鳳凰嶺一期土地一級開發可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 經成為北京高科技的標志，海淀區是高等學府的聚集地，是輸送高科技人才的重要樞紐。3．2 海淀區大西山風景旅游區現狀分析自然風光和民俗旅游鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區風景秀麗，空氣清新，四季如畫，是周末放松休閑 的好去處。海淀區北部地區開發辦同時組織實施了當地的民俗旅游文化，抓住現代人回歸自然的巨大商機。豐富的商業資源鳳凰嶺、大覺寺、陽臺山、翠湖濕地公園、七王墳等旅游景區聚集在海淀區大西山風景旅游區內，整個風景區內孕育著較好的商機。現在已有的配套設施不能滿足日益增加的旅游觀光者的需求。優越的地理區位海淀區大西山風景旅游區地處海淀區中關村商圈的后花園，具有明顯的區位優勢。周邊環境：本項目所在的海淀區，是高新技術產業的聚集地，上地科技園區，中關村商圈，及眾多高等學府聚集在海淀區，這些必將14 / 56對本項目有輻射影響，本項目所在的大西上風景區是 IT 成功人士旅游度假、會議、 辦公的好去處，同 時是各大高校學科帶頭人舉辦學術研討會、學術展示會的優選之所。商圈環境：海淀區大西山旅游區西北部，現在已各大旅游風景區為依托，以旅游、飲食、住宿為主體的商圈已 經初具規模，同時受到中關村商圈，上地商圈的輻射作用，有益于本項目的商業環境。豐富的旅游資源海淀山后地區（鳳凰嶺）獨特的地理位置和良好的氣候及適宜居住環境，鳳 凰嶺厚重的歷史、宗教文化沉淀、傳統的旅游觀光文化、良好的人文親和環境，必將帶來巨大的旅游休閑會務等市場資源。3．3 海淀區大西山風景旅游區目前存在的問題海淀區大西山風景旅游區正呈生長之勢，但受到風貌保護的限制和交通條件的限制，除了現有各旅游景區相應的配套設施外，還沒有形成大型的商業環境。功能不盡完善，結構不夠合理海淀區大西山風景旅游區風景秀麗，空氣清新，是旅游度假的絕好選擇，但相關的配套設施沒有合理得銜接起來，各種業態沒有合理的銜接起來， 對消費者的吸引大多是旅游業態，其他業態往往被忽略。配套設施不夠完善各旅游風景區同相應的配套設施沒有合理的組合，各行其是，沒能達到相輔相成的作用，除旅游景區外，各飲食、住宿等地的停車位15 / 56數量有限。海淀區大西山風景旅游區內企業沒有形成合力，制約海淀區大西山風景旅游區商業氛圍的發展旅游區內企業在結構調整、產品營銷、形象宣傳等方面各行其是，沒有形成合力，企業間的協調組織——商會的作用沒有充分發揮，使打造海淀區大西山風景旅游區整體商業氛圍的工作難以順利進行。海淀區大西山風景旅游區市政設施不完備，電信、燃氣、供暖管線沒有實現介入，不能滿足該區域的市政需求。3．4 項目建設的必要性分析從海淀區旅游配套設施的總體供應量來看，市場供不應求，隨著中關村以及高科技產業的進一步發展，未來對于高檔旅游配套設施的市場需求將有大幅提升。結合本項目區域的特點和規劃方向考慮，未來本項目所在區域發展旅游配套設施類產品有非常好的市場前景，不但與大西山風景區的整體規劃方向相符合，而且還能夠填補海淀區旅游配套設施的市場空缺，服務于中關村高科技園區企業商務交流、技術研發等。另外，本項目的建設可以充分地挖掘區域旅游度假休閑資源，為大西山風景區的可持續發展提供保障。16 / 56第四章　 　市場分析4．1 總體宏觀經濟分析中國經濟在過去的二十年中迅速發展，國民生產總值已達到世界的 %。中國的零售業也在兩位數的增長 ，與 12 年前相比，翻了四倍多。這樣 的發展速度將會在短期到中期內存在。與此同時，通貨膨脹比率穩定在比較低的水平（不到 4%），零售 業和零售價格指標都保持相對穩定。這樣的國民生產總值能力保證了大多數外商的直接投資達到相當高的水平，在今后的幾年中有這樣的發展趨勢：作為中國入世的過渡的一部分，經濟的重要組成部分將會進入反常的前進狀態。排除無法預計的政治或其它方面劇變的影響，中國經濟的強大發展水平將會在中期內存在。中國的都市人口數量也已開始增長，每年大約估計有 800 至 900萬人移居到城市。同時，農村的總人口量也在持續增長。北京是全國的政治、文化與國際交往中心，又是生機勃勃、充滿活力的綜合性產業城市。改革開放以后特別是“ 十五” 時期，中共北京市委、市政府大力發展首都經濟 。循著北京 經濟發展要立足北京、服務全國、面向世界的思路，對經濟結構和布局進行調整，經濟增長方式的加速轉變，使全市國民經濟持續快速健康增長，綜合經濟實力保持在全國前列。