑面積： 140116 平方米地下建筑面積： 10048 平方米容積率： 綠地率： %建筑