某市城中村改造項目可行性研究報告(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 適用房和商品房l 西區熱力中心北小產權房項目地址：西區熱力中心北，西部大道南簡介：多層和高層。均價： 多層1600元/平方米，高層2300元/平方米（20082009）項目性質：城中村自建四、市場分析和建設規模確定（一）西安市概述西安古稱長安，是陜西省省會，是人類文明和中華民族的發祥地之一，世界著名的歷史文化名城和國際旅游城市，我國重要的科研、高等教育、國防科技工業和高新技術產業基地，是新歐亞大陸橋中國段隴海蘭新經濟帶最大的中心城市。　　 西安市現轄9區4縣，總面積10108平方公里，總人口830萬。其中，中心城區規劃面積275平方公里，建成區面積203平方公里。　　 以下略。（二）西安市20052006年人口等經濟指標西安市20052006年人口等經濟指標：指 標2005年2006年全市常住人口(萬人)地區生產總值(億元)地方財政收入(億元)在崗職工平均工資17728 元/人20475 元/人城市居民人均可支配收入9628 元/人10905 元/人農村居民人均純收入3460 元/人3809 元/人城市居民人均生活消費支出7900 元/人8987 元/人農村居民人均生活消費支出2603 元/人2709 元/人居民消費價格指數房屋銷售價格指數2006年、2007年統計局公布各區縣常住總人口數據：區縣2006年 常住人口 （萬人）2007年 常住人口 （萬人）比上年增減（萬人）新城區碑林區蓮湖區灞橋區未央區雁塔區閻良區臨潼區長安區藍田縣周至縣戶 縣高陵縣全市分析：2004年后西安常住人口年增長在10—20左右，主要原因是新的1000萬人口規模城市規劃頒布后，西安市的城市化進程進一步加快，外地遷居西安人口數量和周邊區縣部分農業人口向市區遷移的數量進一步加大，在一定意義上也極大拉動了西安市房地產投資置業需求，使西安市房地產價格穩步上漲。使諸如長安區這樣具備房地產價格優勢和便捷的城市生活條件區域的房地產需求一直保持旺盛的增長趨勢。 西安的城南雁塔和長安是西安是常住人口最多區域，常住人口的增長實際增長最快的也應該是該區域，只是由于該區域人口政策的問題，落戶較少，因此統計數據較低。未來隨著該區域，尤其是長安區的城市化進度的加快，長安勢必會成為西安常住人口最都的區縣，這也為長安區的房地產發展帶來了前所未有的機遇，移居長安在未來5至10年內是城市中等收入家庭的最佳選擇。（三）西安市房地產的發展狀況與趨勢西安市房地產市場發展趨勢及基本情況分析略（四）項目周邊房地產市場發展分析 周邊地區房地產發展情況2003年至今西安市長安區的房地產市場逐年穩步發展，2005年新的城市規劃頒布后長安的房地產開發便以次邁上上了新的臺階。此次規劃修編，期限將從2004年至2020年，進入21世紀，西安快速發展，作為承東啟西的橋頭堡，對西安城市發展的速度、規模、形態等提出了新的要求，因此這次規劃修編的任務是建設“現代化的新西安”，和前三次規劃相比較應該是一個跨越式的、具有歷史意義的城市規劃。本次規劃完成后，僅拿市區人口、用地兩個指標來說將達到“雙千”規模，即人口1000萬、用地1000平方公里，發展的幅度非常之大，將把西安帶入一個現代大都市。新的城市規劃中作為文教科研區的長安城區在居住適宜度和通達度上位居全市前列，有所欠缺的僅是城市基礎設施，西安地鐵2號線的開工以及2號線南站的修建必將大大提升本項目區域的城市基礎設施，本區房地產開發必將跨入新的高度。 