近年來北京的經濟保持了高速增長的趨勢，2022 年2022 年 GDP 年均增長 速度達到 %，GDP 年增長率高于國家平17 / 56均水平，服務業和高新技術產業增長迅速，2022 年奧運會將進一步拉動北京的基礎設施建設和生態環境改造，進一步改善投資環境，提升國際形象。2022 年，北京 GDP 總量為 億元，比上年增長 %，連續六年保持二位數的增長。人民生活水平邁上新臺階，城市居民人均可支配收入達到 元，四年平均實際增長幅度達到 %。4．2 土地市場分析從未來發展來看，現階段土地供應以及房地產市場的強勢政策調整對我國房地產業發展的影響主要可從以下幾方面加以分析：１、土地供應總 量將會進一步得到控制從供給方面看，國土資源部下發的《關于清理各類園區用地加強土地供應調控的緊急通知》以及國務院下發的《關于暫停審批各類開發區的緊急通知》和《關于清理整頓各類開發區加強建設用地管理的通知》等文件， 對城市各類開發區（園區）、別墅用地的供給作了嚴格的限制，這 將使城市土地增量供應出現較大回落。從需求方面來看，由于《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》以及《協議出讓國有土地使用權規定》等的發布實施，經營性用地停止協議出讓， 轉而實行招標拍賣掛牌出讓，市場化程度大大提高，競爭也將更為激烈，土地價格也將因此而上漲。土地價格的上漲，將降低土地市場需求。在供求機制的共同作用下，土地市場經過調整將重新實現平衡，土地總供應量縮減，土地價格則將上浮，從而最終實現控制土地供應18 / 56總量，減少土地收益流失。地產價格短期將會有所波動，長期趨向平穩土地儲備制度以及土地招標拍賣掛牌出讓制度的實施，對房地產價格的影響在不同階段的表現存在著一定的差異。制度建立之初，由于對土地供應總量調控力度的加大，使得土地供應規模有所縮減，加上開發商以及購房者的理性預期影響，房地產價格有可能會呈現上漲的態勢，而且上漲的幅度在某些區域可能較大。與此同時，由于政府對住房市場的干預，尤其是大規模經濟適用房的推出，將對住房市場需求形成較強的分流作用，從而對房地產價格上漲產生抑制作用。再者，隨著土地儲備制度的完善，土地利用規劃、土地供應計劃等的落實，政府將根據市場需求進行土地供應，以避免房地產市場價格的大幅波動。因此，從中長 期來看，土地供 應政策 調整對房地產價格的影響不會特別明顯，市場價格總體上將保持平穩發展態勢。4．3 旅游市場分析05 年全市接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 15%。其中，外國人 萬人次，增長 %；港、澳、臺同胞 萬人次，增長%。全市旅游外匯收入 億美元，增長 %。全年出境旅游者達 萬人次，增長 %。全年接待國內旅游者 億人次，增長%。國內旅游收入 1300 億元，增長 %。“十五”期間，全市共接待入境旅游者 1460 萬人次，旅游外匯收入累計達到 148 億美元，分別比“九五”時期增長 %和 %。共接待國內旅游者 億人次，實現旅游收入 億元，分別比“九五”時期增長 %和19 / 56 倍。不單是北京，05 年全國的旅游業都在飛速發展。我國入境旅游人數達 億人次，出境旅游者達 3100 萬人次，旅游總收入達 7680 億元。入境過 夜旅游人數達 4680 萬人次，國內旅游人數達 12 億人次。在旅游業總收入中，國內旅游收入達 5286 億元，國際旅游收入達到293 億元。預計，06 年入境旅游人數將前所未有地達到 億人次，比去年增長 8%。其中入境過夜人數達到 5180 萬人次，外國人 2290 萬人次，國際旅游收入達到 336 億美元。05 年旅客運輸總量 60839 萬人，比上年增長 %。其中，鐵路5778 萬人，增 長 %；公路 51925 萬人，增 長 %；民航 3136 萬人，增長 10%。“十五” 期間，客運總量累計達到 億人，比“ 九五”時期增長 倍。北京作為中華人民共和國的首都，是一座有 3000 多年悠久歷史的古城，在全世界都享有盛譽。它是一座擁有大量文化歷史古跡和皇家風格的宏偉壯觀的城市，同時也是有著現代化特色的快速發展的國際化大都市。作為一座有著悠久歷史的城市，旅游業對北京的經濟有著重大的貢獻。宏偉 的故宮是世界上最大的并且保存最好的皇宮。在北京城外，就可以爬上世界八大奇跡之一的長城。