房地產市場投資環境研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 海的優勢，加大人才引進。4）、城市文化競爭力較弱 揚州作為一個歷史悠久的城市，市民生活舒適安逸，但競爭意識較弱，缺少充足的創新、開拓和冒險精神，創新氛圍淡薄，不利于現代市場經濟發展。第三部分、揚州房地產市場發展情況一、揚州房地產市場發展現狀及特征概括 我們首先來概括一下揚州房地產市場發展的現狀和特征，使各位領導能夠直觀的對揚州房地產市場有個初步的了解，同時本部分的論述也是圍繞以下幾點展開：揚州房地產市場總體呈現供求平衡態勢，市場發展比較健康； （供應中還包括了安置性住房），房價呈溫和上漲，我們判斷市場總體供求基本平衡。揚州房價收入比較低（與蘇州04年相當）房價穩中有升泡沫較小； ，在江蘇省處于中下游。同時由于揚州三產比例較大，居民收入隱性較高，我們判斷實際的房價收入比應該更低，市場泡沫程度較低。揚州目前樓盤以多層小高層為主，品質一般，高端產品缺失； 根據我們實地考察走訪的情況來看，目前揚州普通住宅樓盤產品類型主要以多層小高層為主，建筑品質較好綜合環境一般。揚州高端的別墅產品相對較少，特別是高品質的獨立別墅市場，稀缺性比較明顯。居民購房偏好中等戶型（90120），戶型功能實用性要求較高； 從我們走訪的樓盤情況看，揚州目前比較好銷的是100平方米上下的戶型，購買者對戶型的使用功能非常看中，偏好緊湊使用的戶型。居民購房熱情較高，樓盤去化能力較強，總價購買承受能力40萬左右； 目前揚州市區環線以內的住宅均價達到3200元/平方米左右，居民的總價承受能力基本在40萬以下。居民購房以自住為主，存在一定的投資性購房，但規模不大； 通過走訪相關部門和一些樓盤，我們初步了解到揚州市目前居民購房自住比例較大。但因為在揚州經商的外地人較多，揚州樓市中目前也存在著一定數量的投資性購房群體。揚州新建商品房市場受宏觀調控影響較小，呈價平量微縮狀態； 在這次的宏觀調控中揚州一手房市場受到的影響比較小，價格基本保持穩定，但今年的銷售量在二季度末有一定程度的萎縮，近期初步恢復，我們判斷揚州房地產市場總體所受的影響較小。揚州市年土地供應量較小，土地價格相對比較低，有一定的增值潛力 揚州市目前每年的土地供應量較小，2004年市區出商住用地1000多畝，今年計劃供地1250畝。土地價格略高于蘇北，相對而言比較有增值潛力。二手房市場穩步發展，但近期受到宏觀調控的一定影響 揚州二手房市場近年來穩步發展，2004年二手房成交量接近新房成交量的50%。今年受宏觀調控的影響，三季度的成交量開始萎縮，但總體影響有限。二、揚州土地市場交易情況揚州市土地市場概述 根據我們從揚州國土部門了解的情況，同時參照分析相關統計資料得出如下判斷：——揚州是典型的風景旅游城市，城區面積較小土地資源也十分有限。——揚州市政府近年來在土地供應上采取了“總體趨緊，適度增長”的政策，土地供應量相對較小，保持市場的一種“半饑餓”狀態。——整體土地供應分區：住宅用地多位于城區西側；商業辦公用地多位于城區、城西、城東新區；工業用地多集中在城南工業園。——揚州土地價格近年以來平穩上升，但總體而言價格不高。揚州歷年土地出讓、開發情況統計表：揚州歷年土地開發統計年份2000年2001年2002年2003年2004年土地開發面積（萬平方米）——土地開發面積（畝） —— 數據來源——《揚州國土資源局》 2004年揚州市國土總計出讓商業、住宅和辦公用地2343畝，其中住宅用地1000多畝。 2005年13季度共計出讓商業、住宅和辦公用地2936畝，其中住宅用地1500畝左右。附：文后附歷年成交土地結果統計表揚州土地價格情況 從以上的土地成交結構統計表中我們可以了解到目前揚州的土地價格的基本情況：1）、市區一類建設用地住宅建設用地成交價格集中在100萬/畝上下；高容積率的商業辦公用地價格達到120萬/畝以上，少有200萬/畝以上土地出讓。（根據2005年出讓地塊統計）2）、開發區一類居住用地北側靠近市區的價格集中在70萬/畝左右；偏南側地塊價格基本在60萬左右（根據2005年出讓地塊統計） 邗江區地塊價格較低，基本在50萬/畝以下。揚州土地市場分析1）、量 揚州土地市場和江蘇其他城市相比較（特別是蘇北一些城市）而言是比較理性的，年土地出讓總量適中。