某小區物業管理方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 但不得占用業戶車位； 督促進車庫車輛遵守車庫內禁令標志，不得在車庫內學習駕駛和洗車； 保持車庫及車庫出入口清潔、通暢； 經常到車庫內巡視，發現問題應作好記錄并向小區經理報告； 車庫內發生事故應保持現場，立即向管理處報告。 便民服務，請業主將重物暫放在指定點，用對講機通知巡視崗為業主提供搬運服務；，要求代叫出租車時應為業主提供叫車服務。，確保每小時巡遍全部公共區域。 區內巡視 巡視前檢查和佩帶好對講機、電筒、筆和巡視記錄表，并隨身攜帶裝小件垃圾的塑料袋； 巡視內容：走道清潔，公共場所、照明、消火栓、機房、門、窗、裝修現場等； 按秩序管理服務處指定的巡視路線巡邏，巡視記錄中應記載發現情況及時間。 客戶需要幫助時，應及時提供服務或通知有關人員到場處理； 發現可疑的人和異常的事、物，通過對講機及時報告，并迅速查明情況，嚴密監視； 發現裝修違規情況，立即向客戶指出，及時阻止，并報告管理處做出相應處理；，按《應急預案》執行；，投入就近的垃圾箱內；發現燈熄滅、水管及閥門漏水、煤氣管漏氣等，應及時通知設備人員修復；，交接巡視器材； 夜間巡視 夜間巡視的路線應經常變化；、走廊、電表房及通道等，確認有無可疑人物藏匿于其內；，須立刻報警并封鎖各個出入口，進行處理； 突發事件的處理為應對突發事件，按指定的應急預案作業，平時應定期參加演練。 發生火警； 通知火災周圍業戶撤離危險區；，聽候指揮。 發生刑案，并救護傷員；。，協助破案。 發生盜、搶事件 用對講機報告請求支援，同時設法抓住犯罪嫌疑人；、人數、作案工具，及時報告公安部門110；，協助破案。 發現觸電事故 ，使觸電者脫離電源；，同時盡快施行人工急救，并撥打醫務急救電話120，請求醫務急救中心派醫生來現場；；，臨時調車將觸電者即送醫院搶救。 發現電梯困人，敦促設備人員迅速前往處理；；，安全接應被困人員。、車輛堵塞立即用對講機報告，增派秩序管理員及時疏導。，監控人員24小時監控值班，錄像帶資料保存1個月，錄像帶循環使用。，發現可疑情況立即定點錄像，跟蹤監視，做好記錄并及時報告小區經理。，立即用對講機向經理報告，并跟蹤處理過程，做好記錄，然后將系統復位，重新布防。、充電、調換、借用和登記。，發現異常情況和故障立即報修，并做好記錄。（包括秩序管理人員）未經管理處經理同意，不準查看監控錄像保存內容。，避免錄像帶發霉。；每次錄像后，注明錄像時間；錄像帶連續使用24個月應更換新帶；發現錄像模糊，不能有效分辨監控對象的，應及時更換新帶。，保持顯示屏、錄像機等設備清潔。，應經管理處經理批準；外來人員進入，應經管理處經理簽證認可，由秩序管理人員陪同進入。 5 秩序管理各崗位之間的輪換，人員輪值的方法，即各崗當值人員每隔60分鐘循環換崗； 換崗程序:巡視崗——→門崗——→監控——→巡視崗。 換崗必須從巡視崗開始輪換，不可從門崗或監控崗開始輪換。6秩序管理崗位設置 秩序管理崗位每崗設置2人，由管理處經理確定巡視點和巡視路線，每小時一次按巡視路線巡視所有巡視點。 秩序管理人員品行端正，作風正派，無劣跡記錄；身體健康；具有初中以上文化水平，能處理秩序管理的日常工作，能作每日執勤記錄。7秩序管理服務檢查制度：秩序管理各崗位在換崗交接時按作業標準進行檢查，發現問題及時糾正，做好記錄；：秩序管理班長巡回監督檢查秩序管理各崗位的作業情況，每天巡回監督檢查不少于4次，做好記錄；：秩序管理巡視、車輛管理現場及客戶裝修現場，每天至少一次，做好記錄。