xxxx劇院地塊項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(編輯修改稿)

　

【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華則將于 8 月 5 日至 8 日在地鐵公園前站動(dòng)漫星城舉行，本次活動(dòng)將舉行中國(guó)首屆動(dòng)漫模仿精英秀。國(guó)家批準(zhǔn)廣州繼成都之后成為全國(guó)第二大掛牌的“國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地” 。 2022 年， “國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地廣州番禺園區(qū)”成立，區(qū)內(nèi)共有各類動(dòng)漫游戲企業(yè) 330 多家，其中產(chǎn)值上億元的企業(yè)就有 10 多家，從事動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的高端技術(shù)人才超過(guò) 1,000 人。在市場(chǎng)方面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前番禺區(qū)的動(dòng)漫游戲企業(yè)產(chǎn)品不僅占據(jù)了 50%的國(guó)內(nèi)市場(chǎng)份額，還大量銷往國(guó)際市場(chǎng)。據(jù)悉，在東南亞地區(qū)，凡是 2,000 平方米以上的游戲廳，所采用的基本都是番禺制造的產(chǎn)品。如今，番禺的動(dòng)漫游戲產(chǎn)品已在國(guó)內(nèi)外有了一定的知名度， “番禺制造”已成為國(guó)內(nèi)動(dòng)漫游戲產(chǎn)業(yè)的名牌產(chǎn)品。2022 年， 廣州目前從事網(wǎng)絡(luò)游戲、動(dòng)畫(huà)、漫畫(huà)的企業(yè)超過(guò) 120 家，從業(yè)人員 15,000 人左右，動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值超過(guò) 100 億元（不含衍生產(chǎn)品） ，占全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)值的 20%左右。而在原創(chuàng)漫畫(huà)領(lǐng)域，以漫友文化傳播機(jī)構(gòu)為代表的龍頭企業(yè)在國(guó)內(nèi)同行中發(fā)揮著領(lǐng)頭羊的作用，整個(gè)漫畫(huà)書(shū)刊發(fā)行量約占全國(guó)市場(chǎng)的 30%。2022 年，眾多動(dòng)漫、網(wǎng)游開(kāi)發(fā)商紛紛投巨資進(jìn)入廣州，黃埔、天河軟件園相繼成為廣州動(dòng)漫網(wǎng)游產(chǎn)業(yè)的重要研發(fā)基地，集研發(fā)及設(shè)計(jì)動(dòng)漫衍生產(chǎn)品于一體，迅速催生出一批成熟的具有本土特色的動(dòng)漫節(jié)目，全國(guó)首家以動(dòng)漫為主題的青年創(chuàng)業(yè)基地“青年動(dòng)漫特區(qū)” 也在廣州市青年宮成立，吸引了眾多卡通工作室、漫畫(huà)社等近 50 個(gè)青年動(dòng)漫社團(tuán)與機(jī)構(gòu)進(jìn)駐創(chuàng)業(yè)。動(dòng)漫交易市場(chǎng)2022 年，廣州“國(guó)家網(wǎng)絡(luò)游戲動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地”地位的建立，給廣州市動(dòng)漫市場(chǎng)帶來(lái)巨大的商機(jī)。