天安門廣場是世界最大的城市中央廣場。北京的旅游業在中央政府的支持下取得了長足的進步。在中國20 / 5631 個省、自治區、直轄市中，北京是第二大旅游勝地。2022 年，北京接待的海外游客達到 2,857,872 人次，比上一年增長了 ％。其中來自國外和香港、澳門、臺灣的游客分別 2,398,790 人次、269,265 人次、14,220 人次和 175,597 人次。旅游 業外匯收入總計達 億美元，比上一年增長了 ％。這一年中，北京也接待了一億一千萬來自其他省和中國其他地區的游客，比上一年增長了 8％，旅游收入達 億元，比上一年增長了 29％。最近幾年來京出差的人員比例在快速增長。外地游客平均在京停留時間為 天，重游率為 %。外地游客職業分布情況如下圖所示：（數據來源：2022 年北京統計年鑒，中國統計出版社出版）表 3－1：2022 年來京的不同職業的旅游者所占百分比職業 其他省游客百分比 當地游客百分比政府公務員 企業管理人員 技術工 服務銷售人員 工人 11%22%10%10%2%5%5%13%10%12%公 務 員 企 業 管 理 人 員 技 術 人 員 銷 售 人 員 工 人 軍 人 農 民 退 休 人 員 學 生 其 它圖 3－1：外地游客職業分布情況圖21 / 56軍人 農民 退休人員 學生 其他 表 3－2：2022 年國內游客參觀北京的分類百分比目的 百分比 (%)渡假旅游 拜訪親戚朋友 公務 會議 看病 宗教 文化體育 其他 來京的目的有從事文化科技交流（ 天）和宗教活動（ 天）；這些人是外地來京人員中在京停留時間最長的。下圖顯示了外地來京人員不同的來京目的和他們平均在京停留的天數。文 化 科 技 交 流 宗 教 朝 拜 商 務 醫 療 拜 訪 親 友 參 加 會 議 觀 光圖 3－2：外地來京人員在京平均停留天數22 / 56 （數據來源：2022 年北京統計年鑒，中國統計出版社出版）北京市旅游業發展前景“十五”期間至 2020 年北京市旅游業發展的前景根據《北京市旅游發展總體規劃》對 2022 年北京旅游發展前景的描述，根據北京市旅游局征求北京旅游業專家學者的意見和北京市相關委、辦、局幾個區 縣 的意見，我 們對 2020 年旅游發展前景的描繪大體如下： 1．北京的城市建設將有一個極達的發展，許多城市標志性建筑物將陸續涌現，不斷增加和改變著北京城市景觀。北京的基礎設施建設將在今后 20 年中產生飛躍式發展，地鐵線路延長，地面輕軌鐵路建成，四環 、五 環通車 ，市內的交通也將通 過馬 路擴延、違法建筑物的拆除、占路市場的清理以及增加停車場地等措施得以徹底的改善。城市綠地將進一步擴大，大氣質量將進一步提高，和基礎設施相配套的城市標識系統將全面建立。北京旅游業將有一個更加輕松、更加現代的發展環境。2．北京市將會竭盡全力保護北京古城風貌，重點街區、重點文物、重點民居不僅會得到市政府的高度重視，并且肯定會充分為旅游業所23 / 56利用，成為現代化北京的古老文化的亮點。3．北京的郊區將成為本市居民和周邊地區旅游度假者的旅游目的地，成為發 展雙休日旅游和黃金周旅游的重要基地，京郊還將成為連接周邊熱點旅游區點的重要通道。4．北京的旅游產品將更加豐富，觀光旅游、會站旅游、度假旅游、文化旅游、娛樂旅游將成為北京旅游產品的五大支柱。另外，商務旅游、體育旅游、探險旅游、康體旅游、節慶旅游、修學旅游、購物旅游以及農業觀光、工業觀光、科技觀光、教育 觀 光等多種旅游形式將得到充分的發展，屆時，國內外旅游者將在北京對旅游產品有更多的選擇性。5．北京將作為科教文化中心，更加充滿知識與趣味氛圍。國家級和地方級重要文物點、博物館、名人故居、 歷 史上重要事件發生地將更多地向游人開放。科技開發區、科技成果試驗地、大學校園等都將成為旅游者選擇的新熱點，而且民俗文化因其特色鮮明而得到更加重視和充分開發，茶館、會館、民 間文藝、特色小吃、京 劇話劇以及來自全國各地不同民族的民俗活動，都將在北京全面開花，使北京成為國際知名的文化大都市。6．旅游產業屆時經過四十年的發展，將成為一個非常成熟的產業，不僅有 穩定的市場，而且在國內外享有很高的知名度，很多產品將成為世界產品，北京將成為世界最主要的旅游目的地和國際會議中心，北京旅游文化節也將成為享譽世界的國際節日。旅游業的產業配套將走向市場化，產業各要素得以充分的發展。旅游者在北京將享受24 / 56更加方便的出入和咨詢，享受充滿知識、充