xxxx劇院地塊項目可行性研究報告-資料下載頁

　　

【正文】 ，配合相關(guān)的商業(yè)形態(tài)，如小飾品，特色服裝，電子產(chǎn)品等；? 租金情況基本與區(qū)內(nèi)其他商業(yè)業(yè)態(tài)租金一致。 四 項目發(fā)展建議1 地塊 SWOT 分析優(yōu)勢：? 交通便利是該項目最大的優(yōu)勢，項目位于地鐵 1 號線東山口站旁，離地鐵出口距離在 150 米內(nèi)，而建設(shè)中的地鐵 5 號線署前路出口與項目的距離也在300 米以內(nèi)；在中山二路沿線，中山路是廣州東西向的最主要城市主干道之一，單向 4 車道，連接廣州東西部；地塊前設(shè)有東山口公交車站，十多條公交線路經(jīng)過，而離項目約 100 米處農(nóng)林下路與中山二路交匯處還有東山電車總站；? 臨城市主干道，通達性和項目的昭示性強? 項目所處的路段為片區(qū)內(nèi)寫字樓物業(yè)較集中的路段，辦公氛圍較好? 項目位于傳統(tǒng)商業(yè)旺區(qū)，住宅、商業(yè)配套齊全，尤其是商業(yè)配套特別發(fā)達? 項目地塊方正，有利于物業(yè)的建筑設(shè)計劣勢：? 地塊凈用地面積較小，不易進行形象展示? 地塊較小，可建的車位數(shù)量不多，將對項目的定位和售價有一定的制約? 項目周邊為建成區(qū)，對項目未來施工帶來影響機會：? 廣州市發(fā)展迅速的以現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主的第三產(chǎn)業(yè)給項目帶來租賃需求? 路段內(nèi)眾多的醫(yī)療機構(gòu)帶來的醫(yī)療貿(mào)易公司給項目帶來機遇? 廣州市政府規(guī)劃與項目路段鄰近的東風路辦公帶發(fā)展總部經(jīng)濟，提升區(qū)域的商務(wù)價值威脅? 東風路辦公帶未來建設(shè)的辦公物業(yè)可能對項目構(gòu)成威脅? 趨緊的金融政策給項目未來融資帶來較大的不確定性2 項目定位（1）項目整體定位項目對面為甲級寫字樓電信廣場，而路段的寫字樓多為乙級。電信廣場在一定程 度上提升了路段辦公物業(yè)市場形象；而從附近東風路辦公帶近期推出的寫字樓物業(yè)來看，都屬于甲級或準甲級，可見較高檔的寫字樓是目前區(qū)域市場發(fā)展的趨勢和要求。因此，為進一步突出項目形象，拉開與周邊低檔次寫字樓的差距，項目的整體定位可為準甲級寫字樓。（2）容積率的確定容積率的確定遵循以下思路：一是從建筑技術(shù)上論證，建筑技術(shù)實現(xiàn)有無問題，二是通過案例的研究，尋找區(qū)域?qū)懽謽鞘袌錾嫌袩o與目標容積率相近的項目。項目最初擬定的容積率為 13，則可建面積為 30,615 平方米，按每層面積 1,500平方米算，則應(yīng)建層數(shù)為 20 層以上。根據(jù)與設(shè)計院的溝通，該層數(shù)屬于一般寫字樓設(shè)計規(guī)范的正常范圍，不屬于超高超限建筑，在建筑技術(shù)上實施不存在問題。根據(jù)我們對項目附近路段相近規(guī)模，建成時間離現(xiàn)在較短的寫字樓項目研究，我們發(fā)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)占地面積相近的寫字樓項目容積率如下：項目名稱 位置 占地面積（㎡） 容積率 建成時間廣發(fā)銀行大廈 農(nóng)林下路與東風路 交匯處 4712 12 1996 年新裕大廈 農(nóng)林下路與東風路 交匯處 6054 2022 年亞洲國際金融中心 東風西路與盤福路 交匯處 2022 年越秀城市廣場 東風東路與小北路 交界 8813 2022 年豐川國際大廈（為爛尾樓改造而成）東風路與德政路交匯處2227 2022 年待批項目 東風中路與小北路 交界 5170 待審批規(guī)劃從該區(qū)域現(xiàn)有的相近規(guī)模，相近地段的寫字樓項目和待審批的項目來看，普遍的容積率在 12 左右，而容積率較高的一個項目，前身是爛尾樓，一般政府對爛尾樓項目的規(guī)劃審批會較寬松。