某文化產業園物業服務方案(編輯修改稿)

　

【文章內容簡介】 管理目標及模式和管理方案有關內容二天公司全體人員內部培訓考核明確各項工作要求、目標、模式。12崗位職責和物業管理運作制度二天公司全體人員內部培訓崗位考核掌握崗位要求和考核標準。13房屋整體布局、水電設施、消防設施、環境導示系統等內容介紹二天公司設計、安裝單位全體人員內部培訓考核熟悉大廈管理、運行。14房屋驗收交接程序一天公司管理、維修技術人員內部培訓考核要求掌握房屋交接的全過程。15公用設施及設備維護標準及作業程序一天公司管理、維修工內部培訓考核明確公用設施維修范圍及標準16治安保衛工作目標及作業程序一天公司保安員內部培訓考核熟悉治安保衛的范圍和目標17清潔衛生標準及作業程序一天公司保潔員內部培訓考核熟悉清潔衛生范圍和目標18綠化標準及作業程序一天公司綠化工內部培訓考核熟悉綠化范圍和目標19各工種工作技藝和服務語言規范及人際溝通技巧一天公司全體人員內部培訓考核行為、語言規范及技巧20消防職責及滅火作戰實施程序和急救常識一天公司全體人員內部培訓考核掌握應急方案及常識21維修服務標準及作業程序一天公司管理、維修及服務人員內部培訓考核了解代客服務范圍及要求22租戶有關保密事項和管理人員熟記事項一天公司全體人員內部培訓考核確保租戶資料保密和熟記率達100%B、 日常管理期員工培訓計劃序號培訓目標培訓時間授課方參加人員培訓方式考核方式培訓目標1電腦網絡及管理培訓五天聘請電腦專家授課管理處管理人員內部培訓考試了解、掌握電腦網絡管理技術及應用2管理技能知識培訓二天聘請物管專家授課管理處全體員工分批進行內部培訓考核提高員工的溝通技巧和管理水平3組織協調、公共關系及公眾形象培訓二天公司管理處全體員工分批進行內部培訓知識考核增強組織協調能力和公共關系處理，建立良好的公眾形象4保安員隊列、戰術拳術及體能等培訓七天管理處保安員骨干輪崗培訓考核掌握保安員現代軍事知識、提高防衛能力5有關主管單位安排、規定必須參加的業務培訓有關管理服務人員外部培訓考核根據規定要求以提高業務管理水平6維修服務人員升級培訓根據實際情況安排有關主管部門維修、服務人員外部培訓確保每年該類人員10%以上達到中級技工等級證書7保安員隊列、體能、擒拿格斗及消防知識培訓每年確保十五天公司全體保安員工內部輪流培訓考核提高保安員業務素質8勞動安全衛生培訓一天公司管理處全體員工內部培訓考核熟悉、了解勞動安全衛生知識9消防技能訓練及演習三天深圳市消防局管理處全體義務消防員內部輪流培訓考核掌握消防技能知識和實戰能力 三、員工的管理1. 具體的物業管理服務主要是由員工來實施的。想要員工對服務對象——租戶以微笑，首先要管理者對員工微笑。（1） 管理者對員工必須具備服務意識，重視每一個員工，注重員工的感受，在工作中結合“原則與彈性原則”，鼓勵員工的進步，修正員工的失誤。（2） 加強員工實際操作的品質管理督導，有針對性地具體實施員工訓練，關心員工的成長。（3） 適當的授權，結合“指令”的信息傳達、實施過程，進行必要的效果追蹤，增強員工的“參與感”。（4） 主動了解員工的需要，使員工保持良好的溝通，激發員工士氣，倡導團結合作精神。2. 錄用與考核 (1) 錄用：根據我司制訂的人員崗位編制、用工條件，經考核、面試擇優錄用，錄用后經上崗培訓和業務考核，試用3—6個月，依據《勞動法》的規定，以勞動合同書的形式與員工確定勞動關系和合同期限；(2) 考核：考核是檢驗工作成效、業績以及培訓效果的重要手段，我司一貫重視對員工的考核，制定了一系列的考核制度和實施辦法: a. 我公司每年與管理者簽訂經營管理目標責任書，考核整體目標完成情況。