2022 年在廣州舉行的“廣州（國(guó)際）動(dòng)漫節(jié)暨 2022 動(dòng)漫網(wǎng)游嘉年華”活動(dòng)，四天迎客超過(guò) 12 萬(wàn)人次，超旺的人氣讓業(yè)界再次感受到廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的美好前景。目前，廣州已建或在建的大型動(dòng)漫交易場(chǎng)所 3 家，具體情況如下：天河北龍口東動(dòng)漫商城該動(dòng)漫主題商城位于“廣州軟件信息廣場(chǎng)”，靠近年底通車的地鐵三號(hào)線五山站，首層面積為 1,600 平方米，二層面積 1,800 平方米。間隔方面以八九平方米至20 多平方米的面積為主，另外有少量 60 多平方米的鋪位。租金方面首層平均為200 多元 /平方米 /月；二層平均租金則為首層的三分之一左右。 該動(dòng)漫主題商城客戶群以原創(chuàng)動(dòng)漫、網(wǎng)游以及周邊產(chǎn)品的商家為主，同時(shí)還增加了版權(quán)貿(mào)易這一環(huán)節(jié)，通過(guò)該商城可以把國(guó)外的原創(chuàng)卡通在國(guó)內(nèi)生產(chǎn)、國(guó)外卡通片在國(guó)內(nèi)享有播放權(quán)等。動(dòng)漫星城位于人民公園南廣場(chǎng)地下的“動(dòng)漫星城”，兼享中山五路公交和公園前地鐵站這兩大地面、地下交通樞紐，毗鄰北京路步行街，占據(jù)了廣州城市、交通以及商業(yè)核心地帶。動(dòng)漫星城總投資 6 億元，建筑面積 3 萬(wàn)平方米，使用面積 2 萬(wàn)平方米。 動(dòng)漫大廈目前，廣州正在建設(shè)規(guī)模為 15 萬(wàn)平方米、可容納 50 家以上企業(yè)的動(dòng)漫大廈，廣州市越秀區(qū)也在打造一個(gè)動(dòng)漫網(wǎng)游為主體、面積達(dá) 20 萬(wàn)平方米左右、長(zhǎng)約 3公里的創(chuàng)意大道，為更多動(dòng)漫名家落戶廣州服務(wù)。動(dòng)漫市場(chǎng)分析小結(jié)廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)是全國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，目前在國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)份額占到20%。2022 年國(guó)家出臺(tái)的 《關(guān)于推動(dòng)我國(guó)動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)若干意見(jiàn)》，更是為廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來(lái)契機(jī)，預(yù)計(jì)到 2022 年，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值將達(dá)到 180 億元。因此，在廣州現(xiàn)有的動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)良好發(fā)展環(huán)境下，加上政府的大力支持與推動(dòng)，廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)的發(fā)展前景良好。廣州動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)基地地位的進(jìn)一步鞏固， “動(dòng)漫之都”知名度的益日提高，也將為廣州動(dòng)漫交易市場(chǎng)帶來(lái)巨大商機(jī)。三 專業(yè)市場(chǎng)板塊分析1 辦公物業(yè)市場(chǎng)板塊分析目前廣州的寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)主要分為三大板塊，一是以珠江新城為核心的廣州新CBD 商務(wù)圈，二是以天河北為中心的天河商務(wù)圈，三是越秀區(qū)內(nèi)環(huán)市路、東風(fēng)路和中山路為軸線的老城區(qū)辦公商務(wù)圈。