項目所在區位市場未來發展預測 西安的房地產市場布局一直以城南為最具發展實力區域，與城南相連的長安區韋曲在最近2年也迸發出前所未有的活力。在2006年下半年至2008年底的房地產大漲行情下西安市長安區的房地產價格由原先的2000元/平方米,暴漲至4000元，逐漸其不可估量的發展潛力。目前正處全球金融危機帶來的經濟不景氣時期，房地產價格回落，由于長安區的房地產開發項目較小資金實力有限，因此長安區的房地產價格回落也比西安市內更加理性。由于房地產開發成本的變化不大在購房者購買力不足情況下，長安區較低的土地價格促生的相對低廉的房地產價格更能被目前的購房者接受。因此此次房地產市場的調整對長安城區的房地產市場影響不大，從某種意義上來說還具有一定的促進作用。 （五）本項目市場競爭能力與前景分析 市場競爭優勢 本項目為城中村改造項目，價格較長安區的正常的房地產項目更低，均價在2500——2600元，極具價格優勢。同時本項目一期多層已即將竣工對購房者來說具備相當的呈現信心。加之地鐵2號線南站的修建是消費者具備未來的增值信心。銷售前景比較分析 本項目板塊住宅的銷售價格在2400——3000元/平方米，隨著區域交通環境和市政配套的完善，本區域的房地產價值還將進一步提升。本區域主要客戶為初次置業客戶和投資置業客戶，本區域的住宅物業的銷售率一直在80%以上，銷售周期較西安市的平均周期短2至5月，由于本項目是城中村改造項目不能提供按揭購房，因此銷售周期會加長。本項目不利因素分析1）本項目區域道路尚未修建，距離公交站點均在300米以上，目前交通情況欠佳。2）本項目不能提供按揭購房，市場環境如進一步惡化，銷售周期將會延長，項目開發的資金壓力將會增大。3）本項目即將開發均為小高層開發成本較大，價格較多層高，在于本區域多層項目競爭中處于不利之勢。五、項目的市場定位和規劃設計方案選擇項目的市場定位項目的目標市場根據長安區本區房地產市場一貫的目標客戶分析本項目的目標市場客戶主要為以下幾類l 周邊居住具有一定購買力的工薪階層（中等收入家庭）l 周邊鄉鎮收入較高原居住村民l 外地準備移居西安，購買力有限客戶l 在西安工作的有置業需求，購買力有限的外地年輕人l 西安其他區域對本區域沒有抗性的置業客戶項目的市場定位根據以上目標客戶需求，結合此類人群的置業偏好，同時結合本項目實際情況，本項目應定位于“西安城南、地鐵站旁、大學城城邊、長安城區南部核心居住區。本項目地塊特性決定本項目即屬于地鐵物業，又屬于大學城物業，在規劃設計時應充分考慮此類物業的特性，合理布局商業與居住的空間，同時充分突出小區營造的自然景觀和人文景觀對目標客戶的吸引力。規劃設計方案選擇 已定六、資源供給條件分析交通條件分析本項目現狀是僅有一條村級道路連通城市交通，局部交通極為不利項目開發建設本項目北面均是規劃道路，政府近期將開始修筑，為了便于項目開發首先要完成項目北面的市政道的修筑，使本項目和西京大學城和長安街南端交通網絡連通。這需要在那個項目開發時及時和政府溝通，利用政府力量促進項目開發。區域發展分析本區正在進行土地儲備，原建筑正在拆遷，區域新的交通系統正在形成，區域發展跡象明顯，具備項目開發建設條件。七、環境影響評價項目地塊環境調查（略）開發建設中環境影響（略）八、項目開發組織機構和管理費用研究項目開發機構對項目的開發的影響（略）項目的管理費用控制（略）九、開發建設計劃編制項目開發建設時機選擇本項目一期已經開發，二期小高層在今年5月份開始進行開發，小高層入市時間選擇在今年8至9月，此時西安市2009年的房地產行情業已明朗。項目開發計劃選擇l 進行分棟分區域開發，根據目前房地