八、 保潔服務管理1. 外環境的保潔項目及內容 保潔質量要求 實施方案日 周 月 季清掃地面垃圾、樹葉等 無瓜果皮殼、紙屑等雜物、無積水、無污漬、無煙蒂。 巡回 路牌、標志、指示牌 干凈、無塵灰、無污漬 擦拭一次 揀拾花圃內外垃圾 目視無枯枝、無果皮、無飲料罐、無廢紙雜物。 巡回 行人路/車路面之清掃 無明顯泥沙、污垢，每100平方米內煙頭、紙屑均不超過2個，無一厘米以上石子。 巡回 清潔照明設施、標牌 無積塵、無污跡，透明度好。 擦拭一次 各進出口臺階清潔 無塵、無污漬、光亮。 巡回 一次沖洗 地下車庫 無異味、泥土、垃圾和堆放物 巡回 外圍立柱之清潔 無積塵、無污垢、光亮。 垃圾箱、垃圾桶 箱體內外四壁干凈無污漬、箱口箱內外無垃圾、無異味、箱桶外表干凈、無污漬、桶內垃圾超過1/2桶或發現有異味及時處理 巡回 一次清洗 ：：以眼睛直覺檢查，達到光亮、清潔、視覺舒適。：用白色餐巾紙擦摸被檢查的物體表面無明顯灰塵、污跡。：憑嗅覺氣味進行檢查，保持空氣清新。嚴格的檢查規程是保證作業標準，作業規程等管理制度落實的重要手段，我們主要通過三查制度，三檢手段和培訓教育來實現。 某小區物業管理方案（下）九、 綠化服務管理a. 草坪覆蓋度不少于95%；b. 每周巡查一次，并做好相關記錄；c. 應控制病蟲害，草坪色澤正常，生長良好，無雜草；、排水a. 灌溉必須濕透根系層，應浸濕的土層深度為100mm，不發生地面長時間積水；b. 灌溉量根據土質、生長期、草種等因素確定；c. 灌溉時期和灌溉時間可按下列規定：冷地型草，春秋兩季度充分澆水，保持生長。夏季適量澆水，宜早晨澆，安全越夏。暖地型草，夏季應勤澆水，宜早、晚澆，保持生長。a. 草坪長到6070mm時，應進行修剪，修剪高度冷地型草坪宜為50mm，暖地型宜為40mm。b. 草坪修剪的頻率及次數根據情況而定。a. 應及時清除雜草，除早、除小、除了；b. 清除雜草的方法有：人工除草、化學除草。a. 冷地型草種追肥宜在春季和秋季，暖地型草種的施肥宜在晚春；b. 追肥應以復合肥料為主。追肥的時間和數量可根據土壤肥力、草種和幼苗生長等情況而定。早春、晚秋可施有機肥。施肥方法可撒施和根外追肥。a. 病蟲害的防治都應以防為主，防治結合；b. 對不同種病蟲害的防治可根據具體情況選擇無公害藥劑或高效低毒的化學藥劑。a. 更新復壯的方法有：補播草籽復壯法、條狀更新法、定期封閉法和斷根更新法。a. 草坪應有整齊的邊緣線，裝飾性草坪或花壇內，可運用切邊機切邊養護。邊緣斜坡宜為300mm； 喬灌木a. 對新栽植的樹木應根據不同樹種和不同立地條件進行適期、適量的灌溉，應保持土壤中有效水分；b. 已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差，土壤干旱的環境中也應及時進行灌溉，對水分和空氣溫度要求較高的樹種，須在清晨或傍晚進行灌溉，有時還應適當進行葉面噴霧；c. 灌溉前應先松土。夏季灌溉宜早、晚進行，冬季灌溉選在中午進行。灌溉要一次性澆透，尤其是春、夏季節；d. 樹木周圍暴雨后積水應排除，新栽樹木周圍積水尤應盡快排除。a. 喬木、灌木下的大型野草必須鏟除，特別是對其危害嚴重的各類藤蔓植物，例如兔絲子等；b. 樹木根部附近的土壤要保持疏松，易板結的土壤，在蒸騰旺季須每月松土一次；c. 