環(huán)市路商務(wù)區(qū)域東風(fēng)路商務(wù)區(qū)域中山路商務(wù)區(qū)域天河北高檔商務(wù)區(qū)域珠江新城CBD 區(qū)域 區(qū)域特征 區(qū)域主流客源 檔次 代表項(xiàng)目中山路商務(wù)區(qū) 老城商業(yè)旺區(qū)商業(yè)帶來(lái)的貿(mào)易代理、服務(wù)咨詢中小企業(yè)等主要乙級(jí)，個(gè)別甲級(jí)電信廣場(chǎng)、中華國(guó)際中心、捷泰廣場(chǎng)東風(fēng)路商務(wù)區(qū)老城商務(wù)集中區(qū)，東風(fēng)路交通快捷政府帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)有、貿(mào)易、咨詢等企業(yè)，客源主流中小企業(yè)主要乙級(jí)，個(gè)別甲級(jí)廣發(fā)大廈、粵海集團(tuán)大廈、錦城大廈、健力寶大廈環(huán)市路商務(wù)區(qū)老城成熟的商務(wù)中心區(qū)，周邊高星級(jí)酒店、高級(jí)商業(yè)等配套集中涉外（金融、咨詢、貿(mào)易、銷售代理）機(jī)構(gòu)集中區(qū)主要甲級(jí)，準(zhǔn)甲級(jí)， 廣東國(guó)際大廈、好世界廣場(chǎng)、世貿(mào)中心大廈天河北商務(wù)區(qū)目前廣州最成熟的高檔商務(wù)區(qū)中心國(guó)際型（領(lǐng)事館、金融、貿(mào)易、科技）和國(guó)內(nèi)知名企業(yè)聚集甲 A 級(jí) 財(cái)富廣場(chǎng)、中信廣場(chǎng)、新創(chuàng)舉等珠江新城CBDCBD，高檔商務(wù)氛圍逐漸成熟政府相關(guān)機(jī)構(gòu)（海關(guān)、檢察院等） 、集團(tuán)企業(yè)總部，金融等甲 B 級(jí)為主，甲A 級(jí)數(shù)量不斷增多華普廣場(chǎng)、富力科訊、富力盈隆珠江新城 CBD珠江新城 CBD 最早規(guī)劃于 1992 年，由于當(dāng)時(shí)廣州的辦公物業(yè)市場(chǎng)尚集中在越秀、東山等老城區(qū)，限于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)容量，珠江新城的寫(xiě)字樓物業(yè)未獲得發(fā)展機(jī)遇。廣州政府于 2022 年重新對(duì)珠江新城 CBD 進(jìn)行規(guī)劃定位，用地面積約 平方公里，規(guī)劃居住人口 18 萬(wàn)，提供就業(yè)崗位 30 萬(wàn)個(gè)。其定位為廣州 21 世紀(jì)中央商務(wù)區(qū)的核心商務(wù)金融辦公區(qū)，及華南區(qū)最重要的金融中心區(qū)域，成為金融企業(yè)的聚居地。根據(jù)廣州城市總體規(guī)劃，到 2022 年珠江新城中央商務(wù)區(qū)將基本建成體現(xiàn)廣州城市形象的標(biāo)志性區(qū)域，珠江新城交通網(wǎng)絡(luò)及鐵路系統(tǒng)，地鐵 3 號(hào)線、5 號(hào)線、地下輕軌，至 2022 年，全市將建成 9 條地鐵線路，總長(zhǎng)達(dá) 255 公里。 珠江新城 CBD 的寫(xiě)字樓物業(yè)在 2022 年開(kāi)始推向市場(chǎng)，由于當(dāng)時(shí)該區(qū)域的辦公物業(yè)尚處于起步階段，故租金比天河北商圈和越秀區(qū)租金低，但隨著 2022 年大量甲級(jí)寫(xiě)字樓的落成，及交通、商業(yè)配套設(shè)施的逐步改善，和政府優(yōu)惠政策的扶持，大量的優(yōu)質(zhì)客戶開(kāi)始從天河北，越秀區(qū)等傳統(tǒng)的商圈搬遷到珠江新城，使珠江新城的寫(xiě)字樓租金全面超越天河北和越秀，成為廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 主力客戶目前珠江新城辦公物業(yè)的客戶為大型企業(yè)區(qū)域總部，如房地產(chǎn)公司總部大樓、交通集團(tuán)、煙草集團(tuán)公司總部大樓；金融機(jī)構(gòu)：世界 500 強(qiáng)和國(guó)有金融、銀行、保險(xiǎn)、證券公司；政府機(jī)構(gòu)：國(guó)稅、地稅、省檢、省計(jì)廳。