因此，可以判斷該區(qū)域?qū)懽謽琼椖靠蔂幦〉降娜莘e率一般為 12 左右，這與目標容積率 13 有一定差距。從保守的角度考慮，我們認為在一般情況下，該項目可爭取到的容積率為 12 左右，故定項目的容積率為12。在此容積率下，項目的計容積率面積為 28,260 平方米，與附近路段最近發(fā)售的 項目如錦城國際體量相當。（3） 寫字樓定位單層面積項目附近的乙級物業(yè)單層面積在 1,000 平方米以下，而項目對面的電信廣場單層面積在 1,800 平方米左右。結(jié)合項目的占地面積和凈用地面積考慮，應(yīng)留出部分面積鋪設(shè)道路和建小型廣場，故可取單層建筑面積為 1,500 平方米。產(chǎn)品定位綜前所述，項目的寫字樓定位為準甲級物業(yè)。因此物業(yè)采用玻璃幕墻，突出中高檔物業(yè)形象，安裝中央空調(diào)，及鋪設(shè)網(wǎng)絡(luò)寬帶。電梯的數(shù)量設(shè)置，該路段的單層面積小于 1,000 平方米的寫字樓一般設(shè)置 3~4 部電梯。考慮到電梯數(shù)量對寫字樓檔次的影響較大，因此建議設(shè)置不少于 4 部客梯，1 部貨梯。 戶型方面，考慮到項目建成后以銷售為主，且片區(qū)內(nèi)小開間的單位普遍受歡迎，因此項目的戶型為小開間，主流開間面積 75~90 平方米左右，建筑設(shè)計上盡量保持開間的方正及注意剪力墻的布置，使開間可以靈活組合。建議每層除公共洗手間外，每隔 3~4 個開間預(yù)留排污管道，便于客戶日后設(shè)置私密洗手間。客戶定位考慮到片區(qū)寫字樓項目的客戶以中小企業(yè)為主，因此本項目的主要客戶來源也應(yīng)該面向中小型企業(yè)。 核心客戶重要客戶邊緣客戶片區(qū)內(nèi)從事醫(yī)療器械貿(mào)易的中小公司，醫(yī)療咨詢機構(gòu)，私家診所中小貿(mào)易公司，從事現(xiàn)代服務(wù)業(yè)（金融、科技方向）的中小企業(yè)，中介服務(wù)業(yè)（律師行，稅務(wù)師行，咨詢行業(yè)等）港資，及部分規(guī)模較小的外資客戶價格定位項目銷售價格制定時考慮以下因素? 東風路上甲級或準甲級寫字樓的二手市場售價為 13,000 元~15,000 元/平方米左右；? 東風路商務(wù)辦公氣氛較濃，較本項目具有區(qū)位優(yōu)勢；? 該片區(qū)辦公物業(yè)市場趨于穩(wěn)定，未來價格增長空間有限；? 項目在 2022 年發(fā)售；因此根據(jù)謹慎原則，確定項目在 2022 年時發(fā)售的價格為 12,500 元/平方米。辦公物業(yè)的租金為 75 元/ 平方米，管理費為 25 元/平方米。（4） 商業(yè)定位體量目前片區(qū)寫字樓的商業(yè)裙樓普遍在 2～4 層，項目所在的中山二路的純商業(yè)中并無出現(xiàn)裙樓的形態(tài)。雖然鄰近的農(nóng)林下路錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓層數(shù)達到 6 層，面積近 2 萬平方米，但其中對面積需求大的超市、酒樓已占據(jù)四層，且采用只租不售的經(jīng)營模式，與本項目銷售回現(xiàn)的經(jīng)營模式不同，故錦軒現(xiàn)代城商業(yè)裙樓的參考意義不大。考慮到日后項目商業(yè)要銷售回現(xiàn)，若過多地增加裙樓商業(yè)的面積，可能面臨銷售困難或銷售率偏低的問題，因此本項目的商業(yè)裙樓應(yīng)根據(jù)片區(qū)的寫字樓案例的現(xiàn)狀，在 6 層設(shè)置 4 層商業(yè)裙樓，但 6 層未來經(jīng)營模 式需借助動漫或出版業(yè)等主題進行經(jīng)營。單層面積可設(shè)置為 1,500 平方米，則總的商業(yè)面積為 6,000 平方米，34 層分成提供給廣州市文化局作為劇院使用。