中耕除草應選在晴朗天氣，土壤不過分潮濕的時候進行；d. 中耕深度以不影響根系生長為限。 施肥a. 樹木休眠期和栽植前，需施基肥。樹木生長期施追肥，可以按照植株的生長勢進行；“注”：花灌木應在開花前、開花后進行。果木應按有關果木種類不同的養護要求進行。b. 施肥量應根據樹種、樹齡、生長期和肥源以及土壤理化性狀等條件而定。一般喬木胸徑在15cm以下的，胸徑在15cm以上的。樹木青壯年期欲擴大樹冠及觀花、觀果植物，適當增加施肥量；c. 喬木和灌木均應先挖好施肥環溝，其外徑應與樹木的冠幅相適應，深度和寬度均為2530cm；d. 施用的肥料種類應視樹種、生長期及觀賞等不同要求而定。早期欲擴大冠幅，宜施氮肥，觀花觀果樹種應增施磷、鉀肥。注意應用微量元素和根外施肥技術，并逐步推廣應用復合肥料；e. 施肥宜在晴天；除根外施肥，肥料不得觸及樹葉。、整形a. 樹木應通過修剪調整樹形，均衡樹勢，調節樹木通風透光和肥水分配，調整植物群落之間的關系，促使樹木生長茁壯。各類綠地中喬木和灌木的修剪以自然樹形為主。喬木類：主要修除徒長枝、病蟲枝、交叉枝、并生枝、下垂枝、扭傷枝以及枯枝和爛頭。；遇有架空線者應按杯狀形修剪（懸鈴木按“三主六枝十二叉”杯狀形修剪）；樹冠圓整，分枝均衡；樹冠幅度，不宜覆蓋全部路面，道路中間高空宜留有散發廢氣的空隙。灌木類灌木修剪應使枝葉繁茂，分布勻稱；花灌木修剪，要有利于促進短枝和花芽的形成，修剪應遵循“先上后下，先內后外，去弱留強，去老留新”的原則進行。綠籬類綠籬修剪，應促其分枝，保持全株枝葉豐滿；也可作整形修剪，特殊造型綠籬應逐步修剪成型?；ㄇ虼_保春秋兩季各修剪一次。地被、攀緣類地被，攀緣植物修剪應促進枝分，加速覆蓋和攀纏的功能；對多年生的攀緣植物要定期翻蔓，清除枯枝，疏刪老弱的藤蔓。b. 修剪時切口都必須靠節，剪口應在剪口芽的反側成45度傾斜；剪口要平整，應涂抹園林用防腐劑，對于過于粗壯的大枝應采取分段截枝法，防扯裂，操作時必須保證安全；c. 休眠期修剪以整形為主，可稍重剪；生長期修剪以調整樹勢為主，宜輕剪。有傷流的樹種應在夏、秋兩季修剪。 樹木缺株應盡早補植； 補植季節a. 落葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植或在秋季落葉以后土壤冰凍以前補植。b. 針葉樹、常綠闊葉樹：應在春季土壤解凍以后，發芽以前補植；或在秋季新梢停止生長后、降霜以前補植。，應選用原來樹種，規格也應近似；若改變樹種或規格則須與原來的景觀相協調。補植行道樹樹種必須與同路段樹種一致。；，必須報經市園林主管部門審批，任何部門與個人無權擅自挖除。、管理a. 根據天氣情況，保證水分供應，宜清晨澆水，澆水時應防止將泥土沖到莖、葉上；b. 做好排水措施，嚴禁雨季積水；c. 花卉生長旺盛期，應適當追肥，施肥量根據花卉種類而定。施肥后要立即噴灑清水，嚴禁肥料沾污莖、葉面；d. 及時做好病蟲害防治工作；e. 花壇保護設施應經常保持清潔完好；f. 花壇換花期間，每年必須有1次以上土壤改良和土壤消毒。每次換花期間地裸露不得超過5天；g. 花卉應生長健壯、花型正、花色艷、花期長，并且注重做好“五一”，“十一”花卉管理；h. 花壇內應及時做好清除枯萎的花蒂、黃葉、雜草、垃圾；及時補種、換苗?；▔瘍热敝甑姑绮坏贸^35處，無枯枝殘花（殘花量不得大于15%）。、管理a. 應按計劃及時做好花卉的補種、填充；b. 應根據所用花卉的習性及時更新翻種；c. 