2）、價 從價格上來說，目前揚州的地價水平在江蘇各城市中處在中偏下的水平。如果拿我們曾經考察過的蘇北幾個城市來比較，揚州的地價基本能反映其城市價值，同時土地增值潛力較大。3）、趨勢從城市發展趨勢結合我們從政府了解到的信息來判斷，未來揚州市區土地出讓將會越來越少，大規模的土地出讓基本集中在邗江區和廣陵新區，傳統意義上的市區土地稀缺性將會顯現。三、揚州固定資產投資及房地產投資情況揚州固定資產投資情況表：揚州固定資產投資情況統計表年份2000年2001年2002年2003年2004年固定資產投資(億元)144180247330增長率%%%%數據來源——《揚州統計年鑒》 揚州的經濟發展是從2002年開始有所起色的，當年揚州的鐵路建成開通，束縛揚州發展的一大交通瓶頸被打破。 揚州的固定資產投資也是從2002年開始高速增長，年增幅保持在30%的左右。2004年由于宏觀調空的影響增幅有所回落，但仍然停留在一個較高的水平。揚州房地產投資情況表：揚州市房地產投資情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房地產投資(億元)64增長率%%%%房地產投資所占比例%%%%%數據來源——《揚州統計年鑒》 從揚州的房地產投資增長幅度和固定資產增幅以及房地產投資占固定資產投資的比例情況來看，我們認為揚州房地產投資沒有過熱，預計今后房地產投資增長的空間仍然比較充裕。四、揚州市房地產市場供求情況歷年揚州市商品房供求情況表：揚州市歷年商品房供求情況年份2000年2001年2002年2003年2004年房屋建筑施工面積（萬平方米）住宅施工面積（萬平方米）房屋建筑竣工面積（萬平方米）其中：住宅商品房銷售面積（萬平方米）商品房銷售額（億元）18供求比 資料來源——《揚州統計年鑒》、揚州房管局資料 以上是2000年至2004年的揚州樓市供求情況。 由于統計數據中竣工面積的計算包含了一部門配套住房的量，所以實際的商品房供求比應該要比以上得出的略低，即商品房供應量應該比統計的略小一些。 通過供求比我們可以看出，20002004年揚州商品房供求基本平衡，且供求比有所下降，反映出揚州存在較大的潛在住房需求。揚州房地產市場價格情況 注：以上價格是揚州市區的價格水平 從揚州市區不同商品住宅總體價格趨勢上我們可以發現，揚州的房價在近3年內有一個較大的漲幅，%（揚州鐵路建成后的利好影響），隨后進入一個穩步上升的階段。 目前揚州的房價在江蘇各城市中處于中游水平，鑒于其城市綜合價值，我們判斷揚州房價仍然比較正常。揚州市房地產歷年供求價格綜合分析 我們試圖通過供求、價格、信息三方面來綜合分析近幾年揚州房地產市場交易情況。 我們從以上的量價分析結合其他渠道的信息資料，可以初步總結如下兩點： 1）揚州2002年以來房價的上漲是和成交量同步的，反映出揚州房地產市場供需兩旺的態勢。 2）揚州房地產市場近幾年一直處于供求平衡狀態，房價泡沫成分較小。揚州房地產泡沫分析表：2004年各城市房價泡沫比序號城市04年居民家庭人均可支配收入（元）三口之家年收入年節余平均房價簡約兩居室平均總價（70平方米）（元）買套簡約兩居室需要年限房價收入比1南京11602348061983949603472002泰州969529085165782620183400 3常州1286838604220043640254800 4淮南7418222542100147000 5無錫1358840764232353902273140 6蘇州1445143353247114460312200 7揚州985129553168453064214480 8杭州1456543695249067210504700數據來源——各城市統計年鑒及政府資料 我們選取了一些江蘇的主要城市，以及相關的蘇州、杭州作為參照來討論揚州的房價泡沫情況。 通過對比我們可以發現，揚州的房價泡沫程度和蘇州相當，遠遠低于杭州、南京等城市。如果按照公認的標準我們認為2004年蘇州的房價是基本沒有泡沫的話，揚州的房價泡沫程度也是比較低的。揚州市區房地產市場受宏觀調空的影響表：今年宏觀調空以來揚州市區房地產市場交易情況（萬平方米）時間12月3月4月5月6月7月8月9月商品房竣工面積商品住宅竣工面積8商品房銷售面積