商業(yè)業(yè)態(tài)項目商業(yè)擬發(fā)展動漫為主題的商業(yè)。如前所述，項目周邊存在較多的教育設(shè)施，從小學到大學，校內(nèi)的學生可為動漫商業(yè)的發(fā)展提供較有力的需求支持。而項目位于商業(yè)旺區(qū)，地鐵站旁，交通便利，也符合發(fā)展動漫商業(yè)的地理位置條件，因此項目的商業(yè)部分整體定位可為動漫銷售和體驗的動漫商業(yè)。產(chǎn)品定位由于動漫及其相關(guān)商業(yè)所需的面積一般較小，故建議項目商業(yè)鋪位的主流開間在10～20 平方米，可保留部分開間面積在 50 平方米以上的大開間，滿足不同的需求。價格定位目前中山二路臨街商鋪的二手交易價格在 50,000 元/平方米左右，月租金為 500元/平方米。考慮到本項目商業(yè)可以臨中山二路的面積小，多為內(nèi)鋪，售價應(yīng)有一定折讓。可定首層商鋪的售價為 40,000 元/平方米，其余各層根據(jù)一般商業(yè)物業(yè)價格制定規(guī)律及片區(qū)二層以上商業(yè)租金約在 200 元/ 平方米以上的情況，綜合計算出二層商業(yè)售價為 25,000 元/平方米，三層以上商業(yè)的售價為 18,000 元/平方米。租金根據(jù)片區(qū)商業(yè)的一般租金水平，可定綜合租金為 250 元/平方米。（5） 車位目前片區(qū)的寫字樓普遍存在車位緊張的狀況，因此本項目可通過增加車位數(shù)量，提升寫字樓的檔次，從而提升售價和租金。建議地下三層全部用作停車場用途。停車場單層面積為 1,500 平方米，總面積 4,500 平方米。按每個車位需要面積45 平方米計算，可提供約 100 車位，超出路段內(nèi)大多數(shù)寫字樓物業(yè)的平均水平，有力提升項目的檔次。參考目前市場上的車位租金，按每車位每月 800 元計算。 五 項目經(jīng)濟效益評價1 指標說明本部分經(jīng)濟效益評價以項目整體為評價對象。項目整體用地規(guī)劃指標序號 項 目 指標1 用地面積(㎡) 2,355 2 容積率 12 4 總建筑面積（㎡） 32,760 5 其中：計容積率面積(㎡) 28,260 　 商業(yè) 6,寫字樓 22,　 不計容積率面積(㎡) 4,500 　 地下車庫、設(shè)備用房 4,500 2 項目開發(fā)建設(shè)進度安排根據(jù)項目規(guī)模和地塊現(xiàn)狀，作出開發(fā)進度安排如下：項目預(yù)計于 2022 年第 1 季度開始動工， 2022 年第 3 季度末竣工驗收。項目計劃于 2022 年第 1 季度開始銷售，預(yù)計于 2022 年第 4 季度末銷售結(jié)束，銷售率寫字樓按 90％，一層商業(yè)按 90%，二層商業(yè)按 65%，五、六層商業(yè)按 50%測算。3 投資估算與資金籌措（1） 總投資估算序號 項目名稱 總額（萬元） 單價(元 /㎡) 占總投資比例1 土地成本 9, 2, %2 前期工程費 %3 建安工程 12, 3, %4 管理費 %5 不可預(yù)見費 %6 其他費用 %7 財務(wù)費用 2, %8 銷售費用 % 9 合 計 27, 8, 100%注：單價為按總建筑面積分攤計算的單價? 總投資估算說明① 土地成本——補交地價測算項目的土地為行政劃撥用地，原土地用途為影劇院 C35，現(xiàn)要改變土地使用性質(zhì)為辦公綜合用地，需補交地價。根據(jù)與委托方的溝通，所需補交的地價以基準地價為標準。經(jīng)查項目所在位置的辦公綜合用途土地的基準地價為 元/平方米（樓面地價） ，項目按容積率 12 計算容積率面積為 28,260 平方米。則應(yīng)補交的地價為 9, 萬元。② 前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、設(shè)計、勘測費用等，費用確定主要參考近期《廣州市建筑工程價格信息》和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。