花境全年可以某一季為主花期，觀賞期不得少于100天；d. 修剪、整枝及時?；ê蠹爸仓晷菝咂跉埢葜Σ坏么笥?5%；e. 每年休眠期必須適當耕翻表土層，施加有機肥；f. 及時做好病蟲害防治工作；落實日常養護，做到無雜草垃圾。[/sell]某小區物業管理方案（六）十 設備維修服務銀灘物業公司實施定人、定機、定崗及相互配合的運作管理方式。根據設備機房安全管理制度，設備人員安全守則實施安全管理。制定運行管理規程，實施日常巡視與周期檢查保養工作。制定設備系統安全操作規程，規范設備操作管理。按統一的設備帳、卡、物管理辦法，維修保養內容要求，質量檢查標準實施標準化管理。根據設備完好率統計標準對設備設施的完好程度進行統計，確保安全正常運行和使用。 設備管理內容物業設備在安裝調試驗收通過后，就進入了運行使用階段，這時就需要物業管理公司運用先進的管理方法和良好的技術對物業設備進行維修保養，保證這些設備正常運行，充分發揮它們的功效。物業設備管理的好壞與否，直接影響到其使用功能和使用壽命，這樣對使用過程中保證設備的正常運行，加強日常和維修管理提出了更高的要求。 1 供配電設備《設備、設施巡視內容與程序》巡視配電機房設備，并記錄《配電房巡視記錄表》； 配電機房每周打掃一次，配電柜每月清潔一次?！对O備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》和《供配電設備（設施）維修保養規程》的內容要求進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；、設施維修工作記錄于《設備、設施維修記錄表》內；，記錄《設備故障記錄表》，并在經理協同下排除異常和故障?！对O備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；，填寫《供配電系統檢查表》。2 供氣設備與煤氣公司保持聯系，每周巡檢，請煤氣公司定期專業保養，隨時進行報修。3 電梯設備 每周按《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》進行定期保養，同時負責清潔電梯機房環境，并將結果記錄表內；，記錄于《設備故障記錄表》上,并及時處理。，填寫《電梯房巡視記錄》。發現異常及時通知電梯維保人員并報告經理，督促維修保養；《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；，填寫《電梯設備系統檢查表》。對每次周期檢查保養記錄、維修記錄、故障記錄進行檢查驗證；4 給排水設備，并記錄《水泵房巡視記錄表》； 水泵房每周打掃一次，機組每月清潔一次。周交替更換一次；《設備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》進行周期檢查、保養，并將結果記錄于《設備、設施周期檢查、保養記錄表》內；，記錄《設備故障記錄表》，并在經理協同下排除異常和故障?！对O備、設施（年度）周期檢查、保養計劃表》，并按運行情況制訂《設備、設施（年度）維修計劃表》；，填寫《給排水系統檢查表》。5 消防系統秩序管理人員負責消防設施的日常巡視，每月對小區內消防設施巡視一遍，將巡視結果記錄于記錄表內。、噴淋泵、雙電源啟動測試，記錄《設備定期啟動記錄表》；，并由秩序管理人員和設備維修工參與操作，每年一次進行消火栓、噴淋進行系統測試；電源、控制聯