這些都是甲級(jí)寫(xiě)字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。規(guī)模目前珠江新城在建寫(xiě)字樓總建筑面積約為 萬(wàn)平方米，相當(dāng)于目前天河區(qū)和越秀區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓總存量的總和。未來(lái) 3 年珠江新城約新增 200 萬(wàn)平方米的寫(xiě)字樓物業(yè)，其中 70 萬(wàn)平方米為甲級(jí)寫(xiě)字樓，由于 2022 年甲級(jí)寫(xiě)字樓供應(yīng)較少，租賃成交將主要以消化一批 2022 年新交付使用的甲級(jí)寫(xiě)字樓為主。租金目前珠江新城寫(xiě)字樓的平均租金約為 150 元~160 元/平方米每月，屬于廣州寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最高水平。優(yōu)勢(shì)片區(qū)定位高，商務(wù)形象好，已形成不錯(cuò)的商務(wù)氛圍，且有政府的配套政策支持，未來(lái)將有多項(xiàng)大型政府配套工程在該區(qū)落成，進(jìn)一步提高片區(qū)形象，吸引甲級(jí)寫(xiě)字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。不足目前片區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套略顯不足，沒(méi)有大型購(gòu)物中心，目前僅靠黃埔大道與廣州大道兩條城市主干道與外界連接，這兩條主干道在上下班高峰期交通非常擁堵，給進(jìn)出珠江新城造成了不便，而片區(qū)內(nèi)軌道交通要待 09 或 10 年才能建成，目前來(lái)看片區(qū)的交通配套有所不足。天河商務(wù)圈天河商務(wù)圈以天河北寫(xiě)字樓群為核心，是目前廣州市最成熟的辦公區(qū)域，也是廣州主要的甲級(jí)寫(xiě)字樓商圈。片區(qū)的定位為廣州市的中央商務(wù)區(qū)，區(qū)內(nèi)配套成熟，不僅有數(shù)量眾多的住宅物業(yè)，而且還有正佳廣場(chǎng)，宏城廣場(chǎng)，天河城廣場(chǎng)等大型 的集中商業(yè)，以及數(shù)量眾多的臨街商業(yè)及飲食配套，此外還有大型公建配套設(shè)施如天河體育中心，購(gòu)書(shū)中心等。交通配套方面，軌道交通發(fā)達(dá)，除鄰近廣州火車東站外，地鐵 3 號(hào)線連接片區(qū)，區(qū)內(nèi)也有眾多的公交線路經(jīng)過(guò)。天河商務(wù)圈的發(fā)展是廣州市寫(xiě)字樓物業(yè)市場(chǎng)整體升級(jí)和東移的結(jié)果。老城區(qū)土地供應(yīng)的限制，寫(xiě)字樓檔次的不足，迫使廣州主要的寫(xiě)字樓商圈從越秀、東山等老城區(qū)向當(dāng)時(shí)土地供應(yīng)較多，且商業(yè)配套較好的天河區(qū)轉(zhuǎn)移。經(jīng)過(guò) 10 多年發(fā)展，天河商務(wù)圈以其高端的定位（中央商務(wù)區(qū)）和完善的配套設(shè)施成為廣州市商務(wù)辦公氛圍最濃厚，甲級(jí)寫(xiě)字樓最集中，也是廣州最重要的商務(wù)辦公片區(qū)，吸引了大批國(guó)內(nèi)外的大中型企業(yè)進(jìn)駐。