b. 每年對操作層人員進行兩次崗位考核，根據考核業績實施獎懲，年淘汰率10%，崗位輪換率10%。c. 培訓項目結束后，對參加培訓人員進行一次全面考核，培訓考核率100%。d. 對管理層每年進行一次考核和民主評議，根據評議及考核結果決定是否續聘或調換。第五節、接管驗收工作計劃安排我司現已為接管法門阿曼文化產業園物業管理工作作好了充分的準備，在工作人員配備、基本物資配備、主要工作安排等方面均已準備就緒。為保證法門阿曼文化產業園接管后的物業管理工作能順利開展，特制定如下各階段工作計劃表：階段序號工 作 項 目時間具 體 措 施前期介入階段1派出由管理處、公司各部門物業管理專家組成的專家工作組對法門阿曼文化產業園進行全面實地考察，從物業管理角度提供相關建議。工程期間全面了解大廈整體布局及房屋、配套設施、場所、機電設備、智能化設備等情況，為全面接管大廈作好充好準備。2參加智能化系統、機電系統的安裝調試、運行培訓。工程部安排派機電工程師、電工進駐現場。3建立法門阿曼文化產業園管理機構，主要管理人員提前到位。進駐前一個月內內部調配人員一周內全部到位；外聘人員一個月內到位；所有人員均持證上崗。4管理人員培訓管理處成立后派出培訓專家，嚴格按培訓計劃執行，并嚴格控制培訓效果。5其它工作的進行搬遷階段1管理處運作的準備工作與接管驗收同時進行物資裝備的配置；資料的印刷；人員配備等。2其它相關工作的進行按公司ISO9001質量管理體系有關文件進行日常管理階段1大廈本體、公共設施設備的使用、維修、養護委托管理期間按ISO9001質量管理體系及物業管理委托合同運行，同時接受租戶委員會和租戶的監督。2公用設施、設備及場所的使用、維修、養護和管理。3安全管理4保潔管理5綠化管理6公共秩序維護7便民服務網點、商務及其它公共場所的管理及維修養護8車輛行駛及停泊管理9社區文化建設10檔案資料管理11管理人員的日常培訓12管理制度的建設13其它管理工作的進行第五節 檔案的建立與管理科學的、規范化的檔案管理能有效地為大廈及公共設施的使用、維修、改建和各項管理工作提供指引和服務。法門阿曼文化產業園作為高度智能化商務辦公大廈，其檔案資料是十分繁雜的，我們擬采取系統化、科學化、電腦化的科學管理手段，明確指定檔案管理人員，抓住檔案資料的收集、整理、歸檔、利用四個環節，對所有檔案資料進行嚴格、科學、集中的管理，達到提高物業管理水平、更好地服務租戶的目的。一、檔案資料的分類 酒店公司單位移交檔案資料(1) 產權資料(2) 技術資料 管理處自建檔案資料 (1) 租戶資料 (2) 日常管理資料二、檔案、資料的管理辦法檔案、資料建立及管理運作流程深圳市潤眾投資有限公司提供的資料阿曼物業公司建立的資料文化產業園管理處檔案室借閱文件復印文件張貼文件作廢文件 檔案資料收、發管理程序 ⑴ 公司重要資料（如開發建設單位提供的資料）接收必須經過管理處經理或其指定負責人驗收，完善交接手續后方能分卷歸檔。 ⑵ 日常管理文件按照公司制定的文件管理程序進行發放及接收，并分卷歸檔。檔案資料管理要求 ⑴ 采用多種形式的文檔儲存方式，如電腦磁盤、光碟、錄像帶、錄音帶、膠卷、照片、圖表等，并采用相適應的保管、儲存方法。 ⑵ 盡可能把其它形式的檔案資料轉化為電腦儲存，便于查找和利用。⑶ 電腦文件必須由專人按照規定設置子目錄進行分類管理，并定期清除過期失效文件。 ⑷ 原始文件按照文件使用性質及重要性進行分類，并編制相應的文件目錄。當文件狀況有所變動時，應及時調整目錄的有關內容，以保證查閱者及時找到有效的文件。