城中村綜合改造拆遷安置房項目可行性研究報告總投60億,120萬平米可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 烈度為6度，設計地震分組為第一組，該場地擬建建筑物抗震設防烈度為7度。按地層年代、成因及其物理力學性質，將項目區場地土層從上至下劃分為5個巖土單元層7個亞層，各土層特征分述如下：(1)耕植土（Q4al）褐色為主，含雜色，植物根系較發育，松散稍濕，高壓縮性。主要成分為粘性土，夾小碎石，局部地勢低洼處含褐色淤泥類軟土。(2)混卵石粘土（Q4al）灰黃色，可塑—硬塑狀，含少量鐵錳質氧化物及高嶺土，以粘土為主，含卵石，粘土為硬塑狀，卵石成分以石英砂巖、砂巖為主，含量及礫徑極不均勻，一般在1090左右。該層在場區均有分布，—。(3)淤泥質粘土（Q4al）深灰色、灰褐色，軟塑—流塑狀，含腐殖質，局部夾粉質粘土及粉砂。該層在場區均有分布，層厚8－。(4)砂層（Q4al）粉細紗（Q4al）：由全新統沖積形成，稍密一松散，中等壓縮性，理深1822m，厚度25m。飽和狀態，透水性強。中粗砂、砂礫石（Q4al）:全新統沖積形成，中密－稍密。低壓縮性、承載力高，穩定性好，是區內較好的地基持力層。透水性強，賦存豐富的孔隙水，是區內主要地下水含水層。(5)白壘戲東湖群（DNKE）砂巖、砂礫巖，根據其風化程度不同可分為以下兩層：強風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結構，中一厚層狀構造，風化成棱角狀碎塊，礫石成分以石英巖、鈉長變粒巖、變晶屑凝灰巖為主，可見少量粗面巖、玄武巖、呈棱角狀、次棱角狀。該層全場區均有分布，－3m。中風化砂巖、砂礫石:紫紅色，細粒結構，中一厚層狀構造，巖石堅硬、完整，屬中軟類巖石，與下覆地層呈角度不整合接觸。該層全場區均有分布。根據武漢市區域地質資料及勘察資料，場地內未發現新構造運動及活動性斷裂等不良地質現象存在，場地是穩定和安全的。場地地形平坦，地表水系發育，項目區周邊緊鄰東湖和沙湖，地表水主要為湖水，大氣降水大部分匯入溝渠，少量入滲地下，補給地下水。地下水類型按其埋藏條件可分為上層滯水、孔隙承壓水及基巖裂隙水三種類型。(1)上層滯水：賦存于上部耕植土、粘土及淤泥質粘土中，無統一自由水面，接受大氣降水和地面排水的垂直下滲補給，水量一般較小。(2)孔隙承壓水：賦存于細砂層及中粗砂、砂礫石層中，接受區內承壓水的補給，水量較大，是區內主要含水層，賦水性好，透水性強，地下水位受區內湖面及長江水位的控制，地下水主要受橫向補給，向長江排泄。(3)基巖裂隙水：主要賦存于下伏砂巖及砂礫巖中，含水性弱，透水性中等，主要接受上部承壓水的補給。根據本地區經驗資料及區域地質資料，場區內地下水對混凝土不具腐蝕性。場區地處長江中下游亞熱帶季風性濕潤氣候，四季分明，春季寒潮活動頻繁，氣溫驟升驟降，晴雨間變；春末夏初氣候溫和，雨水充沛，風向多變；秋季晴多雨少，冬季寒冷少雨，常有冰凌出現。每年9月為高溫期，12月至次年2月為低溫期，并有霜凍和降雪發生。℃，℃（7月），℃（1月）。一月最冷，℃，℃，無霜期為245天。年平均降水量1284mm，降雨集中在4至9月，10月至次年3月降水量較少。%，%，%，%。，年平均相對濕度77%。第六部分 項目環境影響分析項目建設期對環境的影響項目施工期間對環境空氣的污染主要來自施工揚塵。施工現場粉塵和揚塵的產生量在不同的施工情況下變化很大，各種粉塵和揚塵在晴朗、干燥、有風的天氣下，將會對周圍環境空氣產生較大影響。為此要求項目施工時，在施工現場周圍按規定修筑防護墻及安裝遮擋設施，實行封閉式施工，對有可能產生二次揚塵的作業面應撒水降塵，車輛出工地時應進行沖洗，防止隨車帶走泥土，同時對運輸土石方等的車輛采取密閉措施，防止沿路拋灑，污染城市環境。項目施工期所產生的污水主要有基礎施工中的泥漿水，建材沖洗水，車輛出入沖洗水等生產污水和施工人員所產生的生活污水等。類比資料表明施工期生產污水中懸浮物，石油類，生活污水BODCOD、懸浮物，超過GB89781996《綜合污水排放標準》表4中一級標準。考慮到項目施工期的短期行為，要求對施工場地所產生的污水應加強管理、控制、沖洗石料等建材，所排放的污水應設置專門溝渠，經格柵沉淀池處理；生活污水應設置化糞池處理，經處理后的施工廢水和生活污水排入開發區排水管網。采取上述措施后可以減少施工期生產、生活污水中的污染物濃度，但不能滿足《綜合污水排放標準》表4中一級標準，受納水體有一定的影響。根據武漢市城市自來水廠地下水資源保護管理辦法，項目建設采取嚴格的地下水源保護措施，污水、雨水均進入市政管網，不會對地下水造成威脅，施工中嚴禁將垃圾等廢棄物回填，不產生滲井、滲坑，不會對地下水產生直接的影響。施工期間對周圍聲學環境的影響主要來自于各種機械作業產生的噪聲及振動。還有運輸工具所產生的噪聲，根據類比資料，項目擬采用的部分施工機械設備和將產生的噪聲值及相應的噪聲限值（GB1252390）見下表。 