主力客戶國(guó)內(nèi)外大中型企業(yè)，跨國(guó)企業(yè)，港資、臺(tái)資企業(yè)租金與售價(jià)目前天河商圈寫(xiě)字樓物業(yè)因物業(yè)檔次不同而租金和售價(jià)都有所差異。天河北的甲級(jí)寫(xiě)字樓如中信廣場(chǎng)，大都會(huì)廣場(chǎng)等租金約在 130 元/ 平方米每月以上，近期發(fā)售的中石油大廈和保利豐興廣場(chǎng)售價(jià)約在 19,000~21,000 元/平方米。檔次稍低的準(zhǔn)甲級(jí)物業(yè)租金約在 70~100 元/ 平方米每月區(qū)間浮動(dòng)。優(yōu)勢(shì)片區(qū)內(nèi)配套成熟，尤其是商業(yè)配套發(fā)達(dá)，軌道交通便利，商務(wù)氛圍濃厚，是目前廣州最成熟的商務(wù)辦公區(qū)域，有利于建立企業(yè)形象，對(duì)進(jìn)駐企業(yè)有較大吸引力。目前來(lái)看仍然是廣州最具吸引力的辦公區(qū)域。不足目前制約該片區(qū)發(fā)展最主要問(wèn)題是道路交通問(wèn)題。由于片區(qū)道路規(guī)劃失當(dāng)，加上區(qū)內(nèi)寫(xiě)字樓密度很高，造成了片區(qū)內(nèi)交通擁堵，在上下班高峰期經(jīng)常塞車，迫使在該片區(qū)的上班族更依賴軌道交通，從而大大加重了軌道交通的壓力。從短期來(lái)看，片區(qū)內(nèi)的交通問(wèn)題很難得到緩解。此外，雖然片區(qū)內(nèi)集中了眾多的甲級(jí)寫(xiě)字樓，但大部分檔次未達(dá)到國(guó)際上的甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，與珠江新城相比有一定差距。大部分寫(xiě)字樓的業(yè)權(quán)分散，也不利于吸引對(duì)租賃面積需求大的優(yōu)質(zhì)客戶。 越秀區(qū)商務(wù)圈越秀區(qū)辦公商務(wù)圈為廣州最早的辦公物業(yè)集中區(qū)域，是廣州第一代的商務(wù)辦公區(qū)，其地位類似于深圳的羅湖商務(wù)區(qū)。區(qū)域內(nèi)商業(yè)公建配套成熟，尤其是政府機(jī)構(gòu)眾多，交通便捷，曾經(jīng)是廣州眾多外資企業(yè)，金融企業(yè)，大型公司的辦公首選點(diǎn)。由于區(qū)域內(nèi)有原廣交會(huì)的主展館——流花展館，因此也吸引了一大批貿(mào)易公司在區(qū)域內(nèi)設(shè)立辦公地點(diǎn)。但隨著廣州經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，進(jìn)入廣州的企業(yè)規(guī)模和等級(jí)不斷增強(qiáng)，越秀區(qū)商務(wù)圈已漸顯出不足，主要是區(qū)域內(nèi)的大部分寫(xiě)字樓檔次較低，未達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，而且物業(yè)管理水平不足，形象不高，硬件條件差，難以滿足外資、大型企業(yè)的要求。而且區(qū)域內(nèi)單一業(yè)權(quán)的寫(xiě)字樓少，大量小業(yè)權(quán)的存在阻礙了大型客戶的進(jìn)駐。隨著天河商務(wù)圈的成熟和珠江新城商務(wù)圈的快速發(fā)展，越來(lái)越多的外企和大型企業(yè)從越秀商務(wù)圈搬遷至上述兩商務(wù)圈，越秀商務(wù)圈的廣州市核心商務(wù)圈的地位已經(jīng)大為減弱。然而，作為廣州市發(fā)展最早的核心商務(wù)辦公區(qū)域，越秀商圈的成熟配套是目前其它商務(wù)圈難以比擬的，多年的沉積的商務(wù)辦公氛圍也使該區(qū)域仍然是廣州主要的寫(xiě)字樓區(qū)域之一。目前天河和珠江新城商務(wù)圈的租金價(jià)格不斷上漲，中小企業(yè)和處于創(chuàng)業(yè)階段的企業(yè)已難以承受，而租金較低的越秀商務(wù)圈正成為這部分企業(yè)的首選之地。