⑸ 檔案的鑒定必須由管理處指定人員負責，對檔案是否有效、作廢、復印份數以及保存期限、保存數量等做出決定，其他未經授權人士無權決定。 ⑹ 檔案按不同業務性質分塊，以內容分類，統一編號，登記造冊，編輯目錄，分類保存。 ⑺ 檔案保管必須有專人負責，以達到文檔管理要求，必須做到檔案標識清晰，分類明確，易查找；檔案出室必須由授權人員經過登記后方可借出，文件借閱者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毀等，否則追究相關責任；檔案入室時必須經過檢查，如有輕微破損應立即修補，損壞嚴重需追究借閱人員的責任。檔案管理人員應定期檢查檔案借閱情況，以便及時收回在外文件，防止因管理疏忽所導致的文件丟失和泄密。⑻ 檔案保管環境要求達到防火、防潮、防變質等，配置有效的滅火器材和防潮物品及設施，檔案管理人員需及時進行檢查和清理，保證文檔保管條件符合管理處文檔管理要求。第六節 物業維修養護計劃物業的維修養護是物業管理中硬件管理的核心部分，是使物業保值增值的核心手段。法門阿曼文化產業園作為高智能化辦公大廈，我們將制定長期的本體、設備養護計劃，按照政府的有關規定，結合法門阿曼文化產業園的實際情況，在做好日常物業管理工作的同時，更注重大廈本體的維護。一、設備與構筑物檔案設備與構筑物檔案要求將設備與構筑物的背影情況、技術特性技術資料、維修保養和更新改造情況進行登記和整理，真實全面反映樓宇設備及構筑物的技術狀態。大廈的設備和構筑物技術檔案主要內容包括：設備出廠合格證的檢驗單，設備原文及中文說明書，零配件明細表、維修品備件及備件清單；設備安裝質量檢驗單及試車記錄、設備安裝施工圖紙；給排水系統管線分布、供配電線路、液化石油氣管線、自動消防報警系統分布圖；設備與構筑物檢查、保養記錄；設備與構筑物改良改善資料；設備與構筑物年義勇或季度檢查小結；其它資料。二、構筑物維護保養與裝修管理構筑物維護構筑物是樓宇的主體，結構的完好、沉降位移的改變、防水工程、門窗完好都是樓宇正常運行的保證，因此加強日常的檢查、維護保養也是物業管理的一項重要工作。主要任務是要保持結構不被任意改動，外墻、門、窗、地面、天面完好和及時修復，定期進行基礎和整體觀測。裝修管理裝修管理也是構筑物管理的一個主要內容，其中涉及到結構、通道、墻紙天花材料及有關設施的銜接，因此是一個綜合性也是經常性的工作。 （一）裝修審批任何對地面、天花的改動和分隔的改變，均應報管理處審批，裝修面積超過50平方米的還需報公安局消防處審批。裝修報批要提供：施工單位營業執照及濟南市施工的資格證書原件及復印件；裝修平面布置圖及隔離等必要的立圖面2份；施工人員名單及資格證書；材料及工具清單；電氣原理圖及安裝接線圖一份（包括線徑、負荷、開關容量）。詳細填寫《辦理裝修通知單》。 （二）施工須知經審批合格，交清管理保證金，在管理處辦理臨時施工證方可開工。材料工具應憑清單報管理處審批后放行，必須是阻燃型，個別必須采用木質材料的要刷防火漆。施工必須符合國家有關施工驗收要求，電線必須套管，每個房間均應有煙感和花灑。寫字間隔墻不能到頂，至少留35厘米，以免影響空調和消防。不得占用公共走道，原占用的必須打通。氣、電焊作業必須到公安局消防處辦理臨時動火作業許可證，施工前經管理處保安員負責檢查符合防火規定后方可施工，電工、氣電焊工必須持證操作。裝修材料要堆放整齊，不得占用、堵塞公共通道；裝修垃圾應和麻袋包裝好并及時清運。施工時應自覺接受監督。（三）完工驗收 完工后必須報管理處組織驗收，未經驗收或驗收不合格不得使用。 驗收合格憑驗收單及收款收據退還押金。（四）違章處罰 裝修不報或私自改變報建項目、材料的，撤出未報及改報項目，并罰款