施工機械噪聲值及相應限值表 單位：Db（A）機械名稱測點距聲 源距離（m）實測值Db（A）GB1252390標準Db（A）達標距離（m）晝夜晝夜挖掘機1086755535355推土機1087755540398攪拌機1081705535200振蕩器1082705540224壓路機1082755522224打樁機108585禁止施工由表中可看出，晝夜即使距聲源40m處，許多施工機械的噪聲值仍超過了相應的建筑施工場界限值，對施工現場周圍環境產生較大的噪聲影響。因此項目施工應嚴格執行:建筑施工噪聲申報登記制度，在工程開工前15日內向所在轄區環保局提出申報，填寫《建筑施工場地噪聲管理審批表》，經批準后方可開工。對施工機械設備要采取有效的降噪減振措施，如加彈性墊，包覆和隔聲罩等辦法，機動車輛進出施工場地應禁止鳴笛，夜間（22時至次日6時）嚴禁使用各種打樁機。在施工的各階段均應嚴格執行GB1252390《建筑施工場界噪聲限值》中的各項規定，將施工噪聲控制在限值以內。施工期間多產生的固體廢物主要有基礎施工所挖掘的土石方、主體結構施工所產生的施工廢物料以及施工人員的生活垃圾等，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物，這些固廢物集中堆放、土方及時回填，垃圾及時清運（須辦理準運證），交有關部門進行相關處理。運營期對環境的影響地下車庫的汽車尾氣排放，通過在設計時保證車庫有一定的容積，進出汽車車道盡可能直短，以縮短汽車進庫時間。地下車庫采取強制通風手段，車庫排風口設置在空氣流通的地方。只要在全面設計時注意環保控制的各環節，如通風方式、通風量、通風口的設計，以及廢氣的凈化、分離等方面，采取合理有效的措施，汽車廢氣排放完全可以達到國家和武漢市規定的廢氣排放標準。本項目廢水主要來源于生活污水，其主要污染物為COD、BOD、SS、動植物油，污染物的產生濃度均超過了GBS9781996《污水綜合排放標準》中的一級標準要求。本項目排污管道與市政排污管網相連接，污水經當地污水處理廠處理后，通過統一規范排污口排放。本項目所在地區功能劃分為2類區，環境保護目標為項目所在地聲環境質量，使其滿足GB309693《城市區域環境噪聲標準》中2類標準要求。主要控制區域為商業網點及停車場。在國家環境保護局環控[1994]345號文《關于在全國開展固體廢物申報登記工作的通知》及《固體廢物申報登記工作指南》，固體廢物分為危險廢物、一般工業固體廢物及其他廢物，1998年國家環境保護周，國家經貿委和公安部聯合頒發了《國家危險廢物名錄》。項目產生的生活垃圾，不含《國家危險廢物名錄》中的有害廢物。要求業主形成垃圾分類袋裝處理的習慣，生活垃圾交由環衛部門處理。樹立于環境相適應的環保意識。綜上所述，項目在建設期對周圍環境會產生一定程度的影響，在全面落實各項保護措施情況下將污染影響可降至最小程度。要嚴格控制污染物排放并達到國家相應的標準。第七部分 城中村改造投資估算，資金需求與資金籌措投資估算城中村改造成本總額220,，改造成本215,后期費用4,。城中村改造成本匯總表項目單位前期費用改造成本后期費用合計拆遷補償費用還建及5%公共設施配套土地整合成本其它補償及高壓走廊開發用地成本改造成本小計村民集體職工住宅土地成本面積m2　506,372,330,9,　344,　　　金額萬元15,24,68,4,8,14,81,215,4,220,備注數據來源于城中村改造資料,計算依據根據武城改辦[2009]2號，以上成本為取得土地成本，未計算辦土地證應交契稅，及村民從拆遷至還建所需拆遷安置過渡等費用。（詳細明細見附表35）拆遷還建資金需求與籌措情況:65,占拆遷還建總成本30%:155,占拆遷還建總成本70%（詳細明細見附表6城中村改造投資計劃表）貸款償還拆遷還建貸款資金償還計劃為：分10年等額還本，按規定支付貸款利息。還款計劃詳見附表16項目償債能力分析表第八部分 財務評價說明財務評價的假設●國家經濟政策和企業經營環境不發生重大變化；●企業按方案的設計進行正常的投資經營；●委托方提供的財務數據真實、合法、可靠。財務評價的基準期本報告中財務評價的價格基準期為2009年10月31日，投資采用批準的掛牌出讓土地成本，收益的確認采用基準期的價格。財務指標評價依據及說明：當投資收益率是負數時為完全失敗，0－9％時表明投資效果基本不佳，10－19％時表明投資效果基本成功，20－29％時表明投資效果比較成功，收益率至30％以上表明投資效果非常成功。：根據國家計委、建設部頒發的《建設項目經濟評價方法與參數》（第二版），結合當前實際情況，測定社會折現率8％；對于受益期長的建設項目，如果遠期收益大，效益實現的風險小，社會折現率可適當降低，但不應低于6％。結合本項目，折現率設定為6％。房地產總成本費用估算依據、建安工程費、基礎設施建設費、工程管理費、銷售費用、財務費用、其他費用和不可預見費用九大類分別進行估算，具體說明如下：《關于洪山區城中村改造成本測算及開發規模的批復》。契稅按照交易額的4％計算。：根據