越秀商務(wù)圈的辦公物業(yè)主要分布在區(qū)內(nèi)三條東西向的城市主干道 ——環(huán)市路，東風(fēng)路和中山路，從而形成三個(gè)商務(wù)辦公帶。環(huán)市路辦公帶環(huán)市路辦公帶為廣州最早的 CBD，其辦公物業(yè)的檔次也是越秀商務(wù)圈中最高的，大部分物業(yè)都達(dá)到了甲級(jí)或準(zhǔn)甲級(jí)水平。片區(qū)內(nèi)高級(jí)商業(yè)配套齊全，有五星級(jí)酒店和高檔購(gòu)物中心，廣交會(huì)的原展覽館——流花會(huì)館也坐落在環(huán)市路，因此片區(qū)內(nèi)的客戶以涉外機(jī)構(gòu)為主，包括金融、貿(mào)易、銷售代理等企業(yè)是該片區(qū)寫(xiě)字樓物業(yè)的主要客戶。雖然該片區(qū)作為廣州第一 CBD 的地位已不再，但仍然吸引不少高端客戶進(jìn)駐。租金與售價(jià) 目前環(huán)市路的高檔甲級(jí)物業(yè)如廣東國(guó)際大廈等的月租金與天河商務(wù)圈的甲級(jí)物業(yè)基本看齊，約在 110 元/ 平方米。而檔次較低寫(xiě)字樓物業(yè)租金約在 60~80 元/平方米。東風(fēng)路辦公帶東風(fēng)路辦公帶最大的特點(diǎn)是片區(qū)內(nèi)政府機(jī)構(gòu)集中，廣東省政府，廣州市政府和其它主要政府部門都位于東風(fēng)路，政府資源成為該片區(qū)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)。最近廣州市政府的規(guī)劃提出要將東風(fēng)路建設(shè)成為黃金八公里的甲級(jí)金融區(qū)，利用政府部門集中的優(yōu)勢(shì)，著重發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)。因此該片區(qū)辦公物業(yè)的前景值得看好。該片區(qū)早期的寫(xiě)字樓物業(yè)除少部分達(dá)到甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)外，大部分為準(zhǔn)甲級(jí)或乙級(jí)物業(yè)。近兩年隨著寫(xiě)字樓市場(chǎng)水平的整體提升，不少甲級(jí)水準(zhǔn)的寫(xiě)字樓開(kāi)始推出市場(chǎng)，提升了該片區(qū)的辦公物業(yè)檔次。客戶方面，以政府帶動(dòng)的關(guān)聯(lián)企業(yè)居多，包括有中介咨詢服務(wù)，金融服務(wù)業(yè)等，因處于會(huì)展商圈，也有不少貿(mào)易類型的客戶進(jìn)駐，企業(yè)的規(guī)模多屬于中小型。租金與售價(jià)目前該片區(qū)辦公物業(yè)的月租金約為 60~85 元/平方米，近期開(kāi)售的兩個(gè)辦公物業(yè)項(xiàng)目，位于東風(fēng)東路的紫園國(guó)際和東風(fēng)西路的亞洲金融中心，銷售均價(jià)分別為15,500 元/平方米和 12,000 元/平方米。中山路辦公帶中山路從東到西共分八段，為中山一路至中山八路，橫跨越秀、荔灣兩個(gè)區(qū)。中山路沿線是廣州市傳統(tǒng)的商業(yè)旺區(qū)，農(nóng)林下路商圈、中華廣場(chǎng)商圈、北京路商圈和上下九商圈等廣州主要的商圈都沿中山路分布，地鐵 1 號(hào)線也有相當(dāng)多的站點(diǎn)沿中山路一帶布置，因此中山路辦公帶的商業(yè)配套最為齊全。中山路的辦公物業(yè)主要分布在中山一路至中山五路，未形成較大規(guī)模的寫(xiě)字樓集中路段。寫(xiě)字樓的檔次普遍不高，多為乙級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，且建設(shè)的年期較早，外觀設(shè)計(jì)使用等已顯落后。近兩年落成的甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目電信廣場(chǎng)和中華國(guó)際中心在一定程度上提升