項目前期費用為 萬元。③ 建安工程費包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套等，此項費用根據(jù)項目開發(fā)情況，結(jié)合工程施工進度計劃投入。項目建安工程費用為 12, 萬元。④ 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按廣州市同類房地產(chǎn)項目的水平和本項目的具體情況，項目管理費按前述 3 項之和的 3%計取。項目管理費為 萬元。⑤ 不可預(yù)見費不可預(yù)見費按前述前期工程費、建安工程費之和的 3%計取較為合理。項目不可預(yù)見費為 萬元。⑥ 其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、與政府建設(shè)管理部門發(fā)生的費用。 項目其他費用為 萬元。⑦ 財務(wù)費用指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。指為開發(fā)項目融資而發(fā)生的各項費用，主要為借款利息。利息費用合計為 2, 萬元。⑧ 銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準和同類房地產(chǎn)項目的具體情況，取銷售費用為銷售額的 3%。項目銷售費用為 萬元。（2） 資金籌措投資資金來源包括自籌資金、銀行融資及銷售回款。經(jīng)測算資金籌措情況如下表所示：項目資金來源表序號 項 目 資金(萬元) 比例1 自籌資金 10, %2 銀行融資 10, %4 銷售回款 7, %總投資 27, %4 投資使用計劃結(jié)合項目開發(fā)工程進度合理計劃資金投入量，具體見表附表《投資計劃表》 。5 銷售收入測定（1） 銷售收入估算銷售收入：根據(jù)項目規(guī)劃指標及市場分析，預(yù)計項目的銷售收入為 33,143 萬元。項目銷售收入測算表項目 可售面積 （㎡） 銷售單價（元 /㎡） 銷售率 銷售收入（萬元） 寫字樓 22,260 12,500 90% 25,043商業(yè) 6,000一層 40,000二層 25,000五, 六層 18000一層 90％，二層 65％，五六層 50％8,100合計 28,260 33,143銷售稅金及附加測算銷售稅金及附加：按規(guī)定，廣州房地產(chǎn)二級市場轉(zhuǎn)讓稅費主要是營業(yè)稅（銷售額的 5%） ，教育費附加（營業(yè)稅的 3%） ，城市建設(shè)維護稅（營業(yè)稅的 7%） ，印花稅（銷售額的 %） ，合計為銷售額的 %，項目銷售稅金及附加為1, 萬元，土地增值稅 1, 萬元。根據(jù)廣州市類似項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額項目各期的銷售收入具體見附表：《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。（2） 出租收入估算項目剩余未銷售物業(yè)及車位可供出租，預(yù)計出租收入及物業(yè)凈轉(zhuǎn)售收入共為17, 萬元項目出租收入測算表項目 可租面積 （㎡） 租金單價（元/㎡/月） 租金年增 長率 租金凈收入 （萬元） 凈轉(zhuǎn)售收入 （萬元）商業(yè) 2,175 250 2%寫字樓 2,226 100 2％車位 4,500 18 2％6, 7,合計 8,901 13,6 項目銷售回款計劃根據(jù)廣州同類項目的正常銷售情況及本項目的實際情況，根據(jù)預(yù)計銷售進度，計算各時期的銷售回款金額。項目計劃于 2022 年第 1 季度開始銷售，預(yù)計于2022 年第 4 季度銷售結(jié)束。項目銷售回款計劃詳見附表《項目銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表》 。 7 資金來源與運用分析企業(yè)自籌資金 10,000 萬元，達到“自籌資金不低于總投資